Miete erhöhen nach Modernisieren und Hauskauf

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Durch schriftlichen Mietvertrag vom 6. 6. 1967 mietete die Beklagte
von der ... GmbH (a) eine Zwei-Zimmer-Wohnung nebst Nebenräumen.
Nachdem die ... GmbH (b) die Wohnanlage erworben hatte, teilte diese
das Grundstück einschließlich der von der Beklagten gemieteten
Wohnung in Wohnungseigentum auf; eine entsprechende Eintragung in
das Grundbuch erfolgte am 3. 2. 1997. Mit Schreiben vom 12. 5. 1997
kündigte die ... GmbH (b) der Beklagten und
den anderen Mietern des Gebäudes die Durchführung von
Modernisierungsarbeiten in Form des Einbaus einer zentralen Heizungsanlage
sowie Warmwasserversorgung und der Anbringung von Vollwärmeschutz
an den Fassaden an. Durch notariell beglaubigte Erklärung vom
28. 7. 1997 unterbreiteten die Kläger der ... GmbH
(b) ein Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrages über die
von der Beklagten bewohnte Wohnung. Zugleich erteilten sie der ...
GmbH (b) ein Angebot auf Abschluss eines Generalübernehmervertrags
hinsichtlich der Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten.
Nachdem die ... GmbH (b) mit den Modernisierungsarbeiten
im September 1997 begonnen hatte, wurden die Kläger am 28.
11. 1997 als Eigentümer der Wohnung in das Wohnungsgrundbuch
eingetragen. Die Modernisierungsarbeiten sind sodann im Frühjahr
1998 beendet worden. Mit der Klage begehren die Kläger von
der Beklagten entsprechend einer im Schreiben der von ihnen insoweit
bevollmächtigten ... GmbH (b) vom 27. 7. 1998
erfolgten Berechnung einen erhöhten monatlichen Mietzins von
97,35 DM ab dem 1. 10. 1998.

Das Amtsgerichthat die Klage u.a. deswegen abgewiesen,
weil die Kläger nicht Bauherren der Modernisierungsarbeiten
gewesen seien. Mit der Berufung verfolgen die Kläger weiterhin
ihr Mieterhöhungsverlangen. Das Landgericht,
das das Mieterhöhungsverlangen für begründet hält,
sieht sich an einer Entscheidung wegen der unterschiedlichen Beurteilung
der Rechtslage in Literatur und Rechtsprechung gehindert, und hat
deshalb dem Kammergerichtzum Erlass eines Rechtsentscheids
folgende Frage vorgelegt: "Kann der Erwerber, der nach § 571
I BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, den Mietzins nach
durchgeführter Modernisierung gemäß § 3 I MHRG erhöhen,
wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer und ehemaligen
Vermieter veranlasst worden sind, mit deren Ausführung vor
Eigentumswechsel begonnen worden ist und die Modernisierungsarbeiten
nach Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen
worden sind?" Der Senathat die Frage bejaht.

II.

2. Die Vorlagefrage ist zulässig, weil die Entscheidung
des Rechtsstreits hiervon abhängt und die Rechtsfrage von grundsätzlicher
Bedeutung ist, § 531 I 2 ZPO. Der Zulässigkeit steht insbesondere
nicht entgegen, dass die ... GmbH (b) die Kläger
durch Erklärung vom 28. 8. 1997 ermächtigt hat, Ansprüche
aus der Modernisierung im eigenen Namen geltend zu machen. Zwar
dürfte eine Ermächtigung zur Ausübung eines Gestaltungsrechts
grundsätzlich zulässig. Voraussetzung ist jedoch, dass
dem Ermächtigendem das Gestaltungsrecht zum Zeitpunkt der Ermächtigung
auch zusteht. So liegt der Fall hier gerade nicht, weil das aus
§ 3 MHRG folgende Recht erst nach Durchführung der Modernisierungsarbeiten
entstehen kann; die Ermächtigung vom 28. 8. 1997 ging daher
ins Leere.

a) In der Rechtsprechung hat - soweit ersichtlich - diese
Frage bisher lediglich das Landgericht Düsseldorfin
seiner Entscheidung vom 18. 12. 1997 (WuM 1998, 231 behandelt; die
Entscheidungen des Landgericht Hamburgvom 8. 5.
1990 und des Landgericht Berlinvom 11. 5. 1990
(WuM 1991, 121 u. MM 1994, 246) betreffen ebenfalls die Fälle,
in denen die Modernisierungsarbeiten vor der Eintragung des Erwerbers
in das Grundbuch beendet worden sind.

b) Die Vorlage lässt sich nicht allein anhand des Wortlauts
des § 3 I 1 MHRG beantworten. Aus der Begründung zum Gesetzentwurf
(BR-Dr 161/74, A II 3) ergibt sich, dass diese Regelung bezwecken
soll, die "Kosten von Modernisierungsmaßnahmen …
in einem besonderen Verfahren schnell …" weitergeben zu
können, wobei gegenüber der damaligen Regelung "…
Mieterhöhungen in etwas stärkerem Maße …"
ermöglicht werden sollten. Aus der Einzelbegründung zu
§ 3 des Entwurfs ist zu entnehmen, dass hiermit die nachhaltige
Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache ausgeglichen werden
sollte, wobei der bisherigen Rechtslage die Vornahme entsprechender
Maßnahmen mangels Umlagefähigkeit entgegengestanden habe.

Die Begründung zum Gesetzentwurf zeigt, dass ein gerechter
Ausgleich zwischen den durch die gewünschten Modernisierungsmaßnahmen
entstandenen Belastungen und den hierdurch geschaffenen Wohnvorteilen
hergestellt werden sollte: Der Mieter soll ohne den Druck einer
drohenden Kündigung verpflichtet werden, zur Finanzierung der
zu seinen Gunsten vorgenommenen Modernisierungsarbeiten beizutragen.
Soweit sodann im Entwurf für die Formulierung der dies regelnden
Bestimmungen vom Vermieter einerseits und dem Mieter andererseits
ausgegangen worden ist, entsprach dies dem zu Grunde gelegten "Normalfall";
Abweichungen hiervon sind ersichtlich nicht berücksichtigt
worden. Ein Anlass hierfür, also die Erwähnung aller Sachverhaltskonstellationen,
in denen auf Immobilien Vermietenseite die Eigentümerstellung zu bestimmten
Zeitpunkten der Modernisierungsarbeiten wechselt, bestand jedoch
nicht, weil insoweit § 571 BGB einschlägig ist. Der hiernach
erfolgende Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis umfasst
nicht nur die Verpflichtungen aus diesem Vertragsverhältnis,
sondern auch die sich hieraus ergebenden Rechte, wobei hierzu in
erster Linie das Recht auf Geltendmachung des Mietzinses gehört.
Von § 571 BGB werden aber auch solche Ansprüche des "vorigen"
Vermieters erfasst, die erst nach Eigentumswechsel fällig werden:
Insoweit ist entscheidend, ob das für die Fälligkeit maßgebende
Kriterium in der Person des Vermieters oder in dem Eigentum an der
veräußerten Sache zu finden. Soweit es Modernisierungsarbeiten
angeht, betreffen diese sowohl die Mietsache und damit das Eigentum
am Mietobjekt als auch den Vermieter, der die Maßnahmen ausgelöst
hat. Unter Berücksichtigung des Gesetzeszwecks ist entscheidend
für die Zuordnung und damit die Befugnis aus § 3 I MHRG das
Kriterium des Eigentums: An diesem treten die tatsächlichen
Gebrauchsverbesserungen ein, so dass hierauf abzustellen ist.

Für die Anwendung des § I MHRG bedeutet das, dass derjenige
Vermieter zur Geltendmachung der Modernisierungsarbeiten berechtigt
ist, der zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Arbeiten als Eigentümer
im Grundbuch eingetragen ist. Diese Betrachtungsweise wird nach
Auffassung des Senatsder notwendigen Verknüpfung
zwischen § 3MHRG und § 571 BGB gerecht.
 

Gericht: KG Berlin
Aktenzeichen: E-Miet 2505/00