Verkürzte Kündigungsfrist

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die zulässige Berufung ist überwiegend begründet.
Die Beklagte schuldet dem Kläger keine Miete für die Zeit
nach dem 31. 11. 1997 mehr.

1. Zwar haben die Parteien keine Verkürzung der angesichts
   der Dauer des Mietverhältnisses ein Jahr betragenden Kündigungsfrist
   vereinbart. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat,
   hat der Kläger das diesbezügliche Angebot der Beklagten
   vom 30. 10. 1996 nicht angenommen. Er hat in seinem Schreiben
   vom 7. 11. 1996 vielmehr lediglich ausgeführt, er könne
   sich unter bestimmten Voraussetzungen (ordnungsgemäßer
   Wohnungszustand bei Auszug) vorstellen, bei Aufkündigung
   des Mietverhältnisses durch die Beklagte eine Kündigungsfrist
   von 3 Monaten zu akzeptieren. Durch diese Formulierung stellte
   er in doppelter Weise klar, dass er sich noch nicht im von der
   Beklagten gewünschten Sinne binden wollte. Schon die Worte
   "könnte mir vorstellen" drückten aus, dass
   es lediglich um eine künftige Möglichkeit, nicht aber
   um eine sichere Zusage ging. Darüber hinaus machte der genannte
   Zeitpunkt "bei Aufkündigung des Mietverhältnisses
   ihrerseits" nochmals deutlich, dass der Kläger sich
   seine Entscheidung nicht vorbehielt.
2. Jedoch war der Kläger nach Treu und Glauben gehalten, die
   Beklagte zum 30. 11. 1997 aus dem Mietverhältnis zu entlassen.
   Der Mieter hat nach Treu und Glauben einen Anspruch auf vorzeitige
   Entlassung, wenn er zum einen einen erheblichen Grund für
   diesen Wunsch hat und zum anderen entweder einen gleichwertigen
   Nachmieter stellt oder aber die Neuvermietung außerordentlich
   leicht und ohne nennenswerte eigene Aktivität des Vermieters
   möglich ist. Diese Voraussetzungen waren hier zum 1. 12.
   1997 erfüllt.

1. Ein gewichtiger Grund stand der Beklagten zu Seite. Der Wunsch,
   in eine altengerechte Wohnung umzuziehen, ist bei einer alleinstehenden
   67-jährigen Mieterin ein solcher, auch unabhängig von
   ihrem aktuellen Gesundheitszustand. Entgegen dem Bestreiten des
   Klägers ist auch davon auszugehen, dass solche Wohnungen
   nicht mit einer Frist von einem Jahr im voraus angemietet werden
   können, denn aus ihnen pflegen die aktuellen Bewohner nicht
   mehr mit ordentlicher Kündigungsfrist auszuziehen.
2. Die Neuvermietung wäre auch außerordentlich leicht
   möglich gewesen. Der Kläger hätte hierfür
   nur, wozu er ohnehin und unabhängig vom zivilrechtlichen
   Ende des Mietverhältnisses der Parteien gemäß
   § 4 Abs. 1 WoBindG öffentlich verpflichtet war, das tatsächliche
   Freiwerden der Wohnung am 31. 10. 1997 dem Wohnungsamt zu melden
   brauchen. Hätte er dies getan, dann hätte er zum nächstmöglichen
   Zeitpunkt einen Nachmieter erhalten. Hiervon ist nach der Mitteilung
   des Wohnungsamtes an das Gericht vom 4. 5. 1999 auszugehen. Zwar
   konnte das Wohnungsamt nicht mehr feststellen, wie viele freie
   Wohnungen seinerzeit vorhanden waren. Es lässt sich aus seiner
   Mitteilung aber ableiten, dass es jedenfalls nennenswert weniger
   als die registrierten 340 Bewerberhaushalte waren. Das ergibt
   sich schon aus dem Zahlenverhältnis zwischen den Bewerbern
   einerseits und den in der entsprechenden Größenkategorie
   insgesamt vorhandenen Sozialwohnungen andererseits. Bei 340 Bewerbern
   hätte von den insgesamt vorhandenen 5.600 Wohnungen jede
   16. bis 17. frei sein müssen, um eine Versorgung zu ermöglichen,
   was illusorisch ist. Dementsprechend schreibt auch das Wohnungsamt,
   dass man von einem Überhang der Nachfrage über den Leerstand
   ausgehen könne. Bei einer solchen Marktsituation kann mit
   der erforderlichen Gewissheit der Schluss gezogen werden, dass
   der Kläger auch für die Wohnung der Beklagten bei vorschriftsmäßiger
   Meldung alsbald einen Nachmieter gefunden hätte. Der nächstmögliche
   Zeitpunkt hierfür war der 1. 12. 1997. Einen Monat nach der
   Schlüsselrückgabe zum 31. 10. 1997 war dem Kläger
   zuzugestehen, um von der Beklagten zu vertretende Veränderungen
   zu beheben. Unstreitig hat die Beklagte eine Isoliertapete angebracht
   und bei der Entfernung ihres Teppichbodens den darunter befindlichen
   vermietereigenen PVC-Boden beschädigt. Mit dem Zurücklassen
   ihrer Isoliertapete verletzte die Beklagte ihre mietvertragliche
   Pflicht zur rechtzeitigen Wiederherstellung des ursprünglichen
   Zustands. Mit der Beschädigung des PVC-Fußbodens beschädigte
   sie außerdem das Eigentum des Klägers (§ 823 Abs. 1
   BGB). Sie haftet ihm daher für die vermögensmäßigen
   Folgen dieser nicht ordnungsgemäßen Rückgabe.
   Diese Folgen bestehen, soweit in diesem Rechtsstreit von Bedeutung,
   darin, dass die Wohnung für einen Monat objektiv nicht vermietbar
   war (es sei denn, ein Nachmieterinteressent wäre zur Übernahme
   mit den Veränderungen bereit gewesen, wovon ohne besondere
   Anhaltspunkte nicht ausgegangen werden kann). Der Kläger
   musste zur Wiederherstellung eines mangelfreien Zustandes die
   Isoliertapete entfernen und die betroffene Wand neu dekorieren
   sowie den Bodenbelag austauschen lassen. Insbesondere letzteres
   war nicht parallel zum Einzug von Nachmietern möglich und
   verschob damit, da Wohnungen nicht tageweise, sondern für
   volle Monate vermietet zu werden pflegen, die Neuvermietung auf
   den nächsten Monatsersten. Das Alter des PVC-Bodens ist in
   diesem Zusammenhang irrelevant, da es nicht um Ersatz für
   seine Substanz geht, sondern um die Zeitverschiebung durch seine
   Erneuerung. Dass der Kläger die Arbeiter nicht schon vor
   dem 1. 11. 1997 durchführen ließ, geht nicht zu seinen
   Lasten, unabhängig davon, wer das Nichtzustandekommen eines
   früheren Übergabetermins zu verantworten hat, denn zu
   einer Rücknahme noch vor dem Ablauf der gesetzlichen Mindest-Kündigungsfrist
   war der Kläger nicht gehalten. Ob die vom Kläger behaupteten
   weiteren Beschädigungen und Veränderungen (provisorische
   Steckdosen, fehlende Fußleisten, Bretter am Küchenfenster,
   Klinkersteine auf dem Balkon) vorlagen und von der Beklagten zu
   vertreten sind, kann auf sich beruhen. Eine längere Wiederherstellungszeit
   als ein Monat wäre auch für ihre Gesamtheit nicht anzunehmen.

1. Als offenstehender Mietzins für den Monat November 1997
   sind 596,05 DM zu zahlen. Das ist die Netto-Kalt-Kostenmiete,
   wie sie sich aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung per Juli 1993,
   in Verbindung mit der zum 1. 1. 1996 vom Kläger selbst angegebenen
   Reduzierung der Aufwendungsbeihilfe ergibt. Die Höhe der
   Aufwendungsbeihilfe hat der Kläger belegt durch das Schreiben
   der Wfa vom 30. 7. 1999, den in die Wirtschaftlichkeitsberechnung
   eingesetzten Kreditzinssatz durch die Kreditunterlagen vom 2.
   2. 1993. Vorauszahlungen auf Betriebs-, Heizungs- und Wasserkosten
   kann der Kläger dagegen nicht mehr verlangen. Die den Monat
   November 1997 umfassende Abrechnungsperiode 1. 5. 1997 bis 30.
   4. 1998 ist seit mehr als einem Jahr beendet. Unter diesen Umständen
   kann Immobilien Vermieten keine Vorauszahlungen mehr fordern, sondern
   allenfalls noch (bei öffentlich geförderten Wohnungen
   jedoch unter dem Vorbehalt der 12-monatigen Ausschlussfrist aus
   § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV) den Saldo der Abrechnung (für alle
   Sternel, Mietrecht, Rdz. III 328).
2. Der hilfsweise aufgerechnete Gegenanspruch der Beklagten auf
   Erstattung von in der Vergangenheit überzahlter Kostenmiete
   besteht nicht. Wie oben ausgeführt, war die berechnete und
   gezahlte Kostenmiete korrekt.

II.

Die Entscheidung über die Kosten der ersten Instanz folgt
aus §§ 92 Abs. 1 ZPO. Die Kosten der Berufung waren der Beklagten
aufzuerlegen, da in der Berufungsinstanz erstmals vorgetragen wurde,
dass es sich um öffentlich geförderten Wohnraum handelt
(§ 97 Abs. 2 ZPO).

Gericht: LG DUISBURG
Aktenzeichen: 23 S 361/98