Aus dem Tatbestand
Der Kläger (Vermieter) begehrte von der Beklagten (Mieterin) Zahlung
eines zunächst streitigen Betriebskostensaldos. Nachdem im Laufe
des Rechtsstreits die Forderung des Vermieters unstreitig wurde, rechnete
die Mieterin mit Schadensersatzansprüchen in Höhe der Klageforderung
auf. Zur Begründung trug die Beklagte vor, dass Immobilien Vermieten seit
Beginn des Mietverhältnisses die monatlichen Vorauszahlungen auf
die Betriebskosten viel zu gering bemessen habe mit der Folge hoher Nachzahlungsbeträge
bei der Jahresabrechnung. Je Betriebskostenabrechnung seien Nachzahlungsverpflichtungen
in Höhe von ca. 500 DM bis 950 DM zu akzeptieren gewesen. Da der
Kläger als Vermieter trotz der Nachzahlungsbeträge die monatlichen
Vorauszahlungsbeträge nicht angehoben habe, habe er sich wegen eines
Verstoßes gegen § 4 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe
(MHRG) schadensersatzpflichtig gemacht.
Die Klage hatte Erfolg.
Aus den Entscheidungsgründen
Der Kläger kann von der Beklagten gem. § 535 S. 2 BGB i.V. mit den
mietvertraglichen Nebenvereinbarungen die Zahlung der Betriebskosten für
das Jahr 1997 in Höhe von 906,54 DM nebst Zinsen verlangen.
Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Beklagte zur Zahlung des
auf sie entfallenden Betriebskostensaldos für das Jahr 1997 in Höhe
von 906,54 DM verpflichtet ist. Soweit die Beklagte gegenüber diesem
berechtigten Anspruch des Klägers die Aufrechnung mit Gegenansprüchen
erklärt, ist ein zur Aufrechnung zu stellender Gegenanspruch nicht
ersichtlich, §§ 387, 389 BGB. Weder aus dem Gesichtspunkt einer culpa
in contrahendo noch aus dem Gesichtspunkt einer positiven Vertragsverletzung
ergibt sich zu Gunsten der Beklagten ein zur Aufrechnung zu stellender
Schadensersatzanspruch. Zwar ist in Teilen der Rechtsprechung anerkannt,
dass Immobilien Vermieten
sich entweder aus dem Gesichtspunkt eines Verschuldens bei Vertragsabschluss
(culpa in contrahendo) oder aber aus dem Gesichtspunkt einer positiven
Vertragsverletzung schadensersatzpflichtig machen kann, wenn er entgegen
den mietvertraglichen Vereinbarungen und dem Rechtsgedanken aus § 4 MHRG
von Anfang an einen weitaus zu geringen monatlichen Vorauszahlungsbetrag
auf die zu erwartenden Betriebskosten verlangt (OLG Stuttgart,
NJW 1982 2506 = ZMR 1982, 366; Wetekamp, Mietrecht nach
Rechtsentscheiden, § 9 II Rdnrn. 46-49; Wetekamp, Mietsachen,
Rdnr. 447). Diese Voraussetzungen sind jedoch in dem hier vorliegenden
Fall nicht gegeben. Zwar mag von Anfang an der Kläger die monatlichen
Nebenkostenvorauszahlungen zu gering bemessen haben, allein daraus lässt
sich zu Gunsten der Beklagten kein Schadensersatzanspruch herleiten. Die
Beklagte hat nicht vorgetragen, dass sie wegen der von Anfang an zu gering
bemessenen Vorschüsse auf die zu erwartenden Betriebskostenabrechnungen
das Mietverhältnis mit dem Kläger eingegangen ist. Darüber
hinaus hat die Beklagte bereits über mehrere Jahre die jährlich
anfallenden Betriebskostensaldi zu ihren Lasten gekannt und in der Weise
auch akzeptiert. Sie selbst hätte insoweit auch von sich aus eine
Anhebung der monatlichen Vorauszahlung veranlassen können. Dass der
Kläger entgegen den nach dem § 4 MHRG zulässigen Möglichkeiten
von der Anhebung der monatlichen Vorauszahlung auf die Betriebskosten
keinen Gebrauch gemacht hat, führt lediglich zunächst im Ansatz
dazu, dass der Kläger als Vermieter die anteilig auf die Beklagten
als Mieter umzulegenden Betriebskosten vorfinanziert. Dass die Beklagte
während der laufenden Abrechnungsperiode die monatlichen Vorauszahlungen
nur in geringerem Umfange zahlen muss und insoweit zumindest keine Nachteile
hat, aber nach der Erteilung der Betriebskostenabrechnung einen größeren
Nachzahlungsbetrag zu leisten hat, kann nicht dazu führen, dass die
Beklagte insoweit einen Schadensersatzanspruch hinsichtlich der Zinsdifferenz
hat.
Die Beklagte hat nicht einmal substantiiert vorgetragen, dass sie den
sich rechnerisch zu ihren Lasten ergebenden Betriebskostensaldo durch
Aufnahme eines Kredits finanzieren musste. Vielmehr hat die Beklagte ohne
nähere Substantiierung die Aufrechnung in gleicher Höhe wie
die Klageforderung erklärt, ohne im Einzelnen ihre Forderung näher
zu spezifizieren. Es kann daher auch dahingestellt bleiben, ob sich mit
der Begründung rechnerisch ein Aufrechnungsanspruch ergeben hätte.
Gericht: AG MARL
Aktenzeichen: 3 C 239/99
Redaktion (allg.)
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