Aus den Entscheidungsgründen
Die in formeller Hinsicht unbedenkliche Berufung des Beklagten
hat in der Sache keinen Erfolg.
Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht entscheiden,
dass die Klage auf Nachzahlung von Nebenkosten für die Jahr 1991
bis 1994 in Höhe von insgesamt 1.647,47 DM begründet ist. Die Kammer
tritt den tragenden Gründen des angefochtenen Urteils bei. Im Hinblick
auf das Vorbringen des Beklagten zur Rechtfertigung der Berufung
besteht noch Anlass zu folgenden Ergänzungen:
Die Kosten für die laufende Ungezieferbekämpfung sind umlagefähig
nach § 3 f. des Mietvertrages. Der Beklagte hat diese Kosten nunmehr
mit Schriftsatz vom 21. 1. 1997 auch anerkannt. Entgegen der Behauptung
des Beklagten hat der Kläger den Anspruch auf Umlage der Kosten
zur Ungezieferbekämpfung nicht erst in zweiter Instanz schlüssig
dargelegt, so dass hinsichtlich dieser Position eine Kostenentscheidung
zum Nachteil des Klägers nicht geboten ist. Der vom Kläger bereits
in erster Instanz mit Schriftsatz vom 1. 8. 1996 vorgelegte Vertrag
vom 29. 5. 1990 belegt, dass laufende Ungezieferbekämpfungsmassnahmen
in Auftrag gegeben worden waren. Die mit demselben Schriftsatz vorgelegten
Belege zeigen, dass dieser Vertrag nicht gekündigt worden ist und
dass die Massnahmen auch noch 1994 durchgeführt worden sind.
Wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, folgt die
Umlagefähigkeit der Kosten für Feuerschutzwartung aus § 3 o. des
Mietvertrages. Dies ergibt sich aus dem im Interesse der Mieter
besonderen Bedürfnis für Feuerschutzmassnahmen bei einer besonders
grossen Wohnlage wie der vorliegenden in der ....
Die Kammer folgt auch der Argumentation des Amtsgerichts zur Umlage
der Pförtnerkosten nach § 3 m. des Mietvertrages. Auch insoweit
ergibt sich aus der Grösse der Wohnanlage eine besonderer Bedarf.
Die Tätigkeit des Pförtners dient im wesentlichen zur Kontrolle
der Besucher und Aufrechterhaltung der Sicherheit und Ordnung im
Interesse des Eigentums und der sonstigen Interessen der Mieter.
Wegen der Anonymität eines derart grossen Wohnhauskomplexes kann
das Eindringen unerwünschter Personen - zum Schutze der Mieter -
nur durch die Anwesenheit eines Pförtners verhindert werden.
Die Vereinbarung der Umlage der Pförtnerkosten ist entgegen der
Auffassung des Beklagten nicht unwirksam wegen Verstosses gegen
§§ 4, 10 MHG.
Nach dem Rechtsentscheid des OLG Koblenz vom 7. 1. 1986 ist gemäss
§§ 4, 10 MHG eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Mieter auf
andere Nebenkosten als die in Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung
genannten Betriebskosten monatlich Vorauszahlungen zu leisten hat,
die erhöht werden können und über die jährlich abzurechnen ist (OLG
Koblenz, WuM 1986, 50). Die vorliegenden Pförtnerkosten unterfallen
jedoch der Ziffer 14 der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung.
Aufgrund des dem Pförtner zugewiesenen Aufgabenbereichs der Überwachung
der Wohnlage sind die Pförtnerkosten als Kosten für den Hauswart
im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung anzusehen.
Die Umlagefähigkeit der in den vorliegenden Hausmeisterkosten enthaltenen
Kosten für Notdienste bei Notfällen wie z.B. Strom- und Heizungsausfall,
Wasserrohrbruch folgt aus § 3 k. des Mietvertrages. Das Amtsgericht
hat zutreffend ausgeführt, dass der Notdienst den Interessen der
Mieter dient, um diese vor Schäden zu bewahren, welche durch einen
Notfall eintreten können. In einer grossen Wohnanlage wie der vorliegenden
sind die Folgen etwa eines Stromausfalls von besonderer Tragweite,
so dass eine Vorsorge gegen derartige Notfälle im Interesse der
Mieter geboten ist. Der vorgelegte Hausmeistervertrag enthält nur
die umlagefähigen Notdiensttätigkeiten und nicht die Reparaturen
als solche, welche als Instandhaltungs- und Instandsetzungmassnahmen
nach Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung nicht umgelegt
werden können.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Streitwert: 1.647,47 DM
Gericht: LG KÖLN
Aktenzeichen: 10 S 463/96
Redaktion (allg.)
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