Baulärm

Aus dem Tatbestand

Mit Mietvertrag vom 24.4.1990 mietete die Beklagte eine mittlerweile den Klägern gehörende Wohnung in N in der S-Straße im Dachgeschoss.
Die monatliche Nettomiete beträgt zur Zeit 563,63 Euro, weiterhin zahlt die Beklagte eine Nebenkostenvorauszahlung von 210,24 Euro und Garagenmiete in Höhe von 51,13 Euro.
In dem Zeitraum August 2003 bis zum Juli 2004 wurde auf der gegenüberliegenden Straßenseite des von der Beklagten bewohnten Hauses ein neues Haus errichtet. Wegen des damit verbunden Lärms wurde der Beklagten durch das Amtsgericht N eine Mietminderung bis Juli 2004 in Höhe von 20 % des Nettomietzinses zugestanden.
Im August 2004 minderte die Beklagte gleichwohl die Miete um etwa 140 Euro. In dem Zeitraum September 2004 bis Dezember 2004 minderte sie die Miete um monatlich jeweils 70 Euro. In dem Zeitraum Januar 2005 bis Juli 2005 wurde die Miete um monatlich 56,36 Euro gemindert. Die genannten Mietminderungen verlangen die Kläger mit der vorliegenden Klage. Die Kläger behaupten dazu, dass die Arbeiten am gegenüberliegenden Haus im Wesentlichen abgeschlossen gewesen seien und nur noch Innenarbeiten erforderlich gewesen seien, die eine Mietminderung nicht rechtfertigen. In dem Zeitraum Januar bis Juli 2005 habe eine Lärmbelästigung nicht stattgefunden, etwaige Mängel der Fenster seien nicht vorhanden, die Heizung sei ordnungsgemäß und das Treppengeländer entspreche den Vorschriften.
Für den Zeitraum 2001 bis 2002 verlangen die Kläger Nebenkosten nach einer Abrechnung in Höhe von 256,96 Euro. Sie tragen dazu vor, dass die Nebenkostenabrechnung erst später habe erfolgen können, weil der damit beauftragte Miteigentümer verstorben war. Darüber hinaus habe die Beklagte diese Nebenkostenabrechnung auch anerkannt.
Für den Abrechnungszeitraum … verlangt der Kläger nach Berichtigung der Abrechnung 569,27 Euro. Die Beklagte hat auf diese Forderung 200 Euro gezahlt. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die in dieser Abrechnung enthaltene Thermenwartung in Höhe von 51,68 Euro erst nach Ende des Abrechnungszeitraums durchgeführt worden ist.
Weiterhin verlangen die Kläger von der Beklagten einen Betrag von 147,32 Euro, den die Beklagte im Dezember 2004 einbehalten hat, weil sie ein neues Schloss in die Wohnungstür hat einbauen lassen.
Die Kläger beantragen, die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 1.588,04 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz von … zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, in den Monaten August 2004 bis Dezember 2004 sei es noch zu erheblichen Lärmbelästigungen gekommen. In dem Zeitraum Januar 2005 bis Juli 2005 habe sie Miete gemindert, weil die Fenster defekt gewesen seien und es zu erheblichen Zugerscheinungen gekommen sei. Diese Mängel seien mit Schreiben vom 26.4.2004 auch schon gerügt worden. Außerdem falle das Thermostatventil der Heizung gelegentlich aus, die Stromversorgung sei unsachgemäß und das Treppengeländer im Treppenhaus zu niedrig.
Bezüglich der Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum … beruft sich die Beklagte darauf, dass diese Nebenkostenabrechnung zu spät erfolgt sei. In der Abrechnung … sei eine Thermenwartung enthalten, die tatsächlich erst am 11.6.2003 ausgeführt worden sei.
Nachdem man die Kläger am 15.10.2004 abgemahnt habe, sei dann im Wege der Ersatzvornahme ein Schloss zum Preis von 147,32 Euro eingebaut worden. Dies entspreche dem Sicherungsbedürfnis der Beklagten.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Klage ist nur zum Teil begründet.
Eine Minderung des Mietzinses für den Zeitraum von August 2004 bis Dezember 2004 steht der Beklagten nicht zu. Eine Mietminderung ist im Gesetz nur vorgesehen, wenn sie zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Nutzungswertes der Wohnung führt. Dies kann hier nicht der Fall gewesen sein, weil hier das gegenüberliegende Haus bereits geschlossen war und lediglich noch Innenarbeiten ausgeführt werden mussten. Dass diese Arbeiten für die Beklagte und ihre Familie möglicherweise tagsüber hörbar waren, rechtfertigt noch nicht eine Mietminderung. Bei der S-Straße handelt es sich um eine Wohnstraße im Innenstadtbereich. Dort ist mit Fahrzeugen und Umweltgeräuschen ständig zu rechnen. Eine wesentlich darüber hinausgehende Lärmbelästigung kann durch Arbeiten in einem an sich geschlossenen Gebäude nicht entstehen. Dass Arbeiten mit Bohrgeräten und ein erhöhter Fahrzeugverkehr in diesem Zeitraum vorgekommen sind, ist für die Beklagte und ihre Familie zumutbar.
In dem Zeitraum Januar 2005 bis Juni 2005 konnte die Beklagte dagegen die Miete um 5 % des Bruttomietzinses mindern. Anhand der dem Gericht vorgelegten Fotos wurde deutlich, dass sich die Fenster der Wohnung in einem nicht vertragsgerechten Zustand befinden. Dabei geht es nicht darum, dass die Fenster altersgemäß mit Ein-Scheiben-Verglasung ausgerüstet sind, sondern die Fenster weisen durch fehlenden Kitt und mangelhafte Dichtungen so erhebliche Mängel auf, dass hier eine Mietminderung von 5 % gerechtfertigt erscheint. Unstreitig hat die Beklagte auch mit Schreiben vom 26.4.2005 diese Mängel gerügt. Soweit die Beklagte hier weitere Minderungsgründe anführt, war diesen nicht nachzugehen. Dass die Stromversorgung der Wohnung altersgemäß ordnungsgemäß ist, haben die Kläger durch ein Schreiben des Elektromeisters … vom 31.10.2005 nachgewiesen. Ihr Vortrag, wonach die Heizung in der Wohnung gelegentlich ausfällt oder einzelne Thermostate nicht ordnungsgemäß sind, ist nicht konkretisiert und damit durch das Gericht nicht überprüfbar. Die Mietminderung war von der Kaltmiete in Höhe von 563,63 Euro und der Nebenkostenvorauszahlung von 210,24 Euro zu errechnen. Dies führt zu einem Minderungsbetrag von 68,69 Euro. Tatsächlich hat die Beklagte 56,36 Euro monatlich gemindert, so dass sie insgesamt an die Kläger noch 123,67 Euro aus diesem Zeitraum zahlen muss.
Weiterhin muss die Beklagte an den Kläger noch 77,32 Euro zahlen, weil sie im Dezember 2004 wegen des Einbaus eines Schlosses 147,32 Euro einbehalten hat. Die Beklagte hat hier ein Schloss mit Sicherheitskarte und mit einem besonderen Schließblech einbauen lassen. Darauf hatte sie keinen Anspruch. Die Beklagte hat einen Anspruch darauf, dass ein funktionsfähiges Schloss in der Art und Weise eingebaut wird, wie es auch schon vorher eingebaut war und damit vertragsgerecht war. Das Gericht schätzt die Kosten für den Einbau eines entsprechenden Schlosses auf 70 Euro. Insofern muss die Beklagte noch 77,32 Euro an die Kläger erstatten.
Weiterhin muss die Beklagte aus der Nebenkostenabrechnung … noch 317,59 Euro zahlen. Nachdem die Kläger aus der Nebenkostenabrechnung vom 16.12.2003 die Rechnung auf 569,27 Euro berichtigt haben, hat sich die Beklagte nur noch gegen die Kosten für die Thermenwartung in Höhe von 51,68 Euro gewandt. Diese Thermenwartung ist am 11.6.2003 erfolgt. Die Nebenkostenabrechnung ging unstreitig bis zum 30.4.2003. Die Kläger konnten deshalb diese Wartungsarbeiten nicht in die Nebenkostenabrechnung aufnehmen. Auf die danach begründete Nebenkostenforderung in Höhe von 517,59 Euro hat die Beklagten 200 Euro gezahlt, so dass insgesamt noch 317,59 Euro zur Zahlung offen stehen.
Abzuweisen war die Klage wegen der Nebenkostennachforderung für das Jahr …. Diese Nebenkostennachforderung ist unstreitig außerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist erfolgt. Sie ist damit nicht mehr durchsetzbar. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass die Beklagte diese Nebenkostenforderung möglicherweise vorher anerkannt hat, weil mit dem Anerkenntnis nur Einreden und Einwendungen erledigt sein sollen, die den Anerkennenden zum Zeitpunkt des Anerkenntnisses auch bekannt waren. Hier hat die Beklagte unstreitig vorgetragen, dass sie diese Frist vorher nicht gekannt hat.
Zusammenfassend ergibt sich die Forderung des Klägers damit aus den Mietminderungen von August bis Ende Dezember 2004 in Höhe von 420 Euro, der nicht berechtigten Mietminderung für den Zeitraum Januar 2005 bis Juli 2005 in Höhe von 123,67 Euro, der Restforderung aus den Nebenkosten … in Höhe von 317,59 Euro und des zu viel einbehaltenen Betrages für das Schloss in Höhe von 77,32 Euro.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Ziff. 11, 711 ZPO.

Gericht: AG Münster
Aktenzeichen: 3 C 3583/05