Gemeinschaftseigentum?

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner zu 1 sind die Wohnungs-
und Teilerbbauberechtigten einer aus drei Häusern bestehenden
Anlage, die von der Antragsgegnerin zu 2 verwaltet wird. Dem Antragsteller
gehört das in der Teilungserklärung vom 12. 4. 1976 als
Schwimmbad und Sauna bezeichnete Teilerbbaurecht Nr. 1000 im 1.,
2. und 3. Untergeschoss eines Hauses.

Gemäß Nr. 5c der allgemeinen Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung
(Teil B der Teilungserklärung, im folgenden GO) ist ihm das
Sondernutzungsrecht am gesamten Schwimmbadgebäude sowie der
daran angrenzenden im 1. und 2. Kellergeschoss gelegenen Terrassen-
bzw. Intimgartenfläche eingeräumt. Für alle Sondernutzungsrechte
gilt gemäß Nr. 5d der gesamte Inhalt der Teilungserklärung
samt GO, insbesondere bezüglich der Kosten der Instandsetzung
und Instandhaltung und des Betriebs von Anlagen, Gebäudeteilen
und Flächen, wie er für Sondereigentum gilt, entsprechend.

Die Instandhaltung und Instandsetzung ist in § 3 GO geregelt wie
folgt:

1. des Sondereigentums

a) ...

Die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnungsabschlusstüren,
der Außenfenster und anderer Teile der Gebäude, die für
deren Bestand erforderlich sind, ... obliegt, auch wenn sie sich
im Bereich der dem Sondereigentum unterliegenden Räume befinden,
grundsätzlich der Gesamtheit der E. (= Wohnungserbbauberechtigte).
Die Behebung von Glasschäden (auch Kunstglas etc.) an Fenstern,
Türen und Brüstungen im Bereich des Wohnungseigentums
obliegt jedoch ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens
dem E.

...

e) Die Instandhaltung und Instandsetzung von Anlagen,
Gebäudeteilen ..., die dem Sondernutzungsrecht einzelner oder
mehrerer E. unterliegen, ist gemäß Teil B, allgemeine
Bestimmungen, Nr. 5 ausschließlich Sache der jeweiligen sondernutzungsberechtigten
E; die entsprechenden Kosten sind lediglich von diesen zu tragen.

2.des gemeinschaftlichen Eigentums

a) die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums
– mit Ausnahme des Gemeinschaftseigentums, das einzelnen oder
mehreren E. zur Sondernutzung ... zugewiesen ist, obliegt den E.
gemeinschaftlich; sie ist vom Verwalter zu veranlassen. Absatz 1
bleibt unberührt. Von dieser Regelung ausgenommen sind die
Tür- und Fensterelemente zu den Loggien/Terrassen, die von
den jeweiligen E. Instandzuhalten und Instandzusetzen sind ... .

Im ersten Untergeschoss des Hauses mit dem Schwimmbad befindet
sich eine große Fensteranlage mit feststehenden Isolierglasfenstern
sowie Isolierglastüren, die den Zugang zur Terrasse ermöglichen.
Der Antragsteller hat das Schwimmbad vermietet. Im Juni 1995 beanstandete
sein Mieter, dass bei der Außenverglasung zum Gartenbereich
zwei Oberscheiben gesprungen und sechs Unterscheiben angelaufen
seien. Der Antragsteller verlangte von der Antragsgegnerin zu 2
als Verwalterin, namens der Gemeinschaft die Erneuerung der Scheiben
in Auftrag zu geben und die Kosten zu übernehmen. Die Antragsgegnerin
zu 2 lehnte dies unter Hinweis auf § 3 Nr. 1a GO ab. Daraufhin gab
der Antragsteller die Reparaturarbeiten selbst in Auftrag. Die Kosten
dieser Arbeiten bezifferte er nach Abzug eines seiner Erbbaurechtsquote
entsprechenden Eigenanteils auf 15.535,93 DM. Hiervon hat der Antragsteller
beim Amtsgericht von jedem der Antragsgegner zu 1 einen der jeweiligen
Erbbaurechtsquote entsprechenden Teilbetrag als Ersatz von Aufwendungen
aus Notgeschäftsführung oder Geschäftsführung
ohne Auftrag verlangt. Daneben hat er gegen die Antragsgegnerin
zu 2 einen Schadensersatzanspruch wegen Verletzung ihrer Verwalterpflichten
in Höhe von 15.535,93 DM geltend gemacht. Das Amtsgericht hat
die Anträge mit Beschluss vom 17. 6. 1999 abgewiesen. Die sofortige
Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht am 10. 11. 1999
zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere
Beschwerde des Antragstellers.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Gegen die Antragsgegner zu 1 habe der Antragsteller keinen Anspruch
auf Ersatz seiner Aufwendungen, weil der Austausch der Fensterscheiben
im Schwimmbadgebäude seine eigene Angelegenheit gewesen sei.
Es könne dahinstehen, ob unter Glasschäden im Sinn von
§ 3 Nr. 1a GO auch das Blindwerden von Scheiben zu verstehen sei.
Denn die Gemeinschaftsordnung weise in § 3 Nr. 1e die Pflicht zur
Instandhaltung der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gebäudeteile
ausnahmslos dem Sondernutzungsberechtigten zu und § 3 Nr. 2a GO
nehme das der Sondernutzung unterliegende Gemeinschaftseigentum
von der Verpflichtung aller Wohnungserbbauberechtigten zur Instandhaltung
und Instandsetzung aus. Der Umstand, dass die Gemeinschaft im Jahr
1987 nach einem vom Mieter des Antragstellers verursachten Brand
den Austausch der beschädigten Oberlichter übernommen
und mit ihrer Versicherung abgerechnet habe, sei weder geeignet,
eine Änderung der in der Gemeinschaftsordnung festgelegten
Regelung herbeizuführen noch sei er für die Auslegung
der Gemeinschaftsordnung von Bedeutung.

Dem Antragsteller stünden auch keine Schadensersatzansprüche
gegen die Antragsgegnerin zu 2 wegen Schlechterfüllung des
Verwaltervertrages zu. Ein pflichtwidriges Verhalten der Antragsgegnerin
zu 2 sei nicht ersichtlich. Es könne dahinstehen, ob die Isolierung
der Fensteranlage durch Materialermüdung oder durch den Brand
undicht geworden sei; für beides sei jedenfalls nicht die Verwalterin
verantwortlich.

2. Die angefochtene Entscheidung hält der rechtlichen
Nachprüfung stand.

a) Dem Antragsteller steht weder aus Notgeschäftsführung
gemäß § 21 Abs. 2 WEG i.V.m. §§ 683, 670 BGB noch aus
Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 670,
677, 679, 683 BGB (vgl. BayObLG ZMR 2000, 187) ein Anspruch auf
Ersatz seiner Aufwendungen für die Instandsetzung der Fenster
zu, denn er hat mit dem Austausch der Fensterscheiben nicht ein
Geschäft der Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten, sondern
ausschließlich sei eigenes Geschäft besorgt. Isolierglasfenster
sind zwar gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum
(BayObLG Beschluss vom 21. 12. 1999, Az. 2Z BR 115/99; Staudinger-Rapp
WEG Rdnr. 25, Bärmann/Pick WEG 8. Auflage, Rdnr. 36, jeweils
zu § 5), dessen Instandhaltung und Instandsetzung grundsätzlich
gemäß § 16 Abs. 2, § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG den
Wohnungseigentümern gemeinschaftlich obliegt. Abweichend von
der gesetzlichen Regelung kann jedoch die Verpflichtung zur Instandhaltung
und Instandsetzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums einzelnen
Wohnungseigentümern auferlegt werden (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG;
BayObLG ZMR 1996, 574 m.w.N.).

(1) Dies ist hier in § 3 GO geschehen. Die Bestimmungen
der im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragenen Gemeinschaftsordnung
kann der Senat selbst auslegen; dabei ist auf Wortlaut und Sinn
abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Leser als nächstliegende
Bedeutung ergibt (allgemeine Meinung st.Rspr. des Senats, z.B. BayObLG
NZM 1998, 775/776). Nach § 3 Nr. 1a Satz 3 GO obliegt die Behebung
von Glasschäden im Bereich des Wohnungs- oder Teilerbbaurechts
ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens dem Wohnungs- oder
Teilerbbauberechtigten. Nach dem Sprachgebrauch und Wortsinn, wie
er sich für einen unbefangenen Betrachter darstellt, ist auch
das Blindwerden einer zuvor durchsichtigen Glasscheibe als Glasschaden
zu verstehen, denn auch bei der Eintrübung durch Feuchtigkeit
verliert das Glas eine wesentliche Eigenschaft und ist zu erneuern
(BayObLG NJW-RR 1996, 140/141; Bärmann/Pick § 16 Rdnr. 53).
Damit war der Austausch der blind gewordnen Isolierglasfenster vom
Antragsteller selbst und auf seine Kosten durchzuführen.

Aus der Verpflichtung, Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum
dem Verwalter zu melden (vgl. § 4 Nr. 2b GO), kann nicht abgeleitet
werden, dass der Verwalter zur Beseitigung solcher Schäden
auf Kosten der Gemeinschaft auch insoweit verpflichtet ist, als
dies wie bei Glasschäden Sache des einzelnen Wohnungserbbauberechtigten
ist.

(2) Demgegenüber kann sich der Antragsteller nicht
auf den Umstand berufen, dass die Gemeinschaft der Erbbauberechtigten
nach einem Brandschaden im Jahr 1987 die Erneuerung der beschädigten
Fenster des Schwimmbads durchgeführt und die Kosten mit ihrer
Versicherung abgerechnet habe. Dies ist weder für die Auslegung
der Gemeinschaftsordnung von Bedeutung (vgl. BayObLG WE 1997, 158/160)
noch würde dadurch für künftige Schadensfälle
eine Verpflichtung der Wohnungs- und teilerbbauberechtigten begründet.

(3) Angesichts der in § 3 Nr. 1a Satz 3 GO getroffenen Sonderreglung
für die Behebung von Glasschäden kann offen bleiben, ob
der vom Antragsteller geltendgemachte Anspruch nicht auch durch
die weiteren Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung zur Instandhaltung
und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum,
die das Landgericht herangezogen hat, ausgeschlossen wäre.

b) Auch ein Schadensersatzanspruch gegen die Antragsgegnerin
zu 2 wegen Verletzung ihrer Verwalterpflichten steht dem Antragsteller
nicht zu. Zwar ist es gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG grundsätzlich
Aufgabe des Verwalters, die für eine ordnungsmäßige
Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen
Maßnahmen zu treffen. Unabhängig davon, welche Verpflichtungen
sich insoweit für den Verwalter ergeben, bestehen solche jedenfalls
nicht, soweit nach § 3 Nr. 2a GO die Pflicht zur Instandhaltung
und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum einzelnen Wohnungs-
oder Teilerbbauberechtigten auferlegt ist. Dies ist hier geschehen,
soweit es um die Behebung von Glasschäden geht.

3.Dem Senat erscheint es angemessen, dem unterlegenen Antragsteller
die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens
aufzuerlegen (§ 47 WEG).

Der Geschäftswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird gemäß
§ 48 Abs. 3 Satz 1 WEG festgesetzt. Maßgebend ist die Höhe
des geltend gemachten Zahlungsanspruchs.

Gericht: BayObLG München
Aktenzeichen: 2 Z BR 184/99