Aus den Entscheidungsgründen
Die Verfügungskläger mieteten durch schriftlichen Vertrag
vom 14. August/21. August 1995 von der ... Grundstücksgesellschaft
mbH ... gelegene Gewerberäume in einer Gesamtgröße
von 748 <sup>2</sup> zur Einrichtung eines Marktes.
Das gesamte Mietobjekt sollte noch unter Berücksichtigung der
Belange der Verfügungskläger umgebaut werden. Als Übergabetermin
war der 01. April 1996 vorgesehen.
Noch vor Fertigstellung und Übergabe des Mietobjektes an die
Verfügungskläger veräußerte die Vermieterin
durch notariellen Kaufvertrag vom 21. Juni 1996 das Grundstück,
auf dem sich das streitgegenständliche Mietobjekt befindet,
an die Verfügungsbeklagten. In dem notariellen Kaufvertrag
war vereinbart, daß mit dem Verrechnungstag die Käufer
anstelle des Verkäufers in die sich aus den bestehenden Mietverhältnissen
ergebenden Rechte und Verpflichtungen, die dem Käufer bekannt
seien, einträten. Am Tag des Kaufvertragsabschlusses vermieteten
die Käufer das Gewerbeobjekt an die Kauf-Handels GmbH zum Betrieb
eines Marktes. Die Veräußerin und Vermieterin der Verfügungskläger
teilte diesen durch Schreiben vom 19. Juli 1996 mit, daß die
Verfügungsbeklagten in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden
Rechte und Pflichten eingetreten seien.
Nachdem die Verfügungskläger festgestellt hatten, daß
das Gewerbeobjekt nicht entsprechend ihren Plänen ausgebaut
werde und ein Bauschild die baldige Eröffnung eines Marktes
ankündigte, forderten sie die Verfügungsbeklagten am 28.
November 1996 auf, schriftlich zu bestätigen, daß der
mit ihnen geschlossene Mietvertrag anerkannt und das Mietobjekt
wie vereinbart ausgebaut und übergeben werde. Nachdem die entsprechende
Bestätigung nicht erfolgte, beantragten die Verfügungskläger
eine einstweilige Verfügung zur Sicherung ihres sich aus dem
Mietvertrag ergebenden Anspruchs auf Besitzeinräumung.
Am 04. Dezember 1996 erließ das Landgericht im Beschlußwege
eine einstweilige Verfügung, durch die den Verfügungsbeklagten
aufgegeben worden ist, es zu unterlassen, anderen Personen als den
Verfügungsklägern den Besitz an den sich auf dem Grundstück
... befindlichen Räumen, bestehend aus Verkaufsfläche,
Lager, Sozialräumen und sonstigen Räumen, mit einer Gesamtfläche
von 748 <sup>2</sup> zu übertragen. Gleichzeitig
wurden den Verfügungsbeklagten für jeden Fall der Zuwiderhandlung
Ordnungsmittel angedroht.
Im Rechtfertigungsverfahren nach Einlegung des Widerspruchs haben
die Verfügungsbeklagten zur Begründung ihres Antrags,
die einstweilige Verfügung vom 04. Dezember 1996 aufzuheben,
vorgetragen, eine Übernahme des von der Veräußerin
des Grundstücks mit den Verfügungsklägern abgeschlossenen
Mietvertrages im notariellen Kaufvertrag sei nicht erfolgt. Sie
seien davon ausgegangen, daß der Vertrag mit ihnen von der
Veräußerin annulliert worden sei. Darüber hinaus
sei das streitgegenständliche Mietobjekt bereits am 29. November
1996 an die andere Mieterin auf der Grundlage des Vertrages vom
21. Juni 1996 übergeben worden. Zudem sei der Erlaß einer
einstweiligen Verfügung im Falle der hier vorliegenden Doppelvermietung
unzulässig. Ein Gebot, die Übertragung des Besitzes an
Dritte zu unterlassen, könne nicht im Wege einer einstweiligen
Verfügung ausgesprochen werden. Vielmehr müsse es dem
Vermieter in einem derartigen Fall überlassen bleiben, welchem
Mieter er den Besitz verschaffe und welchem Mieter er Schadensersatz
leiste.
Die Verfügungskläger sind dem Vortrag der Verfügungsbeklagten
entgegengetreten, daß das Mietobjekt bereits am 29. November
1996 vor Erlaß der einstweiligen Verfügung an die andere
Mieterin übergeben worden sei.
Mit dem angefochtenen Urteil hat das Landgericht seine Beschlußverfügung
vom 04. Dezember 1996 aufrechterhalten. Zur Begründung hat
es ausgeführt, der Antrag der Verfügungskläger sei
nicht unzulässig. Die Unzulässigkeit ergebe sich nicht
daraus, daß der Anspruch eines Mieters auf Besitzeinräumung
im Falle einer Doppelvermietung nicht durch einstweilige Verfügung
sicherbar sei. Dies sei jedenfalls so lange nicht anzunehmen, wie
der Erfüllungsanspruch mangels Besitzeinweisung des Dritten
noch bestehe. Eine auf der Interessenlage des vertragsuntreuen Vermieters
beruhende Einschränkung der Zulässigkeit von einstweiligen
Verfügungen sei dem Gesetz nicht zu entnehmen. Der Antrag sei
begründet, da sowohl ein Verfügungsanspruch als auch ein
Verfügungsgrund bestehe. Der Anspruch ergebe sich aus § 535
BGB. Auch der Verfügungsgrund sei glaubhaft gemacht worden,
da dazu vorgetragen worden sei, daß zu besorgen sei, daß
durch die Veränderung des bestehenden Zustandes die Verwirklichung
der Rechte der Verfügungskläger vereitelt oder wesentlich
erschwert werden könnte.
Nachdem die Verfügungsbeklagten form- und fristgerecht gegen
das am 30. Januar 1997 verkündete erstinstanzliche Urteil Berufung
eingelegt haben, ist unstreitig der Markt spätestens im Februar
1997 in dem streitgegenständlichen Mietobjekt eröffnet
worden.
Im Hinblick darauf haben die Parteien in der Berufungsverhandlung
das Verfahren übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt
erklärt.
Die Verfügungsbeklagten haben zur Begründung ihres Rechtsmittels
erneut darauf hingewiesen, daß der Erlaß einer
einstweiligen Verfügung zur Sicherstellung des mietvertraglichen
Anspruchs der Kläger unzulässig gewesen sei. Sie haben
sich im übrigen auf ihren erstinstanzlichen Vortrag bezogen.
Insbesondere haben sie erneut darauf verwiesen, daß bereits
vor Erlaß der Beschlußverfügung das Mietobjekt
der weiteren Mieterin unter Aushändigung der Schlüssel
übergeben worden sei. Darüber hinaus sei nunmehr der Markt
unstreitig eröffnet worden. Tatsächlich sei bereits seit
Mitte Januar 1997 darin der Verkauf von Lebensmitteln und anderen
Gebrauchsgegenständen erfolgt.
Die Verfügungskläger haben das erstinstanzliche Urteil
verteidigt. Sie sind der Auffassung entgegengetreten, daß
die erlassene einstweilige Verfügung unzulässig gewesen
sei. Der vertragsuntreue Vermieter sei nicht schützenswert.
Nachdem die Parteien in der Berufungsverhandlung übereinstimmend
das Verfahren in der Hauptsache für erledigt erklärt haben,
war über die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91
a ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes
nach billigem Ermessen zu entscheiden.
Es entspricht der Billigkeit, daß die Verfügungskläger
die Kosten des Rechtsstreits tragen. Denn der Antrag der Verfügungskläger
war auf den Erlaß einer unzulässigen einstweiligen Verfügung
gerichtet. Im Falle einer Doppelvermietung, wie sie in vorliegendem
Fall hinsichtlich des streitgegenständlichen Mietobjektes dadurch
stattgefunden hat, daß die frühere Eigentümerin
des Grundstücks das streitgegenständliche Mietobjekt an
die Verfügungskläger und die Verfügungsbeklagten
als Erwerber des Grundstücks ohne Rücksicht auf diesen
Vertrag dasselbe Mietobjekt an einen Dritten vermietet hatten, kann
dem Vermieter nicht im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes
vorgeschrieben werden, an welchen Gläubiger er zu leisten hat.
Hierbei ist auf die Interessenlage des Vermieters abzustellen. Denn
entgegen der Auffassung der Verfügungskläger begibt sich
ein Vermieter, der einen Mietvertrag über ein bestimmtes Mietobjekt
abgeschlossen hat, dessen Erfüllung noch aussteht, nicht des
grundsätzlich durch die bestehende Vertragsfreiheit geschützten
Rechtes, das gleiche Mietobjekt erneut - zu möglicherweise
besseren Bedingungen - an einen Dritten zu vermieten. Eine zeitliche
Priorität bzw. Besserstellung desjenigen Mieters, der zuerst
den Mietvertrag mit dem Vermieter abgeschlossen hat, besteht gegenüber
demjenigen Mieter, der die später vertraglich gebundene
Partei ist, nicht. Aus der Sicht der Vertragspartner ist davon auszugehen,
daß beide Mieter eine gleichrangige Berechtigung gegenüber
dem Vermieter haben. Da auch der Dritte, d. h. derjenige Mieter,
der erst später den Mietvertrag abgeschlossen hat, einen Anspruch
auf Überlassung des Mietgegenstandes hat, würde bei Erlaß
der begehrten einstweiligen Verfügung - unzulässig - in
dessen Rechte eingegriffen (LG München I, WuM 1991, S. 557).
Somit verbleibt es grundsätzlich Sache des Vermieters, sich
zu entscheiden, welchen Anspruch er erfüllen will und wem gegenüber
er sich gegebenenfalls Schadensersatzansprüchen aussetzen möchte.
Der Grundsatz der Vertragsfreiheit gebietet allein diese Betrachtung
im Falle einer Doppelvermietung. Denn die Vertragsfreiheit ist Teil
der im Bürgerlichen Gesetzbuch verankerten Privatautonomie,
die es grundsätzlich jeder Partei auferlegt, sich in Eigenverantwortlichkeit
hinsichtlich der von ihr abgeschlossenen schuldrechtlichen Verträge
für Erfüllung oder Schadensersatzleistung zu entscheiden
(so auch OLG Frankfurt, ZMR 1997, S. 23).
Für die Richtigkeit dieser rechtlichen Beurteilung sprechen
auch folgende Erwägungen: Bei den hier im Streit befindlichen
Mietverträgen mit zwei unterschiedlichen Mietern handelt es
sich jeweils lediglich um schuldrechtliche Verpflichtungen des Vermieters.
Würde man der Auffassung der Verfügungskläger folgen,
so ergäbe sich ein quasi dingliches Recht (ius ad rem) des
Mieters an dem Mietgegenstand. Ein solches Recht kann aber durch
einen schuldrechtlichen Vertrag nicht erworben werden. Die Verfügungskläger
hätten sich ein dingliches Recht an dem fraglichen Grundstück
zur Sicherung ihres mietvertraglichen Anspruchs in Form einer Grunddienstbarkeit
einräumen lassen können. Hierbei handelte es sich dann
um eine Rechtsposition, die auch eine Abwehrfunktion gegen anderweitige
lediglich schuldrechtliche Verträge über das Mietobjekt
zum Inhalt hätte. Eine solche dingliche Sicherung ihres Anspruchs
haben die Verfügungskläger aber nicht vornehmen lassen.
Damit haben sie dem Vermieter grundsätzlich die Dispositionsfreiheit
über das Vertragsobjekt belassen. Es entspricht der gewöhnlichen
Risikolage, daß bei einem Mietvertrag, der nicht in unmittelbarem
zeitlichen Zusammenhang mit dem Abschluß des Vertrages auch
durch Übergabe des Mietobjektes vollzogen wird, Änderungen
in der Disposition des Vermieters eintreten können. Hiergegen
ist der Mieter durch Schadensersatzansprüche hinreichend geschützt.
Im einstweiligen Verfügungsverfahren jedenfalls bedeutete die
Untersagungsverfügung, wie sie das Landgericht bestätigt
hat, daß Immobilien Vermieten eine Beeinträchtigung seiner Rechtsposition
hinnehmen müßte, die dem Inhalt eines schuldrechtlichen
Mietvertrags grundsätzlich in dem Stadium, in dem sich die
Parteien befanden - nämlich vor Übergabe des Mietobjektes
-, nicht entspricht.
Die Verfügungskläger hätten daher lediglich die
Möglichkeit gehabt, im Hauptsacheverfahren eine Verpflichtung
der Verfügungsbeklagten feststellen zu lassen, ihnen das Mietobjekt
zu übergeben: Auf der Grundlage eines derartigen Verfahrens
hätte dann für den Fall, daß die Übergabeverpflichtung,
sofern sie festgestellt worden wäre, nicht mehr hätte
erfüllt werden können, ein Übergang auf einen Schadensersatzanspruch
stattfinden können, § 283 BGB.
Da der Antrag der Verfügungskläger, wie dargelegt, auf
eine im einstweiligen Verfügungsverfahren unzulässige
Sicherung ihres mietvertraglichen Besitzeinräumungsanspruchs
gerichtet war, müssen sie die Kosten des gesamten Verfahrens
tragen. Denn ohne den Eintritt des erledigenden Ereignisses, das
in der endgültigen Übergabe des Mietobjektes an den Dritten
liegt, wären sie mit ihrem Antrag unterlegen.
Auf die übrigen, zwischen den Parteien streitigen Punkte,
wie beispielsweise die Frage, ob nicht bereits vor Erlaß der
einstweiligen Verfügung vom 04. Dezember 1996 das fragliche
Mietobjekt schon dem Dritten überlassen und damit eine Erfüllung
des Besitzeinräumungsanspruchs der Verfügungskläger
nicht mehr möglich war, kam es danach nicht an.
Auf der Grundlage der dargelegten Sach- und Rechtslage war auf
die zulässige sofortige Beschwerde der Verfügungsbeklagten
der Ordnungsgeldbeschluß des Landgerichts Potsdam vom 29.
April 1997 aufzuheben. Da die zugrundeliegende einstweilige Verfügung
unzulässig war, konnte auch ein Ordnungsmittel nicht wirksam
darauf gestützt werden.
Darüber hinaus ist der Inhalt des angefochtenen Beschlusses
ungenügend konkretisiert. Denn es wird in ihm - obwohl erforderlich
- nicht bestimmt, in welchem Verhältnis die beiden Schuldner
hinsichtlich des Ordnungsgeldes und des weiteren Zwangsmittels haften.
Ohne diese Angaben ließe sich der Ordnungsmittelbeschluß
bei seiner Nichterfüllung nicht vollziehen. Auch diese Unzulänglichkeit
könnte seine Aufhebung rechtfertigen. Hinsichtlich dieses Rechtsbehelfs
haben die Verfügungskläger ebenfalls die Kosten gemäß
§ 91 ZPO in entsprechender Anwendung zu tragen.
Gericht: OLG Brandenburg
Aktenzeichen: 3 U 72/97
Redaktion (allg.)
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