Betriebskostenabrechnung kann Schätzwerte enthalten

Nach § 6 Abs. 1 der Heizkostenverordnung hat der Gebäudeeigentümer die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Dementsprechend muss eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung die gemessenen Verbrauchswerte enthalten. In Einzelfällen kann der Verbrauch allerdings nur geschätzt werden, zum Beispiel weil die Messgeräte ausgefallen sind. Dann ergibt sich die Frage, welche Anforderungen an die Angaben der Verbrauchswerte in der Nebenkostenabrechnung zu stellen sind. Der Vermieter muss die Grundlagen der ­geschätzten Werte nicht näher erläutern.

Aus dem Tatbestand

Der Kläger hatte seit 2003 eine Wohnung gemietet. Der Beklagte hatte das Mietobjekt nach Abschluss des Mietvertrages erworben und war nach § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetreten. Nach dem Mietvertrag war der Kläger zur Zahlung monat­licher Betriebskostenvorauszahlungen verpflichtet. Der Abrechnungszeitraum lief jeweils vom 1. August eines Jahres bis zum 31. Juli des Folgejahres. Für den Zeitraum vom 1. August 2010 bis zum 31. Juli 2011 errechnete der Kläger ein Betriebskostenguthaben in Höhe von rund 485 €. Nachdem die Beklagte eine Zahlung ab­gelehnt hatte, erhob der Kläger Zahlungsklage. Im Juli 2012, also kurz vor Ablauf der sich aus § 556 Abs. 3 BGB ergebenden Abrechnungsfrist, rechnete der Beklagte seinerseits über die Nebenkostenvorauszahlungen ab. Nach seiner Berechnung ergab sich ein Saldo zulasten des Klägers in Höhe von rund 1.000 €. Diesen Betrag machte der Beklagte mit einer Widerklage geltend. Am Ende seiner Abrechnung wies der Beklagte darauf hin, dass die eingestellten Heizkosten nach dem prozentualen Vorjahresverbrauch und die Kosten für Warmwasser nach dem Verbrauch vergleichbarer Räume geschätzt worden sei. Der Kläger argumentierte, die Nebenkostenabrechnung sei formell nicht ordnungsgemäß. Er sei nicht in der Lage, ­allein auf der Grundlage der Betriebskosten­abrechnung diese auf ihre Richtigkeit zu überprüfen.

Aus den Entscheidungsgründen

Das Berufungsgericht war insoweit dem Kläger gefolgt und hatte den Anspruch des beklagten Vermieters verneint. Für eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung müssten in der Abrechnung selbst die Grundlagen der Schätzung angegeben werden. § 9a der Heizkostenverordnung lasse verschiedene Schätzmethoden zu. Der Mieter müsse darüber aufgeklärt werden, welche der Schätzmethoden der Vermieter ausgewählt habe.
Dem widerspricht der Bundesgerichtshof. Die Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung ergeben sich aus § 259 Abs. 1 BGB. Eine Betriebskostenabrechnung ist danach formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Die Angaben in der Betriebskostenabrechnung müssen es dem Mieter ermöglichen, die zu Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen.

Diesen Anforderungen genügte die Nebenkostenabrechnung des Vermieters. Der Abrech­nung ließ sich entnehmen, dass bezüg­lich der Heizkostenverbrauchseinheiten und beim Warmwasser die verbrauchte Warmwassermenge zu Grunde gelegt wurde. Es waren nicht nur die auf den Kläger entfallenden Anteile, sondern auch die Gesamtsumme aller Verbrauchseinheiten in dem Mietobjekt angegeben. Damit konnte der Kläger überprüfen, ob die auf ihn entfallenden Anteile rechnerisch richtig bestimmt waren. Dass die für die Wohnung des Klägers angesetzten Verbrauchseinheiten nicht auf der Ablesung von Messgeräten beruhten, sondern auf einer Schätzung, ändert daran nichts. Der Vermieter muss bei der Nebenkostenabrechnung (noch) nicht darlegen und erläutern, welche Schätzungsmethode er nach §  9a Abs.  1 der Heizkostenverordnung angewen­det hat. Weder muss er die Vorjahresabrechnung noch andere Angaben beifügen, anhand derer der Mieter die mate­rielle Richtigkeit der für ihn angesetzten Werte im Einzelnen nachvollziehen kann.

Die Entscheidung zieht eine klare Linie zwischen der formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung und deren inhaltlicher Richtigkeit. Für eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung genügt es, wenn der Mieter den auf ihn entfallenden Anteil der Verbrauchskosten „mit Papier und Bleistift“ nachrechnen kann. Dazu müssen der Gesamtverbrauch bzw. die Gesamtkosten sowie eventuelle Vorab-Abzüge, der Umrechnungsmaßstab und der sich daraus ergebende Anteil des Mieters angegeben sein. Mit einer insoweit formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung wahrt der Vermieter die Abrechnungsfrist des §  556 Abs.  3 BGB. Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist. Auf dieser zweiten Ebene geht es darum, ob die in die Abrechnung eingestellten Werte richtig ­ermittelt wurden und so in die Abrechnung eingestellt werden durften. Erst auf dieser Ebene spielt es deshalb eine Rolle, ob
der Vermieter die Werte korrekt von einem Messgerät abgelesen oder mit einer der
in §  9a Abs.  1 der Heizkostenverordnung aufgeführten Schätzungsmethoden ermittelt hat.
In der Instanzrechtsprechung ließ sich eine gewisse Tendenz beobachten, die Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung relativ hoch an­zusetzen. Dem zieht der BGH nun eine Grenze, um eine Überfrachtung der Nebenkostenabrechnungen zu vermeiden.

(Kommentiert von RA Dr. Jonas Müller, wronna + partner.gbr, Hannover, in IVV 01-02/2015)

Gericht: BGH
Aktenzeichen: VIII ZR 112/14
Urteil vom: 12.11.2014

Kategorie des Urteils: Betriebskostenabrechnung

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