Nachmieter

Aus den Entscheidungsgründen

Die Beklagte mietete mit Mietvertrag vom 21. 4. 1993 die in Braunschweig
... gelegene 1-Zimmerwohnung mit einer Größe von 43,52
m2 von der Klägerin. Nach § 4 des Mietvertrages
sollte eine Kündigung frühestens zum 30. 4. 1997 zulässig
sein und der Vertrag im übrigen auf unbestimmte Zeit geschlossen
werden.

Weil die Beklagte ein Kind erwartete und dessen Geburt für
den Mai 1996 bevorstand, ließ sie im Januar 1996 bei der Klägerin
anfragen, ob eine vorzeitige Vertragsauflösung möglich
ist, da die angemietete 1-Zimmerwohnung für sie, ihren Lebensgefährten
und das Kind zu klein sei. Die Klägerin wertete diese Anfrage
als Kündigung und bestätigte diese mit Schreiben vom 12.
1. 1996 allerdings erst zum 30. 4. 1997 unter Hinweis auf die Vereinbarung
in § 4 Abs. 2 des Mietvertrages. Die Klägerin erklärte
sich in dem Schreiben jedoch bereit, die Beklagte vorzeitig aus
dem Mietverhältnis zu entlassen, wenn diese solvente Nachmieter
stellt. Mit Schrieben ihres Prozessbevollmächtigten vom 29.
1. 1996 erklärte die Beklagte die Kündigung des Mietverhältnisses
zum 30. 4. 1996. Die Klägerin stellte daraufhin mit Schrieben
vom 6. 2. 1996 noch einmal klar, dass aus ihrer Sicht eine Beendigung
des Mietverhältnisses erst zum 30. 4. 1997 in Frage kommt,
es sei denn, es werde ein solventer Nachmieter für die Wohnung
gestellt.

Ende Mai 1996 zog die Beklagte aus der Wohnung aus und gab der
Klägerin die Wohnungsschlüssel zurück.

Das Amtsgericht Braunschweig hat die Beklagte durch Urteil vom
14. 1. 1997 rechtskräftig zur Zahlung der Mieten für die
Monate Mai bis August 1996 verurteilt, nachdem die Beklagte die
Verpflichtung zur Zahlung der Miete für den Monat Mai 1996
anerkannt hatte. Mit Urteil vom 20. 8. 1996 (Az 121 C 402/97) verurteilte
das Amtsgericht Braunschweig die Beklagte rechtskräftig zur
Zahlung der Mieter für die Monate September bis Dezember 1996.
Die Anträge der Beklagten auf Gewährung von Prozesskostenhilfe
zur Durchführung einer Berufung gegen diese beiden Entscheidungen
wurden mangels Erfolgsaussicht jeweils abgelehnt.

Der Beklagten gelang es trotz Schaltung mehrerer Anzeigen nicht,
der Klägerin einen Nachmieter zu benennen. Die Klägerin
selbst hat in der Weststadt eine hohe Anzahl von Wohnungen leer
stehen, die sie zur Vermietung anbietet. Im Hinblick auf die entspannte
Lage am Wohnungsmarkt hat sich die Klägerin dazu entschlossen,
ab 1. Januar 1997 die seinerzeit von der Beklagten verlangte Grundmiete
um etwa 100,00 DM auf 766,55 DM zu senken. Nur diese verminderte
Grundmiete wird mit der vorliegenden Klage für den Zeitraum
Januar bis April 1997 von der Beklagten verlangt. Das Amtsgericht
hat mit Beschluss der Beklagten die nachgesuchte Prozesskostenhilfe
wegen fehlender Erfolgsaussicht ihrer Rechtsverteidigung abgelehnt.

Die Beklagte vertritt die Ansicht, dass es ihr nicht zuzumuten
sei, die Miete für weitere vier Monate bis zum Ende der ursprünglichen
Vertragslaufzeit an die Klägerin entrichten zu müssen.
Dies sei mit einem sozial verträglichen Interessenausgleich
nicht zu vereinbaren und damit treuwidrig. Hierbei sei zu berücksichtigen,
dass es für die Beklagte objektiv unmöglich gewesen sei,
einen Nachmieter für die Wohnung zu finden, da diese angesichts
der Lage einfach zu teuer gewesen sei. Im übrigen sei das Verlangen
der Klägerin auf weitere Mietzinszahlungen auch deshalb treuwidrig,
weil zum einen nicht feststehe, ob die Klägerin die Wohnung
in ihre eigene Angebotsliste aufgenommen hat. Zum anderen habe sie
die Wohnung jedenfalls noch im Februar 1997 nur zum alten Preis
von 865,34 DM angeboten habe, mithin zu einem erheblich höheren
Preis als die anderen von ihr angebotenen Wohnungen. Dadurch habe
sie verhindert, dass sich jemand für die Wohnung der Beklagten
interessiert, da vergleichbare Wohnungen durch die Klägerin
billiger angeboten wurden, als die Wohnung der Beklagten.

Die zulässige Beschwerde der Beklagten gegen den prozesskostenhilfeversagenden
Beschluss des Amtsgerichts Braunschweig ist unbegründet.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die Kündigung
der Beklagten nicht vorzeitig beendet worden.

Unstreitig bestand zwischen den Parteien ein Zeitmietvertrag für
die Zeit bis zum 30. 4. 1997. Ein auf feste Zeit abgeschlossener
Mietvertrag endet gemäß § 564 Abs. 1 BGB erst mit dem
Zeitablauf.

Die Beklagte hatte kein Recht zur außerordentlichen Kündigung
gem. §§ 242 i.V.m. §§ 626.723 BGB analog. Ein solches außerordentliches
Kündigungsrecht kommt nur dann in Betracht, wenn die Durchführung
des Vertrages durch eine nachträgliche Veränderung der
Umstände erheblich gefährdet ist und deshalb die Fortsetzung
des Vertragsverhältnisses dem Kündigenden nicht mehr zugemutet
werden kann. Umstände, die in der Einfluss- oder Risikosphäre
einer Partei liegen, geben keinen Grund für eine außerordentliche
Kündigung. Der Umstand, dass eine langfristig angemietete Wohnung
wegen eines Familienzuwachses zu klein wird, ist der Einfluss- und
Risikosphäre des Mieters zuzuordnen. Er gibt daher keinen Grund
für eine außerordentliche Kündigung, die zur vorzeitigen
Vertragsbeendigung führen und die Pflicht zur Fortzahlung des
Mieters entfallen lassen würde (vgl. Sternel Mietrecht, 3.
Aufl., IV Rndr. 528).

Das Mietverhältnis ist auch nicht durch einen einvernehmlichen
Aufhebungsvertrag beendet worden, denn der Abschluss eines solchen
Aufhebungsvertrages hat die Klägerin ausdrücklich abgelehnt.

Die Klägerin war auch nicht verpflichtet, mit der Beklagten
einen entsprechenden Mietaufhebungsvertrag zu schließen. Der
allgemeine Grundsatz des bürgerlichen Rechts, dass Verträge
einzuhalten sind, gilt grundsätzlich auch im Wohnraummietrecht
uneingeschränkt. Die vorzeitige Lösung des Mieters von
einem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Vertrag kann daher nur
ausnahmsweise in Betracht kommen, sofern ein Festhalten am Vertrag
gegen § 242 BGB verstoßen würde. Dabei ist zu berücksichtigen,
dass Immobilien Vermieten, der einen längerfristigen Mietvertrag abschließt,
sich hierdurch legitimerweise vor einem häufigen Mieterwechsel
und den damit verbundenen Unwägbarkeiten schützen will.
Auf Seiten des Mieters ist zu berücksichtigen, dass der Abschluss
eines Mietvertrages auf eine unbestimmte Zeit auch für ihn
nicht unerhebliche Vorteile bietet, ihm insbesondere nur dann gekündigt
werden kann, wenn die Voraussetzungen für eine außerordentliche
Kündigung gegeben sind. Durch den Abschluss eines befristeten
Mietvertrages nimmt der Mieter bewusst eine Beschneidung seiner
Entschließungsfreiheit hinsichtlich seiner Wohnungswahl hin.

Ein Anspruch des Mieters auf vorzeitige Entlassung aus dem befristet
abgeschlossenen Mietverhältnis kommt nur dann nach Treu und
Glauben in Betracht, wenn es ihm auch unter Berücksichtigung
der berechtigten Interessen des Vermieters nicht mehr zugemutet
werden kann, am Vertrag festgehalten zu werden, und die Gründe
hierfür nicht von ihm zu vertreten sind. In Übereinstimmung
mit dem Amtsgericht Braunschweig ist auch das Landgericht der Ansicht,
dass die Geburt eines Kindes mit der folge, dass der angemietete
Wohnraum für die Familie zu klein wird, einen wichtigen Grund
darstellt, um eine vorzeitige Entlassung aus dem Vertragsverhältnis
zu verlangen.

Allerdings genügt das Vorliegen diese Grundes alleine noch
nicht, um das Festhalten an dem Vertrag durch den Vermieter treuwidrig
erscheinen zu lassen.

Das Festhalten an einem solchen Vertrag durch den Vermieter kann
nur dann als treuwidrig angesehen werden, wenn der Mieter den o.g.
berechtigten Interessen des Vermieters an der Einhaltung eines längerfristigen
Mietvertrages, dadurch Rechnung trägt, dass er einen solventen
und geeigneten Nachmieter stellt.

Dies ergibt sich aus einer Abwägung der berechtigten beiderseitigen
Interessen der Vertragspartner. Nämlich dem Interesse des Vermieters
an der Vertragsdurchführung und dem Interesse des Mieters an
der vorzeitigen Vertragsbeendigung. Bei dieser Abwägung ist
zu berücksichtigen, dass der Mieter durch den Abschluss des
befristeten Mietvertrages für die Dauer der Vertragslaufzeit
grds. das Risiko der Vermietbarkeit übernommen hat, denn der
Vertragspartner darf grds. darauf vertrauen, dass ein Vertrag eingehalten
wird. Weiter ist zu berücksichtigen, dass der Grund für
das Verlangen nach einer vorzeitigen Vertragsbeendigung aus der
Sphäre des Mieters stammt. Soweit das Festhalten an dem bisherigen
Mietverhältnis für den Mieter dazu führt, dass er
im Fall der Anmietung einer anderen Wohnung eine doppelte Miete
zahlen muss, ist dem entgegenzuhalten, dass er gemäß
§ 549 Abs. 1 BGB die Möglichkeit hat, vom Vermieter die Erlaubnis
zur Untervermietung zu verlangen und hierdurch die wirtschaftlichen
Härten milden kann. Bei Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung
hat der Mieter das Recht, das Mietverhältnis unter Einhaltung
der gesetzlichen Frist gemäß § 565 BGB zu kündigen.
Hierdurch wird den beiderseitigen wirtschaftlichen Interessen der
Vertragsparteien ausreichend Rechnung getragen. Die Tatsache, dass
eine der Vertragsparteien als Unternehmen über eine erheblich
größere wirtschaftliche Leistungsfähigkeit verfügt,
rechtfertigt keine andere Beurteilung.

Einen geeigneten Nachmieter hatte die Beklagte jedoch unstreitig
nicht zu stellen vermocht, so dass sie sich bis zum Ende der Vertragslaufzeit
an den Vertrag festhalten lassen muss.

Der Umstand, dass es im Hinblick auf den entspannten Wohnungsmarkt
der Beklagten auch kaum möglich war, einen Nachmieter zu finden,
der bereit war, die Wohnung zu den von ihr eingegangenen Konditionen
zu übernehmen, kann nicht zu Lasten der Klägerin gehen.
Das Interesse der Beklagten, von weiteren Mietzinszahlungen frei
zu werden einerseits, und das Interesse der Klägerin, für
die eingegangene Vertragszeit weiterhin Mietzinseinnahmen zu erzielen
andererseits, sind beide rein wirtschaftlicher Art und wiegen gleich
schwer, auch wenn es sich bei der Klägerin um einen gewerblichen
Vermieter handelt, der in einer wirtschaftlich stärkeren Position
sein mag als die Beklagte. Die Beklagte ist jedoch einen befristeten
Mietvertrag eingegangen, der grundsätzlich auch für sie
wirtschaftliche Vorteile bot. Vor diesem Hintergrund kann es nicht
geboten sein, nur im Hinblick auf die unterschiedliche wirtschaftliche
Leistungsfähigkeit der Vertragsparteien Immobilien Vermietenin das
Risiko der Weitervermietung bei einer geänderten Wohnungsmarktlage
aufzuerlegen. Denn die längerfristige Sicherung von Mieteinnahmen
ist u.a. auch ein berechtigtes Interesse des Vermieters bei Abschluss
eines längerfristigen Mietvertrages. Für die Dauer des
befristeten Mietverhältnisses trägt insoweit das Risiko
einer verschlechterten Vermietbarkeit der Wohnung der Mieter.

Im übrigen ist hier zu berücksichtigen, dass die Klägerin
der nachgebenden Wohnungsmarktlage auch dadurch Rechnung getragen
hat, dass sie ab 1. Januar 1997 den Mietzins um einen nicht unbeträchtlichen
Betrag von 100,00 DM gesenkt hat, um die Vermietbarkeit der Wohnung
zu erhöhen.

Ob die Klägerin die Wohnung in ihre Angebotsliste aufgenommen
hat und hierbei den ermäßigten Mietzins ausgewiesen hat,
kann dahinstehen.

Die Kammer hat in ihrer Entscheidung vom 24. 1. 1997 (Az. 6 S 225/96)
ausgeführt, dass Immobilien Vermieten auch bei Zeitmietverträgen
im Fall des vorzeitigen Auszuges des Mieters nach Treu und glauben
zur Schadensminderung verpflichtet ist. Unter Verweisung auf Sternel,
Mietrecht, 3. Aufl. I Rndr. 119f ist weiter ausgeführt, dass
Immobilien Vermieten dieser Verpflichtung nur nachkommt, wenn er alles
unternimmt, die frei gewordene Wohnung unverzüglich weiterzuvermieten.

Diese Ausführungen sind nicht losgelöst von dem damals
zur Entscheidung anstehenden Fall zu sehen. In dem Fall hatten sich
nach dem vorzeitigen Auszug der Mieter zwei bis drei Nachmietinteressenten
die Wohnung angesehen, mit denen die Kläger jedoch ohne Angabe
von Gründen keinen Mietvertrag geschlossen haben. Die Ausführungen
in dem genannten Urteil sind in Anbetracht der zugrundeliegenden
Fallkonstellation daher nur im Sinne des angegebenen Zitats zu verstehen.
Danach erschöpft sich die Obliegenheit des Vermieters gegenüber
dem Mieter darin, an der vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses
mitzuwirken, soweit dies Treu und Glauben gebieten. Nur wenn Immobilien Vermieten seine Obliegenheit verletzt, indem er weder einen geeigneten
Nachfolgemieter akzeptiert noch den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag
entlassen will, obwohl hierfür gewichtige Gründe vorliegen,
macht er sich schadenersatzpflichtig. Der Mieter kann dann verlangen,
so gestellt zu werden, als sei er aus dem Mietverhältnis entlassen
worden. Gelingt es dem Mieter nicht, einen Nachmieter zu stellen,
kann er nur unter ganz engen Voraussetzungen ausnahmsweise eine
vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen. Dies
nämlich nur dann, wenn Immobilien Vermieten ohne weiteres und mit
nur geringem Zeit- und Kostenaufwand zu einer anderweitigen Vermietung
in der Lage ist, insbesondere, wenn er selbst zumutbare Interessenten
für das Objekt hat, z.B. Wartelisten führt. Dagegen ist
Immobilien Vermieten nicht verpflichtet, seinerseits einen Mietnachfolger
erst zu suchen. Hat er noch mehrere Wohnungen leer stehen, handelt
er nicht treuwidrig, wenn er selbst gesuchten Mietinteressenten
erst diese Wohnungen anbietet und ggf. vermietet (s. Sternel a.a.O.).

Die Beklagte hat unstreitig keine Nachmietinteressenten benannt.
Insbesondere hat sich nicht dargelegt, dass eine Vermietung der
Wohnung lediglich an dem Preis gescheitert ist. Die Beklagte hat
darüber hinaus nicht vorgetragen, dass in der Zeit von Januar
bis April 1997 und davor überhaupt Interessenten bei der Klägerin
vorgesprochen haben, für die gerade ihre Wohnung potentiell
von Interesse gewesen wäre. Weiter hätte die Beklagte
hier vortragen müssen, dass es zu einem Vertragsabschluss über
die von ihr angemietete Wohnung nur deshalb nicht gekommen ist,
weil die Klägerin die Wohnung diesen Interessenten entweder
nicht angeboten oder im Vergleich zu vergleichbaren Wohnungen nur
zu einem höheren Preis angeboten hat. Einen derart konkreten
Vortrag hat die Beklagte jedoch nicht gehalten.

Nach alledem hat die Beklagte auch nicht schlüssig dargelegt,
dass die Klägerin den Abschluss eines Mietvertrages mit einer
dritten Person treuwidrig vereitelt hat und sich aus diesem Grunde
so behandeln lassen muss, als sei das Mietverhältniss vor dem
vorgesehenen Vertragsablauf beendet worden.

Allein die verbleibende Zeitdauer von 1 Jahr und 4 Monaten zwischen
Ausspruch der außerordentlichen Kündigung bzw. dem Verlangen
nach vorzeitiger Vertragsaufhebung und dem nach dem Vertrag vorgesehenen
Vertragsablauf rechtfertigt es nicht, von einer unbilligen Härte
zu Lasten der Beklagten auszugehen, wenn bis zum Vertragsablauf
an dem Vertrag festgehalten wird. Es handelt sich hierbei lediglich
um eine wirtschaftliche Härte, da die Beklagte aus o.g. Gründen
das wirtschaftliche Risiko der Möglichkeit einer anderweitigen
Untervermietung bzw. einer anderweitigen Vermietung trägt.
Dieses Risiko hat sie aber gerade mit den Abschluss eines befristeten
Mietvertrages übernommen. Soweit die Beklagte anführt,
dass es ihr nicht zumutbar sei, eine doppelte Miete, nämlich
für die zu klein gewordene Wohnung und die neu angemietete
Wohnung zu zahlen, so muss sich die Beklagte, wie bereits oben ausgeführt,
darauf verweisen lassen, dass sie durch Untervermietung diese wirtschaftliche
Härte hätte mindern können, indem sie zu einem sehr
günstigen Preis die Wohnung zur Untervermietung angeboten hätte.
Insoweit wäre sie nur mit der Mietdifferenz belastet gewesen.

Die Beschwerdeführerin trägt wegen der Erfolglosigkeit
der Beschwerde die Gerichtskosten, ohne dass es insoweit eines besonderen
Ausspruchs bedurfte, § 49 GKG i.V.m. Nr. 1905 der Anlage 1 GKG.
Die Kosten des Gegners sind nicht zu erstatten, § 127 Abs. 4 ZPO.
 

Gericht: LG BRAUNSCHWEIG
Aktenzeichen: 6 T 86/98