Verkauf

Aus den Entscheidungsgründen

1. Durch schriftlichen Mietvertrag vom 6. Juni 1967 mietete
die Beklagte von der I... GmbH eine in Berlin-... gelegene Zweizimmerwohnung
nebst Nebenräumen. Nachdem die C... F... GmbH die Wohnanlage
erworben hatte, teilte diese das Grundstück einschließlich
der von der Beklagten gemieteten Wohnung in Wohnungseigentums auf;
eine entsprechende Eintragung in das Grundbuch erfolgte am 3. Februar
1997.

Mit Schreiben vom 12. Mai 1997 kündigte die C... F... GmbH
der Beklagten und den anderen Mietern des Gebäudes die Durchführung
von Modernisierungsarbeiten in Form des Einbaus einer zentralen
Heizungsanlage sowie Warmwasserversorgung und der Anbringung von
Vollwärmeschutz an den Fassaden an.

Durch notariell beglaubigte Erklärung vom 28. Juli 1997 unterbreiteten
die Kläger der C... F... GmbH ein Angebot auf Abschluss eines
Kaufvertrages über die von der Beklagten bewohnten Wohnung;
zugleich erteilten sie der C... F...GmbH ein Angebot auf Beschluss
eines Generalübernehmervertrages hinsichtlich der Durchführung
von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten. Nachdem die C...
F... GmbH mit den Modernisierungsarbeiten im September 1997 begonnen
hatte, wurden die Kläger am 28. November 1997 als Eigentümer
der Wohnung in das Wohnungsgrundbuch eingetragen. Die Modernisierungsarbeiten
sind sodann im Frühjahr 1998 beendet worden.

Mit der Klage begehren die Kläger von der Beklagten entsprechend
einer im Schreiben der von ihnen insoweit bevollmächtigten
C... F... GmbH vom 27. Juli 1998 erfolgten Berechnung einen erhöhten
monatlichen Mietzins von 97,35 DM ab dem 1. Oktober 1998.

Das Amtsgericht hat die Klage unter anderem deswegen abgewiesen,
weil die Kläger nicht Bauherren der Modernisierungsarbeiten
gewesen seien. Mit der Berufung verfolgen die Kläger weiterhin
ihr Mieterhöhungsverlangen. Das Landgericht, das das Mieterhöhungsverlangen
für begründet hält, sieht sich an einer Entscheidung
wegen der unterschiedlichen Beurteilung der Rechtslage in Literatur
und Rechtsprechung gehindert, und hat deshalb dem Kammergericht
zum Erlass eines Rechtsentscheids folgende Frage vorgelegt:

"Kann der Erwerber, der nach § 571 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis
eingetreten ist, den Mietzins nach durchgeführter Modernisierung
gemäß § 3 Abs. 1 MHG erhöhen, wenn die Modernisierungsarbeiten
vom Veräußerer und ehemaligen Vermieter veranlasst worden
sind, mit deren Ausführung vor Eigentumswechsel begonnen worden
ist und die Modernisierungsarbeiten nach Eintritt des Erwerbers
in das Mietverhältnis abgeschlossen sind.?"

2. Die Vorlagefrage ist zulässig, weil die Entscheidung
des Rechtsstreits hiervon abhängt und die Rechtsfrage von grundsätzlicher
Bedeutung ist, § 541 I 2 ZPO. Der Zulässigkeit steht insbesondere
nicht entgegen, dass die C... F... GmbH die Kläger durch Erklärung
vom 28. August 1997 ermächtigt hat, Ansprüche aus der
Modernisierung im eigenen Namen geltend zu machen. Zwar dürfte
eine Ermächtigung zur Ausübung eines Gestaltungsrechts
grundsätzlich zulässig sein (vgl. hierzu BGH, NJW 1998,
886, 887 rechte Spalte). Voraussetzung ist jedoch, dass dem Ermächtigenden
das Gestaltungsrecht zum Zeitpunkt der Ermächtigung auch zusteht.
So liegt der Fall hier gerade nicht, weil das aus § 3 MHG folgende
Recht erst nach Durchführung der Modernisierungsarbeiten entstehen
kann; die Ermächtigung vom 28. August 1997 ging daher ins Leere.

a) Die Frage, ob der Erwerber eines Grundstücks
zur Mieterhöhung nach § 3 Abs. 1 MHG berechtigt ist, wenn die
wertverbessernden Arbeiten vor Eigentumswechsel vom ehemaligen Eigentümer
und Vermieter begonnen und nach dem Eigentümerwechsel beendet
worden sind, wird in der Literatur ausdrücklich nur von Bub/Treier/Schultz,
Handbuch der Geschäftsraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 553,
Soergel/Heintzmann, Kommentar zum BGB, 1997, Rdnr. 22 zu § 3 MHG
und Schmidt/Futterer-Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., Rdnr.
46/47 zu § 3 MHG beantwortet. Soweit Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer,
Handkommentar, 7. Aufl. 1999, Rdnr. 5 zu § 3 MHF, Kinne (in: Die
Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, 2. Aufl. 1994, Rdnr.
45 Teil B) und wohl auch Beuermann (in: Miete und Mieterhöhung
bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl. 1999, Rdnr. 11 a zu § 3 MHG)
Ausführungen hierzu machen, betreffen diese Fallgestaltungen,
in denen die Modernisierungsarbeiten vom Voreigentümer/Vermieter
veranlasst und auch vor der Eigentumsumschreibung auf den Erwerber
beendet worden sind.

In der Rechtsprechung hat – soweit ersichtlich – diese
Frage bisher lediglich das Landgericht Düsseldorf in seiner
Entscheidung vom 18. Dezember 1997 (WuM 1998, 231) behandelt; die
Entscheidungen des Landgerichts Hamburg vom 8. Mai 1990 und des
Landgerichts Berlin vom 11. Mai 1990 (WuM 1991, 121 und MM 1994,
246) betreffen ebenfalls die Fälle, in denen die Modernisierungsarbeiten
vor der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch beendet worden
sind.

b) Die Vorlagefrage lässt sich nicht allein
anhand des Wortlauts des § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG beantworten. Aus
der Begründung zum Gesetzentwurf (Bundesrat Drucksache 161/74,
A II 3) ergibt sich, dass diese Regelung bezwecken soll, die "Kosten
von Modernisierungsmaßnahmen ... in einem besonderen Verfahren
schnell ..." weitergeben zu können, wobei gegenüber
der damaligen Regelung "... Mieterhöhungen in etwas stärkerem
Maße ..." ermöglicht werden sollten. Aus der Einzelbegründung
zu § 3 des Entwurfs ist zu entnehmen, dass hiermit die nachhaltige
Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache ausgeglichen werden
sollte, wobei der bisherigen Rechtslage die Vornahme entsprechender
Maßnahmen mangels Umlagefähigkeit entgegengestanden habe.

Die Begründung zum Gesetzentwurf zeigt, dass ein gerechter
Ausgleich zwischen den durch die gewünschten Modernisierungsmaßnahmen
entstandenen Belastungen und den hierdurch geschaffenen Wohnvorteilen
hergestellt werden sollte: Der Mieter soll ohne den Druck einer
drohenden Kündigung verpflichtet werden, zur Finanzierung der
zu seinen Gunsten vorgenommenen Modernisierungsarbeiten beizutragen.
Soweit sodann im Entwurf für die Formulierung der dies regelnden
Bestimmungen vom Vermieter einerseits und dem Mieter andererseits
ausgegangen worden ist, entsprach dies dem zugrunde gelegten "Normalfall";
Abweichungen hiervon sind ersichtlich nicht berücksichtigt
worden. Ein Anlass hierfür, also die Erwähnung aller Sachverhaltskonstellationen,
in denen auf Immobilien Vermietenseite die Eigentümerstellung zu bestimmten
Zeitpunkten der Modernisierungsarbeiten wechselt, bestand jedoch
nicht, weil insoweit § 571 BGB einschlägig ist. Der hiernach
erfolgende Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis umfasst
nicht nur die Verpflichtungen aus diesem Vertragsverhältnis,
sondern auch die sich hieraus ergebenden Rechte, wobei hierzu in
erster Linie das Recht auf Geltendmachung des Mietzinses gehört.
Von § 571 BGB werden aber auch solche Ansprüche des "vorigen"
Vermieters erfasst, die erst nach Eigentumswechsel fällig werden:
Insoweit ist entscheidend, ob das für die Fälligkeit maßgebende
Kriterium in der Person des Vermieters oder in dem Eigentum an der
veräußerten Sache zu finden ist (Soergel/Heintzmann,
a.a.O., Rdnr. 16 zu § 571). Soweit es Modernisierungsarbeiten angeht,
betreffen diese sowohl die Mietsache und damit das Eigentum am Mietobjekt
als auch den Vermieter, der die Maßnahmen ausgelöst hat.
Unter Berücksichtigung des Gesetzeszweckes ist entscheidend
für die Zuordnung und damit die Befugnis aus § 3 Abs. 1 MHG
das Kriterium des Eigentums: An diesem treten die tatsächlichen
Gebrauchsverbesserungen ein, so dass hierauf abzustellen ist. Für
die Anwendung des § 3 Abs. 1 MHG bedeutet das, dass derjenige Vermieter
zur Geltendmachung der Modernisierungsarbeiten berechtigt ist, der
zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Arbeiten als Eigentümer
im Grundbuch eingetragen ist. Diese Betrachtungsweise wird nach
Auffassung des Senats der notwendigen Verknüpfung zwischen
§ 3 MHG und § 571 BGB gerecht.

Gericht: KG BERLIN
Aktenzeichen: 8 RE-Miet 2505/00