Abrechnung klar und einfach

Die Nebenkostenabrechnung muß für den Mieter verständlich sein. Eine geordnete Zusammenstellung der Einzelkosten ist aber grundsätzlich nicht erforderlich. Vielmehr sind Einzelkosten desselben Entstehungsgrundes zusammenzufassen. Die Mitteilung der Einzelrechnung ist grundsätzlich nicht geboten, sei ist auch nicht Fälligkeitsvoraussetzung. Anlaß zu weiteren Spezifizierungen kann nur bestehen, wenn sich im Einzelfall aus einer besonderen Abrede oder der besonderen Ausgestaltung des Mietverhältnisses ein entsprechendes Bedürfnis ergibt.

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Bild: Frank Wagner/stock.adobe.com
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Aus den Entscheidungsgründen

I.

Der Beklagte ist Mieter, die Kläger sind Vermieter einer Wohnung
in Berlin. Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits - soweit im
Berufungsverfahren noch von Belang - sind die Nachforderungen der
Kläger aus zwei Betriebskostenabrechnungen vom 29. Mai 1995
und vom 5. Dezember 1995 über die Betriebskosten der Jahre
1994 und 1995, auf die nach dem Mietvertrag Vorauszahlungen zu leisten
sind und über die jährlich abzurechnen ist. Das Amtsgericht
hat die Klage hinsichtlich der Betriebskostennachforderungen u.a.
mit der Begründung abgewiesen, daß die zu den einzelnen
Beträgen zugehörigen Rechnungsdaten in der Abrechnung
nicht angegeben seien, was zu deren Wirksamkeit erforderlich sei.
Die Kläger haben gegen das Urteil Berufung eingelegt, mit der
sie die Nachforderungsbeträge weiter geltend machen. Sie sind
der Ansicht, das Amtsgericht habe zu Unrecht die Angabe der Rechnungsdaten
gefordert. Hilfsweise haben sie vorgetragen, in den Anlagen zu den
Betriebskostenabrechnungen seien der Grund und der Umfang der einzelnen
Abrechnungspositionen im einzelnen erläutert worden. In erster
Instanz hatten die Kläger insoweit ausgeführt, in den
zu den Abrechnungen gehörigen Anlagen seien auch alle Rechnung
aufgeführt gewesen.

Zu dem Verhandlungstermin des Landgerichts am 14. Februar 1997
ist der nach den Feststellungen im Verhandlungsprotokoll ordnungsgemäß
geladene Beklagte nicht erschienen. Die Kläger haben den Erlaß
des Versäumnisurteils beantragt. Das Landgericht hat daraufhin
mit Beschluß vom 18. März 1997 dem Senat folgende Frage
zur Beantwortung durch Rechtsentscheid vorgelegt:

Bedarf eine Betriebskostenabrechnung zur ihrer Wirksamkeit der
Angabe der jeweiligen Rechnungsdaten?

Zur Begründung führt die vorlegende Zivilkammer des Landgerichts
an:

Die vorgelegte Frage sei entscheidungserheblich. Sie sei von grundsätzlicher
Bedeutung. Nach Ansicht der Kammer gehöre zur Erteilung einer
ordnungsgemäßen Abrechnung die Angabe der jeweiligen
Rechnungsdaten, da die Abrechnung für den Durchschnittsmieter,
auf den abzustellen sei, erst dann nachvollziehbar und prüfbar
sei, wenn jede belegte Einzelausgabe einem Abrechnungsposten zugeordnet
und umgekehrt festgestellt werden könne, ob nur mit Rechnungsdaten
belegte Einzelpositionen in die jeweiligen Zwischenabrechnungen
eingeflossen seien. Sinn und Zweck einer Rechnungslegung sei es,
dem Mieter bei der Überprüfung der Betriebskostenabrechnung
größtmögliche Transparenz einzuräumen, die
dann nicht mehr gewährleistet sei, wenn der Mieter sich aus
der Gesamtheit der Einzelbelege die einzelnen Rechnungsbelege heraussuchen
müsse. Die Anforderungen an Immobilien Vermieten würden hiermit
nicht überspannt, da er ohnehin die einzelnen Rechnungsdaten
addieren müsse, um die Gesamtkosten für jede einzelne
Abrechnungsposition zu ermitteln. Die von ihre vertretene Ansicht
widerspreche nicht der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23.
11. 1981 (in NJW 1982, 573 f). Bei den vom BGH genannten Anforderungen
handele es sich nach dessen Formulierung um Mindestangaben, so daß
die Aufstellung zusätzlicher Anforderungen zulässig sei.
Deren Erfüllung sei dem Vermieter auch nicht unzumutbar, da
sie nur eine unwesentliche Mehrarbeit mit sich bringen würden.
Die Kammer wolle sich insoweit der von der Zivilkammer 67 des Landgerichts
Berlin vertretenen Ansicht (in GE 1996, 469, MM 1993, 364, inzwischen
auch in GE 1997, 687) anschließen. Der Ansicht der Kammer
stehe jedoch die Entscheidung der Zivilkammer 65 des Landgerichts
Berlin (in GE 1996, 1247) entgegen, die in Abkehr von ihrer früher
vertretenen Ansicht (vgl. GE 1990, 653) die Angabe der Rechnungsdaten
nicht für erforderlich halte. Die vorgelegte Rechtsfrage sei
von grundsätzlicher Bedeutung, weil sie für eine Vielzahl
von Betriebskostenabrechnungen wesentlich werden könne.

Die Kläger haben zu dem Vorlagebeschluß Stellung genommen.
Dem Beklagten ist der Beschluß öffentlich zugestellt
worden.

 

II.

Ein Rechtsentscheid ergeht nicht, weil die Vorlage des Landgerichts
unzulässig ist. Das Landgericht hat die Entscheidungserheblichkeit
der vorgelegten Rechtsfrage nicht hinreichend begründet. Ferner
ist eine grundsätzliche Bedeutung der Rechtsfrage nicht gegeben,
weil sie bereits durch das Urteil des BGH vom 23. 11. 1981 höchstrichterlich
- und zwar in anderem Sinne - entschieden ist.

1. Die Entscheidungserheblichkeit, die Zulässigkeitsvoraussetzung
der Vorlage zum Rechtsentscheid nach § 541 Abs. 1 ZPO ist von dem
vorlegenden Gericht in dem Vorlagebeschluß im einzelnen zu
begründen. Dabei hat das Gericht die von ihm zugrundegelegten
Tatsachen und die rechtlichen Erwägungen nachvollziehbar darzulegen,
aufgrund derer es aus seiner Sicht auf die gestellte Rechtsfrage
ankommt, damit das angegangene Gericht die Entscheidungserheblichkeit
- unter Zugrundelegung der dargelegten Rechtsansicht - in eigener
Verantwortung überprüfen kann (vgl. Bub/Treier/Fischer,
Handbuch der Wohn- und Geschäftsraummiete, 2. Aufl., VIII,
Rn 159; OLG Celle in WuM 1984, 5; OLG Hamm in ZMR 1991, 105, 106).
Diesen Anforderungen genügt werde die Begründung des Vorlagebeschlusses
des Landgerichts noch ist eine solche etwa deshalb verzichtbar,
weil sich die wesentlichen Vorfragen eindeutig anhand des Akteninhalts
beantworten lassen (vgl. OLG Hamm, aaO sowie in WuM 1984, 39).

Über die geltend gemachten Nachforderungsbeträge war
im Ausgangsrechtsstreit im Säumnisverfahren, d.h. allein auf
der Grundlage des als zugestanden zu geltenden Sachvortrages der
Kläger zu entscheiden (§ 542 Abs. 2 S. 1 ZPO). Ausreichend,
aber auch erforderlich im Rahmen der dabei nur anzustellenden Schlüssigkeitsprüfung
ist es, daß sich aus dem Klagevorbringen für das Gericht
nachvollziehbar ergibt, daß der geltend gemachte Anspruch
gegeben ist (vgl. BGH in NJW 1983, 2879, 2880; BGH in NJW 1992,
2427, 2428). Zur schlüssigen Geltendmachung einer Betriebskostennachforderung
vom Mieter gehört es, daß ein Mietverhältnis zwischen
den Parteien besteht, daß wirksam die Zahlung von Betriebskostenvorschüssen
und deren Abrechnung vereinbart worden ist und daß über
die Kosten eine ordnungsgemäße, fälligkeitsbegründende
Abrechnung erteilt worden ist. Ob das Landgericht sämtliche
dieser Voraussetzungen geprüft und weshalb es sie bejaht hat,
geht aus dem Vorlagebeschluß, der sich - abgesehen von der
zum Rechtsentscheid gestellten Frage - allein zur aktiv- und Passivlegitimation
der Parteien äußert, nicht vollständig hervor.

So fehlen Ausführungen dazu, ob überhaupt eine wirksame
Vereinbarung über die Betriebskostenumlage getroffen worden
ist und ob die Abrechnung dieser Vereinbarung entspricht. Insoweit
sind aber bereits Zweifel angebracht. Zwar haben die Kläger
in der Anspruchsbegründung vorgetragen, nach § 4 Nr. 1 und
2 des Mietvertrages habe der Beklagte die Nebenkosten zu tragen,
die Heizung, Warmwasser, Betriebskosten und Aufzug umfaßten.
Aus dem Mietvertrag, den die Kläger eingereicht und damit zum
Gegenstand ihres Vortrages gemacht haben, geht allerdings hervor,
daß eine bestimmte Vereinbarung darüber, welche Betriebskosten
umgelegt werden könne sollen (vgl. insoweit Sternel, Mietrecht,
3. Aufl. III Rn 311; Voelskow in Münchner Kommentar, BGB, 3.
Aufl. §§ 535, 536, Rn 88; bei Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 II.
BV: BayOblG in WuM 1997, 542 f) in dem Vertrag selbst nicht enthalten
ist. In § 4 Nr. 2 des Vertrages ist allein geregelt, daß "die
Nebenkosten für Heizung-Warmwasser, Betriebskosten und Aufzug
in monatlichen Abschlagszahlungen erhoben und jährlich mit
dem Mieter abzurechnen" sind, ohne daß angegeben ist, um welche
Betriebskosten es sich handelt. In § 3 Nr. 2 des Vertrages ist lediglich
ein "Betriebskostenvorschuß" betragsmäßig ausgewiesen.
Dazu, ob die der Anlage K1 zur Anspruchsbegründung (Mietvertrag)
angefügte Betriebskostenabrechnung mit "Stand 1. 1. 1986" dem
Mietvertrag beigefügt gewesen ist, geht aus dem Klagevorbringen
nicht hervor. Das Landgericht hätte sich damit auseinandersetzen
müssen, auf welcher Grundlage es von einer wirksamen Vereinbarung
über die Zahlung der Betriebskosten überhaupt ausgegangen
ist und ob die vorgelegten Abrechnungen inhaltlich davon gedeckt
sind. Fehlte es an einer wirksamen Vereinbarung über die Betriebskosten,
so käme es auf die Vorlagefrage gar nicht an.

2. Das Landgericht hat ferner nicht dargelegt, von welchem
Sachvortrag es in Bezug auf den Inhalt der streitgegenständlichen
Abrechnungen ausgegangen ist. Dies ist aber deshalb von Bedeutung,
weil die Kläger schon erstinstanzlich mit Schriftsatz vom 9.
September 1996 wie erneut in der Berufungsbegründung vorgetragen
haben, daß in den zu den Abrechnungen zugehörigen Anlagen
alle Rechnungen aufgeführt und daß in den Anlagen der
Grund und der Umfang der einzelnen Abrechnungspositionen im einzelnen
erläutert worden sei. Aus der Begründung des Vorlagebeschlusses
geht nicht hervor, ob das Landgericht diesen Vortrag überhaupt
berücksichtigt hat. Waren den Betriebskostenabrechnungen die
alle Rechnungsdaten enthaltenden Anlagen aber beigefügt und
hat der Beklagte diese erhalten, so hatten die Kläger nach
ihrer Behauptung die vom Landgericht für die "Wirksamkeit"
der Betriebskostenabrechnungen (gemeint ist wohl die fälligkeitsbegründende
Wirkung der Abrechnungen) zu stellenden Anforderungen erfüllt,
so daß es auf die Vorlagefrage für die Entscheidung des
Rechtsstreits nicht ankommen würde. Denn die Klage war dann
nach dem zugrundezulegenden Klägervortrag schlüssig, so
daß durch Versäumnisurteil hätte entschieden werden
können. Allenfalls dann, wenn das Landgericht es bereits als
Bestandteil der Schlüssigkeit der Klage hätte fordern
wollen, daß die Kläger die Anlagen, aus denen sich die
Rechnungsdaten ergeben sollen, auch im Prozeß hätten
einreichen und damit inhaltlich vortragen müssen, wäre
weiterhin die Beantwortung der Vorlagefrage als Vorfrage maßgeblich.
Es ist aber zu trennen zwischen der Schlüssigkeit der Klage
einerseits und den inhaltlichen Anforderungen, die an eine Abrechnung
zu deren Fälligwerden zu stellen sind, andererseits. Wie umfangreich
der Sachvortrag für die Schlüssigkeit der Klage sein muß,
ist keine Frage des materiellen Wohnungsmietrechts, sondern des
Prozeßrechts. Im übrigen würde es, wäre nur
die Schlüssigkeit der Klage von der Vorlage der Anlagen abhängig,
an der Entscheidungserheblichkeit der gestellten Rechtsfrage jedenfalls
derzeit fehlen. Denn erst dann, wenn das Landgericht die Anlagen
- deren Vorlage die Kläger angeboten haben - angefordert, überprüft
und nicht für ausreichend gehalten hätte, käme es
auf die Vorfrage, ob die Rechnungsdaten überhaupt angegeben
werden müssen, an.

3. Die Vorlagefrage ist nicht von grundsätzlicher Bedeutung,
weil sie bereits höchstrichterlich durch die grundlegende Entscheidung
des BGH vom 23. November 1981 (- VIII ZR 298/80 - abgedr. in NJW
1982, 573 = WM 1982, 132) geklärt ist (vgl. insoweit OLG Koblenz
in ZMR 1989, 216; OLG Hamm in ZMR 1991, 221; OLG Karlsruhe in NJW-RR
1993, 1230, 1231).

Diese Entscheidung des BGH wird im allgemeinen als Grundsatzentscheidung
dazu betrachtet, welche Anforderungen an die Erstellung einer ordnungsgemäßen
fälligkeitsbegründenden Nebenkostenabrechnung zu stellen
sind (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl.,
C 276; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. III Rn 342; Barthelmeß,
Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl.,
§ 4 MHG, Rn 13; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., Rn 5059
ff; Soegel-Wolf, aaO, Rn 28; OLG Düsseldorf in WuM 1993, 411;
OLG Schleswig in GE 1991, 819; OLG Nürnberg in WuM 1995, 308;
OLG München i nNJW 1995, 465, 466). Der BGH selbst hat die
in der Entscheidung genannten Kriterien als Grundsätze bezeichnet
(BGH in WM 1991, 2069, 1071). Auch das Bundesverfassungsgericht
ist davon ausgegangen, daß es sich um eine Grundsatzentscheidung
handelt, von der mit der Forderung der Vorlage von Einzelbelegen
abgewichen werde (Vgl. BVerfG in WuM 1994, 141 f = ZMR 1994, 100
f).

Die vorlegende Kammer selbst geht bei der von ihr vertretenen Rechtsauffassung
- wie auch die von ihr in Bezug genommenen Entscheidungen (LG Berlin
- ZK 67 - in GE 1996, aaO, MM 193, aaO, GE 1997, aaO) im Ansatzpunkt
von den vom BGH genannten Kriterien aus, meint aber, daß es
sich dabei nur um Mindestangaben handele, an die zusätzliche
Voraussetzungen geknüpft werden könnten. Diese Ansicht
trifft nicht zu.

Nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofs muß die
Nebenkostenabrechnung für den Mieter verständlich sein
und ihn in die Lage versetzen, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch
nachvollziehbar zu machen. Welche Angaben im Einzelfall enthalten
sein müssen, hänge in erster Linie von der Ausgestaltung
des jeweiligen Mietverhältnisses ab. Soweit keine besonderen
Abreden vorlägen, seien als Mindestangaben gefordert worden

- eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten

- die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels

- Die Berechnung des Anteils des Mieters

- der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Diese Mindestangaben seien im Regelfall sachgerecht, wobei jedoch
die Pflichten zur Spezifizierung nicht überspannt werden dürften.

Schon begrifflich ergibt sich hieraus, daß eine Aufstellung
der Einzelpositionen sämtlicher Kosten, das heißt eine
geordnete Zusammenstellung der Einzelkosten, grundsätzliche
gerade nicht erforderlich ist. Unter einer geordneten Zusammenstellung
der Gesamtkosten ist die zweckmäßige und übersichtliche
Aufgliederung der Abrechnungsposten zu verstehen (zum Begriff vgl.
MK-Keller, BGB, 3. Aufl., § 259, Rn 27 sowie Soergel-Wolf, BGB,
20. Aufl., § 259, RN 26; vgl. auch Schmid in ZMR 1996, 415, 416).
Das beinhaltet eine Zusammenfassung der entstandenen Einzelkosten,
die demselben Entstehungsgrund (Kostenart) zugehörig sind.
Allein eine derartige Zusammenstellung der Kostenarten und der auf
sie entfallenden Beträge hat der BGH in seiner Entscheidung
für erforderlich und ausreichend gehalten, wobei die Gesamtkosten
dem Gegenstand nach so weit aufgegliedert sein müssen, daß
Grund und Höhe der entstandenen Kosten nachvollziehbar erscheinen.
Für nicht ausreichend hat er es daher gehalten, daß eine
Kostenposition, die insgesamt 15 Kostenarten umfaßte, nicht
hinreichend aufgegliedert worden war, weil es für den Mieter
so nicht nachprüfbar sei, ob die Kosten im Ansatz und in der
Berechnungsweise berechtigt seien. In der Folgeentscheidung vom
2. 10. 1991 (XII ZR 92/90, abgedr. in WM 1991, 2069, 2071) hat der
BGH den Mieter ausdrücklich darauf verwiesen, im Zweifelsfall
die der Abrechnung zugrundeliegenden Buchungen nebst Belegen einzusehen.

Aus Vorstehendem ergibt sich, daß nach der Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs die Mitteilung der Einzelrechnungen grundsätzlich
nicht Fälligkeitsvoraussetzung einer Nebenkostenabrechnung
ist. Anlaß zu weiteren Erläuterungen kann nach seinen
Ausführungen vielmehr nur dann bestehen, wenn im Einzelfall
isch aus besonderer Abrede oder aus der besonderen Ausgestaltung
des Mietverhältnisses ein entsprechendes Bedürfnis ergibt.
Letzteres ist etwa in Fällen denkbar, in denen Kosten (z.B.
Hauswartkosten) für mehrere Objekte des Vermieters entstanden
und auf diese umzurechnen sind, oder sich in dem Objekt neben Mietwohnungen
Gewerberaum mit einem Mehrverbrauch von Wasser (Sauna, Wäscherei,
Getränkehersteller(, Müll (Gaststätten, Läden)
oder anderen Betriebsmitteln befindet, oder daß sonst auf
einen Abrechnungsposten nur Teile einer Gesamtausgabe entfallen,
die herauszurechnen sind (z.B. nur teilweise umlagefähiger
Stromverbrauch). Umgekehrt können sich im Laufe des Mietverhältnisses
geringere Anforderungen an die Erläuterungspflicht ergeben,
etwa nachdem dem Mieter die Systematik der Abrechnungen bereits
mitgeteilt worden ist (wie in dem in WM 1991, 2069 entschiedenen
Fall). Wie weit das Informationsbedürfnis geht, ist dabei,
wie der BGH ausdrücklich ausgeführt hat, nach dem jeweiligen
Einzelfall zu beurteilen. Das Landgericht will demgegenüber
als Regelangabe die Mitteilung der einzelnen Rechnungsdaten fordern,
weil seiner Ansicht nach das generelle Informationsbedürfnis
der Mieter sonst nicht ausreichend befriedigt werde. Das ist mit
den vom BGH genannten Regelkriterien nicht vereinbar, sondern geht
über diese hinaus (vgl. auch Schmid in ZMR 1996, aaO; BVerfG
in ZMR 1994, aaO). Ob entsprechend der vom Landgericht vertretenen
Auffassung von den vom BGH entwickelten Grundsätzen abzuweichen
wäre, könnte allein im Wege der Divergenzvorlage geklärt
werden. Das Landgericht hat die Vorlagefrage aber ausdrücklich
damit begründet, daß eine Abweichung nicht gegeben sei.
Eine Umdeutung der Vorlagefrage in eine Divergenzvorlage kommt daher,
abgesehen davon, daß die Vorlage bereits aus anderen Gründen
unzulässig ist, nicht in Betracht (vgl. OLG Karlsruhe in NJW-RR
1993, 1230).
 

Gericht: KG BERLIN
Aktenzeichen: 8 RE-Miet 4877/97

Redaktion (allg.)

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