Fristen für Kündigung des Mietvertrages

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die
gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer
ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520
ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

II.

Die Berufung ist auch in vollem Umfang begründet.

1. Die Kläger haben gemäß § 535 Satz 2 BGB a.F.,
§ 535 Abs. 2 BGB lediglich einen Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung
von rückständigem Mietzins für die Monate August 2001 bis
November 2001, der sich auf einen Gesamtbetrag von 692,07 Euro x 4 = 2.768,28
Euro (1.535,57 DM x 4 = 5.414,28 DM) beläuft.

a) Aufgrund des Vertragsabschlusses vom 8. Juni 1983 ist
ein wirksames Mietverhältnis zwischen dem Kläger zu 2. und den
Beklagten über die streitgegenständliche Wohnung im Hause ...
Berlin, zustande gekommen. Durch den Erwerb eines Miteigentumsanteils
von 1/2 an der Liegenschaft ist die Klägerin zu 1. am 11. Oktober
1994 gemäß § 571 Abs. 1 BGB a.F. neben dem Kläger zu 2.
in das streitgegenständliche Mietverhältnis eingetreten.

b)Das streitgegenständliche Mietverhältnis ist
nicht mit Wirkung vom 30. Juni 2001, aber mit Wirkung zum 30. November
2001 beendet worden

aa) Die ordentliche Kündigung, welche die Beklagten mit Schreiben
vom 10. Februar 2001 erklärt haben, wirkte gemäß § 2 Nr.
1 a) des Mietvertrages vom 8. Juni 1983 zum 28. Februar 2002. Die Beklagten
können sich nicht darauf berufen, dass sie bereits am 17. Januar
2001 mündlich die ordentliche Kündigung des streitgegenständlichen
Mietverhältnisses erklärt hätten, denn insoweit fehlte
es an der Einhaltung der erforderlichen Schriftform (§ 564 a Abs. 1 Satz
1 BGB a.F.).

bb) Eine (konkludente) Vereinbarung über die vorzeitige Vertragsauflösung
ist zwischen den Parteien nicht zustande gekommen. Auf die zutreffenden
Ausführungen des Amtsgerichts in dem angefochtenen Urteil, mit denen
sich die Berufung der Beklagten nicht auseinandersetzt, wird Bezug genommen.
Ergänzend sei darauf hingewiesen, dass es die Kläger mit Schreiben
vom 25. Juni 2001 abgelehnt haben, an der Rückgabe der gemieteten
Räumlichkeiten mitzuwirken, so dass das streitgegenständliche
Mietverhältnis weder durch den Auszug der Beklagten am 27. Juni 2001
noch durch die aufgedrängte Rückgabe der Wohnungsschlüssel
am 28. Juli 2001 beendet worden ist.

cc) Die ordentliche Kündigung, welche die Beklagten mit Schreiben
vom 1. September 2001 erklärt haben, wirkte demgegenüber zum
30. November 2001.

(1) Die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573 c Abs.
1 Satz 1 BGB, die am 1. September 2002 in Kraft getreten ist, gilt auch
für bestehende Mietverhältnisse, sofern nicht "die Kündigungsfristen
vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind" (Art.
229 § 3 Abs. 10 EGBGB). Den Übergangsvorschriften in Art. 229 § 3
Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 10 EGBGB lässt sich keine Einschränkung
des Inhalts entnehmen, dass die Vorschrift des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB
unanwendbar wäre, wenn ein bereits gekündigtes Mietverhältnis,
das aufgrund der maßgeblichen Kündigungsfrist über den
1. September 2001 hinaus bestanden hat, vor der fristgemäßen
Beendigung erneut gekündigt wird. Die gegenteilige Auffassung, auf
die sich die Kläger stützten, würde zu erheblichen Ungleichbehandlungen
führen. Ein Mieter, der es aus Nachlässigkeit trotz eines bevorstehenden
Umzuges versäumt hat, rechtzeitig vor dem 1. September 2001 zu kündigen,
würde besser gestellt werden als der Mieter, der sich in Ansehung
der alten Gesetzeslage frühzeitig um seine Belange gekümmert
hat. Schützenswerte Interessen des Vermieters, die eine solche Ungleichbehandlung
rechtfertigen würden, sind nicht zu erkennen. Immobilien Vermieten muss
sich schlicht seit dem 1. September 2001 auf die neue Gesetzeslage einstellen.

(2) Entgegen der Auffassung, die das Amtsgericht in dem
angefochtenen Urteil vertreten hat, haben die Parteien in § 2 Nr. 1 a)
des Mietvertrages vom 8. Juni 1983 keine vertragliche Vereinbarung im
Sinne von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB getroffen, aufgrund derer die Kündigungsfrist
von zwölf Monaten auch für die ordentliche Kündigung maßgeblich
wäre, welche die Beklagten mit Schreiben vom 1. September 2001 erklärt
haben. In § 2 Nr. 1 a) des streitgegenständlichen Mietvertrages findet
sich die Formulierung: "kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist
... gekündigt werden". Der Begriff der gesetzlichen Kündigungsfrist
wird in einer Fußnote auf folgende Weise erläutert: "Die
gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnräume beträgt
derzeit ...". Eine vertragliche Vereinbarung im Sinne von Art. 229
§ 3 Abs. 10 EGBGB liegt nicht vor, zumal es sich den Sinn und Zweck der
Überleitungsvorschrift zu vergegenwärtigen gilt, zu dem der
Rechtsausschuss in seinem Bericht zum Mietrechtsreformgesetz (BT-Drucksache
14/5663) ausführt:

"Die im Regierungsentwurf für Kündigungsfristen in bestehenden
Verträgen vorgesehene Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs.
9 (jetzt: Abs. 10) EGBGB hält der Ausschuss für sachgerecht,
vorausgesetzt, dass es sich insoweit um echte Vereinbarungen handelt.
Nur dann gelten die vertraglich wirksam vereinbarten Kündigungsfristen
grundsätzlich fort, soweit sie nach bisherigem Recht zulässig
sind. Haben die Parteien also zum Beispiel für beide Seiten längere
als die gesetzlichen Kündigungsfristen vereinbart, was bislang zulässig
war, so sollen diese Fristen auch zukünftig Bestand haben. Die Parteien
haben, indem sie von den bisherigen gesetzlichen Fristen abgewichen sind,
zum Ausdruck gebracht, dass sie gerade diese besondere Vertragsgestaltung
wünschen. Dies ist aus Vertrauensschutzgründen zu respektieren.
Etwas anderes ist es jedoch, wenn die Parteien lediglich im Vertragstext
allgemein auf die gesetzliche Regelung verwiesen oder auch ... im Rahmen
einer Formularklausel den Wortlaut der bisherigen gesetzlichen Regelung
nur wiederholt haben. In beiden Fällen hat die Regelung regelmäßig
keinen Vereinbarungscharakter." Die Fußnote zu § 2 Nr. 1 a)
des streitgegenständlichen Mietvertrages enthält eine bloße
Wiedergabe des Gesetzeswortlautes, die darüber hinaus mit dem Zusatz
"derzeit" versehen ist. Es ist davon auszugehen, dass die Parteien
des Gesetzeswortlaut lediglich der Vollständigkeit halber zur bloßen
Information über die bestehende Rechtslage im Vertragstext wiedergegeben
haben.

d) In § 4 Nr. 3 des Mietvertrages vom 8. Juni 1983 haben
die Parteien eine Bruttokaltmiete nebst Vorschüssen für die
Heizkosten vereinbart.

aa) Die Bruttokaltmiete für die streitgegenständliche
Wohnung belief sich in den Monaten Juli 2001 bis November 2001 jeweils
auf 1.353,57 DM, denn die Kläger haben den Betriebskostenanteil mit
Schreiben vom 14. Juni 2001 nicht wirksam erhöht. Entgegen der Auffassung,
die das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil vertreten hat, genügte
die Mieterhöhung der Kläger vom 14. Juni 2001 nicht den tatbestandlichen
Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 MHG. Eine Mieterhöhung gemäß
4 Abs. 2 MHG ist nur dann wirksam, "wenn in ihr der Grund für
die Umlage bezeichnet und erläutert wird". Die Mieterhöhung
der Kläger vom 14. Juni 2001 erschöpfte sich in einer bloßen
Gegenüberstellung der Beträge, die bezüglich der unterschiedlichen
Kostenarten ursprünglich angefallen sind, und den veränderten
Beträgen. Die Kläger haben keine Gründe dafür benannt,
weshalb sich einzelne Beträge erhöht haben. Auch soweit es im
billigen Ermessen der Kläger stand, weitere der in § 4 Nr. 3 des
Mietvertrages vom 8. Juni 1983 aufgeführten Kostenarten auf die Beklagten
umzulegen ("zurzeit"), hätte es der Angabe von nachvollziehbaren
Gründen für deren Einführung bedurft.

bb) Die rückständigen Vorschüsse für die Heizkosten
in Höhe von 60 DM für den Monat Juli 2001 und für die Monate
August 2001 bis November 2001 in Höhe von 4 x 110 DM = 440 DM, über
die abzurechnen ist (§ 7 des Mietvertrages vom 8. Juni 1983), können
die Kläger nicht mehr verlangen.

e) Das unsubstantiierte Vorbringen der Beklagten ist nicht geeignet,
eine Berechtigung zur Mietminderung wegen der behaupteten Geruchsbelästigungen,
die nach dem Rattenbefall zurückgeblieben sein sollen, zu begründen.

2. Die Anspruchsgrundlage für die von den Klägern, gegenüber
den Beklagten geltend gemachte Forderung auf Zahlung von rückständigem
Mietzins für die Monate Dezember 2001 bis Februar 2002 lässt
sich nicht aus § 546 a Abs. 1 BGB herleiten, der bei verspäteter
Rückgabe der Mietsache einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung
gewährt.

a) Die Beklagten haben den Klägern am 28. Juli 2001
den unmittelbaren Besitz an der streitgegenständlichen Wohnung verschafft,
die sich offenbar in einem geräumten Zustand befunden hat. Die Beklagten
haben bei ihrem Auszug lediglich einzelne Einrichtungsgegenstände
(eine Deckenlampe und zwei Jalousetten) in den Räumlichkeiten zurückgelassen.
In Erfüllung ihrer Rückgabeverpflichtung aus § 556 Abs. 1 BGB
a.F. haben die Beklagten den Klägern die vorhandenen Wohnungsschlüssel
aufgedrängt. Die Beklagten waren nicht verpflichtet, einen möglicherweise
verloren gegangenen Wohnungsschlüssel zu ersetzen, um ihre Rückgabeverpflichtung
aus § 556 Abs. 1 BGB a.F. zu erfüllen. Unerheblich ist es, dass den
Beklagten zur Durchführung von Renovierungsarbeiten am 5. Januar
2002 nochmals ein Hausschlüssel und ein Wohnungsschlüssel ausgehändigt
worden sind, denn den Klägern verblieb währenddessen der Mitbesitz
an der Wohnung, für die mindestens zwei Schlüsselsätze
vorhanden waren (vgl. Palandt, BGB, 61. Aufl., 2002, § 546 a BGB Rdnr.
9).

b) Im Übrigen könnten sich die Beklagten darauf
berufen, dass die Rückgabe der streitgegenständlichen Wohnung
vor dem 28. Februar 2002 dem Willen der Kläger widersprach, was einen
Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs.
1 BGB ausschließt (vgl. Palandt, a.a.O., § 546 a BGB Rdnr. 8). Die
Kläger haben im ersten Rechtszug ausdrücklich eine Feststellung
des Inhalts begehrt, dass die Beklagten zu einer Rückgabe der streitgegenständlichen
Wohnung vor dem 28. Februar 2002 nicht berechtigt sind.

3. Schließlich ergibt sich die Anspruchsgrundlage für
die von den Klägern geltend gemachte Forderung auf Zahlung von rückständigem
Mietzins für die Monate Dezember 2001 bis Februar 2002 auch nicht
aus § 286 Abs. 1 BGB a.F. Zwar ist die Geltendmachung eines derartigen
Verzugsschadens gemäß § 546 a Abs. 2 BGB nicht ausgeschlossen.
Jedoch ist den Klägern ein ersatzfähiger Schaden nicht entstanden,
weil es an einem potentiellen Nachmieter fehlte, dem die streitgegenständliche
Wohnung nur wegen des behaupteten Renovierungsbedarfs nicht überlassen
werden konnte.

III.

Die Kostenentscheidung folgt für den ersten Rechtszug aus §§ 82
Abs. 1, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO und für den zweiten Rechtszug aus §
91 Abs. 1 ZPO.

IV.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt
sich aus § 709 Satz 1 ZPO.

V.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543
Abs. 2 Satz 1 ZPO n.F. nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche
Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des
Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.
 

Gericht: LG BERLIN
Aktenzeichen: - 67 S 149/02