Im Wohnwagen versammeln?

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Beteiligten zu 3) und 3) begründeten durch Teilungserklärung
vom 3. 4. 1984 die eingangs genannte Wohnungseigentumsanlage in
..., die aus 3 Wohneinheiten besteht. Verwalter wurde ihr Vater,
der Beteiligte zu 4). Im Jahre 1985 erwarben die Beteiligten zu
1) die im Dachgeschoss gelegene Wohneinheit. Eigentümer der
beiden anderen Wohneinheiten sind die Beteiligten zu 2) und 3).
Die Erdgeschosswohnung bewohnen der Beteiligte zu 4) und seine Ehefrau,
der der Nießbrauch an den Wohnungen ihrer Kinder zusteht und
die im Innenverhältnis die Lasten und Kosten dieser Wohnungen
zu tragen hat.

Im vorangegangenen Verfahren (AG Bielefeld) einigten sich die Beteiligten
am 23. 10. 1998 darauf, dass der Beteiligte zu 4) jedenfalls bis
zum 31. 12. 1998 zum Verwalter der Wohnungseigentumsanlage bestellt
wird und noch im Jahre 1998 eine Eigentümerversammlung stattfindet,
u.a. mit den Tagesordnungspunkten Wahl eines Verwalters und
Abschluss eines Verwaltervertrages.

Mit Schreiben vom 15. 12. 1998 lud der Beteiligte zu 4) zu einer
Eigentümerversammlung am 28. 12. 1998 um 18.00 Uhr in seinem
Wohnmobil, das auf dem Hof der Wohnanlage steht, ein. Als Tagesordnungspunkte
waren die Verwalterneuwahl, der Abschluss eines Verwaltervertrages,
die Genehmigung des Wirtschaftsplanes 1999, die Lampenverkleidung
im Treppenhaus und die Neuverteilung der Heizenergiekosten vorgesehen.
Dem Schreiben waren der Entwurf eines Verwaltervertrages, der Entwurf
des Wirtschaftsplanes 1999, eine Aufstellung der Aufgaben des Hausmeisters,
ein Verzeichnis über die Grundstückspflege und ein Kostenplan
für anstehende Reparaturen (Gesamtvolumen: ca. 21.200 DM) beigefügt.
Der Entwurf des Wirtschaftsplanes sah insbesondere Reparaturnachzahlungen
von insgesamt 20.586 DM und Rücklagennachzahlungen von insgesamt
68.623 DM jeweils für den Zeitraum Juni 1985 bis Dezember 1998
vor.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 18. 12. 1998 baten die Beteiligten
zu 1) wegen Verhinderung um eine Verlegung der Eigentümerversammlung
sowie um die Abhaltung an einem anderen Ort. Mit anwaltlichem Schreiben
vom 22. 12. 1998 wies der Beteiligte zu 4) diese Bitte zurück.

Am 28. 12. 1997 fand die Eigentümerversammlung in dem Wohnmobil
statt. An ihr nahmen die Beteiligten zu 2) bis 4) teil. Gegenstand
der weiteren Beschwerde sind nur noch die zu TOP 1 und 2 mit den
Stimmen der Beteiligten zu 2) und 3) gefassten Beschlüsse über
die Wahl des Beteiligten zu 4) zum Verwalter und den Abschluss des
Verwaltervertrages.

Mit einem am 26. 1. 1999 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz
haben die Beteiligten zu 1) sämtliche Beschlüsse der Eigentümerversammlung
vom 28. 12. 1998 angefochten. Sie haben geltend gemacht, die Beschlüsse
seien formell fehlerhaft gefasst worden, weil der Ort und der Zeitpunkt
der Eigentümerversammlung für sie unzumutbar gewesen seien.
Der Beteiligte zu 4) sei als Verwalter nicht geeignet. Die Beteiligten
zu 2) bis 4) sind dem Antrag entgegengetreten. Sie haben geltend
gemacht, an der Eignung des Beteiligten zu 4), der über eine
Erfahrung von mehreren Jahrzehnten als Hausverwalter verfüge,
bestünden keine Zweifel. Der Beteiligte zu 4) habe bewusst
einen ruhigeren Tag zwischen den Feiertagen gewählt, der die
Abkömmlichkeit "möglichst aller Beteiligten"
sicherstellen konnte. Was den Verhandlungsort anbetreffe, sei "bewusst
ein neutraler, gleichwohl aber zentraler Standpunkt im Hof des Objekts"
ausgesucht worden.

Mit Beschluss vom 17. 6. 1999 hat das Amtsgericht den zu TOP 3
gefassten Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.
12. 1998 über den Wirtschaftsplan für ungültig erklärt
und im übrigen die Anträge der Beteiligten zu 1) zurückgewiesen.
Gegen diese, ihnen am 1. 7. 1999 zugestellte Entscheidung haben
die Beteiligten zu 1) mit Schriftsatz vom 15. 7. 1999 sofortige
Beschwerde eingelegt, die am gleichen Tage bei Gericht eingegangen
ist. Mit ihrem Rechtsmittel haben sie bis auf die Anfechtung des
zu TOP 4 gefassten Beschlusses der Eigentümerversammlung über
die Beseitigung eines Schadens an der Lampe im Treppenhaus ihre
ursprünglichen Anträge weiterverfolgt.

Die Beschwerdekammer des Landgerichts hat mit den Beteiligten am
16. 11. 1999 und 25. 1. 2000 mündlich verhandelt. Dabei gab
der Beteiligte zu 4) an, der Termin vom 28. 12. 1998 habe der Familie
sehr gut gepasst. Nachdem die Beteiligten zu 2) und 4) erklärt
hatten, in der Eigentümerversammlung vom 28. 12. 1998 sei unter
TOP 5 ein Beschluss nicht gefasst worden, haben die Beteiligten
das Verfahren insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt.

Mit Beschluss vom 25. 1. 2000 hat das Landgericht die Entscheidung
des Amtsgerichts unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels
abgeändert und die zu TOP 1 und 2 gefassten Beschlüsse
für ungültig erklärt.

Hiergegen richtet sich die mit Anwaltschriftsatz vom 1. 3. 2000
eingelegte sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) bis
4), der die Beteiligten zu 1) entgegengetreten sind.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist nach §§ 45 Abs. 1 WEG, 27,
29 FGG statthaft und form- und fristgerecht eingelegt worden. In
der Sache ist das Rechtsmittel jedoch unbegründet, weil die
Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Gesetzes
beruht, § 27 Abs. 1 FGG.

1) Das mit einer zulässigen Erstbeschwerde befasste
Landgericht hat im Kern ausgeführt: Die Wahl des Beteiligten
zu 4) entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil
der Beteiligte zu 4) sein Amt zugunsten einzelner Wohnungseigentümer
führe, anstatt die Interessen aller Eigentümer zu vertreten
und auszugleichen. Da es sich um eine kleine Gemeinschaft handele,
erlange der Beteiligte zu 4) aufgrund seiner familiären Stellung
durch sein Amt einen maßgeblichen Einfluss und sei in der
Lage zu majorisieren. Da zudem seine Ehefrau als Nießbrauchsnehmerin
in Innenverhältnis sämtliches Wohngeld zu zahlen habe,
müssten die Beschlüsse besonders ausgewogen vorbereitet
werden, weil sonst die Verwaltung über das Gericht laufe. Der
Beteiligte zu 4) stelle aber seine eigenen Interessen in den Vordergrund,
was sich auch im abgeschlossenen Verwaltervertrag zeige. So wolle
er in finanzieller Hinsicht freie Hand haben bei Aufträgen
an Handwerker bis zu einem Betrag von 3.000 DM, für außerordentliche
Eigentümerversammlungen beanspruche er eine Sondervergütung
von 600 DM und seinen Sohn, den Beteiligten zu 2), wolle er zum
Hausmeister einsetzen. Bei der Einberufung der Versammlung vom 28.
12. 1998 habe er zeitlich und örtlich nur auf die Interessen
seiner Familienangehörigen abgestellt, obwohl den Beteiligten
zu 1) angesichts des angespannten zwischenmenschlichen Verhältnisses
eine Versammlung im Wohnmobil des Beteiligten zu 4) unzumutbar sei,
und obwohl auch sie einen Anspruch auf einen Termin hätten,
der ihren zeitlichen Möglichkeiten entspreche, zumal der Beteiligte
zu 4) genügend Vorbereitungszeit gehabt habe, den Termin noch
vor Weihnachten abzuhalten. Zweifel an seiner Eignung bestünden
auch deshalb, weil er ohne jede rechtliche Grundlage den Heizungskeller
verschlossen habe, in der Vergangenhit nicht Beschlüsse der
Gemeinschaft zur Deckung des Kosten durchgesetzt und in den Jahren
1985 bis 1996 keine Beschlüsse zur Bildung einer Instandhaltungsrücklage
herbeigeführt habe. Dieses Versäumnis wolle er dadurch
beheben, dass die Gemeinschaft Rückstände aus mehr als
einem Jahrzehnt in Höhe von 89.000 DM auf einmal ausgleiche,
obwohl derzeit nach seinen Angaben ein Reparaturbedarf von lediglich
30.000 DM bestehe.

2) Das Landgericht hat zunächst zu Recht die
unter TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 28. 12. 1998 mehrheitlich
beschlossene Wahl des Beteiligten zu 4) für ungültig erklärt.
Die Bestellung eines Verwalters nach § 26 WEG ist eine Maßnahme
ordnungsgemäßer Verwaltung. Daher kann jeder einzelne
Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 3, 4 WEG verlangen, dass
sich die Beschlussfassung über die Verwalterbestellung im Rahmen
ordnungsgemäßer Verwaltung hält (vgl. Bärmann/Merle,
WEG, 8. Auflage, § 26 Rdnr. 37 m.w.N.). Ein wichtiger Grund gegen
die Bestellung liegt vor, wenn unter Berücksichtigung aller,
nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu
und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem zu bestellenden Verwalter
unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang
an nicht zu erwarten ist. Das ist der Fall, wenn Umstände in
der Person des Verwalters liegen, die ihn als unfähig oder
ungeeignet für dieses Amt erscheinen lassen (BayObLG WuM 1989,
265; Bärmann/Merle a.a.O., § 26 Rdnr. 38).

Diese Voraussetzungen liegen nach den Feststellungen des Landgerichts
vor.

Mit dem Landgericht hält der Senat den Beteiligten zu 4) aus
folgenden Gründen für ungeeignet, das Verwalteramt wahrzunehmen:

Der Verwalter hat bei der Ausübung seines Amtes die Interessen
aller Wohnungseigentümer zu berücksichtigen. Diese Pflicht
hat der Beteiligte eklatant verletzt als er die auf gerichtliche
Veranlassung anberaumte Eigentümerversammlung einberief. Die
Wahl des Zeitpunktes und des Ortes einer Eigentümersammlung
steht im pflichtgemäßen Ermessen der für die Einberufung
zuständigen Person. Die Ermessengrenzen ergeben sich aus der
Funktion der Wohnungseigentümerversammlung als Ort der gemeinsamen
Willensbildung (Bärmann/Merle, 8. Auflage, § 24 Rdnr. 47).
Zeit und Ort müssen daher verkehrsüblich und zumutbar
sein, um allen Wohnungseigentümern die Teilnahme zu ermöglichen
und nicht zu erschweren (OLG Frankfurt OLGZ 1982, 418, BayObLGZ
1987, 219; Senat WE 1992, 136; OLG Zweibrücken WE 1994, 146;
Staudinger/Bub, 13. Bearbeitung, § 24 WEG Rdnr. 44 ff; Müller,
Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3. Auflage, Rdnr. 351;
Huff WE 1988, 51). Der Beteiligte zu 4) hat indes für die Versammlung
einen Ort und eine Zeit gewählt, bei der er ausschließlich
darauf geachtet hat, ob der Termin und der Ort seinen Familienangehörigen
gut auskommt, berechtigte Einwände der Beteiligten zu 1) gegen
den gewählten Ort und deren Wunsch auf Terminverlegung hat
er dagegen nicht gelten lassen. Gerade weil diese Versammlung der
Beilegung der früheren Streitigkeiten dienen sollte und gerade
weil außer seiner Familie nur die Beteiligten zu 1) zur Wohnungseigentümergemeinschaft
zählen, musste er auf deren Wünsche zur Verlegung von
Zeit und Ort der Versammlung eingehen. Dass seine Kinder in der
Zeit zwischen Weihnachten und Neujahr Verwandtenbesuche durchführen
und Eltern besuchen, akzeptiert er, dass aber auch die Beteiligten
zu 1) diese Zeit zu Verwandtenbesuche nutzen wollen, stößt
bei ihm auf Unverständnis und verleitet ihn zu dem bissigen
Kommentar "die Beteiligten zu 1) seien am 27. 12. 1998 in ihren
eintägigen Jahresurlaub gefahren" und am 29. 12. zurückgekehrt.
Ohne jegliches Einfühlungsvermögen für die Interessenlage
der Beteiligten zu 1) hat er die Versammlung zudem in seinem Wohnmobil
abgehalten, was für diese angesichts der schon lange währenden
Spannungen unzumutbar ist, wie das Landgericht zutreffend angenommen
hat.

Die mit der Rechtsbeschwerde hiergegen erhobenen Einwände
greifen nicht durch. Sie bestätigen im Gegenteil die Notwendigkeit,
für die Gemeinschaft einen anderen Verwalter zu bestellen.
Indem die Beteiligten zu 2) bis 4) hervorheben, dass "die Beschlussfassung
auf den qualifizierten Mehrheitsverhältnissen beruhe, die von
den Beteiligten zu 1) im Ergebnis aufgrund ihrer (Minderheits-)Beteiligung
auch bei persönlicher Anwesenheit nicht anders zu beeinflussen
gewesen wären", räumen sie nämlich ausdrücklich
ein, dass die Beteiligten zu 1) bei den derzeitigen Mehrheitsverhältnissen
keine Chance haben, überhaupt eine von dem Beteiligten zu 4)
vorgeschlagene Beschlussfassung zu beeinflussen. Dies führt,
wie das Landgericht treffend formuliert hat, zu einer Verwaltung
über das Gericht. Bei dieser Situation ist daher mit den Händen
zu greifen, dass die Gemeinschaft einen neutralen Verwalter benötigt,
der gegenüber allen Wohnungseigentümern über soviel
Autorität und Durchsetzungskraft verfügt, dass die beiderseitigen
Interessen zur Kenntnis genommen und abgewogen werden. Dass der
Beteiligte zu 4) über diese für ein Verwalteramt notwendigen
Fähigkeiten nicht verfügt, zeigt sich auch daran, dass
er gegen den erklärten Willen der Beteiligten zu 1) beabsichtigt,
den Beteiligten zu 3) zum Hausmeister zu bestellen, obwohl er wissen
müsste, dass er für dieses Vorhaben vermutlich auf deren
Stimme angewiesen ist, weil der Beteiligte zu 3) insoweit nach §
25 Abs. 5 WEG bei einer Beschlussfassung nicht stimmberechtigt ist.
Schließlich spricht gegen seine Eignung, dass er in den Wirtschaftsplan
1999 eine Instandhaltungsrücklage für die Vergangenheit,
nämlich die Jahre 1985 bis 1998 in Höhe von 68.623 DM
einberechnet hat, obwohl Anteile an der Instandhaltungsrückstellung,
die ausschließlich der wirtschaftlichen Absicherung künftig
notwendiger Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnehmen
dient (Bärmann/Merle, a.a.O., § 21 Rdnr. 150), nur für
die Zukunft erhoben werden können; außerdem müssen
sie der Höhe nach angemessen sein, was aber nicht mehr gegeben
ist, wenn allein die Beteiligten zu 1) schon mit Beiträgen
von über 20.000 DM belastet werden.

War demnach der unter TOP 1 gefasste Beschluss für ungültig
zu erklären, weil die Bestellung des Beteiligten zu 4) nicht
ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, war, wie das Landgericht
zutreffend angenommen hat, auch der zu TOP 2 gefasste Beschluss
über den Abschluss eines Verwaltervertrages mit dem Beteiligten
zu 4) für ungültig zu erklären, ohne dass es einer
inhaltlichen Überprüfung dieses Vertrages bedurfte.

Bei dieser Sachlage konnte das Landgericht es auch offen lassen,
ob die Beschlüsse zu TOP 1 und 2 bereits wegen des dargelegten
formellen Einberufungsmangels aufzuheben sind. Ebenso konnte die
in der Rechtsprechung noch nicht geklärte Frage dahin stehen,
wem die Falle eines Nießbrauchs an einem Wohnungseigentum
das Stimmrecht zusteht (vgl. zum Meinungsstreit Bärman/Merle
a.a.O., § 25 Rndr. 11 ff; Staudinger/Bub a.a.O. § 25 Rdnr. 135 ff).

Da das Rechtsmittel unbegründet ist, waren den Beteiligten
zu 2) bis 4) die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde
aufzuerlegen, § 47 WEG. Demgegenüber bestand kein Anlass, ihnen
auch die außergerichtlichen Auslagen der Beteiligten zu 1)
aufzuerlegen, zumal das Amtsgericht zu den hier noch im Streit befindlichen
Fragen eine andere Rechtsauffassung vertreten hatte.

Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WQEG. Sie entspricht
der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung durch das Landgericht.

Gericht: OLG HAMM
Aktenzeichen: - 15 W 109/00