Aus den Entscheidungsgründen
I.
Die Berufung ist zulässig, trotz Unterschreitung der Berufungssumme.
Nach § 511 a Abs. 2 ZPO findet in Streitigkeiten über Ansprüche
aus einem Mietverhältnis über Wohnraum unabhängig
von dem Erreichen der Berufungssumme die Berufung auch statt, wenn
das Amtsgericht in einer Rechtsfrage von einer Entscheidung eines
Oberlandesgerichts abgewichen ist und die Entscheidung auf dieser
Abweichung beruht. Dies ist hier der Fall.
Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts besteht in der Rechtsprechung
keineswegs Einigkeit darüber, "dass jede Partei mit nachträglichen
Einwendungen ausgeschlossen sein soll, die bereits bei Rechnungserteilung
hätten geltend gemacht werden können". Dies zeigt bereits
das Urteil des OLG Hamburg vom 3. 8. 1988 (WM 88, 347) auf welches
sich die Kläger bezogen haben und mit dem sich das Amtsgericht
in seinem Urteil nicht auseinandersetzt. In diesem Urteil führt
das OLG Hamburg aus, dass eine "Vertragsübung" (d.h. hier eine
vertragswidrige Abrechnung) nur dann zu einer "Abänderung des
Vertrages" führt, wenn der Mieter "die Anforderung von Nebenkosten
durch den Kläger als Angebot zur Vertragsänderung hätte
auffassen müssen und dass der Kläger ihre (d.h. seine)
Reaktion auf diese Anforderungen ... als Annahme seines Angebotes
hätte annehmen dürfen (§ 133, 157 BGB)". Es ist deshalb
in derartigen Fällen stets festzustellen, ob die ursprünglich
zwischen den Parteien des Mietvertrages getroffene Vereinbarung
zur Zahlung bestimmter Nebenkosten rechtsgeschäftlich, d.h.
durch übereinstimmende Willenserklärungen (Angebot und
Annahme), abgeändert worden ist. Diese Prüfung hat das
Amtsgericht nicht vorgenommen, sondern sich auf eine in dieser Form
nicht existierende "Einigkeit der Rechtsprechung" berufen, die rechtliche
Begründung hierfür aber offengelassen. Damit weicht das
Amtsgericht in seiner Entscheidung von den tragenden Entscheidungsgründen
des Urteil des OLG Hamburg vom 3. 8. 1988 ab.
Unerheblich ist dabei, dass sich diese Entscheidung des OLG Hamburg
auf ein gewerbliches Mietverhältnis bezog, denn dieser Umstand
ist für die Entscheidung als solcher ohne Belang. Ebenso ist
unerheblich, dass es sich um ein Urteil und nicht und einen Rechtsentscheid
handelte, denn § 511 a ZPO bezieht sich auf Entscheidung jeglicher
Art (vgl. hierzu ausdrücklich Münchener Kommentar - Rimmelspacher,
§ 511 a ZPO, Rn. 60).
II.
Die Kläger können von den Beklagten die Rückzahlung
der zuviel gezahlten Nebenkosten für die Abrechnungszeiträume
1993/94 und 1995/96 verlangen, denn diese Überzahlungen erfolgten
- verglichen mit den ursprünglich mietvertraglich getroffenen
Vereinbarungen - ohne Rechtsgrund. Die Höhe des Anspruchs ist
außer Streit.
Dass die Zahlungen ohne Rechtsgrund erfolgten, ergibt sich aus
dem Umstand, dass der Beklagte Nebenkosten abgerechnet hat, auf
deren Bezahlung er nach dem schriftlichen Mietvertrag keinen Anspruch
hat.
Wie bereits dargelegt, lässt sich eine rechtsgeschäftliche
Abänderung des Vertrages nicht feststellen. Es ist nichts dazu
vorgetragen, weshalb die bloße Übersendung geänderter
Abrechnungen als Angebot zur Abänderung des Mietvertrages in
diesem Punkte ausgelegt werden könnte, es ist auch nichts dazu
vorgetragen, weshalb die Bezahlung des in Rechnung gestellten Betrages
als Einverständnis der Beklagten mit einer Abänderung
des Mietvertrages gewertet werden sollte. Der Beklagte hat nichts
dazu dargelegt, weshalb man aus den Umständen des Sachverhaltes
entnehmen müsse, er habe ein Angebot zur Abänderung des
Mietvertrages vereinbart und nicht nur aus Versehen eine unrichtige
Nebenkostenabrechnung vorgelegt. Es lässt sich daher nicht
feststellen, dass der ursprüngliche Mietvertrag aufgrund einer
rechtsgeschäftlichen Vereinbarung abgeändert worden ist.
Die Behauptung, es liege ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis
der Kläger vor oder ein vergleichbares Rechtsinstitut beruht
bei dieser Sachlage auf einer Rechtsfiktion.
III.
Die vom Beklagten erklärte Aufrechnung bleibt im Ergebnis
ohne Erfolg, da nach der Durchgeführten Beweisaufnahme das
Gericht sich nicht davon überzeugen konnte, dass die Parteien
tatsächlich vereinbart haben, dass die Kläger sich gegenüber
den Beklagten verpflichtet haben, die ihnen obliegende Pflicht die
Schönheitsreparaturen durchzuführen durch einen Betrag
von 3.000,00 DM abzugelten. Die Kammer verkennt nicht, dass das
Verhalten der Kläger in diesem Zusammenhang widersprüchlich
erscheint, indem sie einerseits mit dem Beklagten über die
Höhe eine möglicherweise zu zahlenden Betrages verhandelt
haben, ja sogar auf ihre Kosten teilweise Schönheitsreparaturen
haben durchführen lassen. Auf der anderen Seite ließ
sich für die Kammer nicht mit der notwendigen Gewissheit feststellen,
dass die Kläger den Beklagten eine feste und vorbehaltlose
Zahlungszusage abgegeben haben.
Auf sonstige Anspruchsgrundlagen kann der Beklagte den insoweit
geltend gemachten Anspruch nicht stützen. Es ist nicht substantiiert
dargelegt, dass die Kläger bei ihrem Auszug mit der Durchführung
von Schönheitsreparaturen in Verzug gewesen wären und
dass die Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch nach
§ 326 BGB gegeben wären.
IV.
Es erweist sich somit, dass die Klage im Ergebnis begründet
ist, so dass das amtsgerichtliche Urteil mit der Kostenfolge aus
§ 91 ZPO auch abzuändern war.
Gericht: LG Offenburg
Aktenzeichen: 1 S 135/98
Redaktion (allg.)
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