Schönheitsreparaturen I

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende
(511 a Abs. 1 ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete
(§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung der Klägerin ist zulässig.
Die Berufung der Beklagten ist als unselbständige Anschlussberufung
gemäß § 521 Abs. 1 ZPO zulässig.

II.

Die Klage ist insgesamt in Höhe von 7,578,76 DM begründet.
Der Klägerin stehen über die angefochtene Entscheidung
hinaus 734,33 DM als Schadensersatz für nicht fachgerecht ausgeführt
Schönheitsreparaturen und 2.350,64 DM Nutzungsausfall für
Oktober und November 1998 sowie 411,98 DM aus der Betriebskostenabrechnung
1996 und 1.000,79 DM aus der Betriebskostenabrechnung 1997 zu.

1.Die Berufung der Klägerin ist begründet. Nach
der teilweisen Rücknahme der Berufung macht die Klägerin
nun nur noch weiteren Schadensersatz für die mangelhaft durchgeführten
Schönheitsreparaturen in Höhe von (1.524,41 DM –
789,08 DM =) 734,33 DM und Nutzungsausfall für die Monate Oktober
und November 1998 in Höhe der Nettokaltmiete von (2 x 1.175,32
DM =) 2.350,64 DM geltend. Diese Ansprüche stehen der Klägerin
zu.

a)Die Klägerin kann wegen der Schönheitsreparaturen
gemäß § 326 BGB Schadensersatz in Höhe von insgesamt
1.523,41 DM (unter Berücksichtigung der erstinstanzlich bereits
zuerkannten 789,09 DM noch weiter 734,33 DM) geltend machen. Denn
der Beklagte hat die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen
nicht ordnungsgemäß ausgeführt. Die Klägerin
hat mit dem von ihr vorgelegten Gutachten und dem Protokoll des
erstinstanzlichen Ortstermins substantiiert vorgetragen, dass der
Beklagte beim Überstreichen der Türen, Fußleisten,
Türschwellen und Fensterbretter lediglich die vorhandenen Anstriche
überstrichen hat, ohne vorhandene Unebenheiten zu beseitigen,
sei es durch Beseitigung des alten Anstriches oder Anschleifen der
unebenen Stellen. Dem ist der Beklagte nicht ausreichend entgegengetreten.
Er hat insbesondere nicht hinreichend substantiiert bestritten,
dass vor dem Streichen der Untergrund der Türen und Fußleisten
nicht ausreichend vorbehandelt wurde. Er hat in erster Linie vorgetragen,
dass die Unebenheiten auf unsachgemäße Anstriche in der
Vergangenheit zurückzuführen seien und dass bei solchem
Untergrund niemand für eine fachgerechte Ausführung garantieren
könne.

Zur Ausführung der Schönheitsreparaturen wird, auch bei
Vornahme durch den Mieter, fachhandwerkliches Niveau geschuldet
(vgl. Kinne/Schach § 536 RN 12 m.w.N.). Nicht ausreichend sind Arbeiten
mit "Hobby-Qualität" mittlerer Art und Güte
(Sternel Mietrecht aktuell RN 854 m.w.N.). Das Überstreichen
von Türen, Fußleisten usw. ohne vorherige Bearbeitung
des unebenen Untergrundes stellt ebenso wie das Hinterlassen von
sogenannten Lackläufern keine fachgerechte Durchführung
der Arbeiten dar. Die Kosten für die Beseitigung dieser Mängel
sind nach dem Parteigutachten des Sachverständigen ... mit
insgesamt 2.008,17 DM angesetzt. Nachdem die diesen Anspruch teilweise
gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Beklagten zur Aufrechnung
gebracht hat, verbleibt eine Restforderung von 1.523,41 DM. Dieser
Betrag errechnet sich wie folgt.

Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Beklagten belief sich
auf (2.408,28 DM + 202,03 DM (Zinsen) =) 2.610,31 DM. Gegenüber
diesem Anspruch hat die Klägerin im Schriftsatz vom 30. 11.
1998 zunächst die Aufrechnung mit ihrem Anspruch auf Ersatz
der Gutachterkosten in Höhe von 2.125,55 DM erklärt. Gegenüber
dem danach verbleibenden Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe
von (2.610,31 DM – 2.125,55 DM =) 484,76 DM hat die Klägerin
die Aufrechnung mit einem erststelligen Teilbetrag aus ihrem Schadensersatzanspruch
erklärt, so dass ein Restanspruch in Höhe von 1.523,41
DM verbleibt.

b) Die Klägerin kann auch gemäß §§
557 BGB Nutzungsausfall in Höhe von jeweils 1.175,32 DM für
die Monate Oktober und November 1998 geltend machen. Denn eine Neuvermietung
konnte erst nach Durchführung des Verfahrens gemäß
§ 326 BGB erfolgen. Dieses Verfahren konnte überhaupt erst
nach der Abnahme am 1. Oktober 1998 eingeleitet werden. Die dem
Beklagten im Schreiben vom 1. Oktober 1998 gesetzte Frist bzw. Nachfrist
endete erst am 30. 10. 1998. Eine Beseitigung der Mängel konnte
also erst im November erfolgen, so dass eine Neuvermietung in diesem
Monat nicht möglich war. Die Neuvermietung wäre der Klägerin
auch rechtlich möglich gewesen, da die streitbefangene Wohnung
vom Konkursverwalter insgesamt freigegeben wurde. Die Gesellschaft
bleibt auch nach Konkurseröffnung Handelsgesellschaft und Vollkaufmann
(Wellensiek/Oberle in Münchener Handbuch des Gesellschaftsrechts
Bd. 3 § 67 Rdnr. 82,140). Soweit Grundstücke oder Wohnungen
vom Konkursverwalter freigegeben wurden, bleibt die Verfügungs-
und Verwertungsbefugnis des Gemeinschuldners unberührt (Hachenburg/Ulmer
GmbHG § 63 RN 78).

c) Der Klägerin stehen Zinsen in Höhe von
10 % zu. Dies hat sie durch Vorlage des Darlehensvertrages mit der
Firma ... substantiiert dargelegt. Allerdings ergibt sich aus dieser
Vereinbarung nur eine Zinsverpflichtung der Klägerin in Höhe
von 10 %, so dass der Klägerin nur Zinsen in dieser Höhe
zustehen.

2. Die Anschlussberufung des Beklagten ist ebenfalls begründet.
Der Klägerin stand aus den Betriebskostenabrechnungen für
1996 und 1997 kein Restguthaben zu. Denn es wurde bei der Erstellung
der Abrechnungen kein Vorwegabzug für Gewerbe vorgenommen,
so dass die Kosten für Be- und Entwässerung sowie die
Kosten der Versicherung aus den Betriebskosten herauszurechnen sind.

Der Beklagte hat unter Beweisangebot vorgetragen, dass sich in
dem Haus im Zeitraum 1994 bis 1998 Gewerbe, darunter eine Gaststätte
oder Kneipe befunden hat, die allerdings über längere
Zeit leer stand. Eine Gaststätte ist ein verbrauchsintensives
Gewerbe, dass einen Vorwegabzug erfordert. Auch die vorgelegten
Betriebskostenabrechnungen wiesen Gewerbe aus. Die Behauptung der
Klägerin, hierbei handele es sich um einen Schreibfehler, ist
angesichts des Vortrags des Beklagten zu unsubstantiiert und auch
insofern nicht nachvollziehbar, als die Abrechnungen für 1996
und 1997 und auch die wesentlich früher erstellte Abrechnung
für 1995, jeweils unterschiedliche, Abzüge für Gewerbe
ausweisen. Aber selbst wenn man den Vortrag der Klägerin als
hinreichend substantiiert ansähe, wäre er als verspätet
zurückzuweisen, § 296 Abs. 2 ZPO. Die Klägerin hat erstmals
in der mündlichen Verhandlung am 18. Februar 2000 behauptet,
bei der Ausweisung von Gewerbe in den Betriebskostenabrechnungen
handele es sich um einen Schreibfehler. Wenn man diesen Vortrag
noch zuließe, käme es wegen des Bestreitens des Beklagten
zu einer Verzögerung des Verfahrens im Sinne des § 296 Abs.
2 ZPO, da dann eine zusätzliche Beweisaufnahme zur Frage, ob
Gewerbe vorhanden war, in einem zusätzlich anzuberaumenden
Termin erforderlich wäre.

Die Betriebskosten für 1996 beliefen sich auf insgesamt 82.002,70
DM. Nach Abzug der Kosten für Wasserversorgung (20.169,04 DM),
Entwässerung (29.749,90 DM) sowie für die Versicherung
(4.921,30 DM) verbleiben 27.162,46 DM umlagefähige Betriebskosten.
Hiervon sind auf die Wohnung des Beklagten (27.162,46 DM : 2.071,50
m2 x 76,47 m2 =) 1.002,71 DM entfallen. Der
Beklagte hat für 1996 1.080,00 DM Betriebskostenvorschüsse
gezahlt, so dass kein Nachzahlungsanspruch für 1996 mehr besteht.

Für 1997 betrugen die Betriebskosten insgesamt 78.032,46 DM.
Abzüglich der Kosten für Wasserversorgung (19.801,21 DM),
Entwässerung (26.015,40 DM) und Versicherung (5.247,90 DM)
verbleiben 26.967,95 DM. Auf die Wohnung des Beklagten sind davon
995,53 DM umzulegen. Unter Berücksichtigung der Vorauszahlung
von 1.080,00 DM besteht auch für 1997 kein Nachzahlungsanspruch
der Klägerin.

Allerdings greift der Beklagte die erstinstanzliche Verurteilung
wegen der Betriebskosten nur insoweit an, als der Klägerin
aus der Betriebskostenabrechnung 1996 mehr als 411,98 DM und aus
der Betriebskostenabrechnung 1997 mehr als 1.000,79 DM zugesprochen
wurden. Da das Gericht entsprechend § 308 ZPO daran gehindert ist,
auf die Anschlussberufung des Beklagten mehr abzuweisen, als von
ihm beantragt, ist das erstinstanzliche Urteil auch nur insoweit
abzuändern.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 515 Abs. 3 ZPO.

Gericht: LG BERLIN
Aktenzeichen: 64 S 303/99