Fenster ersetzen?

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer
einer Wohnanlage. Die im Erdgeschoss gelegenen Räume im Eigentum
des Antragsgegners zu 1 sind in der Teilungserklärung vom 7. 10.
1982 als "Wohnung" mit der Nr. 20 bezeichnet. In der Gemeinschaftsordnung
ist bestimmt, dass die mit Nr. 20 und 26. bis 29 bezeichneten Räume
ohne Genehmigung des Verwalters und der Eigentümerversammlung "in
beliebiger Weise gewerblich oder zu Wohnzwecken" genutzt werden
dürfen. Im Jahr 1983 wurde die Teilungserklärung geändert und die
Änderung in das Grundbuch eingetragen; der Miteigentumsanteil des
Antragsgegners zu 1 wurde als mit dem Sondereigentum "an den im
Aufteilungsplan mit Nr. 20 bezeichneten Räumen - Büro" bezeichnet;
darüber hinaus ist bestimmt, dass es im übrigen bei den Bestimmungen
der ursprünglichen Teilungserklärung verbleibt.

Der Antragsgegner zu 1 ersetze die rechteckigen Fenster seines
Teileigentums durch Rundbogenfenster und brachte in zwei Rundbögen
Fenster-/Türelemente an; dadurch schaffte er zusätzliche Zugänge
zu seinem Teileigentum.

Durch Eigentümerbeschluss vom 11. 6. 1997 genehmigten die Wohnungseigentümer
die Ersetzung der Fenster in dem Teileigentum des Antragsgegners
zu 1 durch Fenster-/Türelemente und die Nutzung des Teileigentums
als Ladern, ersatzweise als Büro.

Der Antragsteller hat beantragt, diese Eigentümerbeschlüsse für
ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat am 11. 12. 1997 den Eigentümerbeschluss
über die Nutzung des Teileigentums als Laden für ungültig erklärt
und den Anfechtungsantrag im übrigen abgewiesen. Dagegen haben der
Antragsteller und der Antragsgegner zu 1 sofortige Beschwerde eingelegt.
Der Antragsteller hat im Beschwerdeverfahren ergänzend beantragt,
den Antragsgegner zu 1 zu verpflichten, den ursprünglichen Zustand
der Fassade wiederherzustellen, insbesondere die angebrachten Türelemente
zu entfernen.

Das Landgericht hat durch Beschluss vom 29. 3. 1999 die Entscheidung
des Amtsgerichts aufgehoben und festgestellt, dass zur Anbringung
von Fenster-/Türelementen kein Eigentümerbeschluss zustande gekommen
ist; ferner hat es den Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses
über die Gestattung der Nutzung des Teileigentums als Laden abgewiesen
und schließlich den Antragsgegner zu 1 verpflichtet, die beiden
von ihm angebrachten Türelemente in der Fassade zu entfernen und
durch feststehende Fensterelemente zu ersetzen. Mit der sofortigen
weiteren Beschwerde wendet sich der Antragsgegner zu 1 gegen die
Verpflichtung, die Fenster-/Türelemente durch feststehende Fensterelemente
zu ersetzen.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Durch die beiden Türelemente
werde ein direkter Zugang von der Straße zu dem Teileigentum geschaffen,
das sonst nur über den gemeinschaftlichen Hauseingang und den Innenflur
erreichbar sei. Damit werde eine intensive Nutzung des Teileigentums
ermöglicht, die sich unter den Fenstern der Wohnung des Antragstellers
abspiele. Dies berge die Gefahr von Störungen und Beeinträchtigungen
des Antragstellers, die dieser nicht hinnehmen müsse.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Bauliche Veränderung, die über eine ordnungsmäßige Instandhaltung
oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen,
können nur vorgenommen werden, wenn alle Wohnungseigentümer mitwirken,
denen durch die Maßnahme über das bei einem geordneten Zusammenleben
unvermeidlichen Maß hinaus ein Nachteil erwächst (§ 22 Abs. 1 Satz
1, 2, § 14 Nr. 1 WEG).

Bei der von dem Antragsgegner zu 1 vorgenommenen Ersetzung der
Fenster durch Fenster-/Türelemente handelt es sich um bauliche Veränderungen,
die über eine ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung
hinausgehen. Darunter fallen alle auf Dauer angelegten Veränderungen
des gemeinschaftlichen Eigentums durch Baumaßnahmen, die weder der
erstmaligen Herstellung des nach den Plänen oder der Baubeschreibung
vorgesehenen oder sonst ordnungsmäßigen Zustands dienen noch Maßnahmen
einer ordnungsmäßigen Instandhaltung oder Instandsetzung sind (BayObLG
1989, 437/438; 1990, 120/122). Diese Voraussetzungen erfüllen die
Maßnahmen des Antragsgegners zu 1. Die wird von diesem im Rechtsbeschwerdeverfahren
auch nicht in Abrede gestellt. Entscheidung kommt es somit darauf
an, ob durch die bauliche Maßnahme die Rechte anderer Wohnungseigentümer,
insbesondere des Antragstellers, über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte
Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. 1 Satz 2 WEG).

b) Nach dem Maßstab des § 14 Nr.. 1 WEG ist darauf abzustellen,
ob durch die bauliche Veränderung einem anderen Wohnungseigentümer
über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus
ein Nachteil entsteht. Unter einem Nachteil ist dabei jede nicht
ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen (BayObLG aaO). Die
Feststellung, ob ein Nachteil im Sinn des § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG
gegeben ist, liegt weitgehend auf dem Gebiet der tatrichterlichen
Würdigung, die vom Rechtsbeschwerdegericht nicht auf ihre sachliche
Richtigkeit, sondern nur darauf überprüft werden kann, ob ihr Ergebnis
auf einem Rechtsfehler beruht (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 Abs.
2 ZPO; vgl. BGHZ 116, 392/396; BayObLG WuM 1996, 487).

Ein solcher Rechtsfehler liegt hier nicht vor. Die Beeinträchtigung
anderer Wohnungseigentümer kann sich insbesondere aus einer intensiveren
Nutzung eines Wohnungs- oder Teileigentums ergeben, die durch die
bauliche Maßnahme ermöglicht wird (BayObLGZ 1992, 358/360). Ob dies
der Fall ist, muss anhand einer typisierenden, d.h. verallgemeinernden
Betrachtungsweise festgestellt werden. Deshalb ist es nicht erforderlich,
dass konkrete Beeinträchtigungen vorgetragen oder erwiesen sind.
Es genügt, dass mit solchen nach dem gewöhnlichen Gang der Dinge
zu rechnen ist (BayObLGZ 1990, 15/17; BayObLG WuM 1993, 490 und
1999, 178 f.).

In rechtlich nicht zu beanstandender Weise ist das Landgericht
zu dem Ergebnis gelangt, dass durch die beiden Türelemente ein direkter
Zugang von der Straße zu dem Teileigentum des Antragsgegners zu
1 und damit dessen intensivere Nutzung ermöglicht werden soll. Dies
ist das offensichtliche Ziel der baulichen Maßnahme. Ohne Rechtsfehler
hat das Landgericht eine nicht hinzunehmende Beeinträchtigung des
Antragstellers bejaht, dessen Wohnung über dem Teileigentum des
Antragsgegner zu 1 liegt. Der Fall ist durchaus dem vom Senat am
9. 6. 1993 (WuM 1993, 564 f.) entscheidenden Fall vergleichbar.
Für die Beeinträchtigung ist es nicht von entscheidender Bedeutung,
ob die Wohnung des betroffenen Wohnungseigentümers neben oder über
dem zusätzlich geschaffenen Zugang liegt; ebensowenig ist ausschlaggebend,
ob sie unmittelbar über dem zusätzlichen Zugang liegt oder etwas
versetzt. Schließlich hängt die vom Antragsgegner zu 1 angesprochene
Wiederherstellung der ursprünglichen historischen Fassade nicht
davon ab, dass die Fensterelemente als Fenster-/Türelemente, also
mit der Möglichkeit eines Zugangs zu dem Teileigentum, ausgestaltet
sind. Auch ist nicht erkennbar, dass eine Nutzung des Teileigentums
des Antragsgegners zu 1 zwingend einen Zugang über die neu geschaffenen
Fenster-/Türelemente erfordert und ein Zugang über den gemeinsamen
Hauseingang eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des Teileigentums
unmöglich machen würde.

Das Landgericht hat somit zu Recht gemäß § 1004 Abs. 1 BGB, § 15
Abs. 3 WEG einen Anspruch des Antragstellers auf Beseitigung der
Fenster-/Türelemente und deren Ersetzung durch feststehende Fensterelemente
bejaht.

3. Es erscheint angemessen, dem unterlegenen Antragsgegner
zu 1 die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens
aufzuerlegen.

Die Geschäftswertfestsetzung für das Rechtsbeschwerdeverfahren
beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.
 

Gericht: BayObLG München
Aktenzeichen: 2Z BR 67/99