Drogen-Nachbar

Aus dem Tatbestand

Der Kläger ist Eigentümer eines im Bahnhofsviertel von
Frankfurt am Main gelegenen, zur gewerblichen Nutzung bebauten Grundstücks.
Die Beklagte zu 1 ist Eigentümerin des Nachbaranwesens, in
dem bis 1989 ein Bordell betrieben wurde. Sie hat die Liegenschaft
zum Betrieb eines Drogenhilfezentrums, das die Tagesstätte
"Cafe Fix", einen Straßenschalter zum kostenlosen
Spritzenaustausch, das Frauen-Cafe "Kassandra" sowie eine
ärztliche Ambulanz umfasst, an den Beklagten zu 2 vermietet.

Der Kläger hat von den Beklagten in erster Linie die Einstellung
des Betriebs des Drogenhilfezentrums verlangt. Hilfsweise hat er
deren Verurteilung beantragt, geeignete Maßnahmen zu ergreifen,
damit Nutzer des Drogenhilfezentrums und Drogendealer (a) sein Grundstück
nicht betreten und (b) nicht verunreinigen, (c) Bewohner und Besucher
nicht am Betreten hindern sowie (d) vor dem Grundstück keine
gebrauchten Spritzen zurücklassen und (e) keine Menschenansammlungen
bilden. Mit dem weiteren Hilfsantrag hat er wegen Beeinträchtigung
der Erträgnisse des Grundstücks ab 1. März 1992 einen
nachbarrechtlichen Ausgleich in Höhe von monatlich 15.000 DM
geltend gemacht.

Das Landgericht hat dem Hilfsantrag auf Vornahme der zu (a) bis
(c) begehrten Maßnahmen stattgegeben. Den Hauptantrag und
die weitergehenden Hilfsanträge hat es abgewiesen. Mit der
Berufung hat der Kläger den Hauptantrag sowie die Hilfsanträge
zu (d) und (e) mit der Maßgabe weiterverfolgt, dass die Verhinderung
von Menschenansammlungen schlechthin begehrt werde. Zusätzlich
hat er unter den Gesichtspunkten des Schadensersatzes und des nachbarrechtlichen
Ausgleichs die Zahlung von 128.245 DM nebst Zinsen wegen Ertragsminderung
in den Jahren 1992 bis 1996 und die Feststellung verlangt, dass
die Beklagten den durch den Betrieb des Drogenhilfezentrums weiter
entstandenen und entstehenden Schaden zu ersetzen haben. Das Oberlandesgericht
hat die Berufung des Klägers und die Berufung der Beklagten,
die die volle Abweisung der Klage zum Ziel hatte, zurückgewiesen.

Mit der Revision (Kläger) und der Anschlussrevision (Beklagte)
verfolgen die Parteien ihre zweitinstanzlichen Anträge weiter

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Das Berufungsurteil geht davon aus, dass Drogensüchtige und
Drogendealer das Grundstück des Klägers betreten, verunreinigen
und den Zugang der Bewohner und Besucher behindern. Die Drogenszene
erstrecke sich auf den Gehweg vor dem Grundstück des Klägers
und habe abträgliche Auswirkungen auf die Vermietbarkeit des
Anwesens. Die Menschenansammlungen und die von diesen hinterlassenen
Verunreinigungen des Gehsteiges hätten ihre Ursache im Betrieb
des Drogenhilfezentrums. Daher sei eine umfassende und dauernde
Beseitigung der Beeinträchtigungen nur durch dessen Einstellung
zu erreichen. Dies könne der Kläger aber nicht verlangen,
denn das Drogenhilfezentrum diene unmittelbar dem öffentlichen
Interesse, nämlich der Drogenpolitik der Stadt Frankfurt am
Main. Es könne dahinstehen, ob in einem solchen Falle ein Beseitigungsanspruch
überhaupt ausscheide oder ausnahmsweise dann bestehe, wenn
sich nur durch Schließung des Betriebs wesentliche Beeinträchtigungen
abwehren ließen. Zur Beseitigung der physischen Einwirkungen
auf den Zugang zum Grundstück des Klägers durch Ansammlung
von Drogensüchtigen auf dem Gehsteig reiche es aus, wenn die
Beklagten durch geeignete Maßnahmen den Zugang freihielten.
Die Beklagten könnten eigene Kräfte oder einen privaten
Sicherheitsdienst damit beauftragen, die Passage vor dem Drogenhilfezentrum
wie auch den Zugang zum Anwesen des Klägers zu sichern. Dies
könne – soweit es sich um Kunden des Drogenhilfezentrums
handele – notfalls unter Einsatz körperlichen Zwanges
geschehen. Da der Kläger die Einstellung des Drogenhilfezentrums
nicht verlangen könne, schieden auch Ansprüche auf Schadensersatz
oder nachbarrechtlichen Ausgleich aus.

Dies hält den Rechtsmitteln der Parteien nur teilweise stand.

II.

Ohne Erfolg bleibt die Revision des Klägers, soweit sie sich
gegen die Abweisung des Hauptantrags auf Einstellung des Betriebs
des Drogenhilfezentrums wendet.

1. Der Anspruch scheitert allerdings, wovon das Berufungsgericht
rechtsfehlerfrei ausgeht, nicht daran, dass die Voraussetzungen
des Abwehranspruchs aus § 1004 Abs. 1 BGB nicht erfüllt wären.

a) Die vom Berufungsgericht festgestellten Übergriffe
auf das Grundstück des Klägers und die Behinderung des
Zugangs zu diesem stellen Beeinträchtigungen des Eigentums
im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB dar. Sie gehen über bloß
ideelle oder ästhetische Einwirkungen, die nur begrenzt abwehrfähig
sind (Senat BGHZ 54, 56, 59; 95, 307, 309), hinaus. Dass der Zugang
über einen öffentlichen Weg, hier den Gehsteig vor den
benachbarten Grundstücken verläuft, steht dem Anspruch
des Eigentümers auf Beseitigung der Störung nicht entgegen
(Senat, Urt. V. 13. März 1998, V ZR 190/97, NJW 1998, 2058
f).

b)Die Beeinträchtigungen sind den Beklagten
als Störern zuzurechnen. Allerdings werden die Übergriffe
auf das Grundstück des Klägers und die Behinderung des
Zuganges nicht unmittelbar durch Handlungen der Beklagten bewirkt.
Unmittelbare Handlungsstörer sind die Teilnehmer der Drogenszene,
die sich vor den benachbarten Grundstücken bildet. Handlungsstörer
im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB ist aber auch derjenige, der die
Beeinträchtigung des Nachbarn durch einen anderen in adäquater
Weise durch seine Willensbetätigung verursacht (mittelbarer
Störer, Senat BGHZ 49, 340, 347). Ein adäquater Zusammenhang
besteht dann, wenn eine Tatsache im allgemeinen und nicht nur unter
besonders eigenartigen, unwahrscheinlichen und nach dem gewöhnlichen
Verlauf der Dinge außer Betracht zu lassenden Umständen
geeignet ist, einen Erfolg dieser Art herbeizuführen (BGHZ
57, 137, 141; 137, 11, 19).

aa) Diese Voraussetzungen sind durch den Betrieb des Drogenhilfezentrums
seitens des Beklagten zu 2 erfüllt. Die Ansammlung von Drogensüchtigen
und von Drogendealern sowie die damit einhergehenden Übergriffe
auf das Grundstück des Klägers und die Verunreinigung
des Gehsteigs durch Fixerutensilien, Blut und Fäkalien sind
adäquate Folgen des Betriebs des Drogenhilfezentrums. Ähnlich
wie der Lärm von Besuchern eines Clubs, der auf der Straße
beim An- und Abfahren verursacht wird (BGH, Urt. V. 11. Juni 1963,
III ZR 55/62, NJW 1963, 2020) oder Beeinträchtigungen durch
an einer Bushaltestelle wartende Fahrgäste (Senat, Urt. V.
21. September 1960, V ZR 89/59, JZ 1961, 498) sind derartige Umstände
mit dem Drogenhilfezentrum typischerweise verbunden und ihm daher
zuzurechnen.

bb) Mittelbare Handlungsstörerin ist auch die Beklagte
zu 1. Grundlage hierfür ist ihre Rechtsstellung als Eigentümerin
und Vermieterin des Grundstücks, auf dem der störende
Betrieb stattfindet. Das Reichsgericht ist in ständiger Rechtsprechung
davon ausgegangen, dass der Eigentümer eines Grundstücks
für Störungshandlungen seines Mieters verantwortlich gemacht
werden kann, wenn er sein Grundstück dem Mieter mit der Erlaubnis
zu jenen Handlungen überlassen hat oder wenn er es unterlässt,
den Mieter von dem nach dem Mietvertrag unerlaubten, fremdes Eigentum
beeinträchtigenden Gebrauch der Mietsache abzuhalten (RGZ 47,
162, 163 f; 97, 25, 26; 134, 231, 234; 159, 129, 136). Der Senat
ist dem im Grundsatz gefolgt und hat für den Fall der Überlassung
zum störenden Gebrauch hervorgehoben, dass der Anspruch auf
Beseitigung nicht an entgegenstehenden vertraglichen Bindungen des
Störers scheitern muss (BGHZ 129, 329, 335; Urt. V. 11. November
1966, V ZR 191/63, WM 1966, 1300, 1302, vgl. auch Urt. V. 7. Januar
1966, V ZR 94/65, WM 1966, 343, 345 f; v. 10. Juli 1998, V ZR 60/97,
WM 1998, 2203). Der Vorbehalt hat, wie sich aus den Entscheidungen
im näheren ergibt, nicht die Störereigenschaft des Übherlassenden,
sondern dessen Vermögen zum Gegenstand, der Störung abzuhelfen
(dazu nachf. C)). Die Rüge der Beklagten, es fehle an der Feststellung,
dass der Mietvertrag über die Betriebsräume der Beklagten
zu 1 überhaupt eine Handhabe biete, auf den Beklagten zu 2
zum Zwecke der Beseitigung der Beeinträchtigung einzuwirken,
ist für den Tatbestand der Störung im Sinne des § 1004
Abs. 1 mithin nicht maßgeblich.

c) Allerdings scheidet eine Haftung aus § 1004 Abs.
1 BGB aus, wenn feststeht, dass der Kläger einen ihm zuerkannten
Beseitigungsanspruch unter keinen Umständen durchzusetzen vermag.
Zu einer Leistung, die unstreitig nicht möglich ist, darf niemand
verurteilt werden (Senat BGHZ 62, 388, 393). Zu diesem Punkte bedurfte
indessen das Berufungsurteil, entgegen der Meinung der Beklagten,
keiner weiteren tatsächlichen Grundlagen. Dass der Beklagte
zu 2 durch Einstellung des von ihm unterhaltenen Betriebes den Störungen
ein Ende setzen kann, liegt auf der Hand. Das Unvermögen der
Beklagten zu 1, auf den Beklagten zu 2 im Sinne der Abstellung der
Störungen einzuwirken, steht nicht fest. Auf Tatsachenvortrag,
wonach der Betrieb des Drogenhilfezentrums ausdrücklich Gegenstand
des vertraglichen Gebrauchs war, vermag die Anschlussrevision nicht
zu verweisen. Aber auch wenn dies der Fall wäre, stünde
nicht fest, dass der Beklagten zu 1 ein Recht zur ordentlichen Lösung
des Mietvertrages verschlossen wäre, das die vom Kläger
verlangte Abhilfe ermöglichte. Im übrigen hat es der Senat
genügen lassen, dass die Möglichkeit, auf dem Verhandlungswege
der Verurteilung des Vermieters aus § 1004 Abs. 1 BGB Rechnung zu
tragen, nicht ausgeschlossen ist. Dies läge im Verhältnis
der beiden Beklagten besonders nahe. Vor allem sind aber auch die
Einwirkungen der Verurteilung des Beklagten zu 2 auf das bestehende
Mietverhältnis in Rechnung zu stellen (Urt. V. 11. November
1966, V ZR 191/63, a.a.O). Ein Interesse des Beklagten zu 2 an einer
mietrechtlichen Gestattung reduziert sich ohne weiteres im Umfang
seiner eigenen Verurteilung.

2. Der Abwehranspruch scheitert aber an dem an der Drogenhilfeeinrichtung
bestehenden Allgemeininteresse. Nach der ständigen Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs kann ein Abwehranspruch, der die Einstellung
eines Betriebs oder einer Anlage zur Folge hätte, ausgeschlossen
sein, wenn die störenden Einwirkungen der Erfüllung von
Aufgaben dienen, die im Allgemeininteresse liegen und von öffentlich-rechtlichen
Trägern oder, wie hier, von unmittelbar dem öffentlichen
Interesse verpflichteten gemeinwichtigen Einrichtungen ausgehen
(BGHZ 29, 314, 317 Autobahn; Senat, Urt. V. 21. September 1960,
V ZR 89/59, JZ 1961, 498 f Omnibushaltestelle; BGHZ 48, 98, 104
Autobahn; BGHZ 60, 119, 122 Hochspannungsleitung; Urt. V. 13. Dezember
1979, III ZR 95/78, NJW 1980, 770 Mülldeponie; BGHZ 91, 20,
23 Kläranlage; zustimmend Soergel/J.F. Baur, BGB, 12. Aufl.,
§ 903 Rdnr. 121; Palandt/Bassenge, BGB, 59. Aufl., § 906 Rdnr. 41;
RGRK-Augustin, BGB, 12. Aufl., § 906 Rdnr. 69; Staudingern/Gursky,
BGB 1999, § 1004 Rdnr. 185; Bender/Dohle, Nachbarschutz im zivilen
Verwaltungsrecht, 1972, Rdnr. 124; Nüßgens/Boujong, Eigentum,
Sozialbindung, Enteignung, 1987, Rdnr. 223). Dies ist zwar, vor
allem mit dem Argument, die Beschränkung des Abwehranspruchs
bedürfe hinsichtlich jedes vorrangigen Interesses einer spezialgesetzlichen
Regelung, auf Kritik gestoßen (MünchKomm-BGB/Säcker,
3. Aufl., § 906 Rdnr. 132; Staudinger/Roht, BGB 1996, § 906 Rdnr.
30, Papier, NJW 1974, 1797 ff; Kleinlein, Das System des Nachbarrechts,
S. 229; Martens, Festschrift für Schack, 1966, 85, 90). Ihr
vermag sich der Senat in dieser Allgemeinheit aber nicht anzuschließen.
Die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze sind, solange
eine umfassende gesetzliche Regelung fehlt, unverzichtbar (zutreffend
Soergel/J.F. Baur a.a.O., § 903 Rdnr. 123). Hat zudem, wie hier,
das Allgemeininteresse gesetzlichen Ausdruck gefunden (nachstehend
aa)), ist einem wesentlichen Anliegen der Kritik Rechnung getragen.
Bei einer am Eigentum orientierten, die Grundsätze der Verhältnismäßigkeit
und des Mindesteingriffs wahrenden (nachstehend zu bb)) und die
Duldungspflicht (§ 1004 Abs. 2 BGB) durch Ausgleichsleistungen (unter
zu IV) kompensierenden Handhabung ist die Begrenzung des Abwehranspruchs
am Allgemeininteresse rechtsstaatlich unbedenklich.

aa) Bei der Abwägung außer Betracht zu bleiben
hat die Frage der Zweckmäßigkeit der zur Lösung
des Drogenproblems konzipierten und praktizierten Mittel. Ein gemeinwichtiges
Ziel, das sowohl von Vertretern einer vorwiegend suchtpräventiven
und abstinenzorientierten Richtung als auch von den Befürwortern
einer konsumbegleitenden Hilfeleistung verfolgt wird, ist die Eindämmung
der Sucht und die Hilfe für die Drogenabhängigen. An der
Bekämpfung des Drogenmissbrauchs hält auch das Dritte
Gesetz zur Änderung des Betäubungsmittelgesetzes vom 28.
März 2000 fest, das die Vermittlung ausstiegsorientierter Angebote
der Beratung und Therapie als Mindeststandard für die Sicherheit
und Kontrolle beim Verbrauch von Betäubungsmitteln in Drogenkonsumräumen
anordnet (§ 10 a Abs. 2 Satz 2 Nr. 4 BtMG i.d.F. der Gesetzesänderung;
vgl. auch Vermittlungsausschuss, BT-Drucks. 14/2796). Das Drogenhilfezentrum
der Beklagten richtet sich, was im Tatsächlichen unter den
Parteien nicht streitig ist, an der bisher geltenden Gesetzeslage
aus und verzichtet darauf, den Drogenabhängigen Gelegenheit
zum Drogenkonsum in geschlossenen Räumen zu geben. Das "Cafe
Fix" und die ambulante Arztpraxis dienen dazu, Suchtkranken
Hilfe bei der Ernährung, Bekleidung und Hygiene (Dusche, Haarpflege,
Ungezieferbekämpfung) zu bieten und für eine Betreuung
(Substitution, HIV-Therapie) zu sorgen. Die Abgabe steriler Einmalspritzen
am Straßenschalter, die Ansteckungsgefahren vorbeugen soll,
ist durch die Gesetzesänderung vom 9. September 1992 aus den
Straftatbeständen des § 29 BtMG herausgelöst worden (§
29 Abs. 1 Satz 2 BtMG).

bb) Die Abweisung des Hauptantrags wird auch den Erfordernissen
der Verhältnismäßigkeit und des Mindesteingriffs
gerecht. Denn sie wird durch die Verurteilung der Beklagten nach
den Hilfsanträgen zu a) und b) flankiert, gegen die sich die
Anschlussrevision der Beklagten vergebens wendet (unten zu V). Der
Kläger ist damit in der Lage, Beeinträchtigungen, die
mit dem Fortbestand des Drogenhilfezentrums nicht unausweislich
verbunden sind, abzuwehren.

III.

Keinen Erfolg hat das Rechtsmittel des Klägers auch insoweit,
als es die hilfsweise zum Anspruch auf Einstellung des Betriebs
verfolgten Anträge zu d) und e) zum Gegenstand hat. Die Ablehnung
des Antrags zu d) ist rechtsfehlerfrei darauf gestützt, dass
die Herkunft der Spritzen ungeklärt geblieben ist. Den Antrag
zu e), Maßnahmen zu ergreifen, damit sich keine Menschenansammlungen
vor dem Grundstück des Klägers bilden, hat das Berufungsgericht
inhaltlich zu Recht dem Antrag zu c), die Behinderung des Zugangs
durch Menschenansammlungen zu beseitigen, zugeordnet. Ein solcher,
an sich nach Abschnitt II 1 a) und b) gegebener Anspruch scheitert
am Unvermögen der Beklagten, ihn zu erfüllen. Weder Kräften
der Beklagten selbst noch privaten Sicherheitsdiensten steht, entgegen
der Auffassung des Berufungsgerichts, die Befugnis zu, den Gehsteig
vor den Grundstücken der Parteien von Menschenansammlungen
freizuhalten. Sie sind auf die "Jedermannsrechte" der
Notwehr und der Nothilfe (§ 227 BGB), des Notstandes (§ 228, 904
BGB) und der Festnahme nach § 127 StPO beschränkt. Die allgemeinen
polizeilichen Befugnisse zur Aufrechterhaltung der öffentlichen
Sicherheit und Ordnung, die zur Durchsetzung des ungehinderten Gemeingebrauchs
an der öffentlichen Straße erforderlich werden, sind
ihnen verschlossen. Der abgewiesene Hilfsantrag zu e) ist mithin,
ebenso wenig wie die Verurteilung zum Hilfsantrag c), die die Anschlussrevision
mit Erfolg bekämpft (unten zu V), geeignet, die Zugangshindernisse
zu beseitigen. Hierüber sind sich die Parteien im Tatsächlichen
auch einig. Die Beklagten vertreten zudem ausdrücklich den
Standpunkt, nur Maßnahmen der Ordnungspolizei, die sich indessen
zurückhalte, könnten eine Besserung bringen.

IV.

Erfolg hat die Revision des Klägers dagegen, soweit sie die
Ansprüche auf Zahlung und auf Feststellung der Pflicht der
Beklagten zu weiterem Ausgleich in Geld wegen der nicht abwehrbaren
Zugangsbehinderungen zum Gegenstand hat.

1. Ein Anspruch auf Schadensersatz nach § 823 BGB kommt
allerdings nicht in Betracht. Die den Beklagten auch im Sinne dieser
Vorschrift zuzurechnende Verletzung des Eigentums des Klägers
geschah nicht widerrechtlich. Dies folgt aus der im Allgemeininteresse
begründeten Duldungspflicht gemäß § 1004 Abs. 2
BGB.

2. Rechtsirrig ist hingegen die Auffassung des Berufungsgerichts,
an der Duldungspflicht scheitere auch der Anspruch auf nachbarrechtlichen
Ausgleich. Dieser Anspruch ist vielmehr Teil des rechtlichen Gefüges,
das sich aus der Versagung des vollen Abwehrrechts (Hauptantrag
auf Stillegung des Betriebes), den verbleibenden Abwehrbefugnissen
(Hilfsanträge a) und b)) und der Kompensation der Abwehrlücke
durch Geldausgleich zusammensetzt (vgl. oben zu II 2). Der nachbarrechtliche
Ausgleichsanspruch tritt in diesem Zusammenhang an die Stelle des
primären Abwehrrechts nach § 1004 Abs. 1 BGB. Der Senat hält
dabei an einer gefestigten Rechtsprechung fest, die dem Eigentümer,
der sich aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen daran
gehindert sieht, den Abwehranspruch durchzusetzen, einen Ausgleich
in Geld gewährt (BGHZ 72, 289 Ausschachtungen; Senat BGHZ 85,
375 Grundstücksvertiefung; 90, 255 verunreinigtes Niederschlagswasser;
111, 158 Schrotblei). Der Inhalt des Ausgleichsanspruchs richtet
sich an den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung aus
(Senat, BGHZ 85,. 375, 386; Urt. V. 4. Juli 1997, V ZR 48/96, WM
1997, 2262 f). Bei der Beeinträchtigung der gewerblichen Nutzung
eines Grundstücks, um die es hier geht, kann dem Ausgleich,
wie seitens des Klägers geschehen, unmittelbar der Ertragsverlust
zugrunde gelegt werden. Der Bundesgerichtshof hat dies für
Fälle der vorübergehenden Beeinträchtigung wiederholt
ausgesprochen (BGHZ 57, 349 U-Bahnbau; Senat BGHZ 62, 361 zeitweise
Sondernutzung eines Gehwegs). Für dauernde Beeinträchtigungen
gilt im Grundsatz nichts anderes. Nur ist in diesen Fällen
dem Ausgleich der Ertragsminderung mit dem Wert des Objekts eine
Grenze gesetzt. Denn der Verkehrswert der entzogenen Substanz, nicht
die hypothetische Vermögenslage beim Ausbleiben der Beeinträchtigung,
ist für die Obergrenze des Ausgleichsanspruchs bestimmend (BGHZ
57, 359, 368).

3. Bei der erneuten Verhandlung und Entscheidung wird sich
das Berufungsgericht nicht auf seine hilfsweise Erwägung, dem
Vortrag des Klägers zu den Mietausfällen mangele die Substanz,
stützen können. Der Kläger hat die Mietausfälle
für den in Anspruch genommenen Zeitraum detailliert und rechnerisch
nachvollziehbar dargestellt. Den erforderlichen Beweis hat er angetreten.
Bei der Feststellung der Ursache der Leerstände wird allerdings
dem Vortrag der Beklagten, ältere Objekte, zu denen das Anwesen
des Klägers zähle, seien in Frankfurt ohnehin nur schwer
zu vermieten, nachzugehen sein. Hierbei wird auch der Lage des Grundstücks,
einerseits im Bahnhofsviertel, andererseits in Nachbarschaft zu
neu erstellten Bürohochhäusern, Rechnung getragen werden
müssen.

V.

Die Anschlussrevision der Beklagten bleibt ohne Erfolg, soweit
sie sich gegen die auf die Hilfsanträge zu a) und b) erfolgte
Verurteilung wendet. Ihre Meinung, die rechtlichen Voraussetzungen
einer Haftung der Beklagten als mittelbare Störer lägen
nicht vor, trifft aus den zu Abschnitt II 1 dargelegten Gründen
nicht zu.

Erfolg hat die Anschlussrevision, soweit sie sich gegen die Verurteilung
aus dem Hilfsantrag zu c) wendet. Insoweit gelten die Ausführungen
zu dem mit der Revision weiter verfolgten Hilfsantrag zu e) des
Klägers (Abschnitt III) entsprechend.
 

Gericht: BGH KARLSRUHE
Aktenzeichen: V ZR 39/99