Richtige Mieterhöhung?

Aus den Entscheidungsgründen

1. Der Kläger als Vermieter verlangt von den Beklagten
als Mietern einer in dem Hause ... gelegenen 4-Zimmerwohnung Zahlung
erhöhten Mietzinses unter anderem wegen der Anbringung eines
Vollwärmeschutzes an den Außenfassaden des Gebäudes.
In der Mieterhöhungserklärung vom 27. Februar 1997, der
eine Aufstellung über die Kosten der einzelnen Modernisierungsarbeiten
beigefügt war, ist ein monatlicher Erhöhungsbetrag von
192,38 DM ausgewiesen, von dem auf die Wärmeschutzmaßnahmen
ein Betrag von 103,42 DM entfällt.

Das Amtsgericht hat der Klage im wesentlichen stattgegeben, den
Erhöhungsbetrag hinsichtlich der Wärmeschutzmaßnahmen
jedoch auf das dreifache des Betrages der Einsparung von Heizkosten
begrenzt.

In der Berufungsinstanz verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren
weiterhin, wobei sie unter anderem geltend machen, dass eine Mieterhöhung
wegen der Kosten für die Wärmedämmung bereits deshalb
nicht verlangt werden könne, weil die Mieterhöhungserklärung
keine Angaben zum Wärmedämmeffekt aufgewiesen habe.

Das Landgericht, das die Auffassung der Beklagten für zutreffend
hält, hat wegen grundsätzlicher Bedeutung dem Kammergericht
folgende Rechtsfrage zum Erlass eines Rechtsentscheides vorgelegt:

"Muss bei Wärmedämmmaßnahmen gemäß
§ 3 Abs. 1 MHG bereits in der Mieterhöhungserklärung nach
§ 3 Abs. 3 MHG durch eine Wärmebedarfsberechnung dargelegt
werden, in welchem Maße sich eine Verringerung des Verbrauchs
an Heizenergie ergibt?

Verneinendenfalls:

Ist in der Mieterhöhungserklärung gemäß §
3 Abs. 3 MHG die Veränderung des Wärmedurchlasskoeffizienten
(k-Wert) und die sich daraus ergebene Energieeinsparung darzulegen?

Verneinendenfalls:

Ist die Mieterhöhung gemäß § 3 MHG auf das Zweifache
der voraussichtlichen Heizkostenersparnis des Mieters begrenzt?

2. Die nach § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO wegen grundsätzlicher
Bedeutung der Rechtsfrage zulässige Vorlage ist, wie aus dem
Beschlusstenor ersichtlich, zu beantworten. Maßgeblich hierfür
sind folgende Erwägungen:

§ 3 Abs. 3 Satz 2 MHG verlangt, dass Immobilien Vermieten die Mieterhöhung
aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und diese Erhöhung
"...entsprechend den Voraussetzungen nach Abs. 1 erläutert
...".

Abs. 1 Satz 1 der Bestimmung legt die Voraussetzungen einer Kostenumlage
fest, nämlich unter anderem die nachhaltige Erhöhung des
Gebrauchwerts einer Wohnung, die dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse
oder die nachhaltige Einsparung von Heizenergie. Bereits aus dem
Wortlaut der Regelungen ergibt sich, dass die Mieterhöhungserklärung
des Vermieters mehr als nur eine Kostenzusammenstellung und Umlageberechnung
enthalten muss. Erforderlich ist daneben – soweit es Wärmeschutzmaßnahmen
betrifft – die Erläuterung, weshalb nachhaltig Heizenergie
eingespart wird. Soweit in der Literatur (z. B. Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz,
Miethöhegesetz, 5. Aufl. 1995, Rdnr. 38 zu § 3 MHG; Bub/Treier/Schultz,
Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, III.
A. Rdnr. 564; Soergel-Heinzmann, BGG, Rdnr. 25 zu § 3 MHG; Sternel,
Mietrecht, 3. Aufl., III. Rdnr. 805) die Auffassung vertreten wird,
dass eine Erläuterung nicht erforderlich sie, fehlt es schon
an einer Auseinandersetzung mit dem Wortlaut der Bestimmungen und
einer Begründung dafür, weshalb eine hiervon abweichende
Betrachtungsweise geboten sein soll. Eine solche Betrachtungsweise
steht auch dem Regelungsgehalt der Bestimmung entgegen: § 3 Abs.
1 MHG gibt dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen
des Vertragsrechts die Möglichkeit, eine Mietzinserhöhung
durch einseitige Erklärung durchzusetzen. Gegengewicht zu dieser
Befugnis ist die Berechnungs- und Erläuterungspflicht des Vermieters
in Abs. 3 der Bestimmung. Diese soll dem Mieter eine umfassende
Nachprüfung der Berechtigung des geltend gemachten Anspruchs
ermöglichen (so Emmerich in Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer,
Handkommentar, 7. Aufl., 1999, Rdnr. 29/31 zu § 3 MHG), wobei jedenfalls
bei energiesparenden Maßnahmen eine Überprüfung
dahingehend möglich sein muss, ob tatsächlich eine Verbesserung
des Wärmeschutzes eintritt (Köhler/Kossmann, Handbuch
der Wohnraummiete, 5. Aufl., Rdnr. 24 zu § 159) und inwiefern Heizenergie
eingespart wird (Schmidt-Futterer,Börstinghaus, Mietrecht,
7. Aufl., 1999, Rdnr. 216 zu § 3 MHG). Diese Erläuterungspflicht
stellt – wie das Bundesverfassungsgericht (Beschluss vom 26.
Februar 1997, 1 BvR 983 aus 96, WuM 1998, 463 zu der gleichlautend
in § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG geregelten Erläuterungspflicht
ausgeführt hat, den Ausgleich zwischen der nach Art. 14 Abs.
1 Satz 1 GG geschützten Privatnützigkeit und der in Art.
14 Abs. 2 GG statuierten Sozialpflichtigkeit des Eigentums dar.
Dieser Ausgleich belastet den Vermieter auch nicht unangemessen.
Bei Wärmedämmmaßnahmen wird jeImmobilien Vermieten vor
Beauftragung der entsprechenden Arbeiten einen Nachweis über
deren Effektivität erfordern, wobei dies in der Regel durch
eine Wärmebedarfsberechnung erfolgt. Diese vor Beginn der Modernisierungsarbeiten
somit bereits vorliegende Berechnung kann der Mieterhöhungserklärung
ohne weiteres beigefügt werden, ohne dass die Rechtsstellung
des Vermieters unangemessen benachteiligt würden.

Dieser Betrachtungsweise steht schließlich auch nicht entgegen,
dass dem Mieter ein Recht auf Einsicht in die die Modernisierungsmaßnahme
betreffenden Unterlagen des Vermieters zusteht. Dieses Recht besteht
für den Mieter neben dem Anspruch auf umfassende Information
zum Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung und
hat auf die Verpflichtung des Vermieters zur ordnungsgemäßen
Begründung der Mieterhöhungserklärung keinen Einfluss.

Gericht: KG BERLIN
Aktenzeichen: 8 RE-Miet 6159/00