Fristlose Kündigung durch Vermieter

Aus dem Tatbestand

Die Berufung des Beklagten richtet sich gegen das am 27. März 2002 verkündete Teilurteil der 32. Zivilkammer des Landgerichts Berlin. Auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe wird Bezug genommen.
Der Beklagte trägt zur Begründung der Berufung vor:
Ein Kündigungsgrund habe nicht vorgelegen, da er sich mit der Zahlung der Kaution nicht in Verzug befunden habe. Es sei nach Vertragsabschluss eine mündliche Abrede getroffen worden, wonach die Kaution erst zu einem späteren Zeitpunkt nach gesonderter Anforderung durch die damalige Vermieterin habe erbracht werden sollen. Die Regelung in § 15 Ziffer 4 des Mietvertrages, wonach zur fristlosen Kündigung bereits eine schuldlose Nichtzahlung zum Fälligkeitszeitpunkt berechtigen solle, sei nach 9 II Nr. 2 AGBG nichtig. Selbst wenn man eine verspätete Zahlung annähme, sei der Klägerin die Fortführung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar gewesen. Dies sei jedoch erforderlich für eine fristlose Kündigung. Selbst wenn ein Recht zur fristlosen Kündigung bestanden haben sollte, sei dieses jedenfalls verwirkt.
Der Beklagte beantragt, das am 27. März 2002 verkündete Teilurteil der 32. Zivilkammer des Landgerichts Berlin zum Aktenzeichen 32 O 65/00 abzuändern und die Klage im Klageantrag zu 2) abzuweisen.
Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Sie trägt vor, ein Grund zur fristlosen Kündigung habe, unabhängig von § 15 des Vertrages schon darin bestanden, dass die Nichtleistung der Kaution als schuldhafte und schwerwiegende Vertragsverletzung der Klägerin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar gemacht habe. Ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution wegen eventueller Mängel bestehe nicht. Die Kaution bezwecke gerade die Absicherung des Vermieters bei Streitigkeiten, wie hier wegen angeblicher Mängel. Sie ist ferner der Ansicht, dass in Übereinstimmung mit dem landgerichtlichen Urteil in dem Kündigungsschreiben vom 13.3.200 eine Abmahnung zu sehen sei, so dass die mit Schriftsatz vom 29.3.2000 ausgesprochene Kündigung wirksam sei.
Was die Verwirkung betreffe, so sei weder ausreichend Zeit vergangen, noch habe sie zu einem dahin gehenden Vertrauen Anlass gegeben, dass eine Kündigung nicht mehr stattfinden werde.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückgabe der Räumlichkeiten aus § 556 a.F. BGB, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien am 14. April 2000 mit Zugang der Kündigung vom 29. März 2000 beendet worden ist. Auszugehen ist von Folgendem:
Nach § 15 Nr. 4 des Mietvertrages war ein Kündigungsrecht für die Klägerin für den Fall vereinbart worden, dass die Kaution nicht bei Fälligkeit geleistet worden war. Diese Vereinbarung ist wirksam. Hierbei kann dahinstehen, ob die Klausel individualvertraglich vereinbart worden ist oder eine allgemeine Geschäftsbedingung darstellt, da sie auch als allgemeine Geschäftsbedingung wirksam ist (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, 7. Auflage 1999, § 554 b Rdnr. 9). Sie stellt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach § 9 AGBG dar. Es werden hierdurch zwar die möglichen Gründe einer fristlosen Kündigung erweitert, sie werden jedoch nicht ins Belieben der Klägerin gestellt. Die Voraussetzungen werden vielmehr in § 15 des Vertrages klar genannt. Der Mieter hat es hierbei in der Hand, den Eintritt der Kündigungsvoraussetzung abzuwenden, indem er die Kaution erbringt. Hinsichtlich des hierfür maßgeblichen Zeitpunktes kann ebenfalls dahinstehen, ob der Vortrag des Beklagten hinsichtlich des Hinausschiebens der Fälligkeit zutreffend ist. Selbst dann, wenn sein Vortrag richtig wäre, war die Klägerin zur fristlosen Kündigung berechtigt.
Der Beklagte hatte bis zum Zeitpunkt des Schreibens vom 13. März 2000 die Kaution nicht geleistet, wobei ihm auch kein Zurückbehaltungsrecht zustand. Dieses kann sich weder daraus ergeben, dass der Beklagte Mängel der Mietsache behauptet, wegen derer der Mietzins gemindert sei, noch daraus, dass er einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zu haben glaubt (OLG Düsseldorf, ZMR 2000, S. 452 f.; OLG München, NJW-RR 2000, S. 1251; LG Köln WuM 1993, S. 605; Grapentin in Bub/Treier, IV. 191; Eisenschmidt in Schmidt-Futterer, § 537 Rdnr. 283; Gellwitzki, "Das Leistungsverweigerungsrecht des Wohn- und Gewerberaummieters bei Gebrauchsstörungen am Mietobjekt, WuM 1999, S. 10, 13). Die Kaution verfolgt gerade den Zweck, dem Vermieter Sicherheit im Falle streitiger Ansprüche, insbesondere aufgrund von Mängeln, zu geben.
Die von der Klägerin unter dem 13.3.2000 unter anderem auch wegen Nichtzahlung der Kaution ausgesprochene Kündigung ist als "Anforderung" in dem vom Beklagten behaupteten Sinne anzusehen, so dass spätestens hiermit der Anspruch der Klägerin auf Leistung der Kaution fällig geworden ist. Der Beklagte war deshalb verpflichtet, die Kaution umgehend zu entrichten. Da er dies bis zum Zugang der dann unter dem 29.3.2000 ausgesprochenen fristlosen Kündigung nicht getan hat, war die Kündigung berechtigt, so dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet ist.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Ziff. 10, 713 ZPO.
Revisionszulassungsgründe nach § 543 Ii ZPO waren nicht ersichtlich.

Gericht: KG BERLIN
Aktenzeichen: 8 U 130/02