Paketverkauf und Preise

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Berufung der Beklagten bleibt in der Sache ohne
Erfolg. Klarstellend war auszusprechen, daß das Versäumnisurteil
der 12. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 19. Februar
1997 mit der Maßgabe aufrechterhalten bleibt, daß die
Beklagte zur Auflassung und Bewilligung der Eintragung im Grundbuch
zu je 1/2 Zug um Zug gegen Zahlung des Kaufpreises verurteilt wird.

Die Kläger können von der Beklagten gemäß
§§ 433 Abs. 1 Satz 1, 570b, 505 Abs. 2 BGB Auflassung und Bewilligung
des im Tenor genannten Wohnungseigentums Zug um Zug gegen Zahlung
des im notariellen Kaufvertrag vom 13.12./20.12.1995 zwischen der
Beklagten und den Eheleuten ... für die Wohnung ... vereinbarten
(Netto-)Kaufpreises in Höhe von 166.033,00 DM verlangen.

1. Zugunsten der Kläger bestand das gesetzliche Vorkaufsrecht
des § 570b BGB. An den den Klägern vermieteten Wohnräumen
wurde nach Überlassung an die Kläger Wohnungseigentum
begründet. Die Wohnung wurde mit notariellem Kaufvertrag vom
13.12./20.12.1995 an die Eheleute ... wirksam veräußert,
die nicht zu dem in § 570b Abs. 1 Satz 2 BGB genannten Personenkreis
gehören.

2. Die Kläger haben ihr Vorkaufsrecht durch das Schreiben
ihrer Bevollmächtigten vom 22.01.1996 wirksam ausgeübt.

a) Der Vorkaufsberechtigte kann sein Recht innerhalb von zwei Monaten
nach dem Empfang der Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrages
ausüben (§§ 505 Abs. 1 Satz 1, 510 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1
BGB). Diese Frist haben die Kläger gewahrt. Der Inhalt des
mit den Eheleuten ... geschlossenen Kaufvertrages wurde ihnen mit
Schreiben vom 27.12.1995 mitgeteilt; ihr Vorkaufsrecht haben die
Kläger mit Schreiben ihrer Bevollmächtigten vom 22.01.1996
ausgeübt. Es bedarf daher keiner Entscheidung, ob das an die
Kläger gerichtete Schreiben der Maklerin vom 27.12.1995 die
an die Mitteilung nach § 570b Abs. 2 BGB zu stellenden Voraussetzungen
erfüllte und es geeignet war, die zweimonatige Frist des §
510 Abs. 2 Satz 1 BGB in Lauf zu setzen.

b) Die Kläger konnten ihr Vorkaufsrecht formfrei ausüben.
Gemäß §.505 Abs. 1 Satz 2 BGB bedarf die Erklärung,
daß das Vorkaufsrecht ausgeübt werde, nicht der für
den Kaufvertrag bestimmten Form. Auch das gesetzliche Vorkaufsrecht
nach § 570 b BGB kann hiernach formfrei ausgeübt werden (Soergel/
Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 570b Rz. 15; MünchKomm/ Voelskow,
BGB, 3. Aufl., § 570b Rz. 5; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl.
Rz. A 61; Fischer-Dieskau, Pergande, Schwender, Wohnungsbaurecht,
119. Ergänzungslieferung November 1993, BGB-Mietrecht, § 570b
Anm. 2).

In der Literatur wird abweichend von § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB teilweise
die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 570b BGB als einseitige
rechtsgestaltende Erklärung dem Wirksamkeitserfordernis der
notariellen Beurkundung nach § 313-Satz 1 BGB unterstellt (Palandt/Putzo,
BGB, 57. Aufl., § 570b Rz. 3; Hammen, DNotZ 1997, 543 ff.; Schmidt,
MittBayNot 1994, 285, 286; die Ausübung sämtlicher Arten
des Vorkaufsrechts, gleich ob rechtsgeschäftlich oder gesetzlich
begründet, halten für beurkundungspflichtig Wuffka, DNotZ
1990, 339, 353 und Staudinger/Mader, BGB, 13. Bearbeitung 1995,
§ 505 Rz. 4).

Dem vermag der Senat nicht zu folgen.

Die Bestimmungen über den Vorkauf, die §§ 504 ff. BGB, gelten
nicht nur für das auf Vertrag, sondern auch für das auf
Gesetz beruhende Vorkaufsrecht (allgemeine Meinung, vgl. nur Palandt/Putzo,
Vorbem. v. § 504 Rz. 2). Auch der Gesetzgeber des § 570b BGB hatte
diese Vorstellung (BT DrS 12/5110, S. 19). Nach der ausdrücklichen
Regelung des § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB bedarf die Erklärung,
mit der das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, nicht der für
den Kaufvertrag bestimmten Form. Hätte der Gesetzgeber des
§ 570b BGB entgegen dieser ausdrücklichen Regelung die Ausübung
des auf § 570b BGB beruhenden Vorkaufsrechts der notariellen Beurkundung
unterwerfen wollen, so wäre eine dahingehende gesetzliche Regelung
zu erwarten gewesen. Dies gilt insbesondere, weil das Vorkaufsrecht
des § 570b BGB das bereits im Jahre 1980 geschaffene, im Bereich
des sozialen Wohnungsbaus geltende Vorkaufsrecht des Mieters nach
§ 2b WoBindG auch auf den nicht geförderten oder bindungsfrei
gewordenen Bestand ausdehnen wollte. Der Gesetzgeber des 4. MRÄndG
vom 21.07.1993 (BGB1. I 1257) hat § 570b BGB der Regelung des §
2b WoBindG weitgehend nachkonstruiert (Fischer-Dieskau, § 570b Anm.
2). Auch bei dem auf § 2b WoBindG beruhenden Vorkaufsrecht wurde
eine Formbedürftigkeit seiner Ausübung nicht angeordnet.
Formfrei ausgeübt werden kann auch das gesetzliche Vorkaufsrecht
des Miterben nach § 2034 BGB, obgleich der Erbschaftskauf nach §
2371 BGB, auf den sich das Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB bezieht,
der notariellen Beurkundung bedarf. Trotz der eindeutigen Regelung
des § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB und trotz der seit langem bekannten
allgemeinen Auffassung, die genannten gesetzlichen Vorkaufsrechte
seien formfrei ausübbar, hat der Gesetzgeber bei dem mit Gesetz
vom 21.07.1993 (BGB1. I 1257) eingeführten gesetzlichen Vorkaufsrecht
des § 570b BGB nicht angeordnet, daß seine Ausübung beurkundet
werden müsse. Aus dem diesbezüglichen Schweigen des Gesetzgebers
kann nach Auffassung des Senats allein der Schluß gezogen
werden, daß er nicht die Vorstellung hatte, das Vorkaufsrecht
des § 570b BGB könne wirksam nur notariell beurkundet ausgeübt
werden.

Die Auffassung, nach der die Ausübung des Vorkaufsrechts der
notariellen Beurkundung bedarf, verweist darauf, daß die Bestimmung
des § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB entstanden sei, als in § 313 BGB nur
eine Veräußerungsverpflichtung beurkundungspflichtig
gewesen sei, daß der 1973 geänderte § 313 BGB aus Gründen
des Käuferschutzes seitdem auch für die Erwerbsverpflichtung
die Beurkundung vorschreibe und die Ausübung eines Vorkaufsrechts
die Begründung einer Erwerbspflicht sei, bei der der Belehrung
durch den Notar besondere Bedeutung zukomme (Schmidt, S. 286). Dem
ist entgegenzuhalten, daß der Gesetzgeber, obwohl er § 313
BGB bereits 1973 geändert hat, bislang keine Veranlassung gesehen
hat, § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB dem erweiterten Schutzzweck anzupassen.
Zudem erscheint dem Senat diese Auffassung zu formal an der Änderung
des § 313 BGB orientiert und berücksichtigt die beim Vorkaufsrecht
des § 570b BGB gegebenen Besonderheiten nicht hinreichend. Angesichts
der Regelung des § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB müßten zwingende
Gründe vorliegen, um eine Abweichung hiervon zu rechtfertigen.
Zumindest bei der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts
des § 570b BGB besteht nach Ansicht des Senats kein solch zwingender
Grund.

Denn der Mieter ist bei der Ausübung des Vorkaufsrechts nach
§ 570b BGB in erheblich geringerem Maße schutzbedürftig
als der rechtsgeschäftliche Erwerber von Grund- und Wohnungseigentum.
Er benötigt keine durch notarielle Beurkundung sicherzustellende
Belehrung, um einen Erwerb zu unangemessenen Bedingungen zu vermeiden.
Der Mieter hat gegenüber dem durchschnittlichen rechtsgeschäftlichen
Erwerber einer Eigentumswohnung einen erheblichen Wissensvorsprung.
Ihm ist die von ihm bewohnte Wohnung bestens vertraut; er kennt
ihre Vorzüge und Nachteile und wird auf dieser Grundlage in
aller Regel ihren Wert realistisch einzuschätzen wissen. Derartige
Informationen stehen dem rechtsgeschäftlichen Käufer von
Wohnungseigentum in aller Regel nicht zur Verfügung. Weiterhin
bedarf der Mieter nicht des Schutzes davor, sein Vorkaufsrecht übereilt
auszuüben. Ihm ist nach §§ 510 Abs. 1, 570b Abs. 2 BGB der
Inhalt des von einem Notar beurkundeten Kaufvertrages einschließlich
des mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreises mitzuteilen. Er hat
nach Erhalt dieser Mitteilung zwei Monate Zeit, sorgfältig
und in Ruhe abzuwägen, ob er das Vorkaufsrecht ausüben
soll, die Finanzierung des Erwerbs sicherzustellen und etwaig aufkommende
Fragen durch Einholung rechtlichen Rates zu klären. Zudem ist
der Mieter in erheblich geringerem Maße der Gefahr einer Überrumpelung
durch den Verkäufer, seinem Vermieter, ausgesetzt als der typische
rechtsgeschäftliche Erwerber. Während beim rechtsgeschäftlichen
Kauf der Verkäufer den potentiellen Erwerber unter Umständen
zu einem Kauf drängen und ihn unter Zeitdruck setzen wird,
ist beim Vorkaufsrecht nach § 570b BGB in der Regel der umgekehrte
Fall gegeben. Immobilien Vermieten hat seine Wohnung bereits veräußert
und wird in aller Regel ein Interesse daran haben, den abgeschlossenen
Kaufvertrag zur Durchführung zu bringen.

Eine Pflicht zur notariellen Beurkundung der Ausübung des
auf § 570b BGB beruhenden Vorkaufsrechts würde zudem auch keineswegs
allein den von seinen Befürwortern hiermit verfolgten Zweck,
den Schutz des Mieters zu erhöhen, bewirken. Das Gesetz sieht
eine Pflicht des Vermieters zur Belehrung des Mieters darüber,
daß er sein Vorkaufsrecht nur notariell beurkundet wirksam
ausüben kann, nicht vor. Ohne eine solche Belehrung würden
voraussichtlich nicht wenige Mieter in Unkenntnis des Formerfordernisses
ihr Vorkaufsrecht formfrei und damit nicht wirksam ausüben
und sodann aufgrund Ablaufs der zweimonatigen Frist ihr Vorkaufsrecht
verlieren. Der Schutz des Mieters, den die Anwendung des § 313 Satz
1 BGB bewirken soll, würde in sein Gegenteil verkehrt. Es erscheint
auch nicht angängig, den Vermieter ohne ausdrückliche
gesetzliche Anordnung als verpflichtet anzusehen, den Mieter im
Rahmen der nach §§ 510 Abs. 1, 570b Abs. 2 BGB zu erfolgenden Mitteilung
über die Form der Ausübung des Vorkaufsrechts zu belehren.

3. Infolge der wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts ist zwischen
den Klägern und der Beklagten ein Kaufvertrag über die
Wohnung ... zu einem Preis von 166.033,00 DM zustandegekommen. Gemäß
§ 505 Abs. 2 BGB kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem
Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete
mit dem Dritten vereinbart hat. Teil B. II. 1. Abs. 1 des notariellen
Kaufvertrages zwischen der Beklagten und den Eheleuten ... sieht
für die vier im Kaufvertrag erwähnten Wohnungen einen
Kaufpreis von 799.874,00 DM vor. Wurde ein Gegenstand, auf den sich
das Vorkaufsrecht bezieht, mit anderen Gegenständen zu einem
Gesamtpreis verkauft, so hat der Vorkaufsberechtigte nach § 508
Satz 1 BGB einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises
zu entrichten. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn im Kaufvertrag
für die einzelnen Gegenstände einzelne Preise angegeben
sind (MünchKomm/Voelskow, § 570b Rz. 6). Gemäß Teil
B. II. 1. Abs. 2 Satz 1 des Kaufvertrages ergibt sich der auf jede
Wohnung entfallende (Brutto-)Kaufpreis aus der Anlage des Kaufvertrages.
Danach beträgt der Bruttokaufpreis für die Wohnung ...
197.228,00 DM. Vorliegend gelangt jedoch nicht der Brutto-, sondern
der Nettokaufpreis zur Anwendung. Nach Teil B. II. 1. Abs. 2 Satz
2 des Vertrages bestimmt sich der zu zahlende Kaufpreis für
jede Wohnung nach dem in der Anlage genannten Nettopreis - für
die Wohnung ... 166.033,00 DM -, sofern der Kaufvertrag zwischen
der Beklagten und den Eheleuten ... über mehr als eine Wohnung
zur Durchführung kommt. Die Eheleute ... haben von der Beklagten
endgültig drei Wohnungen erworben; die Beklagte trat mit Schreiben
vom 14.03.1996 von dem Kaufvertrag allein hinsichtlich der Wohnung
...; zurück. Der Kaufvertrag vom 13.12./20.12.1995 ist mithin
über mehr als eine Wohnung zur Durchführung gekommen.
Damit ist die im Kaufvertrag vereinbarte Bedingung eingetreten,
wonach für die mit diesem Vertrag veräußerten Wohnungen
nicht der Brutto-, sondern der Nettopreis zu zahlen ist. Unerheblich
ist, daß der Nettokaufpreis nur für die Wohnung gelten
soll, "welche endgültig von ihm (dem Käufer) erworben
wird"; die Wohnung ... wird endgültig - nunmehr von den Klägern
- erworben. Dem läßt sich auch nicht entgegenhalten,
daß ein Nettopreis gemäß dem Kaufvertrag nur dann
gelten soll, wenn er über mehr als eine Wohnung zur Durchführung
kommt, die Kläger aber nur eine Wohnung erwerben. Denn nach
§ 505 Abs. 2 BGB kommt zwar ein neuer selbständiger Kaufvertrag
zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Vorkaufsverpflichteten
zustande, jedoch mit dem Inhalt des alten Kaufvertrages. Inhalt
des alten Kaufvertrages war, daß bei "Durchführung"
des Kaufvertrages über mehr als eine Wohnung der Nettokaufpreis
gelten soll. Insgesamt gelangte der Kaufvertrag vom 13.12./20.12.1995
über alle vier Wohnungen zur Durchführung, nämlich
über drei Wohnungen mit den Eheleuten ... und - infolge der
Ausübung des Vorkaufsrechts - über eine Wohnung mit den
Klägern.

Diese Auslegung entspricht auch dem Sinn und Zweck des § 505 BGB.
Danach soll der Vorkaufsberechtigte sich nicht schlechtere Bedingungen
gefallen lassen müssen als der Drittkäufer; ebensowenig
soll der Vorkaufsverpflichtete nicht schlechter gestellt werden
(Palandt/Putzo, § 505 Rz. 3). Die Vorkaufsverpflichtete, die Beklagte,
erhält von den vorkaufsberechtigten Klägern den Kaufpreis,
den sie erhalten hätte, wäre der Vertrag mit den Drittkäufern
auch hinsichtlich der Wohnung ... zur Durchführung gelangt.
Es ist kein Grund ersichtlich, daß die Beklagte für die
Wohnung ... einen höheren als den mit den Eheleuten ... vereinbarten
Kaufpreis erhalten soll, weil diese Wohnung aufgrund der Ausübung
des Vorkaufsrechts nunmehr den Klägern zufällt. Denn die
Beklagte hat das von ihr mit dem Paketverkauf verfolgte Ziel erreicht.
Weil der Einzelverkauf der Wohnungen nur schleppend lief, war sie
bereit, mehrere Wohnungen auf einen Schlag zu veräußern
und dem Erwerber einen Rabatt einzuräumen. Auch nach Ausübung
des Vorkaufsrechts hat sie infolge von lediglich mit den Eheleuten
... geführten Verhandlungen insgesamt vier Wohnungen veräußert
und erhält als Gegenleistung hierfür den von ihr akzeptierten
Paketpreis.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung
über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus
§§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1, 108 ZPO.

Der Streitwert für die Berufungsinstanz und die Beschwer der
Beklagten betragen 166.033 DM.
 

Gericht: OLG Düsseldorf
Aktenzeichen: 9 U 167/97