Aus den Entscheidungsgründen
I.
Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Mieterhöhung. Das Amtsgericht Krefeld hat der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klage der Vermieterin stattgegeben. Wegen des tatsächlichen Vorbringens der Parteien wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Das Amtsgericht hat in dem angefochtenen Urteil die unter dem 02.08.2007 von der Klägerin unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel erklärte Mieterhöhung für wirksam gehalten.
Mit der Berufung verfolgen die Beklagten unter Vertiefung und Ergänzung ihres Vorbringens ihr auf Klageabweisung gerichtetes Begehren weiter.
Die Beklagten beantragen, das Urteil des Amtsgerichts Krefeld vom 29.04.2008 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt, das am 29.04.2008 verkündete Urteil des Amtsgerichts Krefeld aufrechtzuerhalten.
II.
Die Berufung ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Die unter dem 02.08.2008 erklärte Mieterhöhung ist nicht wirksam. Die Beklagten sind nicht verpflichtet, der begehrten Mieterhöhung zuzustimmen, da sie nicht gem. 558a BGB ordnungsgemäß begründet wurde.
Dem Mieterhöhungsverlangen wäre nämlich der in Bezug genommene aktuelle Mietspiegel beizufügen gewesen. Da dies weder bei dem ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen der Fall war, noch der Mietspiegel im Verlauf des Prozesses nachgereicht worden ist, kann dahinstehen, ob die im Laufe des Verfahrens nachgeholten Angaben der Klägerin insbesondere zu den im Mieterhöhungsverlangen teilweise unleserlichen bzw. unverständlich abgekürzten Einträgen im übrigen die Anforderungen an ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 a, 558b Abs. 3 BGB erfüllt.
Es wäre im konkreten Fall erforderlich gewesen, dem Mieterhöhungsverlangen ein Exemplar des Mietspiegels beizufügen. Gemäß § 558a BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform so zu begründen, dass er die Möglichkeit hat, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen (vgl. BGH Urteil v. 12.12.2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573ff). Zwar ist es nach dieser Rechtsprechung nicht generell erforderlich, dem Mieterhöhungsverlangen den in Bezug genommenen Mietspiegel beizufügen, nämlich etwa dann nicht, wenn dieser allgemein zugänglich ist, wofür auch die Veröffentlichung im Amtsblatt ausreicht.(BGH a.a.O.). Für den Bereich der Stadt Krefeld ist der Mietspiegel aber nur über den Verein der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer und den Mieterverband Niederrhein zu beziehen. Das ergibt sich wörtlich aus der entsprechenden Seite im Internetauftritt der Stadt Krefeld, wo es weiter heißt, dass die Broschüre „ausschließlich dort käuflich zu erwerben“ ist; Mitglieder haben 3,00 Euro und Nichtmitglieder 4,00 Euro zu zahlen. Es findet sich dort keinerlei Hinweis darauf, dass der Mietspiegel etwa bei der Stadtverwaltung Krefeld einsehbar wäre, sondern ausschließlich der Hinweis auf die Möglichkeit des käuflichen Erwerbs. Angesichts dessen bedurfte es keiner Beweiserhebung über die Tatsache, dass der Mietspiegel bei der Stadt einsehbar sei. Der Vortrag der Klägerin ist insoweit unsubstantiiert und ins Blaue hinein erfolgt. Auch war diese Tatsache in erster Instanz nicht unstreitig. Die Klägerin hat lediglich mit Schriftsatz vom 18.03.2008 vorgetragen, der Mietspiegel sei „allgemein zugänglich“, ohne aber zu erklären, wo denn die Mietrichtwerte abgefragt werden können. Es kann dahinstehen, wie der Fall zu entscheiden wäre, wenn der Mietspiegel beispielsweise im Internet abzurufen wäre, weil das in Krefeld, anders als in zahlreichen anderen Städten, nicht möglich ist. Dass er in einem Amtsblatt veröffentlicht wurde, ist nicht vorgetragen. Die Kammer geht damit in tatsächlicher Hinsicht davon aus, dass in Krefeld nur der Erwerb von den genannten Vereinen gegen Zahlung von 4,00 Euro möglich ist.
Die Frage, wer von den beiden Parteien, diese Kosten aufzuwenden hat, hat die Kammer zu Lasten des Vermieters entschieden. Ihm obliegt nach § 558 a. BGB die Begründung und nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Vorschrift auch die Pflicht zur Erklärung des Erhöhungsverlangens. Erfordert die ordnungsgemäße Erklärung einen finanziellen Aufwand, so ist dieser dem Vermieter aufzubürden. Es ist dem Mieter nicht zumutbar, Geld dafür ausgeben zu müssen, um festzustellen, ob das Erhöhungsverlangen des Vermieters berechtigt ist (Börstinghaus, jurisPR-MietR 12/2008 Anm. 1; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a Rdn. 34 auch mit Nachweisen auf anderslautende Rechtsprechung).
Danach war die Klage abzuweisen. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO. Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10 ZPO.
Die Revision war zuzulassen, weil die Sache angesichts der Vielzahl von unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel begründeten Mieterhöhungsverlangen von grundsätzlicher Bedeutung ist, § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
Streitwert: 900,00 Euro
Gericht: LG Krefeld
Aktenzeichen: 2 S 28/08
Redaktion (allg.)
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