Aus dem Tatbestand
Ein Vermieter hatte an seinem Haus umfangreiche energetische Modernisierungen durchführen lassen. Er erhöhte im Anschluss die Miete. Ein Mieter hielt die Erhöhung für nicht gerechtfertigt und zahlte monatlich nur einen Teil der neuen Miete. Nach einiger Zeit kündigte der Vermieter ihm fristlos wegen Zahlungsverzuges. Aus seiner Sicht hatte sich über einen längeren Zeitraum ein Zahlungsrückstand angesammelt, der deutlich über zwei Monatsmieten lag. Im Rahmen der Räumungsklage verteidigte sich der Mieter mit dem Argument, dass er mit diversen Betriebskosten-Guthaben der letzten Jahre die Forderung des Vermieters aufgerechnet habe. Dadurch sinke sein Mietrückstand auf unter zwei Monatsmieten und der Vermieter habe nicht mehr das Recht, ihm fristlos zu kündigen.
Aus den Entscheidungsgründen
Der Bundesgerichtshof bestätigte die Kündigung und erläuterte, dass Mieter mit Zahlungsrückstand mehrere Möglichkeiten hätten, eine Kündigung zu verhindern: Zum Beispiel sei eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausgeschlossen, wenn der Mieter die Forderung noch vor Erhalt der Kündigung begleiche. Auch könne der Mieter eine bereits erfolgte Kündigung unwirksam machen, indem er sich von seiner Schuld durch Aufrechnung mit Gegenforderungen befreie. Die Aufrechnung müsse er gegenüber dem Vermieter unverzüglich nach Erhalt der Kündigung erklären.
Alle Varianten hätten aber eines gemeinsam: Der Mieter müsse den kompletten Betrag bezahlen, den er dem Vermieter schulde. Es reiche nicht aus, die Schuld nachträglich unter die Grenze von zwei Monatsmieten zu drücken.
Quelle: D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH
Gericht: BGH
Aktenzeichen: VIII ZR 261/15
Urteil vom: 24.08.2016
Redaktion (allg.)
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