Abrechnung korrekt?

Der Vermieter darf nur die Betriebskosten auf die Jahresabrechnung setzen, die in dieser Zeit angefallen sind. Kosten, die nicht im Abrechnungszeitraum entstanden sind, müssen herausgerechnet werden. Es dürfen nicht einfach alle Rechnungen herangezogen werden, die im Abrechnungsjahr bezahlt wurden, wenn sich bei einigen die Kosten noch auf das Vorjahr beziehen.

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Bild: M. Eisinger
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Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung der Kläger ist unbegründet. Die Kammer nimmt auf die überzeugenden Gründe des angefochtenen Urteils Bezug, die durch die Ausführung in der Berufungsbegründung nicht erschüttert werden. Im Einzelnen ist ergänzend zu bemerken:

1. Hausreinigungskosten für 2. Halbjahr 1993, 1994, 1995:

Das Amtsgericht hat den Kostenansatz zu Recht um 1/3 gekürzt. Allgemein ist anerkannt, dass der Ansatz von Hausreinigungskosten – wie jede Betriebskostenart auch – dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit unterliegt (§ 24 II BV, § 20 Abs. 1 NMV und dazu OLG Koblenz DWW 1986, 244 = WuM 1986, 282). Das besagt zwar nicht, dass Immobilien Vermieten nur auf die üblichen Ansätze beschränkt ist (so Fischer-Dieskau/Schwender, Wohnungsbaurecht, II. BV, § 27 Anm. 10 m.w.N.). Vielmehr steht ihm ein Auswahlermessen zu, in welcher Art und Weise er die Betriebsleitung erbringen will (s. Langenberg, Betriebskostenrecht, 2. Aufl., 2000, Rdnr. A 76, von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, Rdnr. 2621). In diesem Rahmen muss er auch dem Gebäudestandard Rechnung tragen. Aber selbst wenn man hier zugunsten der Kläger berücksichtigt, dass es sich um ein repräsentatives Gebäude mit Wohn- und Gewerberaummietern handelt, haben sie die Erforderlichkeit einer dreimal wöchentlichen Reinigung nicht dargetan, etwa durch nutzerbedingten erhöhten Schmutzanfall. Allein aus der Repräsentativität des Gebäudes lässt sich die Erforderlichkeit nicht ableiten. Mithin ist nicht ersichtlich, dass der Nutzwert einer Reinigung in dem genannten Umfang in einem richtigen Verhältnis zu den angesetzten Kosten steht. Soweit die Kläger vortragen, dass diese Kosten angemessen seien, muss berücksichtigt werden, dass sie ins Verhältnis zum Leistungsinhalt gesetzt werden müssen. Hierzu gehört selbstredend eine gründliche Reinigung, ohne dass zwischen "sehr gründliche" und (nur) "normal" differenziert werden kann. Daher trifft die Gleichung 3 x "normal" = 2 x "sehr gründlich" nicht zu. Legt man zugrunde, dass von dem beauftragten Reinigungsunternehmen eine ordnungsmäßige Reinigung in jedem Fall geschuldet wird, so drängt es sich auf, dass die Kosten bei wöchentlich dreimaliger Reinigung höher als bei nur zweimaliger Reinigung sind. Diese Plausibilitätslücke haben die Kläger nicht geschlossen (s. auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdnr. III 349 a.E.).

2. Kosten der Fahrstuhlwartung: 2. Halbjahr 1993, 1994, 1995

Das Amtsgericht hat mit zutreffender Begründung den Anteil des herauszurechnenden Instandhaltungskostenansatzes auf 37 % der Kosten geschätzt. Im Streit ist vorliegend nur, ob über dem Reparaturkostenanteil von 22 %, den die Kläger berücksichtigen, auch die Anteile für Störungsbeseitigung (10 %) und Lieferung von kleineren Ersatzteilen (5 %) abzusetzen sind. Das ist zu bejahen, denn hierbei handelt es sich nicht um Wartungskosten. Vielmehr fallen hierunter nur solche Kosten, die der Schadensvorbeugung dienen. Zu eng ist die Auffassung der Kläger, dass als Instandsetzungskosten nur diejenigen gelten könnten, die bei einem Ausbau des schadhaften Teils und einer Bearbeitung in der Werkstatt anfielen. Denkbar ist zwar, dass im Einzelfall eine Störung im Zuge von Wartungsmaßnahmen mit behoben werden kann (s. Sternel, Rdnr. III 298). Indes handelt es sich bei der Behebung von Störungen im Grundsatz nicht um vorbeugende Maßnahmen, sondern um solche, die der Wiederherstellung der Betriebsfähigkeit dienen (s. Langenberg, a.a.O., A 62, Fischer-Dieskau/Schwender, a.a.O., Anm. 8 Nr. 2, LG Berlin GE 1988, 363, 365)

Auch ein Ansatz für den Austausch bzw. Ersatz von Kleinteilen ist nicht gerechtfertigt. Die begriffliche Abgrenzung zwischen Wartung und Instandsetzung erfolgt zwischen § 27 und § 28 II. BV. In letzterer Vorschrift wird nicht auf den Wert der Verschleißteile abgestellt. Die in § 28 Abs. 3 II. BV vorgesehene Möglichkeit, die Kosten der kleinen Instandhaltungen auf den Mieter abzuwälzen, spricht dafür, dass der Ersatz von Kleinteilen dem Instandsetzungskostenbereich nach § 28 II. BV zuzuordnen ist.

3. Grundsteuer 2. Halbjahr 1993, 1994, 1995

Auch wegen dieses Ansatzes ist dem Amtsgericht zu folgen. Es hat im Ergebnis zu Recht darauf hingewiesen, dass hier eine Kostenabgrenzung zu den gewerblich genutzten Räumen geboten ist. Dies ist gesetzlich zwar nur für den preisgebundenen Wohnraum vorgeschrieben (§ 20 Ab s. 2 NMV), während sich der Umlagemaßstab bei Vermietung von preisfreiem Wohnraum grundsätzlich nach der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung richtet. Die hier einschlägige Formularklausel lautet, dass der Anteil des Mieters "nach dem Verhältnis der Wohnfläche seiner Wohnung zur Summe der Wohnflächen aller Wohnungen und Büros" erfolgt (Der unterstrichene Teil ist maschinenschriftlich eingesetzt). Sie ist nach §§ 5, 9 AGBG unwirksam. Es handelt sich um eine Formularklausel, da sie von den Klägern in anderen Mietverträgen gleichlautend benutzt wird, wie sich aus den bei der Kammer anhängigen Parallelverfahren (Az. 316 S 7/00 und 316 S 8/00) ergibt. Ihr Inhalt ist unklar. Nach ihrem Wortlaut sind (auch oder nur?) die Wohnflächen der "Büros" in den Umlagemaßstab einzubeziehen. Naheliegend ist, dass es sich hier lediglich um ein Formulierungsversehen handelt und die gewerblich genutzten Flächen schlechthin gemeint sind. Denkbar ist aber auch, dass sich die Klausel auf Fälle möglicher Mischnutzung einzelner Mietobjekte – unabhängig ob überwiegend zu Wohn- oder Gewerbezwecken – bezieht und danach nur die zu Wohnzwecken genutzten Flächen solcher Mischobjekte herangezogen werden sollen, während im Übrigen eine Vorerfassung geboten wäre. Vor allem führt die Klausel bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters (§ 9 Abs. 1, 2 Nr. 1 AGBG). Sie ermöglicht nämlich, dass der Mieter in einem nicht absehbaren Umfang mit den Mehrkosten belastet wird, die allein infolge der Vermietung zu Gewerbezwecken anfallen. Das kann sich nach dem Inhalt der Klausel auf verbrauchsabhängige Kosten beziehen, kann aber auch gleichermaßen – wie hier – verbrauchsunabhängige Kosten betreffen (s. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 7. Aufl., BGB, § 546 Rdnr. 206, v. Seldeneck, Rdnr. 3341). Damit verstößt die Klausel gegen den Grundsatz der Umlagengerechtigung, die über § 4 Abs. 1 MHG auch bei nicht preisgebundenem Wohnraum zu beachten ist (vgl. dazu Blank, DWW 1992, 65, 67). Ob etwas anderes gelten könnte, wenn sich die Klausel nur auf bestimmte Betriebskostengruppen bezöge (s. v. Seldeneck a.a.O.), braucht nicht entschieden zu werden, denn eine solche Klauselgestaltung ist hier nicht gegeben. Angesichts der herrschenden Meinung, dass bei gemischt genutzten Objekten eine Vorerfassung der Grundsteuer geboten ist (s. die Nachweise bei Langenberg a.a.O., Rdnr. F 55) dürfte dies jedenfalls bei der Grundsteuer zu verneinen sein. Soweit sich die Kläger für ihre abweichende Auffassung auf die von Sternel III 346 geäußerte Meinung beziehen, übersehen sie, dass dieser Autor die einheitliche Umlage nur befürwortet, wenn ein einheitlicher Einheitswert für Wohn- und Gewerbeteil gilt, was beim sog. Sachwertverfahren, nicht aber beim Ertragswertverfahren der Fall ist. Vorliegend ist der Einheitswert aber nach dem Ertragswertverfahren festgesetzt worden. Demzufolge wäre eine Differenzierung ohne weiteres möglich (s. dazu Laug WuM 1993, 171).

4. Wasser- und Abwasserkosten für 1994

Die Kläger wenden sich ohne Erfolg dagegen, dass das Amtsgericht die Kosten gekürzt hat, weil sie gegenüber den Ansätzen im Vorjahr und in den Folgejahren unplausibel – nämlich im Durchschnitt doppelt so hoch – sind. Ihre Angriffe beruhen darauf, dass sie die Darlegungs- und Beweislast verkennen.

Die Betriebskostenabrechnung im Mietrecht muss leistungsbezogen sein, denn die Betriebskosten stellen das Entgelt für Leistungen dar, die Immobilien Vermieten innerhalb der Verbrauchsperiode erbracht hat, oder für Kosten, die ihm innerhalb dieser Periode erwachsen sind. Das folgt daraus, dass Betriebskosten Teile des Mietzinses sind (zum Leistungsprinzip siehe LG Hamburg WuM 2000, 197; AG Güstrow WuM 1999, 551, Langenberg G 47; vgl. auch v. Seldeneck, Rdnr. 3016). Der Mieter schuldet Betriebskosten nur insoweit, als Immobilien Vermieten die Leistung vertragesgerecht erbracht hat – oder anders formuliert: Immobilien Vermieten hat einen Entgeltanspruch nur für vertragsgemäße Leistungen. Dabei obliegt ihm die Darlegungs- und Beweislast, dass seine Leistungen vertragsgemäß erfolgt sind. Ergibt sich eine Plausibilitätslücke, so liegt es an ihm, diese auszufüllen (vgl. LG Mannheim ZMR 1989, 336 für Wasserverbrauch, LG Düsseldorf DWW 1995, 286 für Heizkosten). Entgegen der Annahme, der Kläger hält das Amtsgericht aufgrund der Bekundungen des Zeugen ... nicht für bewiesen, sondern nur für möglich, dass es zu einem Wasserrohrbruch und einem hierdurch bedingten Mehrverbrauch im Jahre 1994 gekommen ist (UA S. 19) und es hält – zutreffend – diese Möglichkeit durch Aussage der Zeugin ... nicht für widerlegt. Ob es für den Nachweis ausreichen würde, dass die Messgeräte fehlerfrei gearbeitet haben, richtig abgelesen worden sind und die abgelesenen Daten richtig verarbeitet worden sind (LG Mannheim a.a.O.), ist zweifelhaft, kann aber offen bleiben, denn ein solcher Nachweis ist hier nicht geführt worden.

Da die Berufung der Kläger nach allem unbegründet ist, haben sie die Kosten des Rechtsmittels nach § 97 Abs. 1 ZPO zu tragen.
 

Gericht: LG HAMBURG
Aktenzeichen: 316 S 15/00

Redaktion (allg.)

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