Aus dem Tatbestand
Der Beklagte ist seit dem 1. 12. 1994 Mieter einer 2-Zimmer-Wohnung
im Haus der Klägerin. In dem schriftlichen Mietvertrag waren
neben der Nettomiete Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten und die
Umlage der Betriebskosten einschließlich Grundsteuer gemäß
§ 27 II. BV vereinbart.
Mit Bescheiden vom 16. 11. 1998 und 7. 12. 1998 der Stadt Frankfurt
am Main wurde Grundsteuer für das Anwesen rückwirkend
ab Januar 1995 festgesetzt. Mit Schreiben vom 4. 1. 1999 hat die
Klägerin dem Beklagten die Grundsteuerveranlagung mitgeteilt
und mit vorliegender Klage Zahlung der anteiligen Grundsteuer für
den Zeitraum Dezember 1994 bis Juni 1997 in Höhe von insgesamt
1.879,10 DM geltend gemacht. Der Beklagte hat die Ansprüche
für verwirkt gehalten, weil die Klägerin in den inzwischen
erteilten Nebenkostenabrechnungen keinen Vorbehalt im Hinblick auf
die zu erwartende Grundsteuerbelastung gemacht hat.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und den Anspruch auf Nachzahlung
der Grundsteuer für verwirkt angesehen.
Gegen diese Entscheidung hat die Klägerin form- und fristgerecht
Berufung eingelegt.
Sie verfolgt ihre Ansprüche weiter und beantragt, unter Abänderung
des amtsgerichtlichen Urteils den Beklagten zur Zahlung von 1.879,10
DM nebst 6,54 % Zinsen seit dem 9. 7. 1999 zu verurteilen.
Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er verteidigt
das angefochtene Urteil und wiederholt sein früheres Vorbringen.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Aus den Entscheidungsgründen
Die Berufung ist nicht begründet.
Das amtsgerichtliche Urteil war im Ergebnis mit anderer Begründung
aufrechtzuerhalten.
Der Beklagte ist aufgrund des Mietvertrages zur Zahlung von Grundsteuer
verpflichtet und damit auch zur Zahlung der rückwirkenden Erhöhung,
deren Überwälzung das Gesetz im begrenzten Umfang zulässt.
Nach § 4 Abs. 3 Satz 2 MHG begrenzt jedoch diesen Zeitraum der Rückwirkung
auf den Beginn des der Erklärung des Vermieters vorausgehenden
Kalenderjahres, wobei entscheidend der Zugang der Erklärung
ist, die innerhalb von 3 Monaten nach Kenntnis der Erhöhung
abzugeben ist. Diese Voraussetzung hat die Klägerin erfüllt.
Nach Erhalt der Bescheide – auszugehen ist für ihre Kenntnis
vom letzten Bescheid am 16. 12. 1998 – hat die Klägerin
mit Schreiben von 4. 1. 1999 dem Beklagten die anteilige Grundsteuerumlage
mitgeteilt. Nach dem Gesetz wirkt die Erhöhung der Grundsteuer
aber nur auf den Beginn des dieser Erklärung vorausgehenden
Kalenderjahres zurück. Das hat zur Folge, dass mit Zugang der
Erklärung Anfang Januar 1999 die erhöhte Grundsteuer lediglich
für das Jahr 1998 beansprucht werden kann. Etwas anderes hätte
sich ergeben, wenn die Erklärung der Klägerin noch bis
Ende Dezember 1998 zugegangen wäre. In diesem Fall hätte
die Rückwirkung auch das Jahr 1997 eingeschlossen. Damit sind
die hier geltend gemachten Erhöhungen bis Juni 1997 von der
Rückwirkung ausgeschlossen und die Ansprüche unbegründet.
Wenngleich ein Vermieter keinen Einfluss auf die Abwicklung der
Grundsteuerveranlagung hat, rechtfertigt sich auch im Hinblick auf
die verzögernde Verwaltungspraxis bei der Zustellung von Steuerbescheiden
keine ausdehnende Auslegung des § 4 Abs. 3 Satz 2 MHG über
den Zeitraum von 2 Jahren hinaus. Hierin ist kein Verfassungsverstoß
des § 4 Abs. 3 Satz 2 MHG zu sehen, da diese Vorschrift dem mietrechtlichen
Grundsatz entspricht, innerhalb überschaubarer Zeiträume
endgültige Regelungen zu treffen (Börstinghaus in Schmidt-Futterer,
§ 4 MHG, Rdnr. 67). Die Parteien haben schließlich in § 4
Ziffer 4 des Mietvertrages selbst vereinbart, dass Erhöhungen
und Neueinführungen von Betriebskosten nach Maßgabe des
MHG umzulegen sind. Bei der Grundsteuer handelt es sich nicht um
eine Neueinführung, sondern um eine Erhöhung nach der
Bebauung des Grundstücks. Soweit die Klägerin in der mündlichen
Verhandlung darauf hingewiesen hat, § 4 Abs. 3 Satz 2 MHG sei nur
auf Inklusivmieten anwendbar, trifft diese Ansicht nicht zu. § 4
MHG regelt die Betriebskosten, deren Vorauszahlungen und Erhöhungen.
Werden aber Vorauszahlungen auf Nebenkosten geleistet, kann begrifflich
keine Inklusivmiete vorliegen, da in diesem Fall die Betriebskosten
Teile der Miete wären.
Die Berufung war deshalb mit der Kostenfolge des § 97 Absatz 1
ZPO zurückzuweisen.
Gericht: LG FRANKFURT/M.
Aktenzeichen: 2/11 S 409/99
Redaktion (allg.)
◂ Heft-Navigation ▸
