Aus den Entscheidungsgründen
I.
Die Beteiligte zu 1) gehört der o.a. Wohnungseigentümergemeinschaft
an, deren Verwalter der Beteiligte zu 2) ist.
Der Beteiligte zu 2) ließ im Jahre 1998 eine an der Giebelseite
des Hauses liegende Teilfläche des Grundstücks, die bis
dahin bepflanzt war, mit einer Verbundpflasterung versehen.
Die Beteiligte zu 1) nimmt den Beteiligten zu 2) auf Beseitigung
der Pflasterung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes
in Anspruch. Sie hat angegeben, sie sei zu keiner Zeit mit der auf
Veranlassung des Beteiligten zu 2) durchgeführten Veränderung
einverstanden gewesen.
Der Beteiligte zu 2) hat sich auf die Notwendigkeit der durchgeführten
Maßnahme zur Verhinderung von Feuchtigkeitsschäden an
der betreffenden Giebelwand, insbesondere in einer Souterrain-Wohnung
der Anlage berufen.
Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen und den Geschäftswert
auf 2.000 DM festgesetzt.
Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu
1) hat das Landgericht als unzulässig verworfen, weil die Beschwer
der Beteiligten zu 1) unter 1.500 DM liege, den Beschwerdewert hat
es auf 1.200 DM festgesetzt.
Die Beteiligte zu 1) hat gegen die Entscheidung des Landgerichts
sofortige weitere Beschwerde und gegen die Festsetzung des Beschwerdegegenstandes
"vorsorglich" Beschwerde eingelegt.
Der Beteiligte zu 2) ist dem Rechtsmittel entgegengetreten.
II.
Das zulässige Rechtsmittel der Beteiligten zu 1) führt
zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung
der Sache an das Landgericht zur erneuten Behandlung und Entscheidung.
1.Die sofortige weitere Beschwerde ist nach der Verwerfung
der Erstbeschwerde als unzulässig, ohne Rücksicht auf
die Beschwer der Beteiligten zu 1) zulässig (BGHZ 119, 216,
217).
2. Der Senat hält – entgegen der Auffassung des
Landgerichts – auch die Erstbeschwerde für zulässig,
denn der Wert des Beschwerdegegenstandes und damit die Beschwer
der Beteiligten zu 1) ist mit mehr als 1.500 DM anzunehmen.
Das Landgericht hat insoweit ausgeführt, es komme allein auf
das von möglichen Kosten unabhängige Interesse der Beteiligten
zu 1) an, der Wiederherstellung der bepflanzten Fläche. Dabei
sei von einem Bodenwert von 350 DM/m2 auszugehen und
zu berücksichtigen, dass die Nutzbarkeit und der Wert der "Teilfläche
von ca. 5 m2" nicht vollständig entfielen,
sondern lediglich die Verwendung und das Erscheinungsbild der Fläche
verändert worden seien. Danach sei ein Bruchteil von 2/3 des
Bodenwertes zugrunde zu legen, was letztlich zu einer Beschwer von
ca. 1.200 DM führe.
Das Landgericht ist zunächst zutreffend davon ausgegangen,
dass die Beschwer der Beteiligten zu 1) sich ausschließlich
nach deren Interessen an der Abänderung der angefochtenen Entscheidung
richtet (vgl. BGHZ 119, 216, 218). Die Heranziehung des Bodenwertes
zur Ermittlung einer Beschwer in Fällen, in denen die Beseitigung
einer baulichen Veränderung mit der Begründung verlangt
wird, das äußere Erscheinungsbild der Anlage werde nachteilig
verändert, erscheint jedoch nicht geeignet. Es kann nicht darauf
ankommen, ob z.B. für die Anlegung eines gepflasterten Parkplatzes
oder die Errichtung einer Spielfläche eine Fläche von
etwa 15 m2 oder für die Aufstellung einer Laterne
nur eine solche von 1 m2 benötigt wird. Die "Umwandlung"
einer bis dahin bepflanzten Gartenfläche in eine gepflasterte
Parkfläche beschwert auch einen einzelnen Wohnungseigentümer
nicht deshalb mehr, weil der Bodenwert des Grundstücks höher
ist als derjenige in einer Anlage, die in einem anderen Stadtviertel
liegt. Bei dem Verlangen nach Beseitigung einer baulichen Veränderung
wegen einer nachteiligen Veränderung des optischen Gesamteindrucks
der Wohnanlage fehlt es meist an konkreten, in Geld messbaren Anhaltspunkten
(vgl. BayObLG WE 1995, 125, 126; Staudinger/Wenzel, WEG Rdnr. 25
zu § 48). Die Bestimmung des Geschäftswertes oder der Beschwer
ist deshalb weitgehend Ermessenssache. In einem solchen Fall entspricht
es nach der Auffassung des Bayerischen Obersten Landesgerichts rechtstaatlichen
Grundsätzen, eher von der Zulässigkeit des Rechtmittels
auszugehen und in der Sache zu entscheiden. Dem schließt der
Senat sich an.
Die von der Beteiligten zu 1) geltend gemachte Störung des
ästhetischen Eindrucks der Anlage, durch die Beseitigung der
Gartenflächen und die Pflasterung dieser Fläche, ist angesichts
der gebotenen großzügigen Schätzung auch nicht von
vornherein mit unter 1.500 DM zu bewerten.
3)Das Landgericht hat danach die Erstbeschwerde zu Unrecht
als unzulässig verworfen. Die Sache war deshalb unter Aufhebung
der angefochtenen Entscheidung an die Kammer zurückzuverweisen,
denn für eine eigene Entscheidung des Senats fehlt es an hinreichenden
Grundlagen.
Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts kann nach den getroffenen
Feststellungen nicht angenommen werden, dass es sich bei der durchgeführten
Maßnahme um eine solche der Instandhaltung oder Instandsetzung
des gemeinschaftlichen Eigentums handelt.
Es steht weder fest, dass die an der Außenwand des Hauses
aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden auf eine "Versickerung"
des Wassers und einen möglichen Stau vor der Wand zurückgehen,
noch, dass die Umgestaltung der vor der Wand liegenden Fläche
zu einer endgültigen Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden
geführt hat. Es kann nämlich nicht ausgeschlossen werden,
dass eine mangelhafte oder ganz fehlende "Isolierung"
der Wand zum Eintritt der Feuchtigkeit geführt hat und die
nunmehr durchgeführte Verlegung einer Drainage sowie die Aufbringung
eines Feuchtigkeitsschutzes an der Außenwand auch ohne die
Pflasterung der hier in Rede stehenden Grünfläche ein
weiteres Auftreten von Feuchtigkeitsschäden verhindert hätte.
Es ist daher zunächst davon auszugehen, dass es sich bei der
Umgestaltung der Grünfläche um eine bauliche Veränderung
im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG gehandelt hat, die der Zustimmung aller
Wohnungseigentümer und damit auch der Beteiligten zu 1) bedurfte,
wenn ihr über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus ein
Nachteil erwuchs. Als ein solcher Nachteil kommt auch eine nicht
ganz unerhebliche "nachteilige" Veränderung des optischen
Gesamteindrucks einer Wohnanlage in Betracht (vgl. BGHZ 116, 392,
396).
Ob und gegebenenfalls in welchem Ausmaß der optische Gesamteindruck
der Wohnanlage nachteilig verändert worden ist, lässt
sich mangels hinreichender Feststellungen der Vorinstanzen nicht
beurteilen. Die bei den Akten befindlichen Fotos zeigen nur den
jetzigen Zustand der hier in Rede stehenden Giebelseite der Wohnanlage,
sie lassen einen Vergleich mit dem nicht näher festgestellten
früheren Zustand dieses Grundstückteils und den übrigen
Grünflächen vor der Wohnanlage nicht zu. Die Äußerung
des Beteiligten T... in der mündlichen Verhandlung vom 16.
4. 1999, "die Grünfläche sei praktisch vorher eine
Wildfläche gewesen, auf der alles möglich gesprießt
habe", beschreibt lediglich den – möglicherweise
ungepflegten – Zustand der Fläche vor Durchführung
der Maßnahme, lässt aber insbesondere nicht erkennen,
wie die ehemalige Grünfläche vor der betreffenden Giebelwand
insgesamt gestaltet war, ob eine Abtrennung durch den auf den Fotos
ersichtlichen Jägerzaun schon vorhanden war und ob vor der
Giebelwand möglicherweise ein zweiter Nadelbaum als "optisches
Gegengewicht" zu dem noch dort befindlichen Baum gestanden
hat.
Die bei den Akten befindlichen Fotos können kein gesamtheitliches
Erscheinungsbild der gepflasterten und der Gartenflächen vermitteln.
Wie sich die durchgeführte Veränderung der hier in Rede
stehenden Teilfläche auf das gesamte Erscheinungsbild des Gebäudes
in Verbindung mit den davor liegenden Flächen auswirkt, kann
nur nach einer Inaugenscheinnahme und Feststellung des früher
bestehenden ordnungsgemäßen Zustandes festgestellt werden.
Die Sache war demgemäß zur erneuten Behandlung und Entscheidung
an das Landgericht zurückzuverweisen.
Den Wert des Beschwerdegegenstandes und den Geschäftswert
für das Beschwerdeverfahren setzt der Senat auf 3.000 DM fest.
Einer Entscheidung über die "vorsorgliche" Beschwerde
der Beteiligten zu 1) gegen die Festsetzung des Beschwerdegegenstandes
bedarf es deshalb nicht mehr.
Gericht: OLG DÜSSELDORF
Aktenzeichen: 3 Wx 227/00
Redaktion (allg.)
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