Bei steckengebliebenem Bau gibt es Anspruch auf bestimmte Arbeiten

1. Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich die erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums nach Maßgabe der Teilungserklärung verlangen. Bei einem sogenannten steckengebliebenen Bau hat er im räumlichen Bereich seiner Sondereigentumseinheit darüber hinaus ohne Rücksicht auf die dingliche Zuordnung auch einen Anspruch auf die Errichtung der innenliegenden nichttragenden Wände in verputzter Form mitsamt den unter Putz verlegten Leitungen; ebenfalls erfasst ist der Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung nebst Zuleitungen und Heizkörpern.

2. Schon vor Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums können bauliche Veränderungen beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.

(amtliche Leitsätze)

BGH, Urteil vom 27.02.2026, V ZR 219/24

Problemstellung

Die Frage, welche Ansprüche dem einzelnen Sondereigentümer gegenüber der Gemeinschaft bei nicht vollständigen und nicht fehlerfreien Ersterrichtungen von Gebäuden oder Gebäudebestandteilen zustehen, beschäftigt den Bundesgerichtshof (BGH) im wiederholten Maße. Einigkeit besteht darüber, dass dem einzelnen Sondereigentümer ein Anspruch auf plangerechte Fertigstellung des sogenannten „steckengebliebenen Baus“ nach Maßgabe von Teilungserklärung und Teilungsplan gegenüber der Gemeinschaft zusteht. Auch dies ist Teil der Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum, welche die Gemeinschaft zu erbringen hat. In den Einzelheiten ungeklärt ist aber die weitere Frage, inwieweit diese Verpflichtung zur erstmaligen plangerechten Errichtigung des Gemeinschaftseigentums auch in den Bereich von Sondereigentum einwirken kann. Und wie verhält es sich ferner mit der Gestattung von baulichen Veränderungen, die der einzelne Sondereigentümer an dem baulich noch nicht geschaffenen Gemeinschaftseigentum vornehmen möchte. Zu diesen weiterführenden Fragen liegen nunmehr Antworten des BGH vor.

Entscheidung

Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und Sondereigentümer von zwei nicht vollständig hergestellten Dachgeschosseinheiten. Zur Fertigstellung dieser Einheiten ist neben der Hebung des Daches auch die Herstellung der Zwischenwände in verputzter Form, der unter Putz liegenden Elektroinstallation und der an Anschluss an die zentrale Heizversorgung des Gebäudes nebst Heizkörpern und Zuleitungen im räumlichen Bereich des Sondereigentums notwendig. Bereits im Jahr 2019 erfolgte eine rechtskräftige Verurteilung der Beklagten, das Gemeinschaftseigentum hinsichtlich der Sondereigentumseinheiten der Kläger entsprechend den Vorgaben der Teilungserklärung und Teilungsplänen sowie den Angaben der Baugenehmigung herzustellen. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 20. September 2022 beantragen die Kläger zu beschließen, dass diese Herstellungsverpflichtung der Gemeinschaft auch diese baulichen Maßnahmen im Bereich des Sondereigentums umfasse. Ferner beantragten die Kläger, ihnen durch Beschluss den Einbau von sechs Dachgartenfenstern in dem neu zu errichtenden Dach zu gestatten. In der Gemeinschaftsordnung der Beklagten sind zu der Frage der Zulässigkeit von baulichen Veränderungen Regelungen enthalten, die im Falle der Veränderung des äußeren Erscheinungsbilds des Gebäudes auf besondere Belange der nicht zustimmenden Eigentümer abstellen.

Beide Anträge werden mehrheitlich von der Versammlung abgelehnt. Hiergegen erheben die Kläger auf gerichtliche Ersetzung der beantragten Beschlüsse. Die Beschlussersetzungsklage hat vor dem Amtsgericht und vor dem Landgericht als Berufungsinstanz noch keinen Erfolg. In der Revision gibt der BGH der Beschlussersetzungsklage hinsichtlich der begehrten Herstellungsverpflichtung im Bereich des Sondereigentums in vollem Umfang statt. Hinsichtlich der begehrten baulichen Veränderung urteilt der BGH deren grundsätzliche Zulässigkeit aus, verweist die Sache aber im Übrigen aufgrund noch zu klärender Sachverhalte an das Landgericht zurück.

Zu der begehrten Herstellungsverpflichtung hält der BGH fest, dass eine gerichtliche Beschlussersetzung auch zu (noch) höchstrichterlich ungeklärten Rechtsfragen möglich sei. Diese ungeklärte und umstrittene Rechtsfrage über den konkreten Umfang des Ersterrichtungsanspruchs des einzelnen Sondereigentümers beantwortet der BGH sodann dahingehend, dass dieser Anspruch nicht auf die Herstellung des Gemeinschaftseigentums und die Wände beschränkt ist, die die Sondereigentumseinheiten umgrenzen. Eine solche Beschränkung ließe sich nicht aus den gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes entnehmen. Bei einem sogenannten steckengebliebenen Bau hat der einzelne Sondereigentümer unbeachtlich der Einordnung als Sondereigentum auch Anspruch auf Errichtung der innenliegenden nichttragenden Wände in verputzter Form mitsamt den unter Putz verlegten Leitungen sowie auf einen Anschluss an die zentrale Heizversorgung nebst Zuleitungen und Heizkörpern. Einer strikten Beschränkung des Ersterstellungsanspruchs nur auf Bestandteile des Gemeinschaftseigentums stünden baupraktische Gesichtspunkte entgegen. Weder bei der Beauftragung noch bei der Durchführung der Maßnahme könne zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum trennscharf unterschieden werden. Auch könne die GdWE nur bei einer eigenverantwortlichen Durchführung derartiger Baumaßnahmen das ordnungsgemäße Funktionieren von Zentraleinrichtungen gewährleisten, wie dies bei der erstmaligen Installation von Heizkörpern und deren Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung notwendig ist. Der weitergehende Innenausbau von zum Beispiel Bad und Küche obliegt allerdings weiterhin dem Sondereigentümer. Auch trägt der Sondereigentümer die Kostenlast für die das Sondereigentum betreffenden Maßnahmen, so dass der GdWE hieraus kein finanzieller Nachteil erwächst.

Hinsichtlich der begehrten baulichen Veränderung (sechs Dachfenster) stellt der BGH fest, dass schon vor der Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums bauliche Veränderungen beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden können. Das tatsächliche Vorhandensein des betroffenen Gemeinschaftseigentums sei bei der Beschlussfassung noch nicht notwendig. Vielmehr könne durch eine frühzeitige Beschlussfassung die bauliche Veränderung bereits bei der Erstherstellung einbezogen und hierdurch zusätzliche Kosten und Risiken eines nachträglichen Eingriffs in die Bausubstanz vermieden werden.

Der beantragten baulichen Veränderung stünden auch nicht die Regelungen der Gemeinschaftsordnung entgegen, die möglicherweise auf ein Zustimmungserfordernis aller Eigentümer hinausliefen. Diese Regelungen seien nicht hinreichend klar und bestimmt. Dann gilt aber der in § 47 Satz 2 WEG festgelegte Grundsatz, dass im Zweifel Altvereinbarungen der Anwendung neuen Rechts, hier §§ 20, 21 WEG, nicht entgegenstehen.

Konsequenzen

Mit der vorliegenden Entscheidung bricht der BGH mit der Grundregel, dass die Gemeinschaft für Gemeinschaftseigentum und der Sondereigentümer für Sondereigentum zuständig ist. So soll die GdWE bei der Fertigstellung von steckengebliebenen Bauten zukünftig nicht nur in der Pflicht stehen, die tragenden Wände und Decken und die Außenabgrenzungen von Sondereigentumseinheiten zu errichten, sondern eben auch einen Mindestinnenausbauzustand schaffen: verputzte Innenwände, unter Putz liegende Elektroleitungen und Anschluss an die zentrale Heizversorgung. Maßgeblich für diesen Bruch mit bisherigen Rechtsgrundsätzen sollen baupraktische Gründe und Kostengesichtspunkte sein, mithin eher ergebnisorientierte Betrachtungen. Ob dies die Aufgabe bewährter Rechtsgrundsätze rechtfertigt, mag durchaus zweifelhaft erscheinen, schließen sich hieran doch neue Fragestellungen an. So stellt sich die berechtigte Frage, ob die GdWE, wenn sie solche Baumaßnahmen im Sondereigentum zu übernehmen hat, dann auch für die fachlich korrekte Ausführung dieser Baumaßnahmen neben den beauftragten Handwerkern gegenüber dem betroffenen Sondereigentümer haftet. Eine solche Mithaftung der GdWE stellt aber eine ungerechtfertigte Besserstellung des Sondereigentümers dar und lässt sich mit baupraktischen Gründen kaum rechtfertigen. Einer Aussage zu dieser Haftungsfrage hätte es in der Entscheidung schon bedurft.

Sinnvoll ist es, bauliche Veränderungen an noch nicht vorhandenen Bestandteilen des Gemeinschaftseigentums gestatten zu können. Ohne Zweifel ist die Einbindung einer baulichen Veränderung bereits bei der erstmaligen Bauerrichtung weniger zerstörend als ein späterer Eingriff in eine bereits vorhandene Bausubstanz. Die als zulässig erklärte Gestattung von frühzeitigen baulichen Veränderungen bereits in der Phase der erstmaligen Bauerrichtung beschränkt sich aber rechtlich nicht nur auf den steckengebliebenen Bau, sondern betrifft auch alle anderen Regelbauabläufe. Die möglichen Auswirkungen von Gestattungsbeschlüssen auf Regelbauabläufe bedürfen dann einer besonderen Beachtung im Hinblick auf mögliche Kollisionen mit der baubehördlichen Baugenehmigung und der zu Grunde liegenden Genehmigungsplanung. Letztendlich haftet auch die GdWE gegenüber dem Bauamt dafür, dass die tatsächliche Bauerrichtung der Baugenehmigung entspricht.

Praxistipp

Die Entscheidung des BGH ist in ihrer Eindeutigkeit hinzunehmen. Auslegungsspielräume bestehen nicht. Im Falle steckengebliebener Bauten mit nicht fertiggestellten Sondereigentumseinheiten kommen auf die Gemeinschaft zusätzliche Ausführungs- und Planungsleistungen zu, die von der Gemeinschaft vorzufinanzieren sind. Eine spätere Kostenerstattung von dem betroffenen Sondereigentümer hilft an dieser Stelle nicht weiter. Im Hinblick hierauf sollte erwogen werden, die Durchführung von Baumaßnahmen im Sondereigentum von einem Kostenvorschuss des begünstigten Sondereigentümers abhängig zu machen. Dies jedenfalls erscheint nach der vorliegenden Entscheidung des BGH nicht verboten zu sein. (GK)