Heizkostenanteil aufschlüsseln

Aus dem Tatbestand

Die Klägerin begehrt Nachzahlung von Nebenkosten von den Beklagten für die Jahre 2002 – 2004.
Mit Urteil vom 17.11.2006 hat das Amtsgericht Hamburg die Beklagten zur Zahlung von 1.310,11 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz ab dem 14.2.2006 als Gesamtschuldner verurteilt und die Klage hinsichtlich der restlichen Forderung abgewiesen. Die Kosten hat es zu 86 % den Beklagten und zu 14 % der Klägerin auferlegt.
Gegen dieses, ihnen am 21.11.2006 zugestellte Urteil haben die Beklagten mit Schriftsatz vom 12.12.2006, bei Gericht eingegangen am 13.12.2006, Berufung eingelegt und diese begründet. Die Beklagten halten die vorgelegten Nebenkostenabrechnungen weiterhin für formell unzulässig und eine Nachforderung durch die Klägerin gem. § 556 Abs. 3 BGB wegen des inzwischen eingetretenen Fristablaufs für ausgeschlossen. Sie wenden sich außerdem inhaltlich unter Aufrechterhaltung ihres erstinstanzlichen Vorbringens gegen zahlreiche der in die Abrechnung eingestellten Kostenpositionen und halten aus diesen Gründen einen Nachforderungsanspruch für nicht gegeben.
Die Klägerin, der das Urteil ebenfalls am 21.11.2006 zugestellt wurde, hat hiergegen mit Schriftsatz vom 19.1.2007, eingegangen am 22.1.2007, Anschlussberufung eingelegt und verfolgt ihren Anspruch auf Nachzahlung der Nebenkosten hinsichtlich des abgewiesenen Teilbetrages in Höhe von 66,44 Euro weiter. Sie hält an der formellen Wirksamkeit der Abrechnungen fest und die inhaltlichen Einwände der Beklagten gegen die einzelnen Abrechnungspositionen für unbegründet.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend verwiesen auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 1.6.2007.

Aus den Entscheidungsgründen

1. Berufung
Die Berufung ist zulässig und in vollem Umfang begründet, die Klage ist abzuweisen.
Der Klägerin steht kein Anspruch auf Nachzahlung von Heizkosten für die Jahre 2002-2004 zu, weil sie innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 B GB insoweit keine formell wirksamen Abrechnungen vorgelegt hat. Da der angesetzte Betrag für die Heizkosten bereits die Klagforderung übersteigt, führt dies dazu, dass der Klägerin überhaupt kein Nachzahlungsanspruch mehr zusteht. Über die darüber hinaus geltend gemachten inhaltlichen Beanstandungen braucht deshalb auch nicht entschieden zu werden.
Die als Anlage K2 vorgelegten Abrechnungen einschließlich der Anlagen (Abrechnung der Fa. … für die Klägerin als Miteigentümerin der WEG) erfüllen im Hinblick auf die angesetzten Heizkosten nicht die Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung im Sinne des § 556 BGB. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der Erläuterungen, die die Klägerin nachträglich wie mit der Anlage B1 vorgelegt hat.
Entscheidend ist, dass die Klägerin hinsichtlich der geltend gemachten Heizkosten (hier die Ölkosten) ihrer Abrechnung lediglich einen herausgerechneten Teilbetrag – nämlich für das Wohnhaus – aus einer die Abrechnungseinheiten „Wohnhaus-Gewerbeeinheit-Basiseinheit“ umfassenden Gesamtsumme zugrunde gelegt hat. Dies mag inhaltlich sogar richtig und zwingend sein, es fehlt aber die für die Beklagten überprüfbare Ableitung dieses Teilbetrages aus der Gesamtsumme. Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind (s. BGH NJW 2007, 1059 ff). Es genügt hierbei nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen, denn der Mieter muss in die Lage versetzt werden, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (BGH a.a.O.).
Soweit die Klägerin darauf verweist, dass dies nur für dem Grunde nach nicht umlagefähige Kosten gelten könne, vermag die Kammer dies der angeführten Entscheidung des Bundesgerichtshofes gerade nicht zu entnehmen. Der Grundsatz, dass dem Mieter die Ableitung des Teilbetrages nachvollziehbar gemacht werden müsse, muss auch für die bloße Kostentrennung nach Gebäudeteilen gelten.
Diesen Anforderungen wird die Abrechnung der Klägerin nicht gerecht. Die Umrechnung zwischen der Gesamtölmenge und dem auf die Wohneinheit entfallenden Anteil wird an keiner Stelle deutlich. Soweit die Klägerin jetzt vorträgt, dies Ergebnis sei durch Zähler gemessen worden, und Beweis für die Richtigkeit durch Vernehmung des Zeugen …, kann dies zur Erläuterung der damaligen Abrechnung nicht (mehr) ausreichen.
Auch der Hinweis der Klägerin darauf, dass sie in ihrer eigenen Abrechnung von der Hausverwaltung keine genauere Aufschlüsselung erhalte, führt zu keiner anderen Bewertung. Zum einen mögen für die Abrechnungen innerhalb einer WEG andere Maßstäbe gelten, zum anderen beträfe dies lediglich dass Innenverhältnis zwischen der Klägerin als Miteigentümerin und der WEG (bzw. der Hausverwaltung) und könnte die Klägerin nicht von ihrer Verpflichtung im Verhältnis zu den Beklagten als ihren Mietern entlasten.

2. Anschlussberufung
Die Anschlussberufung ist zwar zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt, in der Sache aber unbegründet.
Wie oben dargelegt, steht der Klägerin überhaupt kein Nachzahlungsanspruch hinsichtlich der Nebenkosten für 2002 – 2004 mehr zu, damit auch nicht die mit der Anschlussberufung geltend gemachten weiteren 66,44 Euro.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO).
 

Gericht: LG Hamburg
Aktenzeichen: 311 S 133/06