Aus den Entscheidungsgründen
Die zulässig Berufung der Kläger hat in der Sache zum
überwiegenden Teil Erfolg.
1. Die Kläger können von der Beklagten gemäß
§ 7 Nr. 1 Satz 1 und 3 der allgemeinen Vertragsbestimmungen, Teil
II, zu dem gewerblichen Büromietvertrag der Parteien vom 19./27.
Mai 1994 i.V.m. § 535 Satz 2 BGB die Zahlung der mit der Betriebskostenabrechnung
vom 4. Dezember 1996 für das Jahr 1995 abgerechneten Kosten
der Bewachung des Objektes in Höhe von insgesamt 10.131,01
DM (411 m2 x 21,43449 DM + 15 % Mehrwertsteuer) verlangen.
Zwar muss die Beklagte als Mieterin nur diejenigen Nebenkosten
tragen, die im Vertrag eindeutig auf sie abgewälzt worden sind.
Nur aufgrund einer unmissverständlichen Regelung kann der Mieter
nämlich klar feststellen, welche Arten von Nebenkosten er im
einzelnen neben der Grundmiete zu entrichten hat.
Die von den Parteien in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen des
Mietvertrages vereinbarten Regelungen über die Abwälzung
von Betriebskosten (Mietvertrag, Teil II, § 7 i.V.m. Teil I Ziff.
8.1) auf die Beklagte genügen jedoch entgegen der Ansicht des
Landgerichts dem Bestimmtheitsgebot und den für Allgemeine
Geschäftsbedingungen geltenden Anforderungen an die Transparenz
von AGB-Klauseln, §§ 3, 9 Abs. 1, 24 Abs. 1 Nr. 1 AGBG. Die Parteien
haben nämlich in § 7 Nr. 1 Satz 1 ausdrücklich vereinbart,
dass alle auf das Mietobjekt entfallenden Betriebskosten gemäß
der jeweils gültigen Fassung der Anlage 2 zu § 27 II. BV zu
Lasten des Mieters gehen. Nach der Rechtsprechung wird dem Bestimmtheitserfordernis
auch für Formularmietverträge über Wohnräume
Genüge getan, wenn zur Bezeichnung der gesondert zu tragenden
Betriebskosten auf § 27 II. BV verwiesen wird (vgl. OLG Karlsruhe
WuM 1986, 9; BayObLG WuM 1984, 104; OLG Hamm WuM 97, 542). Für
die Geschäftsraummiete erfüllt die Verweisung in einem
Formularvertrag auf § 27 II. BV erst recht die Anforderungen an
die ausreichende Bestimmtheit und Transparenz einer Vereinbarung
über die Abwälzung von Nebenkosten (vgl. Senat, Urteile
vom 1. Juli 1992 - 2 U 202/91 - und 29. März 1995 - 2 U 60/94),
ohne dass der Text der Anlage 3 zu § 27 II. BV dem Mietvertrag beigefügt
werden muss. Im vorliegenden Fall haben die Parteien zusätzlich
in § 7 Nr. 1 Satz 2 der allgemeinen Vertragsbestimmungen auf die
im Mietvertrag beigefügte Aufstellung der Betriebskosten gemäß
Anlage 3 zu § 27 II. BV Bezug genommen, so dass die Beklagte bereits
aus den schriftlichen Vertragsunterlagen ersehen konnte, zur Umlage
welcher Nebenkosten die Kläger berechtigt sind. Die Vereinbarung
der Parteien begegnet auch nicht deshalb Bedenken, weil in § 7 Nr.
1 Satz 3 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen außerdem vereinbart
worden ist, dass neu entstehende Betriebskosten ab Entstehung vom
Mieter zu tragen sind. Aus dem Zusammenhang dieser Bestimmung mit
den vorangehenden Regelungen in § 7 Nr. 1 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen
ergibt sich zweifelsfrei, dass die Beklagte neu entstehende Betriebskosten
nur insoweit zu tragen hat, als es sich um Betriebskosten gemäß
der Anlage 3 zu § 27 II. BV handelt. Entgegen der Ansicht des Landgerichts
erhalten die Kläger als Vermieter durch die vorbezeichneten
Klauseln hinsichtlich der Umlage neu entstehender Betriebskosten
keine weitgehende Gestaltungsmöglichkeit. Vielmehr entspricht
ihre Befugnis zur Umlage neu entstehender Betriebskosten in sachlicher
Hinsicht also im Hinblick auf die Art der Nebenkosten, exakt den
Abreden zu den ab Vertragsbeginn umlagefähigen Nebenkosten.
Die von dem Landgericht zitierte Entscheidung des OLG Frankfurt
(WuM 1992, 62) und die dazu ergangene Revisionsentscheidung des
BGH (NJW 1993, 1061) sind nicht einschlägig. Sie betreffen
eine Fallgestaltung, in der gerade keine Beschränkung der Abwälzung
von Nebenkosten auf den Katalog gemäß Anlage 3 zu § 27
der II. BV vorgenommen, sondern für die Umlagefähigkeit
neu eingeführte Betriebskosten pauschal auf das Zulässige
("soweit zulässig") verwiesen worden war. Hinzu kommt, dass
Entscheidungen zu einem Wohnungsmietvertrag ergangen sind, für
den gemäß §§ 4 Abs, 1 Satz 1, Abs. 3, 10 Abs. 1 MHG -
anders als für Gewerbemietverträge - der Kreis der umlagefähigen
Nebenkosten von vornherein zwingend auf die Betriebskosten gemäß
Anlage 3 zu § 27 II. BV beschränkt und für den die rückwirkende
Umlage neu eingeführter Betriebskosten auf den Zeitpunkt der
Entstehung ausdrücklich ausgeschlossen ist. Im Bereich der
Geschäftsraummiete bestehen solche Beschränkungen nicht.
Hier ist es den Parteien nicht nur überlassen, über die
Betriebskosten gemäß Anlage 3 zur II. BV weitere Nebenkosten
(z.B. anteilige Verwaltungskosten) in die Umlage einzubeziehen.
Vielmehr bleibt den Parteien auch unbenommen, neu eingeführte
Betriebskosten ab dem Zeitpunkt ihrer Entstehung als umlagefähig
festzulegen. Die vom Landgericht vorgenommene Differenzierung zwischen
den unter Nr. 1 bis 16 der Anlage zu § 27 II. BV ausdrücklich
aufgeführten Kosten und den unter Nr. 17 der vorbezeichneten
Anlage aufgeführten sonstigen Betriebskosten ist nicht gerechtfertigt.
Gerade weil die uneingeschränkte Bezugnahme auf § 27 II. BV
den Anforderungen an eine eindeutige und hinreichend transparente
Bestimmung der umlagefähigen Nebenkosten entspricht, ohne dass
daneben die Aufzählung der einzelnen umlagefähigen Kosten
erforderlich ist, besteht kein Grund, die Umlagefähigkeit der
im Katalog zu § 27 II. BV aufgeführten Kosten wieder einzuschränken,
wenn einzelne Kosten erst während des Laufs der Mietzeit neu
entstehen. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV ist als Auffangtatbestand
ausgestaltet, der schon im Hinblick auf die Definition der Betriebskosten
im Eingang der Anlage 3 und wegen des Zusammenhanges mit den Regelbeispielen
unter Nr. 1 bis 16 hinreichend sicher eine Abgrenzung umlagefähiger
Kosten, wie z.B. der Kosten für einen Müllschlucker, weine
gemeinschaftliche Sauna oder ein gemeinschaftliches Schwimmbad,
von Aufwendungen aus anderen Kostengruppen, wie z.B. Verwaltungsleistungen,
Instandsetzungen und Instandhaltungen, ermöglicht (vgl. Bub/Treier/von
Brunn, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl.,
III Rndr. 40).
Dem Landgericht ist allerdings darin zuzustimmen, dass es sich
auch bei den streitbefangenen Bewachungskosten um "sonstige Betriebskosten"
gemäß Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV handelt, die
gemäß § 7 Nr. 1 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen
zu dem Mietvertrag der Parteien von der Beklagten zu tragen sind.
Nach dem Eingang der Anlage 3 zu § 27 II. BV sind Betriebskosten
solche Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück
oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes
oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen
und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, dass sie
üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar
getragen werden. Die Kläger haben entgegen der Ansicht der
Beklagten im Schriftsatz vom 28. September 1998 ausreichend substantiiert
dargelegt, dass sich erst ca. ein Jahr nach Mietbeginn am 1. Dezember
1994 in den kalten Wintermonaten des Jahreswechsel 1994/95 gezeigt
habe, dass eine konsequente und nachhaltige Bewachung des ..., einer
multifunktionalen Immobilie mit Büroflächen, Ladeneinheiten/Gewerbeeinheiten,
Gastronomiebetrieben, einem Tiefgaragensystem, Außenanlagen
mit Teich und dem ... Hotel, unumgänglich geworden sei. In
diesen Monaten seien die Treppenhäuser, Passagenflächen
und die Tiefgarage des ... wiederholt von Obdachlosen und Drogensüchtigen
in erheblicher Zahl aufgesucht worden, weshalb es zu massiven Beschwerden
der Mieter des ... gekommen sei. Der Aufenthalt von Obdachlosen
und Drogensüchtigen sei dadurch begünstigt worden, dass
sich während dieser Zeit direkt gegenüber dem ... eine
Anlaufstelle für Drogensüchtige befunden habe. Auch die
Mitarbeiter der Beklagten hätten sich durch die sich in dem
Objekt sammelnden Angehörigen der Obdachlosen- und Drogenszene
belästigt gefühlt. Auf der Grundlage dieses Vorbringens
sind die Aufwendungen für die Überwachung des Gesamtobjekts
als laufende Kosten für den bestimmungsgemäßen Gebrauch
der Gebäude und Einrichtungen des Grundstücks, insbesondere
auch der Tiefgaragen, anzusehen. Im Hinblick auf die von den Klägern
nachvollziehbar dargelegte konkrete Gefährdung der gewerblichen
Mieter einschließlich des Personals, der Kunden und Besucher
durch Belästigungen und Sekundärkriminalität aus
dem Bereich der Drogenszene ebenso wie für den Schutz der Gebäudesubstanz
erweisen sich die laufenden Kosten für die Überwachung
des Gesamtobjekts als sinnvolle Aufwendungen auch im Interesse der
Beklagten. Es ist unmittelbar einsichtig, dass Alarmanlagen und
andere gegenständliche Sicherheitssystem für die hier
in Rede stehende unübersichtliche Gesamtanlage aus Büroräumen,
Läden, Treppenhäusern, Passagen, Tiefgaragen etc. nicht
so wirkungsvoll sein können wie die Einschaltung eines professionellen
Bewachungsdienstes. Als Beleg für die Eignung der Bewachung
für das angestrebte Ziel haben die Kläger darauf hingewiesen,
dass die umfängliche Bewachung im Wirtschaftsjahr 1995 im folgenden
Jahr habe zurückgefahren werden können, weil die Immobilie
durch die Bewachungsanstrengungen den Ruf erhalten habe, geschützt
zu sein.
Im Jahre 1997 ist der weiter laufend angefallene Bewachungskostenaufwand
der Klägerin nach der mit Schriftsatz vom 13. November 1998
vorgelegten Aufstellung auf weniger als die Hälfte gesunken.
Allerdings setzt die Umlagefähigkeit der Bewachungskosten
voraus, dass ein entsprechender Aufwand auch in Betracht kommen
kann, wenn die Vermietung von Wohnraum in Rede steht. Die Parteien
haben nämlich mit der Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II.
BV für das vorliegende Gewerberaummietverhältnis die entsprechende
Anwendung von Regelungen vereinbart, die der Verordnungsgeber für
Wohnraum erlassen hat (§ 1 II. BV). Indessen begegnet es keinen
Bedenken, die Kosten für eine Wach- und Schließgesellschaft
zu den "sonstigen Betriebskosten" einer vermieteten Wohnanlage zu
berechnen, wenn durch vergleichbare Gefährdungen, wie sie die
Klägerin für das streitbefangene gewerbliche Mietobjekt
geltend macht, die Sicherheit der Bewohner und die Gebäudesubstanz
einer besonders großen, unübersichtliche Wohnanlage mit
Nebeneinrichtungen (Tiefgarage etc.) erheblich beeinträchtigt
wird (vgl. Pfeifer, Sonstige Betriebskosten und deren Umlage, ZMR
1993, 353, 358). Erst recht kommen derartige Aufwendungen bei entsprechenden
Objekten mit gemischter Nutzung als Gewerbe- und Wohnraum in Betracht.
Wie bereits das Beispiel der Kosten für ein gemeinschaftliches
Schwimmbad zeigt, ist dagegen die Umlagefähigkeit sonstiger
Betriebskosten nicht auf Aufwendungen mit lediglich unerheblichem
wirtschaftlichen Gewicht beschränkt (vgl. a.a. Sternel, Mietrecht,
3. Aufl., 1988, III Rdnr. 357). Eine unzumutbare wirtschaftliche
Belastung der Mieter wird dadurch vermieden, dass die Begründung
neuer Betriebskosten während der Mietzeit ebenso wie die Verteilung
der Kosten auf mehrere Mieter nach billigem Ermessen zu erfolgen
hat, § 315 BGB.
Das Landgericht Hamburg (ZMR 97, 358, 359) hat zwar in einem Fall
entschieden, dass Bewachungskosten nicht als "sonstige Betriebskosten"
im Sinne von Ziff. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV anzusehen seien.
Es hat jedoch zur Begründung ausgeführt, dass in dem von
ihm entschiedenen Fall die Sicherheitsprobleme bereits bei Abschluss
des Mietvertrages offenkundig gewesen seien und dass die Bewachung
nicht zwingend erforderlich gewesen sei. Dagegen kann im vorliegenden
Fall wegen des erst ca. ein Jahr nach Mietbeginn aufgetretenen Sicherheitsproblems
nicht davon die Rede sein, dass es sich um vergessene oder um durch
anderweitige Maßnahmen vermeidbare Betriebskosten handelt.
Soweit das OLG Düsseldorf (MDR 91, 964) Kosten für "Wach-
und Schließgesellschaft" nicht als Betriebskosten im Sinne
der Anlage 3 zu § 27 II. BV angesehen hat, weil die Aufwendungen
nicht ausdrücklich in der Anlage 3 aufgeführt seien, fehlt
jede Auseinandersetzung mit den Auffangtatbestand in Ziff. 17 der
Anlage 3.
Gegenüber dem substantiierten tatsächlichen Vorbringen
der Kläger zu der Gefährdungslage, die im Abrechnungszeitraum
zum Einsatz des professionellen Wachdienstes geführt hat, ist
das pauschale Bestreiten der Beklagten sowohl im ersten Rechtszug
als auch in der am 16. November 1998 eingegangenen Berufungserwiderung
unsubstantiiert, die Gebäudeüberwachung sei nicht notwendig
gewesen. Die Beklagte kann sich auch nicht zulässig mit Nichtwissen
gemäß § 138 Abs. 4 ZPO zu der Behauptung der Kläger
äußern, in den kalten Wintermonaten des Jahreswechsel
1994/1995 seien die Treppenhäuser, Passagenflächen und
die Tiefgarage des ... wiederholt von Obdachlosen und Drogensüchtigen
in erheblicher Zahl aufgesucht worden, was dadurch begünstigt
worden sei, dass sich während dieser Zeit direkt gegenüber
dem ... eine Anlaufstelle für Drogensüchtige befunden
habe. Gerade weil die Kläger darüber hinaus behauptet
haben, dass sich auch die Mitarbeiter der Beklagten durch die sich
in dem Objekt sammelnden Angehörigen der Obdachlosen- und Drogenszene
belästigt gefühlt hätten, war die Beklagte verpflichtet,
sich über die von den Klägern insoweit behaupteten Tatsachen
gemäß § 138 Abs. 1 und 2 ZPO vollständig zu erklären.
Die Vernehmung der von den Klägern für ihr diesbezügliches
Tatsachenvorbringen benannten Zeugen ... und ... ist danach wegen
des unzureichenden Verteidigungsvorbringens der Beklagten nicht
erforderlich.
Für die Umlagefähigkeit von Betriebskosten kommt es auch
nicht darauf an, ob es Sache der Kläger als Vermieter war,
im Rahmen ihrer Hauptleistungspflicht aus § 535 Satz 1 BGB, Vorkehrungen
zu treffen, die Gebäude vor dem Eindringen Unbefugter zu sichern
und Störungen des Mietgebrauchs durch Dritte zu verhindern.
Die Kläger haben diese Aufgabe gerade auch durch die Einschaltung
des Bewachungsdienstes erfüllt. Da es sich um umlagefähige
Betriebskosten handelt, sind die Beklagten zur Erstattung ebenso
verpflichtet, wie bei den Kosten des Betriebes der zentralen Heizungsanlage,
der Aufzüge, Gebäudereinigung, Beleuchtung etc., die ebenfalls
der Sicherstellung der vertragsgemäßen Nutzung des Mietobjekts
durch die Beklagte als Mieter dienen und die unzweifelhaft als Betriebskosten
im Sinne der Anlage 3 zu § 27 II. BV anzusehen sind. Entgegen der
Ansicht des Beklagten führt die Regelung in § 7 Ziff. 1 Satz
3 des Mietvertrages, Teil II, nicht zu einer Aushöhlung der
den Klägern als Vermietern obliegenden Kardinalpflichten im
Sinne einer unangemessenen Benachteiligung gemäß § 9
Abs. 1 AGBG. Die Parteien haben nämlich durch die vorbezeichnete
Regelung und durch die Umlage der streitbefangenen Gebäudebewachungskosten
nicht den Inhalt der Verpflichtung Immobilien Vermietens zur Gebrauchsgewährung
eingeschränkt, sondern lediglich den Kreis der neben der Grundmiete
von dem Mieter zu entrichtenden Betriebskosten auf diejenigen neue
entstehenden Betriebskosten erweitert, die in der Anlage 3 zu §
27 II. BV aufgeführt sind. Damit ist lediglich das für
die Überlassung der Mietsache geschuldete Entgelt in einer
hinreichend bestimmten Weise näher definiert worden.
Soweit die Beklagte erstmals mit der am 16. November 1998 eingegangenen
Berufungserwiderung pauschal die Angemessenheit und Marktüblichkeit
der streitbefangenen Bewachungsaufwendungen bestreitet, bestehen
schon durchgreifende Bedenken gegen die Erheblichkeit dieses Einwandes,
zumal die Beklagte den Umfang der angefallenen Bewachungskosten
als solche nicht bestritten hat. Die Eingehung von Verbindlichkeiten,
die durch das Eigentums an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen
Gebrauch des Gebäudes dem Vermieter laufend entstehen, kann
zwar gemäß § 315 BGB als unbillig anzusehen sein, wenn
Immobilien Vermieten sich wegen der auf den Mieter abzuwälzenden Betriebskosten
auf unangemessene und insbesondere marktunübliche überhöhte
Entgeltvereinbarungen mit Dritten einlässt. Gleichwohl genügt
das einfache Bestreiten der Angemessenheit nicht. Die beklagte hat
nicht geltend gemacht, dass ihr die Einsicht in die Belege über
die Abrechnung der Bewachungskosten von der Klägerin verwehrt
worden sei. Unter diesen Umständen bedurfte es einer näheren
Darlegung dazu, in welcher Hinsicht die abgerechneten Kosten die
in ... für vergleichbare Objekte üblichen Kosten übersteigen
sollen. Insbesondere fehlt in der Berufungserwiderung jede Auseinandersetzung
mit den für die Höhe der Bewachungskosten maßgeblichen
Parametern (z.B. Stundensatz, Umfang des Personaleinsatzes etc.).
Zumindest aber ist das diesbezügliche Verteidigungsvorbringen
der Beklagten in dem am 16. November 1998 eingegangenen Schriftsatz
gemäß §§ 527, 296 Abs. 1 ZPO als verspätet zurückzuweisen,
weil es nicht innerhalb der bis zum 28. September 1998 verlängerten
Berufungserwiderungsfrist gehalten worden ist und die Berücksichtigung
des Vorbringens zu einer Verzögerung des Verfahrens führen
würde. Die Klägerin hat für die behauptete Angemessenheit
der Bewachungsaufwendungen in ihrem Schriftsatz vom 24. November
1998 Beweis durch Zeugen und Sachverständige angeboten, der
in dem Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 26.
November 1998 nicht mehr erhoben werden konnte. Die Beklagte hat
auch die Verspätung ihres Vortrages nicht entschuldigt.
Nach alledem beruht die Entscheidung des Senats nicht auf den im
Termin zur mündlichen Verhandlung von der Klägerin auszugsweise
überreichten Abrechnungsunterlagen.
2. Die Berufung der Kläger hat jedoch keinen Erfolg, soweit
sie die Umlage der Aufwendungen für die Weihnachtsdekoration
des ... ebenfalls als sonstige Nebenkosten für das Jahr 1995
beanspruchen.
Eine Umlage scheidet schon deshalb aus, weil die in § 7 Nr. 1 der
Allgemeinen Vertragsbestimmungen zu dem Mietvertrag der Parteien
in Bezug genommene Anlage 3 zu § 27 II. BV lediglich Betriebskosten
erfasst, die auch für Wohnräume entstehen können.
Dazu zählen Kosten der Weihnachtsdekoration nicht, die überdies
als reine Werbemaßnahmen üblicherweise von den Mietern
außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden (vgl. Eingang
der Anlage 3 zu § 27 II. BV). Außerdem waren die Kosten der
Weihnachtsdekoration in dem ... nur für diejenigen Gewerberaummieter
von Nutzen, die auf Publikumsverkehr zur Erzielung von Umsatzgeschäften
angewiesen sind, also im wesentlichen für die Ladengeschäfte.
Eine Umlage dieser Kosten auf die Beklagte, welche die streitbefangenen
Räume als Zweigniederlassung einer Steuerberatungsgesellschaft
um Betrieb eines Büros angemietet hat, scheidet danach aus.
Im übrigen würde selbst bei unterstellter Umlagefähigkeit
die Kostenbelastung der Beklagten insoweit nicht der Billigkeit
entsprechen.
3. Zinsen stehen den Klägern lediglich in Höhe von
5 % gemäß §§ 352, 353 HGB seit Zustellung der Klage am
3. Juli 1997 zu. Der geltend gemachte weitere Verzugsschaden (insgesamt
11 %) kann den Klägern nicht zuerkannt werden, weil sie nicht
hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt haben, in welcher
Höhe sie Bankkredit in Anspruch nehmen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs.. 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Die weiteren Nebenentscheidungen folgen aus § 708 Nr. 10, 713 und
546 Abs. 2 Satz 1 ZPO.
Gericht: OLG Celle
Aktenzeichen: 2 U 23/98
Redaktion (allg.)
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