Zwangsvollstreckung gegen Grundbesitzer
Die Zwangs-Sicherungshypothek hat für den Gläubiger im Wesentlichen zwei Vorteile:
Sie übt auf den Schuldner als Grundstückseigentümer einen gewissen Druck aus, sie durch Zahlung an den Gläubiger abzulösen, da die Eintragung ins Grundbuch keinen guten Eindruck auf Dritte, insbesondere potenzielle Kreditgeber, macht. Noch größer wird der Druck auf den Schuldner, wenn er beabsichtigt, sein Grundstück zu verkaufen, und der Erwerber auf die Übereignung eines unbelasteten Grundstücks Wert legt.
Sie wahrt dem Gläubiger im Falle einer späteren Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Grundstücks einen besseren Rang als den, den er im Fall einer ungesicherten persönlichen Forderung hätte. Hypotheken — auch Zwangshypotheken — sowie Grund- und Rentenschulden werden in der dritten Abteilung des Grundbuches eingetragen, wobei jedes Recht unter einer selbstständigen Nummer eingetragen wird. Für Rechte, die in derselben Abteilung des Grundbuches eingetragen sind, ist die Reihenfolge der Vortragungen entscheidend.Die Rangordnung in Abteilung III des Grundbuches spielt eine ganz wesentliche Rolle. Ihre praktische Bedeutung gewinnt sie in der Zwangsvollstreckung. Sie hat die Wirkung, dass ein früher eingetragenes Recht vor dem später eingetragenen Recht befriedigt wird. So wird zum Beispiel in der Zwangsversteigerung der Gläubiger der ersten Hypothek mit Kapitalforderung, Zinsen und Kosten befriedigt, ehe der Gläubiger der zweiten Hypothek etwas erhält.
Überblick
Belastbare Vermögensgegenstände
Nach den für Grundstücke geltenden Regelungen wird in diese Vermögensgegenstände vollstreckt:
- Wohnungseigentum
- Wohnungs- und Teilerbbaurecht
- Miteigentumsanteile an Grundstücken und anderen grundstücksgleichen Rechten
- Erbbaurechte
Antrag auf Eintragung
Die Zwangshypothek ist immer eine Sicherungshypothek im Sinne von § 1184 BGB und muss im Grundbuch ausdrücklich als solche bezeichnet werden (§ 1184 Abs. 2 BGB). Das erschwert ihre Veräußerung an Dritte (zum Beispiel an ein Inkassounternehmen) und ihre Beleihung (z.B. zugunsten von Kreditgebern des Gläubigers).
Die Geldforderung des Gläubigers muss mehr als 750 Euro betragen. Grund dieser betragsmäßigen Beschränkung ist, dass das Grundbuch nicht durch eine Fülle kleiner Hypotheken unübersichtlich werden soll.
Eintragung
Zuständig für die Eintragung der Zwangshypothek ist das Grundbuchamt. Vor der Eintragung prüft das Grundbuchamt, ob die Zwangsvollstreckung zulässig ist und ob die grundbuchmäßigen Voraussetzungen der Eintragung (Voreintragung des Betroffenen) vorliegen.
Der Grundsatz der Voreintragung (§ 39 Grundbuchordnung) besagt, dass die beantragte Eintragung nur vorgenommen werden soll, wenn derjenige, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird, auch als Berechtigter eingetragen ist. Da bei der richtigen Führung des Grundbuchs davon ausgegangen werden kann, dass der eingetragene Berechtigte auch der wirklich Berechtigte ist, dient die Voreintragung im Rahmen des Grundbuchverfahrens als Nachweis dafür, dass die Verfügung den berechtigten Inhaber betrifft.
Mit der Eintragung entsteht eine Sicherungshypothek, auf die von diesem Zeitpunkt an die Vorschriften des BGB (§§ 1184 ff) anwendbar sind.
Rechtsfolgen
Mit der Eintragung der Zwangshypothek ist die Zwangsvollstreckung eingeleitet, aber noch nicht beendet.
- Der Gläubiger kann die Verwertung aus der Zwangshypothek betreiben, indem er die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung beantragt. Einen (zusätzlichen) Duldungstitel benötigt er hierzu im Regelfall nicht.
- Materiellrechtliche Einwendungen gegen die Vollstreckungsforderung kann der Schuldner mit der Vollstreckungsgegenklage nach § 767 ZPO geltend machen. Obsiegt der Schuldner, ist die Zwangsvollstreckung einzustellen. Mit dem obsiegenden Urteil wird zugleich der Nachweis erbracht, dass die Eintragung als Fremdhypothek unrichtig geworden ist. Der Schuldner kann die Umschreibung der Hypothek in eine Eigentümergrundschuld verlangen.
- Ein Dritter, dessen Grundstück zu Unrecht mit einer Zwangshypothek belastet wurde, kann mit der Drittwiderspruchsklage aus § 771 ZPO gegen die Vollstreckungsmaßnahme vorgehen.
- Will der Gläubiger die Zwangsversteigerung aus der Zwangshypothek betreiben, so muss er in seinem Antrag ausdrücklich erklären, dass er die Anordnung der Zwangsversteigerung im Range der — genau bezeichneten — Sicherungshypothek betreiben will.
Erlischt die durch die Zwangshypothek gesicherte Vollstreckungsforderung, zum Beispiel durch Zahlung des Schuldners oder eine andere Vollstreckungsmaßnahme, so wandelt sich die Zwangshypothek in eine Eigentümergrundschuld um. Der Eigentümer des Grundstücks kann diese Eigentümergrundschuld zur Sicherung anderer Forderungen nutzen; er hat statt dessen auch die Möglichkeit, die ehemalige Zwangshypothek löschen zu lassen.
Der Gläubiger kann auch auf die Zwangshypothek verzichten, etwa wenn der Schuldner nachträglich eine andere Sicherung beibringt. Auch dann erwirbt der Eigentümer eine Eigentümergrundschuld, die er nach freier Wahl bestehen lassen oder zur Löschung bringen kann.
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