Nachbarstreit

Aus dem Tatbestand

Die Parteien streiten um die Berechtigung einer Mietminderung.
Die Beklagten mieteten mit schriftlichem Vertrag vom 4. 5. 1998
eine Wohnung der Kläger in ... an. Der Mietvertrag nannte in
§ 1 als Mietsache ein Maisonettehaus mit 5 Zimmern, 1 Küche,
1 Diele, 1 Bad/Duschraum, 1 Keller, 1 Gäste-WC, 1 Vorratskammer,
1 Balkon, 1 Terrasse, 1 Tiefgaragenplatz und einem Stellplatz. Die
unter dieser Rubrik mögliche Angabe "qm Garten" blieb
unausgefüllt. Als Netto-Miete wurden 2.720 DM vereinbart, wobei
ein Tiefgaragenplatz mitvermietet war. Ferner wurde eine Betriebskostenvorauszahlung
von 480 DM vereinbart. Miete und Betriebskostenvorauszahlung sind
nach § 3 des Mietvertrages monatlich im voraus zu zahlen.

Im April 2000 minderten die Beklagten die Miete um knapp 5 % auf
2.585 DM. Im Mai, Juni, Juli und August 2000 überwiesen sie
nur noch 2.450 DM.

Die Kläger begehren mit ihrer Klage die Zahlung des einbehaltenen
Mietzinses.

Sie beantragen, die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner
an die Kläger 1.215 DM nebst 4 % Zinsen aus 935 DM seit dem
6. 4. 2000 sowie 5 % über den Basiszinssatz aus je 270 DM seit
dem 5. 5. 2000, 7. 6. 2000, 6. 7. 2000 und 4. 8. 2000 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, das Parkett im Bereich zwischen Flur und Kücheneingang
sei auf einer Fläche von ca. 3 qm nicht mangelfrei. Es weise
"großflächig eine partielle Graufärbung"
auf. Ferner sei die Beklagte zu 1) seit März 2000 mehrfach
von einem Mitbewohner körperlich attackiert worden als sie
eine Gartenfläche betrat, die nach der Hausordnung der individuellen
Nutzung durch diesen Bewohner vorbehalten ist. Schließlich
hätten sich durch Regenfälle "Versenkungen im Rasen"
gebildet, die eine Stolpergefahr darstellten. Diese Mängel
berechtigten nach Auffassung der Beklagten zu einer Mietminderung
von 5 %. Des weiteren bestehe wegen der Mängel ein Zurückbehaltungsrecht
in derselben Höhe.

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Klage ist, abgesehen von einem Teil der Zinsforderungen,
auch begründet. Die Kläger können die Zahlung des
vollen Mietzinses für Wohnung und Garage in Höhe von 2.720
DM verlangen, da den Beklagten weder ein Minderungs- noch ein Zurückbehaltungsrecht
zusteht. Dabei sind die Kläger als vertragliche Gesamtgläubiger
gemäß § 428 BGB anzusehen. Denn sie werden nach § 22
Nr. 1 des Mietvertrages als einheitliche Partei verstanden, so dass
auch eine Zahlung an einen Vermieter Wirkung gegen den anderen haben
muss.

Soweit die Beklagten eine "großflächige" Vergrauung
auf Teilen einer ca. 3 qm großen Parkettfläche rügen,
handelt es sich selbst nach ihrem Vortrag um einen unerheblichen
Mangel gemäß § 537 Abs. 1 S. 2 BGB. Denn hier ist von
vornherein nur ein ganz geringer Teil der Wohnung (bei 5 Zimmern
und Nebenräumen maximal 2- 3 %) betroffen. Irgendwelche Auswirkungen
auf den Rest der Wohnung ergeben sich auch nach Angaben der Beklagten
nicht. Zudem führt der gerügte Mangel noch nicht einmal
in diesem kleinen Teil der Wohnung zu irgendwelchen Einschränkungen
in der Gebrauchsmöglichkeit. Auch die Beklagten tragen nicht
vor, dass die Nutzung dieser Fläche in irgendeiner Weise beeinträchtigt
wäre. Ein solcher rein optischer Mangel würde, selbst
wenn er die ganze Wohnung beträfe, kaum zu einer höheren
Mietminderung als 15 % berechtigen. Bezogen auf die hier tatsächlich
optisch beeinträchtigte Wohnfläche ergäbe sich daraus
rechnerisch eine Minderung von unter 0,5 %. Eine derartige Minderung
im Zehntelprozentbereich ist aber so geringfügig, dass sie
als unerheblich im Sinne des § 537 Abs. 1 S. 2 BGB anzusehen ist
(vgl. die Beispiele im Bub/Treier 3. Auflage 1999, III Rdnr. 1353).

Hieran ändert sich auch dadurch nichts, dass die Wohnung nach
Auffassung der Beklagten als Luxus-Wohnung anzusehen ist. Denn diese
Tatsache schlägt sich bei vorhandenen Mängeln eben schon
in der entsprechend höheren Mietminderung nieder. Es wäre
nicht nachzuvollziehen, wieso identische Mängel mit identischer
Minderungsquote von unter 0,5 % bei der einen Wohnung unerheblich,
bei einer anderen aber beachtlich sein sollen.

Ebenso wenig ergibt sich aus den behaupteten Attacken eines Mitbewohners
auf die Beklagte zu 1) ein Minderungsrecht. Zwar herrscht weitgehende
Einigkeit darüber, dass auch außerhalb der Mietsache
gelegene Umstände, die von außen auf diese einwirken,
einen Mangel gemäß § 537 BGB darstellen können.
Diese Einwirkung von außen muss aber nach ganz h. M. einen
unmittelbaren Bezug zur Mietsache haben, da sich ansonsten eine
untragbare Ausuferung der verschuldensunabhängigen Vermieterhaftung
ergäbe (Bub/Treier 3. Auflage 1999 III Rdnr. 1341, 1342, Palandt
58. Auflage 1999, § 537 Rdnr. 12, Ermann 10. Auflage 2000, § 537
Rdnr. 7).

Diese Unmittelbarkeit ist aber nur dann gegeben, wenn sich die
Einwirkung von außen unabhängig vom jeweiligen Mieter
auf die Mietsache auswirkt, etwa bei Lärm- oder Geruchsemissionen.
Hingegen fehlt es am unmittelbaren Bezug zur Mietsache, wenn sich
die äußeren Einflüsse ausschließlich auf den
konkreten Mieter beziehen. Letzteres ist hier der Fall. Auch nach
eigenem Vortrag der Beklagten resultierten die angeblichen Angriffe
des Mitbewohners allein aus der persönlichen Auseinandersetzung
zwischen ihm und der Beklagten zu 1). Es gibt keinen Anhaltspunkt
dafür, dass ein anderer Mieter in ähnlicher Weise betroffen
wäre.

Genaugenommen ist hier sogar überhaupt keine Einwirkung auf
die Mietsache vorgetragen. Denn nach eigener Darstellung der Beklagten
finden die angeblichen Attacken nur statt, wenn die Beklagte zu
1) eine bestimmte, laut Hausordnung der alleinigen Nutzung durch
den Angreifer vorbehaltene Gartenfläche betritt. Dies betrifft
nicht die Mietsache, sondern das Nutzungsrecht an einer unstreitig
nicht angemieteten Fläche. Jedenfalls sind die Angriffe kein
mit der Mietsache verbundener Mangel, der Immobilien Vermietenhaftung nach
§ 537 BGB zugerechnet werden kann.

Ebenso wenig können die Beklagten wegen der behaupteten "Versenkungen"
in der Rasenfläche eine Mietminderung geltend machen. Denn
die Nutzung des Gartens war ausweislich § 1 des vorgelegten Mietvertrags
nicht vereinbart. Soweit die Beklagten im Schriftsatz vom 19. 9.
2000 nachtrugen, es habe bei Vertragsschluss Einigkeit zwischen
den Parteien bestanden, dass die gesamte Grünfläche hinter
dem Haus ebenfalls zur Mietsache zähle, haben sie keinen verwertbaren
Beweis für die Richtigkeit dieser bestrittenen Behauptung angeboten.
Denn die Adresse der Zeugin, deren Vernehmung den entsprechenden
Beweis erbringen sollte, wurde entgegen der Ankündigung im
genannten Schriftsatz nicht nachgereicht.

Im übrigen ergäbe sich auch unter Zugrundelegung des
Beklagtenvortrages nichts anderes. Denn die von ihnen behauptete
Tatsache, dass die Parteien noch beim Abschluss des schriftlichen
Mietvertrages ausdrücklich auf die Nutzung des Gartens zu sprechen
kamen, ihn aber gleichwohl nicht als Gegenstand des Mietvertrages
unter § 1 aufführten, bedürfte selbstverständlich
der Auslegung. Dies um so mehr, als man sich hier auch nach Vortrag
der Beklagten im Gegensatz zur sonstigen Vertragsgestaltung erkennbar
nicht um eine präzise Regelung bemühte. Denn eine Vermietung
der genannten Grünfläche in der vorgetragenen Form kam
gar nicht in Betracht. Sie stand ja im Gemeinschaftseigentum und
konnte gar nicht ebenso wie etwa die Wohnung zur alleinigen Benutzung
der Beklagten vermietet werden. Aus Sicht eines objektiven Dritten
musste diese vage mündliche, neben dem präzisen schriftlichen
Mietvertrag getroffene Vereinbarung nur als Nebenleistung angesehen
werden, der beide Seiten offenkundig nur geringe Bedeutung beimaßen.
In der Sache handelt es sich dann, ähnlich wie bei der zusätzlichen
Vermietung von Stellplätzen oder ähnlichem um die Einräumung
eines über das Wohnraummietverhältnis hinausgehenden zusätzlichen
Nutzungsrechts. Hierfür vereinbarten die Parteien aber gerade
kein Entgelt, so dass auch eine Minderung ausscheidet.

Schließlich können die Beklagten auch kein Zurückbehaltungsrecht
geltend machen. Bezüglich der behaupteten Angriffe eines Mitbewohners
liegt, wie oben dargelegt, schon kein Mangel der Mietsache vor.
Bezüglich des Gartens fehlt es an einem vollständigen
Beweisangebot für den behaupteten Mangel. Jedenfalls stellt
das mündlich vereinbarte Nutzungsrecht an der Grünfläche
aber ein anderes Rechtsverhältnis als das im schriftlichen
Mietverhältnis vom 4. 5. 1998 geregelte Wohnraummietverhältnis
dar, so dass eine Aufrechnung gemäß § 7 Nr. 1 des Mietvertrages
mangels unbestrittener oder rechtskräftig festgestellter Forderung
ausscheidet.

Bezüglich der 3 qm vergrauter Wohnfläche handelt es sich
jedenfalls nur um einen unerheblichen Mangel. Diese Wertung des
§ 537 Abs. 1 S. 2 BGB kann auch bei der Frage eines Zurückbehaltungsrechts
nicht unberücksichtigt bleiben. Denn Immobilien Vermieten ist auch
aus § 320 BGB nicht verpflichtet, die Mietsache dauernd in einem
optimalen Zustand zu halten (Bub/Treier 3. Auflage 1999, III Rdnr.
1288). Geringe Abnutzungserscheinungen oder gar materialbedingte,
rein optische Verschlechterungen muss der Mieter jedenfalls dann
hinnehmen, wenn die Nutzung der Mietsache in keiner weise beeinträchtigt
ist.

Die Zinsforderung ergibt sich, das die Fälligkeit nach dem
Kalender bestimmt war, aus §§ 284 Abs. 2 S. 1, 288 Abs. 1 S. 1 BGB.
Dabei konnten den Klägern allerdings nur 4 % Zinsen aus 135,
nicht aus 935 DM seit dem 6. 4. 2000 zugesprochen werden. Für
die weiteren Forderungen seit dem 1. 5. 2000 gilt § 288 Abs. 1 S.
1 BGB n. F. in Verbindung mit Artikel 229 EGBGB.

Die Beklagten haben gemäß § 91 Abs. 1 ZPO als unterlegene
Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Dabei war die abgewiesene
Zinsforderung als unerhebliche Zuvielforderung gemäß
§ 92 Abs. 2 ZPO anzusehen, da sie vergleichsweise geringfügig
war und keine zusätzlichen Kosten verursachte.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
folgt aus § 713 ZPO.
 

Gericht: AG Königstein im Taunus
Aktenzeichen:  21 C 1002/00 (11)