Aus dem Tatbestand
Die Beklagten sind seit 1. Oktober 2004 Mieter einer Wohnung der Kläger in H. . In dem mit der Rechtsvorgängerin der Kläger am 24. September 2004 geschlossenen Mietvertrag vereinbarten die Parteien eine monatliche Kaltmiete von 395 Euro zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 75 Euro/Monat.
Die Beklagten zahlten die spätestens am dritten Werktag eines Monats zur Zahlung fälligen Mieten für die Monate Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008 nicht. Am 17. November 2008 erklärte die Rechtsvorgängerin der Kläger - gestützt auf den aufgelaufenen Mietrückstand von 1.410 Euro - ohne vorherige Abmahnung gegenüber den Beklagten die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und verlangte Räumung und Herausgabe der Wohnung bis spätestens 31. Dezember 2008. Mit Schreiben vom 20. November 2008 forderte die Rechtsvorgängerin der Kläger die Beklagten auf, die rück-ständigen Mieten zuzüglich nicht gezahlter Nebenkosten für die Jahre 2005 bis 2007 (insgesamt 2.888,29 Euro) bis spätestens 10. Dezember 2008 zu zahlen, und drohte an, Klage zu erheben, wenn der geforderte Betrag nicht fristgemäß eingehen sollte. Am 28. November 2008 zahlten die Beklagten die Miete für September 2008 einschließlich der Nebenkosten (470 Euro); weitere Zahlungen erfolgten nicht.
Mit der den Beklagten am 31. Januar 2009 zugestellten Klage vom 22. Januar 2009 nehmen die Kläger, die den Prozess als Rechtsnachfolger der ursprünglichen Klägerin aufgenommen haben, die Beklagten auf Zahlung von 3.147,05 Euro nebst Zinsen sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 489,95 Euro, ferner auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. Die geltend gemachte Forderung in Höhe von 3.147,05 Euro setzt sich zusammen aus den rückständigen Mieten für Dezember 2006 und Oktober 2007 zuzüglich nicht gezahlter Nebenkosten für die Jahre 2005 bis 2007 sowie Nutzungsentschädigung für die Monate Dezember 2008 und Januar 2009. Weiter begehren die Kläger die Verurteilung der Beklagten, ab Februar 2009 bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der Wohnung an die Kläger eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 470 Euro/Monat nebst Zinsen zu zahlen. In der Klageschrift hat die Rechtsvorgängerin der Kläger - gestützt auf die im Einzelnen aufgeführten Zahlungsrückstände - vorsorglich erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt.
Aus den Entscheidungsgründen
Die Revision hat Erfolg.
I. …
II. Die Beurteilung des Berufungsgerichtes hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen kann ein Anspruch der Kläger auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB nicht verneint werden. Die Klage auf künftige Zahlung von Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts zulässig; sie ist auch begründet.
1. Es bedarf keiner Entscheidung, ob - wie es das Berufungsgericht annimmt und der Senat auch bisher offen lassen konnte (Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 115/08) - § 314 Abs. 3 BGB bei der Wohnraummiete im Rahmen des außerordentlichen Kündigungsrechts wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB Anwendung finden kann. Denn den Klägern steht ungeachtet dessen das Recht zur fristlosen Kündigung aus der genannten Vorschrift zu. Ob damit allerdings der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kläger nach § 546 BGB begründet ist, entzieht sich derzeit einer abschließenden Beurteilung, da das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die Rechtsvorgängerin der Kläger gegenüber allen mit ihr vertraglich verbundenen Mietern gekündigt hat, und hiervon die Wirksamkeit der Kündigung abhängt.
a) Gemäß § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Das war nach den Feststellungen des Berufungsgerichts jedenfalls bei Ausspruch der weiteren fristlosen Kündigung in der Klageschrift der Fall, die sich unter anderem auf die in unmittelbarem zeitlichem Zusammenhang mit dieser Kündigung stehenden neuerlichen Mietrückstände für die Monate Dezember 2008 und Januar 2009 stützt. Allein dieser Zahlungsverzug erfüllt bereits die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB. Das Berufungsgericht hätte seiner Beurteilung diese Mietrückstände bei Beachtung der in der Zustellung der Klageschrift am 31. Januar 2009 liegenden Kündigung der Kläger bereits deshalb zu Grunde legen müssen, weil mit der von den Beklagten mit der Berufung nicht angegriffenen erstinstanzlichen Verurteilung zur Zahlung von 3.147,05 Euro rechtskräftig fest steht, dass die Beklagten der Klägerin im Kündigungszeitpunkt auch die in der Urteilssumme enthaltenen Mietzahlungen für Dezember 2008 und Januar 2009 schuldeten.
b) Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen kann indessen nicht abschließend beurteilt werden, ob die von der Rechts-vorgängerin der Kläger ausgesprochene Kündigung wirksam ist, was voraussetzt, dass sie gegenüber allen Mietern erklärt worden ist (Senatsurteil vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04).
Das Berufungsgericht hat hierzu keine Feststellungen getroffen. Dazu hätte Anlass bestanden, denn ausweislich des mit der Klageschrift vorgelegten Mietvertrags war jedenfalls zu Vertragsbeginn auch die Tochter der Beklagten Mieterin. Zu einem möglichen Ausscheiden der Tochter aus dem Mietverhältnis in der Folgezeit haben die Parteien im Prozess unterschiedlich vorgetragen. Die Kläger beziehungsweise deren Rechtsvorgängerin haben behauptet, die Tochter der Beklagten bewohne die vermieteten Räume nach wie vor. Die Beklagten haben dies in Abrede gestellt und behauptet, ihre Tochter sei bereits im September 2006 aus dem Mietverhältnis ausgeschieden und aus der Wohnung ausgezogen. Allerdings wurde dieser sich widersprechende wechselseitige Parteivortrag im Zusammenhang damit gehalten, ob den Betriebskostenabrechnungen der Rechtsvorgängerin der Kläger die zutreffende Personenanzahl zugrunde gelegen hat. Da es aus der rechtlichen Sichtweise des Berufungsgerichts auf die Frage der Wirksamkeit der Kündigungserklärung nicht ankam und offenbar auch die Parteien diesen entscheidungserheblichen Gesichtspunkt unbeachtet gelassen haben, muss den Parteien in der neuen Verhandlung Gelegenheit gegeben werden, hierzu ergänzend vorzutragen, damit das Berufungsgericht die erforderlichen Feststellungen unter Beachtung der vom Senat zum Ausscheiden eines von mehreren Mietern entwickelten Grundsätze (Senatsurteile vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04) treffen kann.
2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die auf künftige Leistung gerichtete Zahlungsklage zulässig.
Gemäß § 259 ZPO kann Klage auf zukünftige Leistung erhoben werden, wenn die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung der Beklagten besteht im Streitfall bereits deshalb, weil auf Grund der von den Beklagten mit der Berufung nicht angegriffenen Verurteilung zur Zahlung von 3.147,05 Euro nebst Zinsen durch das Amtsgericht rechtskräftig feststeht, dass die Beklagten den Klägern diesen Betrag schulden. Wenn aber die Beklagten einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Bruttomonatsmiete von 470 Euro mehrfach übersteigenden Höhe haben auflaufen lassen, ist zu besorgen, dass die Beklagten künftige Nutzungsentgeltforderungen der Kläger - unabhängig davon, ob sie Miete oder Nutzungsentschädigung zum Gegenstand haben - nicht rechtzeitig erfüllen werden. Aus dem Senatsbeschluss vom 20. November 2002 (VIII ZB 66/02) ergibt sich entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nichts anderes.
III. Das Berufungsurteil kann nach allem keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). …
Gericht: BGH
Aktenzeichen: VIII ZR 146/10
Urteil vom: 04.05.2011
Redaktion (allg.)
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