Einbauten

Aus dem Tatbestand

Der Kläger verlangt von der Beklagten nach beendetem Mietverhältnis Schadenersatz wegen nicht ausgeführter Renovierungsarbeiten und nicht entfernter Einrichtungen.

Der Kläger ist Eigentümer der Liegenschaft ... in Frankfurt am Main. Mit Mietvertrag von 28. 9. 1982 vermietete er an die Beklagte in dieser Liegenschaft das erste bis vierte Obergeschoss sowie gemäß Zusatz zum Mietvertrag vom 6./28. 9. 1982 das Dachgeschoss. Der Mietvertrag wurde durch verschiedene Nachträge bis zum 31. 12. 1997 verlängert. Nach § 8 Nr. 3 des Mietvertrages ist die Mieterin verpflichtet, auf ihre Kosten die Schönheitsreparaturen auszuführen. Nach § 11 Nr. 1 des Mietvertrages sind die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit besenrein und mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben. Einrichtungen, mit denen die Mieterin die Räume versehen hat, kann sie vor dem Auszug wegnehmen. Nach dem vom Kläger gegengezeichneten Schreiben der Beklagten vom 2. 11. 1982 wurde in Abänderung des Mietvertrages verabredet, dass die Klägerin Tapezier- und Malerarbeiten ausführt, jedoch die Decken vom Kläger verblendet werden, und der Kläger auf die im Mietvertrag vereinbarte Renovierung bei Auszug verzichtet.

Das Mietverhältnis endete am 31. 12. 1997. Noch im Dezember 1997 besichtigten der Kläger persönlich, ein von ihm beauftragter Makler und ein Mitarbeiter der Beklagten das bereits geräumte Mietobjekt. Im Januar 1998 gab die Beklagte die Schlüssel an den Kläger zurück. Mit Schreiben vom 6. 7. 1998 lehnte sie es endgültig ab, Schönheitsreparaturen durchzuführen und eingebrachte Einrichtungen und Einbauten zu entfernen.

Mit der am 21. 7. 1998 bei Gericht eingegangenen und der Beklagten am 27. 8. 1998 zugestellten Klage hat der Kläger ursprünglich Schadenersatz in Höhe von 295.978,40 DM gemäß Kostenaufstellung des Architekten ... vom 10. 7. 1998 verlangt. Es handelt sich insbesondere um die Kosten zur Entfernung der von der Beklagten eingebrachten Zwischendecken, die die Beklagte im Einvernehmen mit dem Kläger bei Beginn des Mietverhältnisses eingebaut hatte, ferner um Kosten für das Entfernen der von der Beklagten verlegten Teppichböden, für die Erneuerung der Tapeten und ihres Anstrichs, Ausbau von Kabelkanälen, Einbauküchen und Einbauschränken, Kosten für Lackierarbeiten der Türzargen und der Renovierung von Treppenhaus und Aufzug.

Der Kläger hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 295.978,40 nebst 8 % Zinsen seit Klagezustellung zu zahlen.

Die Beklagte hat die Klage in Höhe eines Teilbetrages von 7.215,20 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 27. 8. 1998 anerkannt. Auf Antrag des Klägers hat das Landgericht am 26. 8. 1999 ein entsprechendes Teilanerkenntnisurteil erlassen.

Im Übrigen hat die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie hat die Verjährungseinrede erhoben und hierzu die Auffassung vertreten, dass der Lauf der kurzen Verjährungsfrist bereits durch die gemeinsame Begehung des geräumten Mietobjektes im Dezember 1997 begonnen habe. Die Beklagte hat ferner die Auffassung vertreten, nach den mit dem Kläger getroffenen Vereinbarungen zu Renovierungsarbeiten bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht verpflichtet zu sein. Auch zur Entfernung eingebrachter Einrichtungsgegenstände sei sie nach § 11 des Mietvertrages nicht verpflichtet.

Das Landgericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Beweisergebnisses wird Bezug genommen auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen ... vom 23. 3. 1999 und das schriftliche Ergänzungsgutachten vom 23. 6. 1999.

Durch am 26. 8. 1999 verkündetes Schlussurteil hat das Landgericht dem Kläger einen weiteren Teilbetrag von 580 DM zugesprochen und die Klage im Übrigen abgewiesen. Der Kläger hat gegen das ihm am 8. 9. 1999 zugestellte Urteil am 8. 10. 1999 Berufung eingelegt und das Rechtsmittel nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 8. 12. 1999 an diesem Tage begründet.

Mit seiner Berufung verlangt der Kläger von der Beklagten die Zahlung weiterer 169.316,79 DM. Dieser Betrag ergibt sich aus 77.506,80 DM für das Entfernen der abgehängten Decken, 20.018 DM für das Entfernen von Einrichtungen wie Einbauküchen, Einbauschränken und Kabelkanälen, 34.745,40 DM für das Entfernen des Teppichbodens, 2.037 DM für Lackierarbeiten an den Türzargen, 12.500 DM für die Renovierung von Treppenhaus und Aufzug sowie Mehrwertsteuer für die genannten Positionen. Er ist der Auffassung, dass sein Anspruch auf Entfernung von der Beklagten eingebrachter Einrichtungen nicht gemäß § 11 des Mietvertrages ausgeschlossen sei. Für die von der Beklagten eingebrachten abgehängten Decken könne § 11 des Vertrages schon deshalb keine Anwendung finden, weil diese Bestimmung sich auf Einrichtungen, nicht aber auf Umbauten beziehe. Die Kosten für die Neulackierung der Türzargen könnten deshalb beansprucht werden, weil die üblichen Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen abgelaufen seien. Bekanntlich sei eine Lackierung nach 7 Jahren verbraucht. Zur Renovierung von Treppenhaus und Aufzug sei die Beklagte deshalb verpflichtet, weil diese Teile des Mietgebäudes allein von ihr genutzt worden seien. Treppenhaus und Aufzug seien jedenfalls faktisch in den Mietvertrag einbezogen worden, auch wenn sie nicht ausdrücklich in der Beschreibung des Mietgegenstandes im Vertrag genannt seien. Demgemäß seien die Regelungen des schriftlichen Mietvertrages über die Renovierungspflichten auch auf Treppenhaus und Aufzug anzuwenden.

Der Kläger beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger weitere 169.316,79 DM nebst 5 % Zinsen seit Klagezustellung zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil. Sie ist der Auffassung, dass auch die abgehängten Decken "Einrichtungen" im Sinne des § 11 des Mietvertrages seien. Die Pflicht zu deren Entfernung sei deshalb nicht entstanden, weil das Abhängen der Decken mit dem Kläger vereinbart worden sei, um die Eignung des Mietobjektes zum vorgesehenen Gebrauch herbeizuführen. Da es nach der Vereinbarung der Parteien vom 2. 11. 1982 Sache des Klägers gewesen sei, die Mieträume mit abgehängten Decken auszustatten, könne deren Entfernung nicht von der Beklagten verlangt werden. Kostenersatz für Lackierarbeiten an den Türzargen könne der Kläger deshalb nicht beanspruchen, weil die Beklagte nach dem Mietvertrag nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug verpflichtet gewesen sei. Die Renovierungskosten für das Treppenhaus und den Aufzug seien deshalb nicht geschuldet, weil diese nicht als Bestandteil der Mietsache anzusehen seien. Die Beklagte wiederholt ihre Verjährungseinrede. Sie ist der Auffassung, dass bereits die gemeinsame Besichtigung des geräumten Objektes im Dezember 1997 den Lauf der Verjährungsfrist in Gang gesetzt habe und demgemäß bei Eingang der Klage am 21. 7. 1998 abgelaufen gewesen sei. Die Schlüssel zu dem Mietobjekt seien dem Kläger Mitte Januar 1998 übergeben worden.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung ist teilweise begründet. Der Kläger kann von der Beklagten gemäß § 326 BGB Zahlung weiteren Schadenersatz von 63.525,54 DM verlangen.

Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Schadenersatzanspruch in Höhe von 20.018 DM zuzüglich Mehrwertsteuer von 3.202,88 DM, insgesamt also 23.220,88 DM, weil die Beklagte ihre Verpflichtung zur Beseitigung der von ihr eingebauten Kabelkanäle, Einbauküchen und Einbauschränken nicht erfüllte. Der Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf Beseitigung von Einrichtungen ergibt sich aus § 556 BGB. Nach der gesetzlichen Regelung ist dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nach § 547 a BGB eine Wegnahmebefugnis eingeräumt und darüber hinaus nach § 556 BGB eine Wegnahmepflicht auferlegt (BGH NJW 1981, 2565, 2565 m.w.N.). Auch wenn Einrichtungen zu wesentlichen Bestandteilen des vermieteten Gebäudes werden und der Mieter sein Eigentum daran verliert, besteht das als dinglicher Anspruch zu qualifizierende Wegnahmerecht aus § 547 a Abs. 1 BGB fort (BGH NJW 1991, 3031 m.w.N.). Mit der Wegnahmebefugnis des Mieters und seiner Wegnahmepflicht korrespondieren die Pflicht des Vermieters, die Wegnahme zu dulden und sein Anspruch auf Beseitigung von Einrichtungen (BGH NJW 1981, 2564, 2565). Danach wird der Anspruch des Vermieters aus § 556 Abs. 1 BGB auf Beseitigung von Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, von dem Wegnahmerecht gemäß § 547 a Abs. 1 BGB nicht berührt.

Diese gesetzliche Regelung haben die Parteien nicht gemäß § 11 des Mietvertrages abgeändert. Die vertragliche Regelung zur Verpflichtung des Mieters, die gemietete Sache nach der Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, findet sich in § 11 Nr. 1 Satz 1 der Vertrages. Dort heißt es, dass die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit besenrein und mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben sind. Es ist nicht ersichtlich, dass der Inhalt der Rückgabepflicht im Verhältnis zu der gesetzlichen Regelung durch die nachfolgenden Bestimmungen über das Wegnahmerecht des Mieters und dessen Abwendungsbefugnis durch den Vermieter abgeändert werden sollten. Für den Fall der Beendigung der Mietzeit räumt § 11 des Vertrages dem Mieter in Übereinstimmung mit § 547 a Abs. 1 BGB das Recht ein, Einrichtungen, mit denen er die Räume versehen hat, wegzunehmen. § 11 Nr. 1 Satz 3 des Mietvertrages enthält die der gesetzlichen Regelung des § 547 a Abs. 2 entsprechende Befugnis des Vermieters, die Ausübung des Wegnahmerechts des Vermieters durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abzuwenden, wobei die Abwendungsbefugnis des Vermieters über die gesetzliche Regelung hinausgehend auch für diejenigen Einrichtungen ausgeschlossen ist, die speziell dem Bankbetrieb dienen. Danach ergeben Wortlaut und Sinnzusammenhang der in § 11 Nr. 1 des Vertrages getroffenen Regelungen wegen ihrer weitgehenden Übereinstimmung mit dem § 556 Abs. 1, 547 a Abs. 1 und 2 BGB keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Parteien eine von dem Gesetz abweichende und den Umfang der Rückgabepflicht des Mieters einschränkende Vereinbarung treffen wollten.

Demgemäß war die Beklagte verpflichtet, die von ihr eingebrachten Einrichtungen zu entfernen. Da sie diese in § 11 Nr. 1 des Mietvertrages übernommene Verpflichtung nicht erfüllte, kann der Kläger gemäß § 326 BGB (BGH NJW E-Mietrecht 1996, 266; Palandt/Weidenkaff, 60. Aufl., BGB § 556, Rdnr. 6 m.w.N.) Schadenersatz in Höhe der notwendigen Kosten des Ausbaues beanspruchen.

Die zum Ausbau der eingebrachten Einrichtungen erforderlichen Kosten belaufen sich nach der Kostenaufstellung des Architekten ... auf insgesamt 20.018 DM zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Kostenaufstellung enthält detaillierte Angaben über die Anzahl der Teeküchen, Größe der Einbauschränke, Anzahl der zur Entfernung der Kabelkanäle und Bodenanschlüsse erforderlichen Arbeitsstunden und den Stundensatz. Der Sachverständige ... hat in seinem Gutachten vom 23. 3. 1999 die von dem Architekten ... in der Kostenaufstellung genannten Preise ausdrücklich als angemessen erscheinend bezeichnet. Mit Rücksicht darauf ist das pauschale Bestreiten der Höhe der geltend gemachten Forderung durch die Beklagte unsubstantiiert.

Der Kläger hat gegen die Beklagte ferner einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 34.745,40 DM zuzüglich Mehrwertsteuer von 5.559,64 DM, insgesamt also 40.304,66 DM, weil die Beklagte ihre Verpflichtung zur Entfernung der Teppichböden nicht erfüllt hat (§ 326 Abs. 1 BGB). Auch der Teppichboden wurde von der Beklagten eingebracht. Allerdings wäre die Beklagte zu dessen Entfernung dann nicht verpflichtet gewesen, wenn diese Erneuerung den Schönheitsreparaturen zuzurechnen wäre, auf deren Durchführung bei Auszug der Kläger in der schriftlichen Zusatzvereinbarung vom 2. 11. 1982 verzichtete. Indes gehört die Verlegung und Erneuerung des Teppichbodens nicht zu den Schönheitsreparaturen (Palandt/Weidenkaff a.a.O., § 536 Rdnr. 10 m.w.N.). Davon geht auch die Beklagte aus. Vielmehr ist der Teppichboden als eine von der Beklagten in die Mietsache eingebrachte Einrichtung einzusehen. Das gilt auch dann, wenn – wie die Beklagte behauptet – zuvor nur teilweise Linoleumboden vorhanden war, überwiegend aber nur Estrich. In diesem Falle hätte die Beklagte zwar die Verlegung des Teppichbodens von dem Kläger verlangen können, zumal sich der Kläger in dem Zusatz zum Mietvertrag vom 6./28. 9. 1982 zu § 7 verpflichtete, die Mietfläche gemäß dem "heute üblichen Standard für Büroräume auszustatten". Die Beklagte wird aber nicht bereits deshalb von ihrer Verpflichtung zur Entfernung eingebrachter Einrichtungen frei, weil sie bei der Herrichtung der Mieträume davon absah, die Verlegung des Teppichbodens von dem Kläger zu verlangen. Die Teppichböden könnten nur dann als nicht von der Beklagten eingebracht behandelt werden, wenn die Beklagte mit dem Kläger vereinbart hätte, dass sie anstelle des Klägers und auf dessen Kosten die Verlegung des Teppichbodens veranlasst. Das jedoch macht die Beklagte nicht geltend.

Die Höhe der zur Beseitigung der Teppichböden erforderlichen Kosten ergibt sich aus der Kostenaufstellung des Architekten ... in Verbindung mit dem Gutachten des Sachverständigen .... Hiergegen bringt die Beklagte keine substantiierten Einwände vor. Danach kann der Kläger von der Beklagten Schadenersatz in Höhe von 40.304,66 DM wegen Nichterfüllung der Verpflichtung zur Entfernung der Teppichböden verlangen.

Zu Recht hat das Landgericht die Verjährung der erhobenen Schadensersatzansprüche nach § 558 Abs. 1 BGB verneint. Die Verjährungsfrist wurde nicht schon durch die gemeinsame Besichtigung der geräumten Mietsache durch Vertreter beider Parteien im Dezember 1997 in Lauf gesetzt. Im Dezember 1997 war das Mietverhältnis noch nicht beendet. Die für den Beginn der Verjährungsfrist nach § 558 Abs. 2 BGB maßgebliche Rückgabe der Mietsache aber kann zwar unter bestimmten Umständen auch bei Fortbestehen des Mietverhältnisses dann angenommen werden, wenn Immobilien Vermieten eine Art von Sachherrschaft erlangt, die ihn in die Lage versetzt, die Mietsache auf etwaige Mängel oder Veränderungen zu untersuchten (BGH NJW 1991, 2416, 2418 m.w.N.). Nach Sinn und Zweck des § 558 Abs. 2 BGB erfordert die Rückgabe der Mietsache grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zu Gunsten des Vermieters ,der durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in die Lage versetzt werden soll, sich ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen (BGH a.a.O.). Diese Voraussetzung fehlt, wenn – wie hier – Immobilien Vermieten während des Besitzes des Mieters Gelegenheit zur Besichtigung der Mieträume erhält. In einem derartigen Fall handelt es sich lediglich um einen von dem Mieter gestatteten und nicht um den vorauszusetzenden "freien" Zutritt zu der Mietsache.

Da die Klage am 21. 7. 1998 bei Gericht einging und der Beklagten alsbald im Sinne des § 277 Abs. 3 ZPO zugestellt wurde, wäre Verjährung nur dann eingetreten, wenn der Kläger die Mieträume vor dem 21. 1. 1998 zurückerhielt. Das jedoch hat die Beklagte nicht dargetan. Zwar behauptet sie jetzt, dass sie die Schlüssel des Mietobjektes "Mitte Januar 1998" im Büro des Klägers abgegeben habe. Die Beklagte ist aber nicht in der Lage, den Zeitpunkt der Schlüsselrückgabe näher zu konkretisieren und Beweis hierfür anzutreten. Demgemäß kann der Eintritt der Verjährung nicht festgestellt werden.

Unbegründet ist die Berufung hingegen soweit der Kläger Schadenersatz in Höhe von 77.506,80 DM zuzüglich Mehrwertsteuer wegen der Kosten der Beseitigung der abgehängten Decke begehrt. Die bei Beginn des Mieterverhältnisses von der Beklagten eingebauten abgehängten Decken sind keine Einrichtungen oder baulichen Veränderungen der Mietsache, die die Beklagte zu entfernen und so den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen hat. Zwar wurden die abgehängten Decken tatsächlich von der Beklagten eingebaut. Rechtlich aber ist diese Maßnahme dem Kläger als Vermieter zuzurechnen. Denn in der schriftlichen Vereinbarung vom 2. 11. 1982 verpflichtete sich der Kläger, in Abänderung des Mietvertrages die Decken zu verblenden. Wie der Kläger im Senatstermin erläuterte, war diese Maßnahme kostengünstiger als das ursprünglich vorgesehene Spachteln und Anstreichen der Decken. Zur Beschleunigung der Herrichtung der Mietsache kam er mit der Beklagten überein, dass diese selbst den Einbau der abgehängten Decken veranlasste. Die Kosten für diese Maßnahme wurden jedoch vom Kläger getragen. Unstreitig erstattete der Kläger der Beklagten die Aufwendungen für die abgehängten Decken in der Weise, dass der Mietzins für einen bestimmten Zeitraum entsprechend gemindert wurde. Danach ist der Einbau der abgehängten Decken als Maßnahme des Klägers anzusehen, mit der er seine Verpflichtung als Vermieter erfüllte, den vertragsgemäßen Zustand der Mieträume herzustellen. Als eine Einrichtung der Beklagten hingegen können die abgehängten Decken nicht angesehen werden. Eine Verpflichtung der Beklagten zur Entfernung der abgehängten Decken scheidet demgemäß aus.

Unbegründet ist die Berufung auch wegen des geltend gemachten Schadenersatzanspruches von 2.037 DM zuzüglich Mehrwertsteuer wegen nicht ausgeführter Lackierung der Türzargen. Eine Renovierungsverpflichtung der Beklagten wurde durch die Räumung und Herausgabe der Mietsachen nicht begründet. Gemäß schriftlicher Zusatzvereinbarung vom 2. 11. 1982 verzichtete der Kläger auf Renovierung bei Auszug. Auch der bloße Zeitablauf seit der letzten Renovierung der Türzargen kann eine Verpflichtung der Beklagten zu deren Neulackierung nicht begründen. Eine solche Maßnahme war nach dem Zustand der Zargen nicht erforderlich. Der Sachverständige ... führte in seinem Zusatzgutachten vom 23. 6. 1999 überzeugend aus, dass er die Zargen einzeln angesehen und dabei festgestellt habe, dass aufgrund des guten und neuwertigen Zustandes eine Lackierbedürftigkeit nicht gegeben war. Deshalb war die Beklagte nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen an den Türzargen auszuführen.

Unbegründet ist die Berufung schließlich auch in Höhe von 12.500 DM zuzüglich Mehrwertsteuer wegen der Kosten für die Renovierung von Treppenhaus und Aufzug. Auf diese Teile des Gebäudes erstreckte sich die Verpflichtung der Beklagten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht. Zwar waren Treppenhaus und Aufzug auch ohne besondere Abrede an die Beklagten mitvermietet, weil sie notwendig waren, um der Beklagten den Zugang zu den gemieteten Räumen zu gewähren (BGH NJW 1967, 154, Palandt/Weidenkaff a.a.O., § 535 Rdnr. 9). Es fehlt aber an einer vertraglichen Vereinbarung, die die Renovierungspflicht der Beklagten auferlegt. Instandhaltungs- und Schönheitsreparaturen sind Teil der Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache während der Mietzeit in vertragsgerechtem Zustand zu erhalten (§ 536 BGB). Demgemäß schuldet ein Mieter Schönheitsreparaturen nur in dem Umfang, in welchem er diese an sich den Vermieter treffenden Verpflichtung vertraglich übernommen hat. Daran fehlt es hier. Die Regelungen in § 11 Nr. 2 und § 8 des Mietvertrages zur Durchführung der Schönheitsreparaturen beziehen sich auf die "Mieträume", nicht aber auch auf Treppenhaus und Aufzug.

Danach kann der Kläger über den im Schlussurteil des Landgerichts ausgeurteilten Betrag von 580 DM hinaus Schadenersatz in Höhe von weiteren 63.525,54 DM verlangen. Zinsen in gesetzlicher Höhe kann der Kläger ab Rechtshängigkeit beanspruchen (§§ 291 BGB, 352 HGB).

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Parteien entsprechend dem Anteil ihres Obsiegens und Unterliegens zu tragen (§§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit und die Beschwer ergeben sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 546 Abs. 2 ZPO.

Gericht: OLG FRANKFURT/M.
Aktenzeichen: 1 U 190/99