Garage

Aus dem Tatbestand

Mit notariellem Vertrag vom 4. Juli 1995 verkauften die Beklagten
den Klägern eine Eigentumswohnung mit Garage. In diesem notariellen
Vertrag heißt es unter anderem:

"II. Grundstückskauf- und Bauvertrag:

1. Frau B. H.-H.... und Herr R. H... verkaufen hiermit ...
das Kaufobjekt, nämlich die ... Eigentumswohnung und ... Garage
....

6. Der Gesamtkaufpreis ist ein ... Festpreis ... und beträgt
120.826,14 DM ...

8. ... der Verkäufer wird dem Käufer schriftlich
mitteilen, wann und sobald das Kaufobjekt bezugsfertig fertiggestellt
ist; mit dieser Mitteilung wird der Verkäufer dem Käufer
sogleich ein Datum benennen, an dem die Übergabe des Kaufobjektes
erfolgen wird."

Im April 1996 übergaben die Beklagten den Klägern die
Wohnung als solche, und die Tochter der Kläger bezog sie. Einen
Schlüssel zu der Garage überließen die Beklagten
den Klägern nicht.

Die Kläger brachen die Garage auf und stellten fest, dass
die Garage belegt war; es ergab sich, dass diese Garage bereits
seit längerer Zeit von Mitbewohnern der Hauses, den Eheleuten
... benutzt wurde. Die Eheleute ... erstatteten Strafanzeige gegen
den Kläger. Es kam zu einem Rechtsstreit vor dem zuständigen
Amtsgericht; die Kläger wurden verurteilt, den Eheleuten ...
die Kosten der Widerherstellung des Garagenschlosses zu ersetzen;
eine auf Herausgabe der Garage gerichtete Widerklage nahmen sie
auf Anraten des Gerichts zurück.

Nach dem Abschluss dieses Verfahrens wandten sich die Kläger
mit anwaltlichem Schreiben vom 22. 1. 1997 an die Beklagten. In
diesem Schreiben ließen sie unter anderem ausführen:

"Die Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgte ... erst
im April 1996. Von Ihnen nicht übergeben werden konnte jdoch
der Kaufgegenstand, soweit ... Sondereigentum an der Garage betroffen
war. ... Da der gegenwärtige Besitzer auch gar nicht daran
denkt, die Nutzung aufzugeben, kann überhaupt nicht abgesehen
werden, wann die Garage von unseren Mandanten in unmittelbaren Besitz
genommen werden kann ...

... fordern wir Sie hiermit auf, alle Ihren vertraglichen Verpflichtungen,
insbesondere auch die Einräumung des unmittelbaren Besitzes
... bis spätestens Mittwoch, den 5. 2. 1997 nachzukommen. Sollten
innerhalb dieser Frist nicht alle Verpflichtungen vollständig
erfüllt worden sein, werden wir unseren Mandanten raten, den
abgeschlossenen Vertrag entweder anzufechten, die Wandlung zu erklären
oder den (großen) Schadensersatz gelten zu machen."

Mit Antwortschreiben vom 13. 2. 1997 ließen die Beklagten
den Klägern anbieten, eine andere Garage "zu Eigentum
und Besitz" zu übernehmen; in diesem Schreiben heißt
es weiter: "Insoweit dürften sich dann die von Ihnen angekündigten
rechtlichen Schritte erübrigen."

Mit anwaltlichem Schreiben vom 14. 2. 1997 lehnten die Kläger
das Angebot ab und ließen ausführen:

"Die Ihren Auftraggebern gesetzte Nachfrist ist fruchtlos
abgelaufen. Ihre Mandanten werden hiermit mit jeglichen Erfüllungshandlungen
ausgeschlossen."

Mit weiterem anwaltlichem Schreiben vom 18. 2. 1997 ließen
die Kläger die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz wegen
Nichterfüllung auffordern, dies Zug um Zug gegen Rückauflassung
der übertragenen Miteigentumsanteile.

Diesen Anspruch verfolgen sie im Rechtsstreit weiter.

Die Kläger haben in erster Instanz vorgetragen, die Eheleute
... hätten ein Recht zur Nutzung der später den Klägern
verkauften Garage gehabt; dieses Recht sei ihnen bereits mehr als
20 Jahre vor dem Abschluss des notariellen Vertrages zwischen den
Parteien überlassen worden. Dies hätten die Beklagten
auch gewusst. Unabhängig hiervon hätten die Beklagten
auch weitere kaufvertraglichen Verpflichtungen, insbesondere Verpflichtungen
zur Herstellung der Außenanlagen, des Kellers, des Treppenhauses
und des Balkons nicht vertragsgerecht erfüllt.

Die Kläger haben in erster Instanz beantragt:

1. Die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an
die Kläger als Gesamtgläubiger 146.928,26 nebst 4 % Zinsen
hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen

- Rückauflassung eines Miteigentumsanteils von 565/1.000 an
die Beklagte zu 1)

- Rückauflassung eines Miteigentumsanteils von 435/1.000 an
den Beklagten zu 2)

von

• 592,93/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung
  ... verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 1. OG,
  bestehend aus einem Wohnzimmer mit Kochnische, einem Bad, einem
  Flur und einem Balkon sowie ein Kellerraum im Kellergeschoss ...
• 293,71/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück ....,
  verbunden mit dem Sondereigentum an der Garage (Teileigentum)
  ...

2. ... festzustellen, dass die Beklagten mit der Annahme
der Zug-um-Zug-Leistung nach Klageantrag zu Ziffer 1. In Verzug
sind.

Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie haben vorgetragen, die Eheleute ... nutzten die Garage unberechtigt.
Im Falle einer Rückabwicklung müssten die Kläger
sich eine Nutzungsentschädigung für den Zeitraum anrechnen
lassen, in welchem die verkaufte Wohnung bewohnt wurde. Die Anlage
sei insgesamt vertragsgemäß hergerichtet worden.

Die Kammer hat die Klage abgewiesen; sie hat darauf abgestellt,
die Kläger könnten weder wegen eines Rechtsmangels noch
wegen des Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft noch aus werkvertraglicher
Gewährleistung Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen.
Wegen der Gründe der erstinstanzlichen Entscheidung und des
Sachvortrages der Parteien vor der Kammer im einzelnen wird auf
deren Urteil vom 5. 11. 1997 Bezug genommen.

Mit der Berufung tragen die Kläger vor, das verkaufte Objekt
sei, was die Garage angehe, mit Rechten Dritter belastet gewesen
und belastet. Die Beklagten seien außerstande, ihre Hauptleistungspflicht
gegenüber den Klägern zu erfüllen. Fristsetzung und
Ablehnungsandrohung seien unter den gegebenen Umständen entbehrlich
gewesen. Das Angebot, eine andere Garage zu übernehmen, hätten
sie - die Kläger – schon deshalb nicht annehmen können,
weil sie abgerissen werden solle; in diesem Zusammenhang weisen
die Kläger auf die Anlage 2 zur notariellen Urkunde vom 4.
7. 1995 hin, in der es unter anderem heißt:

"Die drei Garagen links vor dem Wohnhaus werden abgebrochen.
Die Einzelgarage rechts am Wohnhaus bleibt bestehen."

Diese "Einzelgarage" ist die den Klägern verkaufte.

Die Kläger tragen weiter vor, die Beklagten hätten die
Außenanlage und die Kellerräume noch nicht der Baubeschreibung
entsprechend hergestellt; auch einzelne andere Punkte der Baubeschreibung
seien unerledigt geblieben.

Die Kläger beantragen:

1.die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an
die Kläger als Gesamtgläubiger 146.928,26 DM nebst 4 %
Zinsen hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug
gegen

- Rückauflassung eines Miteigentumsanteils von 565/1.000 an
die Beklagten zu 1)

- Rückauflassung eines Miteigentumsanteils von 435/1.000 an
den Beklagten zu 2)

von

a)592.000 Miteigentumsanteil an den Grundstück ...,
verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 1. OG, bestehend
aus einem Wohnzimmer mit Kochnische, einem Bad, einem Flur und einem
Balkon sowie ein Kellerraum im Kellergeschoss ...

b) 293,71.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück
..., verbunden mit dem Sondereigentum an der Garage (Teileigentum),
im Aufteilungsplan ..

sämtlich eingetragen im Grundbuch ...

2.festzustellen, dass die Beklagten mit der Annahme der
Zug-um-Zug-Leistung nach Klageantrag zu Ziffer 1 in Verzug sind.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie tragen vor, in der Tatsache, dass den Klägern die Garage
nicht überlassen wurde, liege ein behebbarer Rechtsmangel.
Die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches aus § 326 BGB
lägen schon deshalb nicht vor, weil die Kläger die Beklagten
vor Fristsetzung und Ablehnungsandrohung nicht gesondert gemahnt
hätten. Die den Klägern als "Erfüllung des Kaufvertrages
mit geringfügiger Modifizierung" angebotene (andere) Garage
werde zwar ebenfalls von Mitbewohnern des Anwesens genutzt, sei
ihnen aber nur vorübergehend zur Nutzung überlassen worden,
bis sie abgerissen werden könne. Hierin habe eine Notlösung
bis zur endgültigen Räumung der tatsächlich verkauften
Garage liegen sollen.

Wegen des zweitinstanzlichen Sachvortrages im übrigen und
einzelnen wird auf die vor dem Senat gewechselten Schriftsätze
verwiesen.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung ist im wesentlichen begründet. Die Kläger
können Schadensersatz wegen Nichterfüllung der kaufvertraglichen
Verpflichtungen der Beklagten aus dem notariellen Vertrag vom 4.
7. 1995 und zugleich die Feststellung verlangen, dass die Beklagten
mit der Rücknahme des Kaufobjektes im Verzuge sind.

1. Die Verpflichtung der Beklagten, den Klägern Schadensersatz
wegen Nichterfüllung zu leisten, gründet in §§ 326 Abs.
1. S. 1, 3, 325 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Beklagten gerieten mit der
ihnen aus dem notariellen Vertrag obliegenden Leistung zur Übergabe
auch der Garage in Verzug; die Kläger setzten ihnen eine angemessene
Frist, die überfällige Leistung nachzuholen und drohten
an, nach fruchtlosem Fristablauf die Annahme abzulehnen. Da die
Frist fruchtlos verstrichen ist und die nur teilweise Erfüllung
des Vertrages – Wohnung ohne Garage – für die Kläger
kein Interesse hat, können sie Schadensersatz wegen Nichterfüllung
der ganzen Verbindlichkeit verlagen.

a) § 326 Abs. 1 BGB setzt an erster Stelle voraus, dass
die Schuldner in Verzug mit der ihnen obliegenden Leistung sind;
dies wiederum setzt die Nichterfüllung einer Hauptleistungspflicht
voraus. Eine solche Hauptleistungspflicht ist die Verpflichtung,
die die Beklagten nicht erfüllt haben, nämlich die Verpflichtung
zur Übergabe – auch der verkauften Garage.

Was die Hauptleistungspflichten der Verkäufer sind, ergibt
sich unmittelbar aus § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB; dort heißt es:
"Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache
verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das
Eigentum an der Sache zu verschaffen." Die Verpflichtung zur
Übergabe der Kaufsache steht selbständig neben der –
hier erfüllten – Verpflichtung zur Verschaffung des Eigentums,
dies folgt unmittelbar daraus, dass dem regelmäßig nicht
nur am Erwerb des (Eigentums-)Rechtes als solchen, sondern auch
und vor allem an der Nutzung des Kaufgegenstandes interessierten
Käufer die tatsächlichen und wirtschaftlichen Früchte
des Kaufs nur dann zufallen, wenn er auch tatsächlichen Zugriff
auf die Kaufsache erlangt (Staudinger-Köhler, BGB, 13. Aufl.
1987/1995, § 433 Rdnr. 85; Palandt-Putzo, BGB, 58. Aufl. 1999, §
433 Rdnr. 7).

Etwas anderes – was dann allerdings nicht den Charakter der
Übergabepflicht als Hauptleistungspflicht berührt, vielmehr
eine Einschränkung der Verkäuferpflichten von vornherein
bewirkt – gilt nur dann, wenn die Vertragsparteien die Verpflichtung
zur Übergabe der verkauften Sache ausgeschlossen oder eingeschränkt
haben (Staudinger-Köhler, § 433 Rdnr. 89; Palandt-Putzo, §
433 Rdnr. 7). In diesem Sinne ausgeschlossen oder eingeschränkt
haben die Parteien dieses Rechtsstreits aber die Übergabepflicht
der Verkäuferseite nicht; im Gegenteil ist im notariellen Vertrag
ausdrücklich festgehalten, das Kaufobjekt – in diesem
Begriff ausdrücklich die Wohnung als solche und die Garage
zusammenfassend – solle übergeben werden (Ziffer II 1.,
8. des notariellen Vertrages vom 4. 7. 1995). Anderes stand nach
dem, was Gegenstand der Verhandlungen war, auch gar nicht im Raume:
Unstreitig war keine Rede davon, dass die Garage anderweit unter
Beschlag stünde; beide Parteien heben hervor, dass sie –
jeweils: selbst – gar nicht wussten, dass die Garage von den
Eheleuten ... genutzt wurde.

Übergabe im kaufrechtlichen Sinne ist – erst – die
Verschaffung des unmittelbaren Besitzes. Entgegen der im Senatstermin
betonten Auffassung der Beklagten reicht die Verschaffung des mittelbaren
Besitzes – die "Ersatz-Übergabe u.F.d. § 930 BGB
– zur Erfüllung der Verkäuferpflichten im allgemeinen
nicht hin; anderes kann nur dort gelten, wo es – so –
vereinbart ist (Staudinger-Köhler, § 433 Rdnr. 92; Palandt-Putzo,
§ 433 Rdnr. 7). Solches aber wurde hier nicht vereinbart; das ergibt
sich unmittelbar daraus, dass der im notariellen Vertrag festgehaltene
Begriff der "Übergabe" dem Wortlaut nach nicht eingeschränkt
wurde und beide Seiten ganz selbstverständlich davon ausgingen,
die Garage sei frei, könne also ohne weiteres übergeben
werden.

Nur am Rande hält der Senat deshalb fest, dass die Beklagten
den Klägern nicht einmal mittelbaren Besitz an der Garage verschafften.
Mittelbarer Besitz knüpft an ein konkretes rechtliches Verhältnis
zwischen dem Inhaber der tatsächlichen Gewalt – dem unmittelbaren
Besitzer – und dem mittelbaren Besitzer an; es setzt voraus,
dass die Beteiligten darin einig sind, der unmittelbare Besitzer
besitze den Gegenstand für den (oder die) mittelbaren Besitzer
(Palandt-Bassenge, § 868 Rdnr. 6 f.); davon aber kann hier keine
Rede sein. Die Eheleute ... haben durch das Schreiben vom 16. 4.
1996 die Strafanzeige und die Klage im Zivilprozess in aller Deutlichkeit
veranschaulicht, dass sie aus eigenem Recht besitzen wollen.

Der unmittelbare Besitz einer Sache wird durch Erlangung der tatsächlichen
Gewalt über diese Sache erworben (§ f854 Abs. 1 BGB). Ist der
Kaufgegenstand mehrteilig, dann sind notwendigerweise alle Teile
zu übergeben; die Verkäuferseite hat der Käuferseite
unmittelbaren Besitz an allen Teilen zu verschaffen. In diesem Sinne
mehrteilig war der Kaufgegenstand Hier: Die Wohnung und die Garage
waren zwar – durch den notariellen Kaufvertrag – rechtlich
miteinander verbunden; räumlich aber waren sie voneinander
getrennt, und die tatsächliche Herrschaft über die Wohnung
konnte vollständig unabhängig von der tatsächlichen
Herrschaft über die Garage ausgeübt werden.

Die Kläger erlangten keine tatsächliche Gewalt über
die Garage. Sie erwarben auch nicht ersatzweise Besitz auf der Grundlage
einer Einigung über den Übergang des Besitzes. Zwar kann
die Einigung der bisherigen Besitzer mit den Erwerbern zum Besitzerwerb
hinreichen, wenn die Erwerber in der Lage sind, die Gewalt über
die Sache auszuüben (§ 854 Abs. 2 BGB). Ob man sich bei Übergabe
der Wohnung – sei es stillschweigend – darin einig war,
die Kläger erwürben nunmehr aus Besitz an der Garage,
kann aber dahinstehen: Weder waren die Beklagten bis zu diesem Zeitpunkt
Besitzer gewesen, noch – dies vor allem – waren die Kläger
tatsächlich in der Lage, die Gewalt über die Garage auszuüben.

Die auf die Übergabe, auch der Garage, gerichtete kaufvertragliche
Hauptleistungspflicht der Beklagten blieb damit – teilweise
– unerfüllt.

b) Fällig war diese Verpflichtung; das ist zwischen
den Parteien nicht umstritten. Die Kläger mahnten – so
setzt der Eintritt des Verzuges es weiter voraus (§ 284 Abs. 1 Satz
1 BGB) – die Erfüllung dieser offenen Verpflichtung auch
an. Der Wortlaut ihres anwaltlichen Schreibens vom 22. 1. 1997 ist
in diesem Sinne eindeutig.

Die Kläger setzten den Beklagten auch - § 326 Abs. 1 Satz
1 BGB – eine angemessene Frist, die Leistung noch zu bewirken,
verbunden mit der Erklärung, dass sie die Annahme der Leistung
nach dem Ablauf der Frist ablehnen würden.

Beides erfolgte – ebenfalls – mit Schreiben vom 22. 1.
1997. Die dort gesetzte Frist von (rechnet man den Postlauf ein:
Knapp) zwei Wochen war angesichts dessen nicht zu kurz, dass die
Beklagten bereits mehr als ein Jahr Zeit gehabt hatten, die Garage
freimachen zu lassen, hätten sie dies gewollt und gekonnt.
Hätten sie es hingegen nicht gekonnt, wären Fristsetzung
und Ablehnungsandrohung ohnedies entbehrlich gewesen, da auch eine
weit längere Frist eine Erfüllung nicht hätte fördern
können (vgl. zu der in dieser Hinsicht analogen Konstellation
der "ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung"
Palandt-Heinrichs, § 326 Rdnr. 20).

Das Schreiben vom 22. 1. 1997 enthielt auch – wie nach dem
Gesagten nur für den Fall festzuhalten ist, dass die Beklagten
in der Lage gewesen wären, noch zu erfüllen – eine
Ablehnungsandrohung. Die in der unteren Hälfte von Blatt 3
dieses Schreibens vom anwaltlichen Vertreter der Kläger gewählte
Formulierung "werden wir unseren Mandanten raten, den abgeschlossenen
Vertrag entweder anzufechten, die Wandlung zu erklären oder
den (großen) Schadensersatz geltend zu machen" ließ
unbeschadet ihrer vermittelnden Formulierung "werden wir unseren
Mandanten raten" für den verständigen Empfänger
gar keinen Zweifel daran offen, dass dieser "Rat" dem
Erfolg des Rates gleichzusetzen sein würde, dass die Kläger
nämlich mit dem fruchtlosem Fristablauf einen "Strich
ziehen" und eine verspätete Erfüllung nicht mehr
annehmen würden. In diesem Sinne als ernst gemeint verstanden
die Empfänger – die Beklagten – das Schreiben auch:
In ihrer Antwort vom 13. 2. 1997 sprachen sie unter anderem die
"von ihnen angekündigten rechtlichen Schritte von Anfechtung
oder Wandlung des Kaufvertrages" an.

Entgegen der Auffassung der Beklagten – und der Kammer –
fehlt es nicht an der zeitlichen Abfolge von verzugsbegründender
Mahnung einerseits, Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung andererseits;
die Erklärungen nach § 326 Abs. 1 BGB können nicht erst
dann abgegeben werden, wenn durch zeitlich früher liegenden
anderen Erklärungen (oder kalendermäßig bestimmte
Fälligkeit der Leistung) bereits Verzug eingetreten ist; Mahnung,
Fristsetzung und Ablehnungsandrohung können vielmehr in einem
einheitlichen Schreiben – einer einheitlichen Erklärung
– erfolgen (BGH in ständ. Rspr., zuletzt NJW-RR 1997,
624; Palandt-Heinrichs, § 326 Rdnr. 14).

c)Mit dem fruchtlosen Verstreichen der Erfüllungsfrist
wurden die Kläger berechtigt, Schadensersatz wegen Nichterfüllung
zu verlangen, und dieses Recht haben sie auch mit anwaltlichem Schreiben
vom 18. 2. 1997 ausgeübt und verfolgen es im Rechtsstreit weiter.
Es erstreckt sich dies auf vertragliche Verbindlichkeit als Ganze.

Zwar ist die Leistung äußerlich nur zum Teil nicht bewirkt
worden; die Wohnung als solche wurde "erfolgreich" übergeben.
Im Rechtssinne aber war die kaufvertragliche Leistungspflicht der
Beklagten unteilbar. Sie hatten eine Eigentumswohnung mit Garage
verkauft. Ein "fester" Kraftfahrzeug-Stellplatz gehört
nach den durch die allgemeine Knappheit an Parkplätzen im hiesigen
Raum allgemein geltenden Gepflogenheiten des Verkehrs zu den als
praktisch unabdingbar anerkannten "Bestandteilen verkaufter
Eigentumswohnungen. Die Parteien konnten die kaufvertragliche Verknüpfung
von Wohnung und Garage nur als unlösbar – zwingend betrachten.

Nichts anderes würde sich aus einer Anwendung der §§ 326 Abs.
1 Satz 3, 325 Abs .1 Satz 2, 280 Abs. 2 BGB ergeben: Kauften die
Kläger eine Eigentumswohnung mit Garage, so veranschaulichte
dies angesichts der angedeuteten Verkehrsgepflogenheiten, dass die
Überlassung nur der Wohnung für sie ohne Interesse war.

d)Die Kläger handelten und handeln auch nicht treuwidrig,
wenn sie im Schadensersatzwege die rechtlichen und wirtschaftlichen
Folgen des Vertragsschlusses ungeachtet dessen rückgängig
machen wollen, dass die Beklagten ihnen – mit Schreiben vom
13. 2. 1997 – angeboten haben, ihnen eine andere Garage als
"übergangsweise Notlösung" zu überlassen.
Denn es war den Klägern nicht zuzumuten, sich mit dieser "Notlösung"
zu bescheiden: Als Dauerlösung kam die Übernahme dieser
anderen Garage nicht in Betracht. Die Kläger räumen selbst
ein, dass die Garage abgerissen werden soll. Sie muss auch abgerissen
werden; denn so ist es in der Baubeschreibung unter Ziffer 7.1 festgehalten.

Als "Übergangslösung" konnte eine Überlassung
dieser Garage bis zum Zeitpunkt ihres Abrisses ebenfalls nicht taugen,
denn eine "Lösung" stand und steht überhaupt
nicht im Raume: Der Versuch der Kläger, sich mit gerichtlicher
Hilfe Zugang zur Garage zu verschaffen, ist gescheitert. Die Beklagten
– die seit mehr als 3 Jahren Zeit hierzu gehabt hätten
– haben weder die Garage freimachen lassen noch auch nur einen
Weg gewiesen, auf welchem sie freigemacht werden könnte. Dies
alles ist nicht zuletzt deshalb bemerkenswert, weil die Kläger
sich zunächst von der Anwaltskanzlei des Beklagten zu 1) vertreten
ließen, als sie die Eheleute ... im Zivilrechtswege auf Herausgabe
der Garage in Anspruch nahmen.

e) Seiner Höhe nach beläuft sich der Schadensersatzanspruch
der Kläger auf 141.346,76 DM.

Zu ersetzen ist an erster Stelle der gezahlte, nunmehr "gegenstandslos"
gewordene Kaufpreis von 120.826,14 DM.

Neben ihm zu ersetzen sind die für den Vertrag gemachten und
jetzt nutzlos gewordenen Aufwendungen (BGHZ 71, 238; 114, 196; Palandt-Heinrichs,
§ 325 Rdnr. 15). Zu diesen gehören zunächst die Maklergebühren
aus der Vermittlung des Kaufobjekts an die Kläger; dass sie
tatsächlich eingefordert wurden, steht für den Senat auf
der Grundlage der in Fotokopie vorgelegten Rechnung vom 4. 7. 1995
außer Frage. Unbestritten waren im Zusammenhang mit dem Abschluss
des notariellen Kaufvertrages und seinem Vollzug angefallenen Notargebühren
von 1.503,06 DM bzw. 390,43 DM, weiter Eintragungskosten von 989,50
DM.

Zu ersetzen sind auch Grunderwerbssteuer und Grundsteuer; insoweit
mussten die Kläger – unbestritten – aufwenden 1.277,00
DM bzw. 184,30 DM. Der Einwand der Beklagten, die Kläger hätten
eine Aufhebung des Grunderwerbsteuerbescheides nach § 16 Abs. 2
GrEStG erreichen können, greift nicht durch: Die Zweijahresfrist
zwischen Erwerb und Rückerwerb kann nicht mehr eingehalten
werden, da die Kläger bereits im September 1996 als Eigentümer
eingetragen wurden und dies nach wie vor sind.

Unmittelbar mit dem gescheiterten Erwerbsgeschäft verknüpft
waren auch die Zinsaufwendungen, die die Kläger belasteten;
diese Zinsaufwendungen sind in Anlagen K 16 und K 17 zum Schriftsatz
vom 19. 6. 1997 mit 1.672,00 DM bzw. 6.120,55 DM belegt.

Ersatz können die Kläger auch wegen des Aufwandes beanspruchen,
der mit der Anschaffung von Laminat zur Verlegung auf dem Fußboden
der erworbenen Wohnung verbunden war, dies sind 774,80 DM.

Vertragskosten, nämlich Kosten des Versuches, die Wirkungen
der Erfüllung herbeizuführen, sind auch die Anwaltskosten
aus dem vor dem Amtsgericht ... geführten Prozess: 661,98 DM.

Ersatz der Aufwendungen für Küchenmöbel und Küchenzubehör,
wie sie die Kläger mit insgesamt 4.591,49 DM geltend machen,
können sie hingegen nicht beanspruchen, da in diesen Anschaffungen
keine "verlorenen Investitionen" liegen. Küchenmöbel
und –Zubehör können auch an anderer Stelle verwendet
werden; die Kläger haben nicht veranschaulicht, dass die über
diese Ersatzpositionen eingeführten Teile derart speziell für
die Küche der hier umstrittenen Wohnung angeschafft worden
seien, dass sie dort verbleiben mussten.

f)Der Schadensersatzanspruch ist nicht um den Ausgleich
von Nutzungsvorteilen zu kürzen. Zwar dürfte den Beklagten
ein Anspruch auf Ausgleich des Wertes der zeitweisen Nutzung der
Wohnung – durch die Tochter der Kläger – zustehen;
mit der Rückabwicklung des Vertrages ist der Nutzungsvorteil
ohne Rechtsgrund erlangt (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB). Es wäre
allerdings Sache der Beklagten, diese ihre Gegenforderungen zur
Aufrechnung zu stellen; dies würde zwingend voraussetzen, sie
überhaupt in einem bestimmten Betrag zu berechnen und zu bezeichnen.
Selbst auf ausdrückliche Nachfrage des Senats im Termin am
10. 12. 1999 haben sich der Prozessbevollmächtigte der Beklagten
und ihre persönliche Vertreterin nicht bereit oder in der Lage
gezeigt, anzugeben, welche Gegenforderung aus der zeitweisen Nutzung
der Wohnung folgen solle.

2. Zu Lasten der Beklagten ist auch festzustellen, dass
sie sich in Verzuge der Annahme mit der ihnen Zug um Zug angebotenen
Rückauflassung der Miteigentumsanteile, die Wohnung und die
Garage betreffend, befinden. Als Gläubiger dieser Rückauflassung
sind sie in Verzug gekommen, nachdem sie die ihnen vorprozessual
und mit der erstinstanzlichen Rechtsverfolgung angebotene Rückauflassung
nicht angenommen haben (§ 293 BGB). Diese nur wörtlichen –
tatsächlich so, wie sie zu bewirken war, wurde die Auflassung
nicht angeboten, §§ 294, 925 BGB – Angebote genügten,
da die Beklagten den Klägern erklärt hatten, dass sie
die Leistung nicht annehmen würden; so ist es spätestens
im Schriftsatz vom 29. 8. 1997 in aller Klarheit zum Ausdruck gebracht
worden (§ 295 BGB).

3.Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 284 Abs. 1, 291,
286 BGB, 92 Abs. 2, 708 Ziffer 10, 711, 546 Abs. 2 ZPO.

Gericht: OLG FRANKFURT/M.
Aktenzeichen: 24 U 5/98