Schlüssel verloren

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft muss nicht für die Kosten einer neuen Schließanlage aufkommen, wenn ein Mieter seine Schlüssel verliert. Da der Eigentümer den Mieter ausgesucht hat, muss er die Rechnung allein begleichen und kann sich am Mieter schadlos halten.

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Bild: weerachai/stock.adobe.com
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Aus den Entscheidungsgründen

Die Beteiligten zu 2.) bis 48.) bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft .... Das Objekt ist mit einer Schließanlage ausgestattet. Die Beteiligten zu 1.) waren Eigentümer der im Hause ... im Erdgeschoss rechts gelegenen Wohnung. Zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt vor dem 30. 4. 1999 veräußerten sie die Wohnung an die Eheleute .... Der wirtschaftliche Übergang wurde vereinbart auf den 30. 4. 1999. Die Eigentumsumschreibung erfolgte im Juli 1999.

Die Wohnung der Beteiligten zu 1.) war im Jahre 1997 zunächst vermietet an eine Frau ... und einen Herrn .... Diese hatten –da sie das Mietverhältnis beenden wollten – ihre Wohnungsschlüssel im Mai 1997 ohne Information der Beteiligten zu 1.) an eine Frau ... übergeben, die die Wohnung daraufhin als voraussichtliche Nachmieterin nutzte. Am 1. 6. 1997 erfuhren die Beteiligten zu 1.) von dem Auszug ihrer bisherigen Mieter aus der Wohnung. Am selben Tage begab sich der Beteiligte zu 1.), ..., in die Wohnung ... und verhandelte dort mit der Frau ... über den Abschluss eines Mietvertrages. Ein entsprechender Vertrag wurde am 1. 6. bzw. 2. 6. 1999 von ... als Vertreter der Beteiligten zu 1.) und Frau ... unterzeichnet. Ausweislich dieses Vertrages sollte die Mietzeit am 1. 6. 1997 beginnen. Die Mieterin sollte die Wohnungsschlüssel erhalten, sobald eine Kostenübernahmeerklärung des Sozialamtes ... bei den Beteiligten zu 1.) eingegangen war. Des Weiteren vereinbarten die Beteiligten zu 1.) mit Frau ... die Beibringung einer Einzugsermächtigung für ihr Konti betreffend den vom Sozialamt nicht übernommenen Teil des Mietzinses und die Beibringung einer Bürgschaft für diesen Teilbetrag des monatlich geschuldeten Mietzinses. Die letzteren beiden Erklärungen brachte die Mieterin nicht bei. Die Beteiligten zu 1.) fochten in der Folgezeit den Mietvertrag vom 1. 6. 1997 wegen arglistiger Täuschung an und erklärten darüber hinaus die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges. Auf die am 14. 8. 1997 erhobene Klage des ... als Vertreter der Beteiligten zu 1.) wurde die Mieterin mit Versäumnisurteil des Amtsgerichts Dortmund vom 24. 11. 1997 (Az. 114 C 9406/97) zur Räumung der Wohnung und Zahlung des rückständigen Mietzinses verurteilt. Von den der Mieterin ausgehändigten vier Haustürschlüsseln gab diese lediglich zwei an die Beteiligten zu 1.) heraus. In einem weiteren Verfahren vor dem Amtsgericht Dortmund (Az. 131 C 2810/98) wurde die Mieterin mit Versäumnisurteil vom 8. 7. 1998 verurteilt, die zwei noch fehlenden Haustürschlüssel für das Objekt ... herauszugeben. Am 23. 9. 1998 wurde wegen der fehlenden Schlüssel ergebnislos die Zwangsvollstreckung bei Frau ... versucht. Gegenüber dem Gerichtsvollzieher gab sie an, die fehlenden zwei Schlüssel seien bei der Zwangsräumung der Wohnung abhanden gekommen.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 3. 5. 1999 fasste die Wohnungseigentümergemeinschaft unter TOP 2 den Beschluss, auf Kosten der Beteiligten zu 1.) eine neue Schließanlage in dem Objekt ... einbauen zu lassen. Die Kosten des Einbaus einschließlich der Schlüssel sollten sich auf 1.850 DM belaufen.

Die Beteiligten zu 1.) haben die Ansicht vertreten, unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt verpflichtet zu sein, die Kosten der neuen Schließanlage allein zu tragen. Wegen der zwei abhanden gekommenen Schlüssel bestehe auch keine Gefahr für die Eigentümer, da seit dem Verlust der Schlüssel niemand versucht habe, unter Nutzung der Schlüssel unberechtigt in das Haus einzudringen.

Die Beteiligten zu 1.) haben beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 3. 5. 1999 zu TOP 2 für ungültig zu erklären.

Die Beklagten zu 2 – 48.) haben beantragt, den Antrag zurückzuweisen.

Sie haben die Aktivlegitimation der Beteiligten zu 1.) gerügt. Des Weiteren haben sie die Ansicht vertreten, die Beteiligten zu 1.) seien zum Ersatz der Kosten Kraft der Garantiehaftung aus dem Wohnungseigentumsverhältnis verpflichtet, ohne dass es darauf ankomme, wie die Schlüssel in Verlust geraten seien. Mit Beschluss vom 12. 10. 1999 wies das Amtsgericht den Antrag der Beteiligten zu 1.) zurück. Der Beschluss ist den Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 1.) am 16. 10. 1999 zugestellt worden.

Mit Schriftsatz vom 28. 10. 1999 – eingegangen bei Gericht am 29. 10. 1999 – haben die Beteiligten zu 1.) sofortige Beschwerde gegen den Beschluss des Amtsgerichts Dortmund vom 12. 10. 1999 eingelegt. Zur Begründung beziehen sie sich auf ihr bisheriges Vorbringen. Sie sind der Ansicht, eine Kostentragungspflicht könne sich nicht aus einem Näheverhältnis zu der Mieterin ... ergeben, da eine Auswahl der Mieterin durch die Beteiligten insofern nicht stattgefunden habe, als sich die Mieterin bei Abschluss des Vertrages vom 1. .6. 1997 bereits in der Wohnung befunden habe.

Die sofortige Beschwerde ist zulässig. Insbesondere sind die Beteiligten zu 1.) auch beschwerdeberechtigt. Im Zeitpunkt der Antragstellung waren sie nämlich noch Wohnungseigentümer, da die Umschreibung des Grundbuchs erst im Juli 1999 erfolgte. Der Verlust der Rechtsstellung als Eigentümer nach Antragstellung ist unschädlich (vgl. Palandt, 59. Aufl. § 43 Rdnr. 2). Auch ist das Rechtschutzinteresse trotz der nunmehr erfolgten Eintragung der Erwerber der Eigentumswohnung in das Grundbuch nicht entfallen, da der Beschluss Auswirkungen gerade gegenüber den Beteiligten zu 1.) entfaltet.

Die Beschwerde ist jedoch nicht begründet. Nach Auffassung der Kammer entsprach der unter TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 3. Mai 1999 gefasste Beschluss über den Ersatz der Schließanlage den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1.) besteht auch nach Ablauf des Zeitraums von mehr als einem Jahr noch die Gefahr, dass die verlorengegangenen Schlüssel in unberechtigte Hände gelangt sind bzw. von der Mieterin wiedergefunden werden und dann in unberechtigte Hände gelangen.

Der angefochtene Beschluss entspricht auch insoweit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung als den Beteiligten zu 1.) die Kosten für die Einrichtung der neuen Schließanlage auferlegt wurden. Zwar sind gem. § 16 Abs. 2 WEG die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich nach dem im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen. Die Haftung des Eigentümers gegenüber den Miteigentümern für ein schuldhaftes Verhalten seines Erfüllungsgehilfen gem. § 278 BGB, insbesondere seines Mieters oder Untermieters, ist jedoch nicht grundsätzlich ausgeschlossen (vgl. OLG Düsseldorf a.a.O.). Die heraus folgenden Sorgfaltspflichten hat der Wohnungseigentümer unabhängig von einer Vermietung zu erfüllen (vgl. Kirchhoff, Die Verantwortlichkeit des Wohnungseigentümers für seine Mieter, ZMR 1989, 323 (324)). In dieses Schuldverhältnis tritt der Mieter in untergeordneter Funktion ein. Die Haftung des Eigentümers richtet sich dabei nach den Grundsätzen des § 278 BGB. Sie kommt nur für solche Handlungen in Betracht, die in Ausübung der Verbindlichkeit nach § 14 WEG vorgenommen worden sind, d. h. bei denen ein innerer sachlicher Zusammenhang zwischen der Erfüllung der Verbindlichkeit und dem tun des Mieters entsteht (vgl. OLG Düsseldorf a.a.O.). Grundsätzlich ist dabei davon auszugehen, dass der Schuldner das Risiko des von ihm eingesetzten Gehilfen zu tragen hat (Kirchhoff a.a.O., S. 325). Durch die Vergrößerung seines Geschäftsbereiches schafft nämlich Immobilien Vermieten erst die Möglichkeit der Einwirkung auf die Rechtssphäre seiner Partner, während dies auf die Auswahl und Überwachung der Hilfsperson keinen Einfluss haben. Zum Bereich der haftungsbegründenden Risikoerhöhung gehören die Fälle, in denen der Mieter bei ordnungsgemäßer Ausübung des Mietgebrauchs die übrigen Mitbewohner fahrlässig, gegebenenfalls auch vorsätzlich, schädigt (Kirchhoff a.a.O., S. 325).

Unter Anwendung dieser Grundsätze sind die Kosten für den Austausch der Schließanlage zu Recht den Beteiligten zu 1.) auferlegt worden. Soweit sie der Ansicht sind, eine Haftung könne deshalb nicht in Betracht kommen, weil sie einerseits einen wirksamen Mietvertrag nicht geschlossen hätten und zum Anderen die Mieterin auch nicht ausgesucht hätten, trifft dies nicht zu. Ob der Mietvertrag zustande gekommen ist oder die Mieterin die Wohnung "besetzt" hatte, ist für die Frage der Haftung unerheblich, da die Beteiligten zu 1.) der Mieterin ... jedenfalls die Nutzung der Wohnung gestattet haben. Ein Ausschluss der Haftung kann auch nicht darauf gestützt werden, dass eine wirkliche Auswahl der Mieterin nicht stattgefunden habe, da sich diese bereits in der Wohnung befunden habe. Denn die Beteiligten zu 1.) haben jedenfalls Kontakt zu der Mieterin aufgenommen, mit ihr die finanziellen Verhältnisse erörtert und den Vertrag vom 1. 6. 1997 unterzeichnet. Insoweit haben sie sich mit der Nutzung der Wohnung durch die Mieterin einverstanden erklärt und in diesem Sinne auch eine Auswahl getroffen. Die Haftung der Beteiligten zu 1.) für den Verlust der Schlüssel erscheint auch sachgerecht. Die Person des Mieters wird allein von dem vermietenden Eigentümer ausgewählt. Nur dieser kann sich bei Vertragsschluss gegen künftige Schäden sichern, die am Vertragsschluss nicht beteiligten Miteigentümer dagegen nicht (vgl. AG Frankfurt/M., NJW-RR 1994, 1167). Beim vermietenden Wohnungseigentümer besteht von Anfang an ein erhöhtes Fremdschädigungsrisiko, welchem durch eine entsprechende Solvenz des Schädigers Rechnung zu tragen ist. Dies kann allein durch den Vermieter sichergestellt werden (vgl. AG Frankfurt/M. a.a.O.). Wenn Immobilien Vermieten dem Sicherungsbedürfnis – wie hier – nicht durch entsprechende Vereinbarungen nachkommt, kann die nicht zur Folge haben, dass die Miteigentümer letztlich die Schadensregulierung tragen, weil Immobilien Vermieten seinen Regressanspruch gegen die Mieterin nicht zu realisieren vermag.

Die sofortige Beschwerde war daher mit den Nebenentscheidungen gem. §§ 47 WEG, 131 Abs. 2, 30 KostO zurückzuweisen.

Gericht: LG DORTMUND
Aktenzeichen: 9 T 1211/99 WEG

Redaktion (allg.)

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