Schimmelpilze

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Berufung der Beklagten hat in überwiegendem Umfang Erfolg.

Die Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung einbehaltenen Mietzinses für die Monate Dezember 1998 bis Februar 1999 in Höhe von monatlich 434,20 DM nur in Höhe von monatlich 179,20 DM, insgesamt also von 537,60 DM zu. Denn die Beklagten waren berechtigt, die Miete monatlich in Höhe von 30 % der monatlichen Kaltmiete, also in Höhe von 255 DM zu mindern.

Die von den Beklagten erhobene Widerklage hat in überwiegendem Umfang Erfolg. Die Klägerin ist verpflichtet, die aufgetretenen Feuchtigkeitserscheinungen und den Schimmel in allen Räumen einschließlich des Kellers und des Schlafzimmers zu beseitigen.

Sie muss zudem jene baulichen Maßnahmen ergreifen, die erforderlich sind, damit es in der Zukunft nicht wieder zu derartigen Mängeln im Keller, der Küche, dem Bad und dem Kinderzimmer kommt. Sie muss also verhindern, dass zukünftig trotz ordnungsgemäßem Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter erneut Feuchtigkeit und Schimmel in diesen Teilen der Wohnung auftritt. Soweit der Keller und die Küche betroffen sind, reicht es aus, wenn sie geeignete Maßnahmen vornimmt, damit nicht wieder Wasser von außen in das Mauerwerk in dem Maße gelangt, dass es trotz ausreichendem Heizen und Lüften erneut zur Bildung von Schimmel kommt.

Die Klägerin ist hingegen nicht verpflichtet, im sogenannten Schlafzimmer bauliche Maßnahmen durchzuführen, die über die Beseitigung der vorhandenen Feuchtigkeit und des Schimmels hinausgehen.

Im Einzelnen gilt folgendes:

1. Mietminderung

Die Beklagten waren berechtigt, die Miete für die Zeit von Dezember 1998 bis Februar 1999 um monatlich 255 DM – also in Höhe von 30 % der monatlichen Kaltmiete zum mindern.

a)Zur Überzeugung des Gerichts steht fest, dass die Wohnung Mängel aufwies, die eine derartige Minderung rechtfertigten. Dies ergibt sich aus folgendem:

aa)Schimmel und Feuchtigkeit stellen in gemieteten Wohnräumen grundsätzlich einen Mangel dar, der zu einer Beeinträchtigung der Brauchbarkeit der Wohnung führt. Da mit der Bildung von Schimmel Gesundheitsgefahren verbunden sind, liegt in der Regel auch ein nicht nur unerheblicher Mangel vor.

Das Minderungsrecht des Mieters besteht ohne Rücksicht auf ein Verschulden des Vermieters. Es entfällt aber dann, wenn der Mieter die Bildung von Feuchtigkeit und Schimmel zu verantworten hat, etwa weil er unzureichend gelüftet oder geheizt hat. Die Anforderungen an das Verhalten des Mieters hängen davon ab, welches Objekt er angemietet hat. Handelt es sich – wie im vorliegenden Fall – um ein älteres Haus, dessen Wärmedämmung und Feuchtigkeitsabdichtung nicht dem heutigen technischen Standard entspricht, muss sich der Mieter darauf einstellen. Ihm obliegt es, alle zumutbaren Maßnahmen zu ergreifen, um die Bildung von Schimmel zu verhindern, was durch regelmäßiges Stoßlüften, Abwischen von Nässe an Fenstern oder im Bad und stärkeres Heizen geschehen kann. Denn Immobilien Vermieten ist nicht verpflichtet, dem Mieter ein Haus zu Verfügung zu stellen, das modernsten Anforderungen an Wärme- und Feuchtigkeitsschutz entspricht.

Diese Obliegenheit des Mieters zur Vermeidung von Schimmelbildung und Feuchtigkeit findet ihre Grenze dort, wo unzumutbare Anstrengungen verlangt werden. Der Mieter ist nicht verpflichtet, selbst bauliche Maßnahmen vorzunehmen, also etwa selbst eine Dämmung einzubauen oder zusätzliche Heizquellen aufzustellen, wenn eine Schimmelpilzbildung aufgrund der Bausubstanz des Hauses anders nicht verhindert werden kann. Einem Mieter ist es auch nicht zuzumuten, mehrmals am Tag im Abstand von wenigen Stunden stoß zu lüften. Ihm kann auch nicht abverlangt werden, dass er ständig alle Räume der Wohnung mit einer Temperatur von mehr als 20 °C beheizt, nur damit es nicht zur Feuchtigkeits- oder Schimmelpilzbildung kommt.

bb)Für den vorliegenden Fall ergibt sich daraus Folgendes: Zur Überzeugung des Gerichts steht fest, dass sich im Keller, in der Küche, im Kinderzimmer, dem Bad und dem Schlafzimmer Schimmel gebildet hat. Dort ist es auch zu Feuchtigkeitserscheinungen in den Wänden gekommen. Dies ist durch die Darlegungen des Dipl.-Ing. ... in seinem Sachverständigengutachten vom 11. 10. 1999 und in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht vom 17. 12. 1999 erwiesen.

Der Sachverständige hat ausgeführt, dass sowohl im Werkzeugkeller als auch im Keller mit der Außentür Mauerwerksdurchfeuchtungen vorhanden gewesen seien, die Verfärbungen und Salzaufblühungen aufgewiesen hätten. Auch in der Küche seien dunkle Verfärbungen und leichter Schwarzschimmelansatz in der nordöstlichen Außenecke vorhanden gewesen. Im Kinderzimmer im Dachgeschoss habe er Durchfeuchtungsspuren und leichten Schwarzschimmelansatz an der Wand zum Bad und rings um das Fenster feststellen können. Im Dachgeschossbad habe sich starker Schwarzschimmelansatz rings um das Fenster auf der Laibungsanschlussfuge und auf der Fuge des Duschwannenanschlusses gezeigt. Auch im Schlafzimmer seien leichte Dunkelverfärbungen und leichte Spuren von Schwarzschimmelansatz in der Südostecke, Außenwand und Dachabseite vorhanden gewesen. Diesen Ausführungen des Sachverständigen schließt sich die Kammer an.

Die Klägerin hat nicht bewiesen, dass die Durchfeuchtungen und die Schimmelpilzbildung aufgrund Verschuldens der Beklagten aufgetreten sind. Dem stehen die Ausführungen des Sachverständigen ... entgegen, aus denen sich Folgendes ergibt: Die Durchfeuchtung der Kellerwände hat ihre Ursache nach den überzeugenden Darlegungen des Sachverständigen in baulichen Mängeln des Gebäudes, nämlich einer verstopften Grundleitung und einer mangelhaften Ableitung des Regenwassers vom Nebendach. Zudem ist davon auszugehen, dass die Abdichtung der Kellerwand nicht ausreicht, um das in diesem Bereich an das Mauerwerk herangeführte Wasser abzuwehren.

Auch die Feuchtigkeit in der Küche beruht nach dem Sachverständigengutachten auf der defekten Regenwassergrundleitung. Es kann nicht festgestellt werden, dass die Beklagten die Schimmelbildung durch normales oder noch zumutbares etwas stärkeres Heizen hätten vermeiden können. Denn der Sachverständige hat dazu erklärt, dass eine Raumtemperatur von 18 bis 20 °C seiner Ansicht nach nicht ausgereicht hätte, um den Schimmel zu vermeiden. Die Beklagten trifft auch nicht deshalb ein Verschulden, weil sich der Schimmel hinter den von ihnen aufgestellten Möbeln gebildet hat. Zwar hat der Sachverständige ausgeführt, dass es zur Vermeidung der Schimmelpilzbildung in der Küche hilfreich gewesen wäre, wenn die Möbel ein wenig vorgerückt worden wären. Es ist jedoch nicht ersichtlich, dass die Beklagten wussten oder damit rechnen mussten, dass es hinter den Möbeln zu erhöhter Feuchtigkeit in der Wand kam und deshalb die erhöhte Gefahr von Schimmelbildung bestand.

Zum Kinderzimmer hat der Sachverständige ausgeführt. Dass der im Fensterbereich aufgetretene Schimmel eindeutig auf einem Baumangel beruhte, also das Fenster bzw. die Fuge besser abzudichten sei. Zudem sei die in der Abseite angebrachte Dämmung nicht ausreichend. Es kann nicht festgestellt werden, dass diese Schimmelbildung im Kinderzimmer durch zumutbares Heizverhalten der Beklagten hätte vermieden werden können. Denn der Sachverständige hat ausgeführt, dass eine Raumtemperatur von 18 bis 20 °C nicht ausgereicht hätte, um Durchfeuchtungen und Schimmel zu verhindern. Es hätte vielmehr "über Normal" geheizt werden müssen. Dies war den Beklagten jedoch nicht zumutbar.

Aus den Ausführungen des Sachverständigen folgt auch nicht, dass die Beklagten die Schimmelpilzbildung im Bad mit zumutbaren Maßnahmen hätten vermeiden können. Dazu hat der Sachverständige erklärt, dass das Bad nur schimmelfrei gehalten werden könne, wenn man in sehr großem Umfang Stoßlüftungen vornähme. Bei "normalen" Lebensgewohnheiten komme man nicht darum herum, eine Heizung in den Raum einzubauen.

Es kann auch nicht festgestellt werden, dass die Beklagten für das Auftreten von Schimmel im Schlafzimmer verantwortlich waren. Es kann als wahr unterstellt werden, dass der von den Beklagten als Schlafzimmer genutzte Raum an sich nicht zu einem derartigen Wohnzweck geeignet war. Dies ergibt sich aus den Ausführungen des Sachverständigen, der erklärt hat, das Zimmer könne mangels Heizmöglichkeit gar nicht von Schimmel freigehalten werden, wenn es als Schlafraum benutzt werde. Es kann den Beklagten jedoch nicht zum Vorwurf gemacht werden, dass sie diesen Raum als Schlafzimmer nutzten. Es ist nicht ersichtlich, dass sie erkennen konnten, dass der Raum nicht zum Schlafen geeignet war und es für den Fall einer entsprechenden Nutuzung zu Schimmelpilzbildung kommen werde. Nachdem sie dies nunmehr wissen, müssen sie sich für eine andere Nutzung dieses Raumes entscheiden. Bis dahin können sie eine Minderung geltend machen.

b)Gemäß § 287 ZPO hat das Gericht die Höhe der Einschränkung der Gebrauchsmöglichkeit der Wohnung auf 30 % festgesetzt. In keinem der Räume ist ein derartig starker Schimmelbefall festzustellen, dass die Räume nicht mehr nutzbar gewesen wären. Dies gilt auch für den Keller. Es Tritt hinzu, dass in der Küche und im Bad Schimmel nur an einigen wenigen Stellen aufgetreten ist.

2. Mängelbeseitigungsansprüche

Die mit der Widerklage verfolgten Mängelbeseitigungsansprüche stehen den Beklagten in überwiegendem Umfang zu. Weist eine Mietwohnung einen Mangel auf, steht dem Mieter ein Recht gegenüber dem Vermieter auf Beseitigung dieses Mangels und der den mangelhaften Zuständen zugrunde liegenden Ursachen zu. Er hat einen Anspruch darauf, dass die Wohnung in einen Zustand versetzt wird, die den bestimmungsgemäßen Gebrauch erlaubt. Dieser Anspruch kann neben dem Recht des Mieters auf Minderung des Mietzinses geltend gemacht werden.

Hier gilt Folgendes:

a) Keller

aa) Den Beklagten steht ein Anspruch darauf zu, dass die Klägerin die in der Südostecke des Werkzeugkellers sowie an der Nordostecke des mit der Gartentür versehenen Kellers vorhandenen Mauerwerksdurchfeuchtungen und den aufgetretenen Schimmel beseitigt. Denn es handelt sich – wie ausgeführt – um Mängel der Mietsache.

Sofern die Beklagten in der Berufungsinstanz behaupten, zur fachgerechten Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden sei der schadhafte Putz abzuschlagen, das beschädigte Mauerwerk ggf. auszutauschen, die Wände bzw. das Mauerwerk auszutrocknen und danach erneut aufzumauern, zu verputzen und zu tapezieren, war dazu kein weiteres Sachverständigengutachten einzuholen. Die Art und Weise, wie die Feuchtigkeitserscheinungen und der Schimmel von der Klägerin beseitigt werden, ist nicht Gegenstand des Rechtsstreits, da die Beklagten nur die Verurteilung der Klägerin zur Durchführung geeigneter Arbeiten, nicht aber konkreter Maßnahme begehren. Ihre Ausführungen zu dem Umfang der durchzuführenden Arbeiten dienen nicht der Konkretisierung des Streitgegenstandes, sondern betreffen nur die Höhe der Beschwer in der Berufungsinstanz.

bb) Die Klägerin hat die Ursachen dieser Mauerwerksdurchfeuchtungen zu beseitigen, also dafür zu sorgen, dass zukünftig nicht wieder Wasser von außen in die Wände eindringt, so dass die Kellerwand feucht wird und es zur Bildung von Schimmel kommt. Denn nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen ist davon auszugehen, dass die Feuchtigkeit in der Mauer dadurch entstand ist, dass von außen Wasser in übermäßiger Weise an das Kellermauerwerk gelangt ist, welches nur unzureichend abgewehrt worden ist. Der Sachverständige hat dargelegt, dass die Grundleitung des an der Nordostecke des Gebäudes vorhandenen Regenfallrohres verstopft sei, so dass bei Regenfällen das Wasser aus undichten Muffen unmittelbar im Erdbereich vor der Kellerwand auslaufe. Ein weiterer Grund für die aufgetretene Feuchtigkeit im Mauerwerk liege darin, dass das Regenwasser des Daches des Kellertreppenvorbaus ebenfalls mit freiem Auslauf im Bereich der Nordostecke in das Erdreich geleitet werde. Zudem sei die Abdichtung des Kellers nicht geeignet, das Wasser abzuhalten.

Welche konkreten geeigneten Maßnahmen die Klägerin ergreift, um den Keller vor übermäßigen zukünftigen Durchfeuchtungen zu bewahren, muss ihr überlassen bleiben. Auch die Beklagten verlangen nicht die Vornahme ganz bestimmter Arbeiten. Allerdings ist bereits jetzt darauf hinzuweisen, dass die Klägerin kaum verpflichtet sein dürfte, die gesamte Kellerwand mit einem Schwarzanstrich zu versehen. Vielmehr spricht alles dafür, dass es ausreicht, wenn dafür gesorgt wird, dass nicht weiterhin übermäßige Wassermengen an die Kellerwand durch die undichten Muffen der Grundleitung des Regenwasserfallrohres und vom Dach des Kellertreppenvorbaus an die Wand herangeführt werden. Denn Feuchtigkeit ist im Keller erst im Jahre 1998 aufgetreten, obwohl der Schwarzanstrich bereits seit 30 Jahren fehlt.

b) Küche

Die Klägerin ist auch verpflichtet, die Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmelpilzbildung in der Küche sowie deren Ursachen zu beseitigen. Diese liegen darin, dass es zu übermäßigem Wassereintritt von außen und dadurch zu einer Durchfeuchtung des Mauerwerkes gekommen ist. Zur Vermeidung des Auftretens weiterer Feuchtigkeit wird folglich die Regenwassergrundleitung zu reparieren sein, wie es der Sachverständige überzeugend in erster Instanz ausgeführt hat.

Zur Klarstellung war in den Tenor aufzunehmen, dass der von außen eintretenden Feuchtigkeit seitens der Klägerin nur insofern entgegenzuwirken ist, als diese geeignet wäre, auch dann zur Bildung von Schimmel zu führen, wenn die Beklagten ordnungsgemäß heizen und lüften. Denn die Klägerin ist nicht verpflichtet, das Gebäude in einen Zustand zu versetzen, der ungeachtet des Verhaltens der Beklagten keinerlei Schimmelbildung zulässt.

Dass weitergehende bauliche Maßnahmen getroffen werden müssen, ist nicht ersichtlich. Insbesondere fehlen Anhaltspunkte dafür, dass die Küche nur unzureichend gegen innerhalb der Wohnung auftretende Feuchtigkeit geschützt ist.

c) Kinderzimmer

Die Klägerin ist auch verpflichtet, die im Kinderzimmer festgestellten Durchfeuchtungsspuren und den Schwarzschimmelansatz zu beseitigen.

Zudem muss sie durch geeignete bauliche Maßnahmen dafür sorgen, dass es auch zukünftig in diesen Bereichen nicht zur Durchfeuchtungen und der Bildung von Schimmel kommt, die nicht durch ordnungsgemäßes Heizen und Lüften der Beklagten verhindert werden können.

Die Klägerin kann sich nicht darauf berufen, dass die Ursache für den Mangel weggefallen sei, weil die Feuchtigkeit nur aufgrund eines Wasserschadens entstanden sei, der bereits im Dezember 1998 beseitigt worden sei. Dem stehen die überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen entgegen, der die Feuchtigkeitsbildung auf die fehlende Dämmung und die unzureichende Abdichtung des Fensterabschlusses zurückgeführt hat. Dies ergibt sich aus Folgendem: Zur Schimmelbildung am Fenster hat der Sachverständige ausgeführt, dass der Schwarzschimmelansatz in der Fuge zwischen Fensterlaibung und Blendrahmen auf die fehlende Dämmung und Dichtung des Fensteranschlusses zurückzuführen sei. Dem schließt sich die Kammer an.

Zudem ergibt sich aus seinem Gutachten, dass die derzeitige Bauweise des Kinderzimmers nicht geeignet ist, den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Zimmers als Wohnraum zu gewährleisten. Der Sachverständige hat dazu ausgeführt, dass die vorhandene Dämmung nach dem Einbau von Isolierscheiben in gar keiner Weise heutiger Bauweise entspreche. Bei alter Bauweise und alten Wohngewohnheiten hätten sich zwar möglicherweise keine Probleme ergeben. Denn alte Häuser seien mit Kanonenöfen häufiger höher aufgeheizt und mit zugigen Fenstern stärker belüftet gewesen. Nach dem Einbau von Isolierscheiben verschiebe sich aber die Lage der kältesten Oberfläche der raumumschließenden Bauteile vom früher nur einfachverglasten Fenster auf die kälteren und weniger belüfteten Wandoberflächen im Bereich von Kältebrücken, wo jetzt die Raumluftfeuchte kondensiere, die man früher von den Einfachglasscheiben habe abwischen können. Dies werde durch die vorhandene Konstruktion der Innendämmung ohne Dampfsperre noch verstärkt.

Welche Maßnahmen die Klägerin im Einzelnen trifft, um den Beklagten eine bestimmungsgemäße Nutzung des Kinderzimmers zu gewährleisten, muss ihr überlassen bleiben. Die Verurteilung zur Vornahme bestimmter Arbeiten haben die Beklagten nicht beantragt. Allerdings ist bereits jetzt darauf hinzuweisen, dass gemäß dem Gutachten des Sachverständigen eine ordnungsgemäße Dämmung zu errichten sein wird, wenn keine anderen gleich gut geeigneten technischen Möglichkeiten bestehen, um den bestehenden Mangel auf Dauer zu beseitigen.

d) Badezimmer

Die Klägerin ist auch verpflichtet, die Mängel im Badezimmer zu beseitigen, also die entstandenen Feuchtigkeitserscheinungen und den Schimmel zu entfernen.

Sie muss zudem Maßnahmen gegen die Ursache dieser Mängel ergreifen. Diese liegt darin, dass die im Bad entstehende hohe Luftfeuchtigkeit nicht abgeführt werden kann, sondern an den Wänden kondensiert. Dies beruht wiederum darauf, dass es im Bad an einer Heizung fehlt. Dies ergibt sich aus dem Gutachten des Sachverständigen, der ausgeführt hat, dass es im Bad unvermeidbar sei, dass es immer wieder zur Luftfeuchtigkeit von nahe 100 % komme. Einem Schwarzschimmelbefall könne nur durch intensives Heizen und Stoßlüften entgegengewirkt werden. Man komme nicht darum herum, eine Heizung in diesen Raum einzubauen, wenn man nicht in sehr großem Umfang Stoßlüftungen vornehme. Beides ist den Beklagten aber nicht zuzumuten.

Wie die Klägerin gewährleistet, dass es in dem Badzimmer zukünftig trotz ordnungsgemäßen Lüftungsverhaltens der Beklagten nicht zur Bildung von Schimmel kommt, bleibt ihr überlassen. Derzeit spricht aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen ... allerdings alles dafür, dass eine ausreichende Heizmöglichkeit zu schaffen ist. Es ist aber nicht auszuschließen, dass es noch andere technische Möglichkeiten gibt, ohne dass die Kammer dazu abschließende Feststellungen zu treffen hat.

d) Schlafzimmer

Auch im Schlafzimmer sind die Feuchtigkeitserscheinungen und der aufgetretene Schimmel von der Klägerin zu beseitigen.

Die Beklagten können jedoch nicht verlangen, dass die Klägerin im Schlafzimmer besondere bauliche Maßnahmen trifft, um den Ursachen der Mängel entgegenzuwirken. Dies ergibt sich aus Folgenden: Die Klägerin ist nicht verpflichtet, im Schlafzimmer eine Heizung oder eine neue Wanddämmung einzubauen. Es kann nicht festgestellt werden, dass dieses Zimmer nicht zum vertraglich vorausgesetzten Gebrauch genutzt werden kann, wenn sich dort keine Heizung befindet und die Wand wieder ausgetrocknet ist. Die Beklagten haben das Zimmer ohne Heizung gemietet. Es ist den Beklagten auch nicht ausdrücklich zum Zwecke des Schlafens vermietet worden. Dass es auch dann zu Schimmel und Feuchtigkeit kommt, wenn der Raum bestimmungsgemäß entsprechend seiner Eignung, also als nicht beheizbarer Wohnraum genutzt wird, ist nicht ersichtlich.

II.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Zudem waren in entsprechender Anwendung des § 91 a ZPO die Kosten des Rechtsstreits der Klägerin aufzuerlegen, soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache teilweise, nämlich hinsichtlich des Widerklageantrages zu Ziffer 5 betreffend des Velux-Fensters übereinstimmend für erledigt erklärt haben. Denn den Beklagten stand ein Anspruch auf Beseitigung des Mangels am Velux-Fenster zu, den die Klägerin während des Verfahrens erfüllt hat.

Gericht: LG Lüneburg
Aktenzeichen: - 6 S 70/00