Teilungswirksamkeit einer Abstandsvereinbarung

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg.

Das Landgericht ist mit zutreffenden Erwägungen, auf die zur
Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, zu dem Ergebnis
gelangt, dass die Beklagte die zwischen den Parteien getroffene
Vereinbarung weder wirksam angefochten hat, noch dass der Vertrag
wegen Verstoßes gegen § 4a WoVermG unwirksam ist. Die von
der Beklagten zur Begründung ihrer Ansicht vorgetragenen Argumente
haben sich nach dem Ergebnis der vom Landgericht und vom Senat durchgeführten
Beweisaufnahmen sämtlich nicht als stichhaltig erwiesen. Die
Verurteilung der Beklagten zur Zahlung der noch offen stehenden
23.447,50 DM ist daher zu Recht erfolgt.

Ergänzend zu den Ausführungen des Landgerichts gilt:

Eine Erklärung dahingehend, die Küche sei 3 Jahre alt,
hat die Klägerin weder ausdrücklich noch konkludent abgegeben.
Das ergibt sich schon hinreichend deutlich aus der protokollierten
Aussage der Beklagten selbst, wonach die Klägerin ihr kommentarlos
einen Kaufvertrag bezüglich der Küche in die Hand gedrückt
hat. Wenn die Beklagte allein aufgrund der Erklärung der Klägerin,
dort seit drei Jahren zu wohnen, der Meinung war, die Küche
sei erst drei Jahre alt, obwohl sie unstreitig wusste, dass mit
der Ablösesumme auch Investitionen des Vormieters abgegolten
werden sollten, so befand sie sich zwar im Irrtum, aber nicht in
einem durch arglistige Täuschung seitens der Klägerin
verursachten.

Die Berufung möchte zusätzlich auf die "Alterserscheinung"
der Geräte und darauf abstellen, die Klägerin habe erklärt,
in der an den Vormieter gezahlten Ablösesumme seien von diesen
verlangte Kosten für die Renovierung des Bades im 2. OG enthalten,
auch sei das Parkett nicht renoviert gewesen. Auch hiermit lässt
sich eine arglistige Täuschung nicht begründen. Zunächst
einmal hat die Klägerin keinerlei Erklärung dazu abgegeben,
wie alt genau die Geräte waren, insbesondere nicht, sie seien
drei Jahre alt. Zum anderen lässt sich der auf den Fotos dokumentierte
Rostbefall an der Spülmaschine, der offensichtlich auf einer
Undichtigkeit beruht, sehr wohl mit dem tatsächlichen Alter
der Küche vereinbaren; diese ist, wie die Zeugen Dres. B. bekundet
haben, zeitnah mit deren Einzug, der im April 1988 stattgefunden
habe, eingebaut worden. In welchem Umfang die Klägerin das
Parkett restauriert hat, ist ebenfalls ohne Bedeutung; unstreitig
war ein Teppichboden aufgeklebt, so dass Reinigungs- und Abschleifarbeiten
erforderlich waren. Ob der Zeuge L. diese Arbeiten als ausreichende
Restaurierung angesehen hat, ist ebenfalls unerheblich, so dass
das Landgericht zu Recht von seiner Vernehmung absehen konnte. Schließlich
steht nach den Bekundungen der Zeugen Dres. B., der Vormieter der
Klägerin, auch fest, dass diese selbst mehr als 50.000 DM für
die Renovierung der Wohnung aufgewendet haben, das hierin enthalten
war eine komplette Renovierung des Bades einschließlich aller
Sanitärkörper in der 2. Etage, und dass die Klägerin
ihrerseits für die Übernahme der Küche und der anteiligen
Renovierungskosten an die Zeugen Dres. B. eine Ablösesumme
von 25.000 DM gezahlt hat; so ist es auch in dem von den Zeugen
vorgelegten Vertrag vom 26. 3. 1994 dokumentiert. Sämtliche
insoweit von der Klägerin der Beklagten gemachten angaben entsprachen
demnach der Wahrheit.

Das von der Klägerin in der Abstandsvereinbarung geforderte
Entgelt von insgesamt 30.000 DM steht auch nicht in einem auffälligen
Missverhältnis i.S. des § 4a Abs. 2 S. 2 WoVermittG. Nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein derartiges Missverhältnis
dann zu bejahen, wenn das vereinbarte Entgelt den objektiven Wert
der Einrichtung oder des Inventarstücks um mehr als 50 % überschreitet.
Selbst in diesem Fall ist die Vereinbarung über das Entgelt
nicht insgesamt unwirksam, sondern bleibt mit dem rechtlich unbedenklichen
Teil aufrechterhalten. Hierzu hat das Landgericht, unter zutreffender
Auswertung der von ihm eingeholten Sachverständigengutachten
festgestellt, dass der Wert des von der Ablösesumme umfassten
Inventars einschließlich anteiliger Renovierungskosten 22.235
DM betrug. Insbesondere hat das Landgericht auch zutreffend auf
den Zeitwert (Restwert) und nicht, wie die Beklagte anstrebt, auf
das Wegnahmerecht oder die Wegnahmekosten oder den Wert abzüglich
ersparter Wiederherstellungskosten abgestellt; der objektive Wert
der eingebauten und den Räumlichkeiten angepassten Küche
bemisst sich nach ihrem Restwert in eingebautem Zustand und nicht
danach, welchen Preis sie in ausgebautem Zustand auf dem Markt erzielen
würde. Eine nach § 4a Abs. 2 WoVermittG beachtliche Überschreitung
läge demnach nur jenseits eines Betrages von (22.235 DM + 50
%) 33.352 DM vor. Dieser Betrag liegt über den von der Klägerin
verlangten 30.000 DM, die zudem noch um die von der Klägerin
akzeptierten Kosten für die Erneuerung dreier Türblätter
in Höhe von 1.552,50 DM zu reduzieren wären.

Die Kosten der hiernach erfolglosen Berufung hat nach § 97 Abs.
1 ZPO die Beklagte zu tragen. Vorläufig vollstreckbar ist das
Urteil nach §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Beschwer für die Beklagte und Berufungsstreitwert: 28.447,50
DM.

Gericht: OLG KÖLN
Aktenzeichen: 19 U 137/99