Mietrückstand: Zahlung bewahrt vor Kündigung

Mieter können eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen noch in letzter Minute ungeschehen machen, indem sie den ausstehenden Betrag komplett begleichen. Mietrückstände gehören zu den besonderen Gründen, aus denen ein Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen darf. Diese Möglichkeit besteht, wenn der Mieter mindestens an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen mit der Zahlung der ganzen oder eines erheblichen Teils der Miete in Verzug kommt – oder in einem längeren Zeitraum mit einer Summe, die insgesamt die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht. Für Mieter ist besondere Vorsicht geboten, wenn sie unberechtigt die Miete mindern oder eine Mieterhöhung verweigern.

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Bild: makibestphoto/stock.adobe.com
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Aus dem Tatbestand

Ein Vermieter hatte an seinem Haus umfangreiche energetische Modernisierungen durchführen lassen. Er erhöhte im Anschluss die Miete. Ein Mieter hielt die Erhöhung für nicht gerechtfertigt und zahlte monatlich nur einen Teil der neuen Miete. Nach einiger Zeit kündigte der Vermieter ihm fristlos wegen Zahlungsverzuges. Aus seiner Sicht hatte sich über einen längeren Zeitraum ein Zahlungsrückstand angesammelt, der deutlich über zwei Monatsmieten lag. Im Rahmen der Räumungsklage verteidigte sich der Mieter mit dem Argument, dass er mit diversen Betriebskosten-Guthaben der letzten Jahre die Forderung des Vermieters aufgerechnet habe. Dadurch sinke sein Mietrückstand auf unter zwei Monatsmieten und der Vermieter habe nicht mehr das Recht, ihm fristlos zu kündigen.

Aus den Entscheidungsgründen

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Kündigung und erläuterte, dass Mieter mit Zahlungsrückstand mehrere Möglichkeiten hätten, eine Kündigung zu verhindern: Zum Beispiel sei eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausgeschlossen, wenn der Mieter die Forderung noch vor Erhalt der Kündigung begleiche. Auch könne der Mieter eine bereits erfolgte Kündigung unwirksam machen, indem er sich von seiner Schuld durch Aufrechnung mit Gegenforderungen befreie. Die Aufrechnung müsse er gegenüber dem Vermieter unverzüglich nach Erhalt der Kündigung erklären.

Alle Varianten hätten aber eines gemeinsam: Der Mieter müsse den kompletten Betrag bezahlen, den er dem Vermieter schulde. Es reiche nicht aus, die Schuld nachträglich unter die Grenze von zwei Monatsmieten zu drücken.

Quelle: D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH

Gericht: BGH
Aktenzeichen: VIII ZR 261/15
Urteil vom: 24.08.2016

Redaktion (allg.)

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