Mietanpassung bei Gewerberaum

Ist in einem Gewerbemietvertrag zur Mietzinsanpassung vereinbart: Sollte die Anwendung des Lebenshaltungskostenindexes eines 4-Personen-Haushalts im Vergleich mit dem Index für gewerbliche Mieten die Mieterin oder den Vermieter benachteiligen, dann sind der Vermieter und die Mieterin bei der Neufestsetzung des Mietpreises gehalten, sich an der Entwicklung des Mietpreises für ortsübliche vergleichbare gewerblich genutzte Grundstücke zu orientieren. So hat die Neufestsetzung der Miete unter Berücksichtigung der ortsüblichen Gewerbemiete zu erfolgen und nicht etwa unter Heranziehung eines bundesweiten Indexes für Gewerbemieten.

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Bild: vegefox.com/stock.adobe.com
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Aus dem Tatbestand

Die Kläger machen gegenüber der Beklagten Mietansprüche
aufgrund einer begehrten Mieterhöhung geltend.

Mit Vertrag vom 1. September 1992 vermieteten die Rechtvorgänger
der Kläger ein Gewerbeobjekt an die Beklagte, die es ihrerseits an
die Streithelferin untervermietete. § 5 des Mietvertrages lautet:

1. Steigt oder fällt der Lebenshaltungskostenindex für
einen 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalt mit mittlerem Einkommen, festgestellt
vom Statistischen Bundesamt Wiesbaden, auf der Basis 1985 = 100 gegenüber
dem Stand bei Vertragsbeginn oder nach der letzten Neufestsetzung, um
jeweils mehr als 12 Punkte, so wird der Mietzins mit Wirkung ab Beginn
des folgenden Jahres entsprechend prozentual angepasst. Frühestens
jedoch ab Beginn des vierten Vertragsjahres.

2. ...

3. Sollte die Anwendung des Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personenhaushaltes
im Vergleich mit dem Index für gewerbliche Mieten die Mieterin oder
den Vermieter benachteiligen, dann sind Vermieterin und Mieterin bei der
Neufestsetzung des Mietpreises gehalten, sich an der Entwicklung des Mietpreises
für örtliche vergleichbare gewerblich genutzte Grundstücke
zu orientieren."

Die Landeszentralbank hat die Klausel genehmigt.

Mit Schreiben vom 22. August 1997 beriefen sich die Kläger auf eine
Steigerung der Lebenshaltungskosten um 13,065 Punkte und verlangten unter
Berufung auf § 5 Abs. 1 des Mietvertrages ab 1. Januar 1998 eine Erhöhung
der bisherigen Miete von 106.927 DM auf 117.993,94 DM (einschließlich
MwSt.). Die Beklagte bestätigte die Steigerung des Indexes, widersprach
aber dem Erhöhungsverlangen mit der Begründung, dass die gewerblichen
Mieten sich ermäßigt hätten. Für Januar 1998 zahlte
sie die bisherige Miete.

Das Landgericht hat die Klage auf Zahlung der Differenz in Höhe
von 11.066,94 DM abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger, die die
Klage auf 132.803,28 DM erweiterten (Differenzbetrag für Januar bis
Dezember 1998), hat das Oberlandesgericht die landgerichtliche Entscheidung
abgeändert und die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Dagegen
wenden sich die Beklagte und ihre Streithelferin mit ihrer Revision.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Revision der Beklagten und ihrer Streithelferin führt zur Aufhebung
des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an
das Berufungsgericht.

1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, die ursprünglich
vereinbarte Miete von monatlich 106.927 DM habe sich gemäß
§ 5 Abs. 1 des Mietvertrages um 11.066,94 DM ab Januar 1998 erhöht.
Nach dieser Bestimmung erfolge die Anpassung automatisch. Eine Anpassung
nach § 5 Abs. 1 finde nur dann nicht statt, wenn eine "Benachteiligung"
im Sinne von § 5 Abs. 3 1. Halbs. vorliege. Dies sei der Fall, wenn sich
bundesweit die Mieten für alle gewerblichen Objekte anders entwickelten
als der allgemeine Lebenshaltungskostenindex. Da im Vertrag als Ausgangsgröße
für die Beurteilung der Benachteiligung dem (bundesweiten) Lebenshaltungskostenindex
ein "Index für gewerbliche Mieten" gegenübergestellt
werde, müsse dementsprechend auch die Benachteiligung auf der Basis
der bundesweiten Entwicklung der Mieten für alle gewerblichen Objekte
beurteilt werden. Hätten die Mietvertragsparteien dies anders gesehen,
so hätten sie nicht in § 5 Abs. 3 einerseits auf den "Index
für gewerbliche Mieten" und andererseits auf die "Entwicklung
des Mietpreises für örtliche vergleichbare gewerblich genutzte
Grundstücke" abgestellt. Voraussetzung für eine vom Lebenshaltungskostenindex
abweichende Mietanpassung sei, dass ein Vergleich des Lebenshaltungskostenindexes
mit dem Index für gewerbliche Mieten eine Benachteiligung für
eine Partei ergebe. Die dann erforderliche Anpassung der Miete müsse
gemäß § 315 BGB nach billigem Ermessen erfolgen. Erst bei dieser
Anpassung und nicht bereits bei der Feststellung der "Benachteiligung"
sei die Entwicklung der Mieten für örtlich vergleichbare gewerblich
genutzte Grundstücke zu berücksichtigen. Die Prüfungsreihenfolge
ergebe sich zwanglos aus der Regelung des § 5 Abs. 3 des Mietvertrages.

2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen
Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

a)Nicht zu beanstanden ist die Annahme des Berufungsgerichts,
dass § 5 Abs. 1 und § 5 Abs. 3 des Mietvertrages in einem Regel-Ausnahmeverhältnis
stehen. Auch die Auslegung, dass die Erhöhung der Miete bei der in
§ 5 Abs. 1 vorgesehenen Steigerung des allgemeinen Lebenshaltungskostenindexes
automatisch eintreten und eine Verhandlung über die Miete nur dann
erfolgen sollte, falls der Index für die gewerblichen Mieten sich
davon abweichend entwickelt, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.
Das Berufungsgericht geht ferner davon aus, dass es nach § 5 Abs. 3 Sache
der benachteiligten Partei ist, eine Abweichung des Mietindexes vom Lebenshaltungskostenindex
nachzuweisen und erst, wenn dieser Nachweis gelingt, Verhandlungen über
die neu festzusetzende Miete erfolgen sollen, wobei dann die Entwicklung
der Mieten für örtlich vergleichbare gewerblich genutzte Grundstücke
maßgebend sein soll. Auch insofern ist die Auslegung nicht zu beanstanden.

b) Weiter legt das Berufungsgericht die Klausel so aus,
dass bei dem "Index für gewerbliche Mieten" im Sinne des
§ 5 Abs. 3 1. Halbs. auf einen bundesweiten Index abzustellen sei, weil
der Lebenshaltungskostenindex ebenfalls als bundesweiter erstellt werde.
Dagegen bestehen durchgreifende Bedenken.

Die tatrichterliche Auslegung eines Individualvertrages ist revisionsrechtlich
zwar nur darauf überprüfbar, ob gesetzliche Auslegungsregeln,
anerkannte Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfahrungssätze
oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (BGHZ 135, 269, 273).
Ein solcher Fehler liegt hier jedoch vor. Die vom Berufungsgericht vorgenommene
Auslegung verstößt gegen das Gebot einer nach beiden Seiten
interessengerechten Auslegung (vgl. BGHZ 115, 1, 5; 131, 136, 138).

aa) Bereits nach dem Wortlaut ergibt sich kein Anhaltspunkt dafür,
dass mit dem Index für gewerbliche Mieten ein bundesweiter Index
gemeint sein sollte, zumal ein solcher nicht existiert. Die Formulierung
"Index für gewerbliche Mieten" steht in engem räumlichen
und sachlichen Zusammenhang mit dem Ausdruck "Mietpreis für
örtliche gewerbliche Grundstücke" desselben Satzes. Es
liegt nahe, dass die Parteien, wenn sie auf einen Bundesindex hätten
abstellen wollen, dies zum Ausdruck gebracht hätten. Es ist kein
hinreichender Grund ersichtlich, warum die Parteien auf einen bundesweiten
Index abstellen wollten. Da ein solcher unstreitig nicht existiert, müsste
eine Partei, die sich auf ein Abweichen des Mietindexes vom Lebenshaltungskostenindex
berufen will, den (nicht vorhandenen) bundesweiten Index selbst ermitteln.
Dies könnte nur mit erheblichem zeitlichen und finanziellen Aufwand
durch einen Sachverständigen erfolgen. Es ist fernliegend, dass die
Parteien dies gewollt haben.

bb) Dies gilt um so mehr, als ein bundesweiter Index für
die Parteien keinen relevanten Maßstab für die Festsetzung
einer angemessenen Miete in Köln darstellt. Die Entwicklung auf dem
gewerblichen Mietmarkt ist zu unterschiedlich, als dass ein bundesweiter
Index ein geeigneter Maßstab für ein bestimmtes Objekt sein
könnte. Nicht zuletzt wegen des nicht unerheblichen Gefälles
des Mietniveaus im Beitrittsgebiet im Vergleich zu demjenigen der alten
Bundesländer würde ein bundesweiter Index zu einer starken Nivellierung
führen, die die tatsächlichen Verhältnisse verfälschen
würde. Lägen die Mieten im Raum Köln unter dem Bundesdurchschnitt,
widerspräche es den Interessen der Mieterin, wenn sie eine am Bundesdurchschnitt
orientierte Miete bezahlen müsste. Lägen die Mieten über
dem Bundesdurchschnitt, bestünde für die Vermieter kein Grund,
sich am (niedrigeren) Bundesdurchschnitt auszurichten. Deshalb lag es
im Interesse beider Parteien, sich am örtlichen Mietniveau zu orientieren
und ihm bei der Frage der Mietzinsanpassung den Vorrang vor dem allgemeinen
Lebenshaltungskostenindex einzuräumen.

cc) Dafür spricht insbesondere auch, dass nach der ausdrücklichen
Regelung in § 5 Abs. 3 2. Halbs. des Mietvertrages bei Abweichung des
"Index für gewerbliche Mieten" vom Lebenshaltungskostenindex
sich die Parteien bei der Neufestsetzung nicht an dem "Index für
gewerbliche Mieten" orientieren sollen, sondern an der Entwicklung
der Mieten für "örtlich vergleichbare gewerbliche Grundstücke".
Dies bedeutet, dass der "Index der gewerblichen Mieten" für
die Höhe der Miete ohne Bedeutung ist. Dass er - in der Form eines
bundesweiten Mietindexes - lediglich als Hilfsgröße ermittelt
wird, um prüfen zu können, ob eine nachteilige Abweichung vom
Lebenshaltungskostenindex vorliegt, und um sodann eine Mietanpassung an
das örtliche Mietniveau vorzunehmen, macht keinen Sinn.

Das Abstellen auf einen bundesweiten Index könnte im Einzelfall
auch zu widersprüchlichen Ergebnissen führen. Läge nämlich
der bundesweite Anstieg der Mieten unter dem des Lebenshaltungskostenindexes,
so müsste auf Wunsch des Mieters über eine Herabsetzung der
Miete auch dann verhandelt werden, wenn die örtlichen Mieten stärker
als der Lebenshaltungskostenindex gestiegen wären. Andererseits bestünde
kein Raum für Verhandlungen, wenn die örtlichen Mieten gefallen,
die bundesweiten Mieten aber nicht hinter dem Lebenshaltungskostenindex
zurückgeblieben wären. Das zeigt, dass es weder im Interesse
der einen noch der anderen Partei liegen konnte, in § 5 Abs. 3 1. Halbsatz
einen Vergleich des Lebenshaltungskostenindexes mit einem bundesweiten
Mietindex heranzuziehen.

3. Der Senat kann die gebotene Auslegung selbst vornehmen, weil
weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten und auch nicht
erforderlich sind (vgl. BGHZ 121, 284, 289). Nach Auffassung des Senats
ist als "Index für gewerbliche Mieten" im Sinne des § 5
Abs. 3 des Mietvertrages nicht ein bundesweiter, sondern ein örtlicher
Maßstab heranzuziehen. Allein dieses Verständnis entspricht
den beiderseitigen Interessen der Parteien. Im übrigen haben auch
die Parteien selbst übereinstimmend den Vertrag in diesem Sinne ausgelegt,
bevor das Berufungsgericht seine davon abweichende Auffassung kundgetan
hat.

4.Der Senat ist nicht in der Lage, in der Sache abschließend
zu befinden. Das Oberlandesgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig
- keine Feststellungen zur Entwicklung des Mietniveaus für örtlich
vergleichbare gewerblich genutzte Grundstücke getroffen, das nach
den obigen Ausführungen für eine eventuelle Mietanpassung maßgeblich
wäre. Die Sache ist deshalb unter Aufhebung der angefochtenen Entscheidung
an das Berufungsgericht zur weiteren Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen.

"Die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) schreibt vor, dass bei der Erhebung von personenbezogenen Daten der Betroffene zu informieren ist. Unter anderem soll dem Betroffenen mitgeteilt werden, zu welchem Zweck die Daten verarbeitet werden, an wen die Daten weiter...

Gericht: BGH KARLSRUHE
Aktenzeichen: - XII ZR 307/00

Redaktion (allg.)

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