Unwirtschaftliche Heizung in den Mieträumen

Eine verlustreich arbeitende Heizung stellt nicht per se einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar. Der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant. Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsache dar. Nur wenn diese hohen Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliegt, ist nach den Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen.

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Bild: natali_mis/stock.adobe.com
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Aus dem Tatbestand

k. A.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung der Beklagten ist unbegründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß § 535 Abs.2 BGB einen Anspruch auf Zahlung des ausgeurteilten restlichen Mietzinses für die Monate Juni und August bis November 2010.

Der Mietzins ist nicht gemindert, § 536 Abs.1 BGB. Die in den Mieträumen vorhandene Heizungs- und Belüftungsanlage ist nicht mit einem Mangel im Sinne von § 536 BGB behaftet.

Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Maßgeblich für die Beurteilung der Frage, ob ein Mangel vorliegt, sind die Vereinbarungen der Parteien und nicht in erster Linie die Einhaltung bestimmter technischer Normen. Das Landgericht hat im unstreitigen Tatbestand des angefochtenen Urteils festgestellt, dass es zwischen den Parteien hinsichtlich der technischen Gebäudeausstattung keine Vereinbarung gibt. Dies entspricht dem Vortrag der Beklagten, wonach die Parteien hinsichtlich der Gebäudeausstattung keine konkreten Vereinbarungen getroffen haben. Fehlen – wie hier – ausdrückliche Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet.

Dass die streitgegenständlichen Räume unangemessene Temperaturen aufwiesen, bzw. zu heiß oder zu kalt seien, wird von der Beklagten nicht schlüssig vorgetragen.

Die Beklagte beanstandet die Unwirtschaftlichkeit der von der Klägerin eingebauten Anlage, leitet diese aber ausdrücklich nicht daraus her, dass diese im Vergleich zu anderen veraltet wäre oder nicht dem Stand der Technik entspreche, sondern daraus, dass diese nicht individuell zu bedienen bzw. einzustellen sei . Die Lüftungsanlage lasse sich nur zentral bedienen und einstellen, so dass eine bedarfsgerechte Einstellung in den einzelnen Stockwerken nicht möglich sei. Zudem sei eine Einstellung der Lüftungsanlage lediglich durch einen Techniker möglich und könne daher nicht vom Personal der Beklagten vorgenommen werden. Der Vortrag der Beklagten ist widersprüchlich. Wenn eine nur zentral durch einen Techniker zu bedienende Anlage dem Stand der Technik entspricht, also – wie vom BGH gefordert - die maßgeblichen technischen Normen eingehalten werden, kann diese nicht zugleich von dem abweichen, was im Mindestmaß als allgemeiner Standard vorausgesetzt wird, bzw. nach Treu und Glauben von einer Heizungsanlage erwartet werden kann.

Davon abgesehen kann der Beklagten auch nicht gefolgt werden, wenn sie meint, dass der Umstand, dass die Heizungs- und Belüftungsanlage nur durch einen Techniker ein- bzw. zu verstellen ist, einen Mangel darstelle. Von einem Mangel könnte dann ausgegangen werden, wenn eine solche Anlage überhaupt nicht zu regulieren wäre. Die streitgegenständliche Heizungs- und Belüftungsanlage ist aber regulierbar. Wenn sie aufgrund ihrer Komplexität nur durch einen Techniker zu regulieren sein sollte, stellt dies keinen Mangel dar, wenn die Anlage - wie hier - dem Stand der Technik entspricht.

Ein Mietmangel liegt auch nicht etwa deshalb vor, weil wie die Beklagte vorträgt, sie die Kosten für die Heizung trage und der Energieverlust erheblich sei (Bl.144). Eine verlustreich arbeitende Heizung stellt per se keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar. Der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant (KG, KGR 2008, 682; KGR 206, 89). Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsache dar. Nur wenn diese hohen Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliegt, ist aber nach dem Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen. Nach dem eigenen Vortrag der Beklagten entspricht die Heizungs- und Belüftungsanlage dem aktuellen Stand der Technik, so dass von einer Mangelhaftigkeit der Heizungs- und Belüftungsanlage nicht ausgegangen werden kann.

Der Senat folgt auch nicht der Rechtsprechung des OLG Düsseldorf, wonach der Vermieter nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte verpflichtet ist, dem Mieter eine wirtschaftlich arbeitende Heizungsanlage bereitzustellen. Der Mieter hat, wie oben näher ausgeführt, grundsätzlich einen Anspruch auf eine Heizung, die den vertraglichen Vereinbarungen entspricht oder aber, falls eine ausdrückliche Vereinbarung fehlt, jedenfalls dem Stand der Technik entspricht. Da die Heizungs- und Belüftungsanlage nach dem Vortrag der Beklagten dem Stand der Technik entspricht, liegt ein Mangel nicht vor.

Die von der Beklagten in der Berufungsinstanz zitierte Entscheidung des Oberlandesgerichtes Dresden vom 29. November 2011 – 5 U 763/11 – befasst sich mit einem Sachverhalt, der mit dem hier vorliegenden nicht zu vergleichen ist. Das Oberlandesgericht Dresden ist in seiner Entscheidung, zu der Überzeugung gelangt, dass die von dem Beklagten gemietete Veranstaltungshalle nicht die vereinbarte und vertraglich vorausgesetzte Beheizbarkeit aufweist, da diese nicht mit zumutbarem Aufwand und innerhalb angemessener Zeit beheizt und während der Veranstaltungen dauerhaft temperiert werden konnte, ohne die Veranstaltung zu stören.

Soweit die Beklagte vorträgt, sie habe 500.000,00 € verlorenen Baukostenzuschuss geleistet, um in dem langfristig angemieteten Gebäude brauchbare Funktionalität vorzufinden, ist dieser Vortrag gänzlich unsubstantiiert. Insbesondere lässt sich diesem Vortrag nicht entnehmen, dass die Parteien hinsichtlich der Heizungs- und Belüftungsanlage eine konkrete Vereinbarung getroffen hätten, zumal die Beklagte selbst ausdrücklich vorträgt (Bl31) dass eine solche Vereinbarung nicht getroffen worden sei.

Der von der Beklagten beanstandete mangelnde Wärmeschutz stellt keinen Mietmangel im Sinne von § 536 BGB dar.

Der Mieter einer Wohnung oder von Gewerberäumen kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, welcher der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen bzw. Gewerberäume entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes zu berücksichtigen. Bei einem Altbau kann ein Mieter nicht erwarten, dass die Wärmedämmung des Hauses den bei Vertragsschluss geltenden Maßstäben für Neubauten.

Das streitgegenständliche Gebäude ist zu DDR-Zeiten errichtet worden, so dass die Beklagte ohne eine gesonderte Vereinbarung nicht erwarten kann, dass die Wände den zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltenden Standard in Bezug auf Wärmeschutz aufweisen. In Ziffer 1.5 der Anlage 2 zum Mietvertrag, die gemäß Ziffer 1.3 des Mietvertrages Bestandteil des Vertrages ist und in Verbindung mit Anlage 1 und Anlage 3 die Grundlage für die Errichtung und Ausstattung des Mietgegenstandes beinhaltet, ist geregelt, dass bei den tragenden Außenwänden keine bauliche Maßnahme erforderlich ist. Die Position “Außenwandbekleidung außen” unter 1.5 der Anlage 2 enthält den Vermerk “ggfs zusätzliche Wärmeschutzmaßnahmen gemäß EnEV-Nachweis”. Dieser Vermerk kann unter Berücksichtigung des Umstandes, dass es sich um ein zu DDR –Zeiten errichtetes Gebäude handelt und die Außenwände daher vor dem Umbau unter keinen Umständen den Wärmeschutz gemäß EnEV-Nachweis aufweisen konnten, nur die Bedeutung haben, dass ein solcher Wärmeschutz dann erfolgen wird, wenn er erforderlich ist, um eine Baugenehmigung bzw. Bauabnahme zu erhalten. Wie der von der Klägerin zu den Akten gereichten Anlage K7 (Energiesparnachweis) zu entnehmen ist, erfüllen drei der im Kellergeschoss befindlichen Außenwände nicht die DIN nach 4108-2: 2003-7. Dies ist aber ausweislich der Ausführungen in der Energiebilanz deshalb nicht maßgebend, weil davon keine Sozialräume betroffen sind, so dass der mangelnde Wärmeschutz einer Baugenehmigung bzw. Bauabnahme nicht im Wege stand.

Entgegen der Auffassung der Beklagten ergibt sich eine Vereinbarung dahingehend, dass sämtliche Außenwände der zum Zeitpunkt des Umbaus maßgeblichen DIN Norm angepasst werden sollen, auch nicht aus der mit der Überschrift “Baubeschreibung Neubauanforderungen” versehenen Anlage 3 zum Mietvertrag. Dass nicht sämtliche Gebäudeteile neu gebaut werden sollten, ergibt sich bereits aus der Anlage 1 zum Mietvertrag, in der ausdrücklich festgehalten worden ist, welche Bauteile ohne Veränderung beibehalten, welche ausgebessert bzw. überarbeitet und welche abgebrochen und neu gebaut werden sollten. Aus der in der Anlage 3 enthaltenen, mit der Überschrift “Wände” versehenen Regelung, wonach die Umfassungswände der Mieteinheit entsprechend den Anforderungen aus Brandschutz, Wärmeschutz, Schallschutz und statistischen Erfordernissen als Mauerwerk-, Stahlbeton oder GK-Wände errichtet werden, kann die Beklagte nicht herleiten, dass auch die tragenden Außenwände an die aktuellen Wärmeschutz-Normen angepasst werden sollten. Diese sollten nämlich – wie dargelegt – entsprechend der in der Anlage 1 enthaltenen Regelung nicht neu errichtet, sondern in ihrem Zustand belassen werden. Die in der Anlage 3 zu den Wänden enthaltene Regelung kann sich folglich nur auf die nichttragenden Außenwände, die tragenden und nichttragenden Innenwände beziehen, die ausweislich der Anlage 1 teilweise neu errichtet werden sollten.

Soweit die Beklagte vorträgt, dass die Höhe der Umbaukosten von 3 Mio. € dafür spreche, dass die Umbaumaßnahmen grundlegender Natur gewesen sind und das Gebäude auf den Stand eines Neubaus bringen sollten, ist ihr Vortrag nicht hinreichend substantiiert. Allein aus der Höhe der Baukosten kann nicht auf einen bestimmten allgemeinen Standard geschlossen werden

Die Beklagte dringt mit der hilfsweise erklärten Aufrechnung mit einem Guthaben in Höhe von 7.679,82 € aus der Nebenkostenabrechnung 2009 nicht durch, da diese Forderung bereits durch die von der Klägerin mit Schreiben vom 28. Januar 2011 erklärte Aufrechnung erloschen ist.

Gericht: KG Berlin
Aktenzeichen: 8 U 217/11
Urteil vom: 21.05.2012

Redaktion (allg.)

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