Bauarbeiten

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung der Beklagten ist teilweise begründet, teilweise unbegründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß § 535 Satz 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Bruttokaltmieten in der Zeit von September 1995 bis August 1997 in Höhe von 40.276,44 DM. Sie hat zudem gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses für die Werbeflächen in Höhe von 3.967,50 DM.

1. Soweit die Beklagte ihre Berufung darauf stützt, dass die Klägerin Mietzinszahlungen in Höhe von insgesamt 10.465,92 DM nicht berücksichtigt habe, ist die Berufung unbegründet.

Die Klägerin hat insoweit unwidersprochen vorgetragen, dass sie die vermeintlich nicht berücksichtigten Zahlungen in Höhe von 5.520 DM in Anlehnung an das Schreiben der Beklagten vom 3. Juni 1996 auf die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen, Heizkostenvorauszahlungen sowie den Mietzins für die Werbefläche für die Zeit von September 1995 bis Mai 1996 verrechnet haben.

Bezüglich der vermeintlich nicht berücksichtigten Zahlung in Höhe von 4.945,92 DM, die am 29. August 1997 überwiesen worden und unstreitig erst im September 1997 auf das Konto der Klägerin eingegangen ist, hat die Klägerin unwidersprochen vorgetragen, dass sie diese Zahlung auf die Mietforderung ab September 1997 verrechnet habe.

Die von der Klägerin vorgenommene Verrechnung musste sich für die Beklagte bereits aus der mit der Klageschrift vom 28. August 1997 aufgestellten Zahlungstabelle zwingend ergeben. Dadurch, dass die Beklagte der Anrechnungserklärung der Klägerin nicht widersprochen hat, haben sich die Parteien über die Richtigkeit der von der Klägerin vorgenommenen Tilgungsbestimmung geeinigt (Palandt-Heinrichs, BGB, 59. Auflage, § 365, Rdnr. 5).

2. Die Berufung der Beklagten ist teilweise begründet, soweit sie beanstandet, dass das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung die von der Klägerin durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht mietzinsmindernd berücksichtigt habe.

Zwar ist das Landgericht aufgrund des erstinstanzlichen Vortrages zu Recht davon ausgegangen, dass die Beklagte eine Beeinträchtigung des Mietgebrauches durch die von der Klägerin durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht ausreichend substantiiert dargelegt habe.

Die Beklagte hat jedoch in der Berufungsinstanz ihren Vortrag umfangreich ergänzt und detailliert vorgetragen, welchen Umfang die Sanierungsmaßnahmen hatten. Unstreitig wurden die komplette Frontfassade (nebst Fenster) und alle rückwärtigen Fenster ausgetauscht. Auf die rückwärtige Fassade wurde eine neue Volldämmung aufgebracht, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob zuvor der alte Putz abgestemmt worden ist.

Die leeren Etagen wurden nach und nach vollkommen entkernt und anschließend mit neuen Rigipswänden wieder aufgebaut. Die Fußböden in den leeren Einheiten wurden mit Presslufthämmern aufgestemmt und anschließend mit neuem Estrich versehen. Das Gebäude wurde um eine 7. Etage aufgestockt. Im Rahmen der Aufstockung wurden umfangreiche Abbrucharbeiten durchgeführt. Die im Eingangsbereich befindliche Passage wurde ebenso wie der in dem Gebäude befindliche Fahrstuhl ausgetauscht und die Fahrstuhlvorräume umgestaltet. Im Treppenhaus wurden die Treppegeländer abgerissen, neue Treppengeländer angeschweißt und die gesamte Fußbodenbeschichtung des Treppenhauses abgeschliffen. Die Decke des Hauseingangs wurde komplett abgerissen und durch ein neues System inklusive Beleuchtung ersetzt.

Aufgrund des Vortrages der Beklagten muss davon ausgegangen werden, dass die Bauarbeiten am 30. November 1995 mit dem Austausch der Frontfassade und sämtlicher Fenster begann und jedenfalls bis 27. Juli 1997 andauerten.

Die Beklagte will zwar glauben machen, tatsächlich hätten die Sanierungsarbeiten im gesamten streitgegenständlichen Zeitraum, nämlich von September 1995 bis August 1997 angedauert. Hierzu fehlt es jedoch an einem annähernd substantiierten Vortrag.

Darüber hinaus muss davon ausgegangen werden, dass in der Zeit von April 1996 bis Oktober 1996 kaum nennenswerte Arbeiten durchgeführt wurden, da der mit den Arbeiten beauftragte Generalunternehmer Konkurs angemeldet hatte. Soweit die Beklagte, die diesen Umstand einräumt, gleichwohl Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten behauptet, ist ihr Vortrag unsubstantiiert. Es ist daher davon auszugehen, dass die oben geschilderten Baumaßnahmen in einem Zeitraum von 13 Monaten durchgeführt wurden.

Die geschilderten Sanierungsmaßnahmen sind, auch wenn der Bauherr bemüht ist, ganz besonders laute Arbeiten außerhalb der üblichen Bürozeiten ausführen zu lassen und auch bei Durchführung regelmäßiger Reinigungsarbeiten, mit schwerwiegenden Geräusch-, Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen verbunden. Es ist schlechterdings unmöglich, derart umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchführen zu lassen, ohne dass Mieter in mal mehr, mal weniger großem Umfang in ihrem vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt werden. Stemm- und Bohr- und Klopfarbeiten sind bekanntermaßen auch dann sehr laut und störend, wenn sie nicht unmittelbar unter oder über einem Stockwerk durchgeführt werden. Ein konzentriertes Arbeiten wird zumindest beeinträchtigt. Auch die Schmutzentwicklung ist zwangsläufig und kaum vermeidbar. Auch wenn täglich abends das Treppenhaus gereinigt wird, bleibt es nicht aus, dass sich im Laufe des nächsten Tages neuer Schmutz anhäuft. Auch wenn in der Zeit von November bis März ein Großteil der Arbeiten vom Gerüst aus durchgeführt werden konnte, bleibt es nicht aus, dass gleichwohl auch nicht unerheblicher Bauschmutz in ein Gebäude eindringt. Von einem Mieter zu verlangen, dass er im Einzelnen darlegt, wann an welchem Tag zu welcher Stunde welches Geräusch aus welcher Richtung in welcher Lautstärke kam und welchen Ausmaß die Verschmutzung täglich einnahm, bedeutete, dass er seine Berufstätigkeit aufgibt und sich im Wesentlichen mit der statistischen Erfassung der Mietbeeinträchtigung befasst. Diesem Umstand wird auch in der Rechtsprechung Rechnung getragen, indem bei bestimmten Bauvorhaben unter Berücksichtigung des jeweiligen Ausmaßes eine feste Minderungsquote für die Dauer des Bauvorhabens zugesprochen wird. Diese Quote wird auch dann zuerkannt, wenn in einzelnen Zeiten keine besonders starke Lärm- oder Geräuschstörungen stattfinden, weil der Mieter nicht sicher sein kann, dass er für einen bestimmten voraussehbaren Zeitraum von solchen Beeinträchtigungen verschont bleibt (AG Hamburg, in WM 1987, 272, LG Berlin in ZMR 1996, Sonderdruck X Urteil vom 8. März 1996, Az. 64 S 357/95). Die Lärm- und Schmutzbedingte Beeinträchtigung des Mietgebrauchs berücksichtigt der Senat im vorliegenden Fall mit einer Minderung der Bruttokaltmiete um 20 %. Die Frage, ob der Putz an der hinteren Fassade abgeklopft worden ist oder nicht ist im Hinblick auf das Gesamtvolumen der Sanierungsmaßnahmen von untergeordneter Bedeutung.

Dies bedeutet, dass die Beklagte berechtigt ist, den Mietzins in der von November 1995 bis März 1996 um weitere ... 5.796 DM und in der Zeit von November 1996 bis Juli 1997 um weitere ... 9.737,28 DM zu mindern.

Der Einwand der Beklagten, die Klägerin habe die durchgeführten Sanierungsmaßnahme jahrelang gefordert, steht einer Mietminderung gemäß § 537 BGB nicht entgegen. Der Mieter ist mit der Minderung nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil er vom Vermieter eine Veränderung des Mietobjekts verlangt hat (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, II Rdnr. 559). Ebenso wie § 541 a BGB lässt § 541b BGB Gewährleistungsrechte des Mieters, insbesondere eine Mietzinsminderung für die Dauer der Beeinträchtigung des Mietgebrauchs unberührt (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, II. A Rdnr. 1121).

Eine weitere Minderung des Bruttokaltmietzinses um 10 % in den Monaten Dezember 1995 und März 1997 ist aufgrund der in diesen Monaten von der Beklagten dargelegten außergewöhnlich starken Lärmbelästigung gerechtfertigt. Unstreitig wurden im Dezember 1995 sowohl die Frontfassade als auch sämtliche Fenster ausgetauscht. Im März 1997 wurde die Klingelanlage installiert und das Geländer im Treppenhaus erneuert. Während dieser Bauarbeiten wurden sowohl in den Räumen über als auch neben und unter den Räumlichkeiten der Beklagten neue Kabelstränge gezogen. Hierzu wurde eine Vielzahl von Wänden aufgestemmt und anschließend nach Einbringen der Kabel wieder verschlossen. Soweit die Klägerin eine Beeinträchtigung bestreitet, ist ihr Vortrag unsubstantiiert. Insbesondere ist auch nicht nachvollziehbar, wie die durchgeführten Arbeiten außerhalb der Bürozeiten im vorgegebenen Zeitrahmen hätten durchgeführt werden können. Zugunsten der Beklagten ist daher von einer weiteren Mietminderung in Höhe von ... 1.159,20 DM auszugehen.

Auch der Umstand, dass sowohl die front- als auch die rückwärtige Fassade des Hauses in der Zeit von November 1995 bis einschließlich März 1996 eingerüstet und mit einer Plane versehen war, stellt eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs dar. Soweit die Klägerin in der ersten Instanz behauptet hat, die Einrüstung sei erst im Dezember erfolgt, ist dieser Vortrag durch ihr Schreiben vom 13. März 1996 widerlegt, wonach die Fassadenerneuerung auch im November stattgefunden hat. Eine Fassadenerneuerung ohne Gerüst ist jedoch nicht denkbar. Die Beklagte, die in erster Instanz noch behauptet hat, das Gerüst hätte auch noch im April 1996 gestanden, trägt in zweiter Instanz vor, das Gebäude sei bis März 1996 vollständig eingerüstet gewesen. Klargestellt ist in der Berufungsinstanz, dass sämtliche Fenster der Gewerbemietwohnung von der Einrüstung betroffen waren. Allein der Umstand, dass ein Gebäude eingerüstet ist, stellte eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs dar, da die Einbruchsgefahr erheblich steigt und Bauarbeiter auf diesem Gerüst hin und her laufen. Eine weitere Beeinträchtigung des Mietgebrauchs erfolgt durch die Verhängung des Gerüstes mit einer Plane. Auch wenn diese Plane lichtdurchlässig ist, was sie wohl in den meisten Fällen ist, so verhindert sie doch den ungehinderten Blick nach draußen und vermindert die Frischluftzufuhr. Der Senat berücksichtigt die durch Gerüst und Plane bedingte Beeinträchtigung in der Zeit von November 1995 bis März 1996 mit einer weiteren Reduzierung des monatlichen Bruttokaltmietzinses um 10 %. Dies bedeutet, dass die Beklagte berechtigt ist, den Mietzins um weitere ... 2.898 DM zu mindern.

Soweit die Beklagte die Minderung des Mietzinses damit begründet, dass sie Anfang November – so noch in erster Instanz, bzw. am 15. November 1995 – so in zweiter Instanz ihre Büroausstattung hätte umräumen müssen, ist ihre Berufung unbegründet. Sie hat nicht nachvollziehbar dargelegt, weshalb ein Umräumen bereits vor Aufstellen der Plastikwände Ende November 1995 erforderlich gewesen sein sol. Soweit die Beklagte behauptet, die aufgestellten Plastikwände hätten die Mieträume um 30 % verkleinert, ist ihre Vortrag unsubstantiiert. Die Beklagte ist dem Vortrag der Klägerin, die Plastikwände seien in einem Abstand von einem Meter zur Außenwand aufgestellt worden, nicht substantiiert entgegengetreten. Bei der Größe der angemieteten Mietfläche von 142,7 qm können die Plastikwände, wenn sie sich in einem Meter Abstand zur Außenwand befunden haben, jedoch nicht 30 % der Mietfläche beansprucht haben. Die Plastikwände, die sich nach dem unbestrittenen Vortrag der Beklagten von Ende November bis zur 2. Kalenderwoche des Jahres 1996 in den Räumen befunden haben, stellen, im Hinblick auf den Platz, den sie beansprucht und im Hinblick auf die weitere Verdunklung der Räume, die sie zur Folge haben eine weitere Beeinträchtigung des Mietgebrauchs dar, die der Senat mit einer weiteren Minderung des Bruttokaltmietzinses in der Zeit von Dezember bis Mitte Januar um 10 % berücksichtigt. Das heißt, die Beklagte kann den Bruttokaltmietzins um weitere ... 869,40 DM mindern.

Soweit die Beklagte Klebstoffgerüche beanstandet, kann insoweit auf die zutreffenden Ausführungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen werden. Die Ausführungen der Beklagten sind zu vage

Soweit die Beklagte die geltend gemachte Mietminderung damit begründet, dass die Heizung zu verschiedenen Zeitpunkten ausgefallen sei, ist ihr Vortrag nach wie vor nicht ausreichend substantiiert. Die Beklagte hat nicht vorgetragen, wie die Temperatur zum Zeitpunkt des Heizungsausfalls gewesen sein soll. Eine Schätzung der Beeinträchtigung des Mietgebrauchs analog § 287 ZPO ist nicht möglich. Insbesondere im Hinblick darauf, dass die Beklagte über immerhin einen Heizlüfter verfügt, den sie variabel in allen Räumen einsetzen konnte, hätte es ihr oblegen im einzelnen näher darzulegen, welche Auswirkung der Heizungsausfall auf die Raumtemperatur gehabt haben soll. Das Feststellen der Raumtemperatur ist auch ohne weiteres möglich und zumutbar.

Soweit die Beklagte die von ihr vorgenommene Mietminderung damit begründet, dass die zwei vom Treppenhaus seitlich getrennten Büroräume in der Zeit von November 1995 bis März 1997 nicht nutzbar gewesen seien, ist ihre Berufung ebenfalls unbegründet.

Was die Sommermonate betrifft, hat die Beklagte die unzumutbare Hitze auch in der Berufungsinstanz nicht näher definiert. Was die unzureichende Beheizbarkeit betrifft, kann auf die obigen Ausführungen zum angeblichen Heizungsausfall in den übrigen Räumen Bezug genommen werden.

Der von der Beklagten behauptete Umstand, dass der der Beklagten gehörende Teppichboden im Fassadenbereich in einem Ausmaß von 3 m mal 50 cm hochgerissen worden sei und dass dieses Teppichstück anschließend lose im Raum gelegen habe, stellt keine wesentliche Beeinträchtigung der Mietsache dar.

Weder ist vorgetragen, ob der Umstand, dass das Teppichstück nicht mehr festgeklebt, sondern lose aufgelegt war, ohne weiteres sichtbar war. Zum anderen ist auch nicht erkennbar, dass das lose Teppichstück, das sich im unmittelbaren Bereich der Außenwand befand, eine Stolperfalle darstellen könnte. Soweit die Beklagte behauptet, das im Juli 1997 ausgebesserte Stück Teppich sei von anderer Qualität und Farbe ist ihr Vortrag unsubstantiiert. Eine wesentliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache lässt dieser Vortrag nicht erkennen.

Soweit die Beklagte behauptet, über die vom Landgericht im Urteil vom 9. Mai 1996 berücksichtigten Bruchstellen im Estrich hinaus seien weitere Bruchstellen entstanden, ist der Vortrag der Beklagten unsubstantiiert. Welche und wie viele Bruchstellen sollen teilweise 8 bis 10 cm tief sein?

Unsubstantiiert ist auch die Behauptung, dass an der rückwärtigen Fassade angebrachte Klimagerät habe einen konstanten Lärmpegel erzeugt. Die Wahrnehmung von Geräuschen und die diesbezügliche Empfindlichkeit ist sehr unterschiedlich und individuell. Es bedarf daher zur Einordnung der Erheblichkeit einer Geräuschbeeinträchtigung, soweit sie nicht – wie z. B. Baulärm – allgemein bekannt ist, genauerer Angaben.

Unbegründet ist die Berufung der Beklagten auch soweit sie sich gegen die Ausführungen des Landgerichts zu der Geruchsbelästigung in den Toilettenräumen wendet. Das Landgericht hat zutreffend ausgeführt, dass eine Anzeigepflicht des Mieters neu entsteht, wenn Immobilien Vermieten einen Mangel nur unzureichend beseitigt hat. Soweit die Beklagte nun glauben machen will, sie habe gar nicht erfahren, dass die Klägerin Mängelbeseitigungsarbeiten durchgeführt habe und bestreite dies auch, ist ihr Vortrag unerheblich. Die Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin hat mit Urteil vom 9. Mai 1996 ausgeführt: "Dass die auch von der Klägerin nicht in Abrede gestellte Geruchsbelästigung seit der Installation der neuen Entlüftungsanlage nicht mehr auftritt, ist nur mit einem Defekt der alten Anlage zu erklären." Wenn die Beklagte meinte, gleichwohl eine Geruchsbelästigung wahrzunehmen, so wäre sie schon im Hinblick auf diese Ausführungen verpflichtet gewesen, die Klägerin auf diesen Umstand hinzuweisen. Da sie dies nicht getan hat, steht einem Minderungsrecht § 545 Abs. 2 BGB entgegen.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97, 92 Abs. 1 ZPO. Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713, 546 Abs. 2 ZPO.
 

Gericht: KG BERLIN
Aktenzeichen: 8 U 5875/98