Vertragspartner

Aus dem Tatbestand

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit eines von den Beklagten in Frage gestellten Mietverhältnisses über gewerblich genutzte Räume.

Es geht um die im Gebäude ... in ... in der 2. Und 3. Etage gelegenen Kanzleiräume der früheren Anwaltssozietät, die zwischen den Beklagten und dem Zeugen .. bestanden hat. Der streitige Mietvertrag über diese Räume datiert vom 21. 11. 1996. Im Kopf der Vertragsurkunde sind als Vermieter der Kläger sowie als Mieter ... aufgeführt. Die Vertragsurkunde wurde von dem Zeugen ... unterzeichnet, der seiner Unterschrift den Stempelaufdruck ..., Rechtsanwälte in überörtlicher Sozietät ... beifügte. Vertragsbeginn war der 1. 1. 1997; nach § 2 Abs. 2 war das Mietverhältnis auf die Dauer von 10 Jahren geschlossen. Die Mieter betrug monatlich 5.800 DM netto zzgl. Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Unter dem selben Datum unterzeichneten der Kläger und der Zeuge ..., dieser "für die ...", eine "Zusatzvereinbarung". Deren Ziffer 1 enthält eine Anpassung der vereinbarten Miete an die Steigerung eines Indexes für Lebenshaltungskosten, Ziffer 2 eine Liste der abzurechnenden Nebenkosten, Ziffer 3 eine Aufhebung von Mietverträgen aus den Jahren 1992 bzw. 1993 über bis dahin genutzte Räume in der 3. Und 4. Etage. Der Vertrag vom 21. 7. 1992 über die 3. Etage enthielt die Mieterbezeichnung: .... In diesem Zusammenhang ist unstreitig, dass die Beklagten nach 1992 als Partner in die im Mietvertrag aufgeführt Sozietät eingetreten waren.

Am 22. 12. 1993 unterzeichneten die Beklagten, der Zeuge .. sowie die Rechtsanwälte ... einen Sozietätsvertrag, wonach sie sich zur gemeinsamen Berufungsausübung als Rechtsanwälte zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts in Form einer Partnerschaft zusammenschlossen. Diese Sozietät existiert nach unbestrittenen Angaben der Beklagten mittlerweile nicht mehr, nachdem 1996 oder 1997 eine Trennung von Rechtsanwalt ... erfolgte und Mitte des Jahres 1998 der Zeuge ... eine Kündigung des Sozietätsvertrages ausgesprochen hatte, in deren Folge die Sozietät insgesamt beendet wurde. Seither werden die streitgegenständlichen Mieträume auf der 2. Etage von den Beklagten und auf der 3. Etage von Rechtsanwalt ... genutzt, die Miete wird jeweils hälftig von den Beklagten und Rechtsanwalt ... an den Kläger gezahlt.

Die Parteien streiten im Wesentlichen darüber, ob der Zeuge ... im November 1996 zum Abschluss des Mietvertrages zu den darin enthaltenen Konditionen befugt war. Die Beklagten haben dem Kläger mit Schreiben vom 26. 8. 1997 u.a. mitgeteilt, man habe "alle bestehenden Verträge gesichtet" und dabei festgestellt, dass der Zeuge ... abredewidrig den Vertrag vom 21. 11. 1996 über eine Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen habe. ... sei lediglich dazu bevollmächtigt gewesen, mit dem Kläger die Modalitäten über eine neue Miete bei Zusammenlegung der 2. Und 3. Etage des Mietobjektes auszuhandeln. Weiter bringen die Beklagten zum Ausdruck, dass sie den Mietvertrag über die 2. Etage in Bezug auf die Laufzeit "als nicht rechtswirksam zustande gekommen" ansehen. In einem weiteren Schreiben vom 8. 9. 1998 haben die Beklagten die Auffassung vertreten, den Vertrag vom 21. 11. 1996 innerhalb der gesetzlichen Fristen kündigen zu können.

Der Kläger trägt vor, Rechtsanwalt ... sei durch die Beklagten bevollmächtigt gewesen, einen neuen Mietvertrag über die 2. und 3. Etage des Gebäudes abzuschließen und dabei eine 10-jährige Laufzeit ab dem 1. 1. 1997 zu vereinbaren.

Der Kläger hat im ersten Rechtszug beantragt, für Recht zu erkennen: Es wird festgestellt, dass der zwischen den Beklagten sowie Herrn Rechtsanwalt ... als Mieter und dem Kläger über die 2. und 3. Etage des Anwesens ... am 21. 11. 1996 zum Zwecke des Betriebs einer Rechtsanwaltskanzlei abgeschlossene Mietvertrag mit einer Befristung bis zum 31. 12. 2006 und 2-jähriger Verlängerungsoption gegenüber den Beklagten wirksam ist.

Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt und im ersten Rechtszug im Wesentlichen geltend gemacht, dass der Zeuge ... nur dazu bevollmächtigt gewesen sei, den Mietzins auszuhandeln und den alten Mietvertrag abzuändern, nicht jedoch zum Abschluss eines neuen Mietvertrages mit einer Festmietzeit von 10 Jahren. Sie haben ferner die Auffassung vertreten, der Klage fehle es an dem notwendigen Feststellungsinteresse.

Das Landgericht hat nach Vernehmung des Zeugen ... durch Urteil vom 17. 3. 2000 der Klage stattgegeben.

Gegen das ihren Prozessbevollmächtigten am 21. 3. 2000 zugestellte Urteil haben die Beklagten am 19. 4. 2000 Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel am 19. 5. 2000 begründet.

Die Beklagten wiederholen ihren erstinstanzlichen Vortrag und bringen ergänzend vor, zu einem ihnen gegenüber wirksamen Vertragsschluss sei es auch deshalb nicht gekommen, weil nach § 7 des Sozietätsvertrages vom 22. 12. 1993 die Zustimmung der Gesellschafter ... und ... notwendig gewesen wäre, die nicht vorgelegen habe. Ungeachtet der Tatsache, dass der Zeuge ... die damaligen Ereignisse nicht richtig dargestellt habe, sei daher der Vertrag wegen der fehlenden Genehmigung durch die Gesellschafter ... und ... nach wie vor unwirksam.

Die Beklagten beantragen, das am 17. 3. 2000 verkündete Urteil des Landgerichts Leipzig (Az. 6 O 5623/99) aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das Urteil des Landgerichts und macht geltend, er habe – wie im Übrigen unstreitig ist – von den Rechtsanwälten ... und ... damals nichts gewusst und sich nur mit den ihm bekannten und in Leipzig tätigen Mitgliedern der Sozietät vertraglich binden wollen.

...

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Berufung der Beklagten ist nicht begründet. Zu Recht hat das Landgericht der Klage stattgegeben und festgestellt, dass der Mietvertrag vom 21. 11. 1996 gegenüber den Beklagten als Mitmietern Wirkung entfaltet.

1. Zutreffend ist das Landgericht zu dem Ergebnis gelangt, dass die Klage gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässig ist, weil die Beklagten zumindest wesentliche Teile des Inhalts des Mietvertrages vom 21. 11. 1996 in Frage stellen.

a) Genau gesehen ist zwar nicht – jedenfalls nicht in erster Linie – das Bestehen des Mietverhältnisses Gegenstand des Klageantrages. Denn dass ein Mietvertrag über die 2. und 3. Etage des Gebäudes ... geschlossen wurde, stellen auch die Beklagten nicht in Abrede. Streitig ist vielmehr ausschließlich die Dauer dieses Mietverhältnisses, also die Frage, ob § 2 des Vertrages vom 21. 11. 1996 auf die vertraglichen Beziehungen zwischen den Parteien Anwendung findet. Diese könnte jedoch allein nicht Gegenstand einer Klage nach § 256 Abs. 1 ZPO sein, weil es dann nur um ein Element eines Rechtsverhältnisses ginge. Daher muss dem Kläger die Möglichkeit eingeräumt werden, die Wirksamkeit des Mietvertrages insgesamt sowie speziell in Bezug auf die vorgesehene Laufzeit feststellen zu lassen. Es handelt sich hierbei um die zulässige Feststellung hinsichtlich des Umfangs bzw. der Dauer der Leistungspflicht der Parteien (vgl. BGH NJW 1995, 1097).

b) Zwischen den Beklagten und dem Zeugen ... bzw. den Rechtsanwälten ... und ... besteht keine notwendige Streitgenossenschaft nach § 62 ZPO. Der Kläger konnte daher seine Klage nur gegen die Beklagten richten, er musste also nicht auch die Rechtsanwälte ... einbeziehen. Es erschien allerdings durchaus unlogisch, wenn im Rechtsstreit gegen die Beklagten die Wirksamkeit des Vertrages festgestellt, während unter Umständen in einem anderen Rechtsstreit gegen ... und/oder die Rechtsanwälte ... und ... das Gericht zu einem gegenteiligen Ergebnis gelangen würde. Diese Gefahr einander widersprechender Entscheidungen macht die Beteiligten an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts jedoch noch nicht zu notwendigen Streitgenossen (BGH NJW 1957, 537). Sie besteht im Übrigen hier auch deshalb nicht, weil der Zeuge ... offenkundig die Wirksamkeit des Vertrages vom 21. 11. 1996, insbesondere dessen Laufzeit, nicht in Frage stellt, weshalb es nicht notwendig wäre, ihn ebenfalls zu verklagen (BGH NJW 1992, 1101). Die Rechtsanwälte ... und ... wiederum haben den Mietvertrag nicht geschlossen und sind daher nicht Mieter geworden, wie noch dazulegen sein wird. Daher stehen sie zu den Beklagten und Rechtsanwalt ... insoweit nicht in Rechtsgemeinschaft, so dass für den Kläger keine Notwendigkeit bestand, sie mit zu verklagen.

2. Zu Recht und mit überzeugender Begründung, welcher der Senat beitritt, nimmt das Landgericht auf der Grundlage der durchgeführten Beweisaufnahme an, dass der Zeuge ... zum einen für die Beklagten und sich selbst den Vertrag abschließen wollte und dass er zum anderen die dafür notwendige Vollmacht der Beklagten besessen hat, weshalb auch die Beklagten an den Vertrag gebunden sind.

a) Die Beklagten können sich nicht auf den Sozietätsvertrag vom 22. 12. 1993 berufen. Unstreitig wusste der Kläger zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht, dass nicht nur die ihm bekannten Leipziger Rechtsanwälte, die Beklagten und der Zeuge ..., der Anwaltssozietät angehörten, von deren Mitgliedern die Mieträume genutzt werden sollten. Etwas anderes wurde dem Kläger unstreitig damals nicht mitgeteilt oder sonst wie bekannt gemacht. Daher gilt der sich aus § 164 Abs. 2 BGB ergebende Grundsatz: Wer den Vertrag schließt, tut das im eigenen und nicht in fremdem Namen. Will er sich nicht selbst verpflichten, sondern – auch – nicht namentlich genannte Dritte, muss er das dem Vertragspartner gegenüber zum Ausdruck bringen.

Aufgetreten sind und gehandelt haben hier nur die Beklagten und Rechtsanwalt .... Nach dem dargestellten Grundsatz sind sie somit Vertragspartner des Klägers geworden, nicht jedoch zusätzlich auch andere Personen, insbesondere nicht die Rechtsanwälte ....

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den Umständen des Streitfalls. Zwar stellt grundsätzlich die Anmietung von Kanzleiräumen für gemeinsam tätige Rechtsanwälte ein sogenanntes unternehmensbezogenes Geschäft dar. Für ein solches besteht – abweichend von § 164 Abs. 2 BGB – die grundsätzliche Vermutung, dass der Handelnde für das Unternehmen aufgetreten ist und abschließen wollte (BGH NJW 1995, 43, 44). Auch geht in solchen Fällen im Allgemeinen der Wille der Vertragsschließenden dahin, dass der tatsächliche Betriebsinhaber Vertragspartner sein soll (BGH, a.a.O.). Daher darf auch in der Regel angenommen werden, dass Immobilien Vermieten von Kanzleiräumen an alle in der Kanzlei tätigen Rechtsanwälte, also das gesamte "Unternehmen", vermieten will.

Hier bestand dieses aus der bei § 164 Abs. 2 BGB maßgeblichen Sicht des Klägers aber nur aus den ihm bekannten Rechtsanwälten ..., die in ... gemeinsam eine Anwaltskanzlei betrieben. An diese wollte der Kläger vermieten. Die Vermutung der Unternehmensbezogenheit des Vertragsschlusses kann daran nichts ändern, sie kann insbesondere nicht dazu führen, dass der Vertragspartner des Unternehmens mit Personen vertraglich verbunden ist, mit denen er keinen Vertrag eingehen wollte.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem im Vertragskopf und im Stempelaufdruck am Ende der Vertragsurkunde aufgeführten Zusatz "& Partner", der dem Familiennamen der beteiligten Rechtsanwälte beigefügt ist. Ein solcher Zusatz besagt für den Laien allenfalls, dass außer den namentlich genannten noch andere Rechtsanwälte in der betreffenden Kanzlei tätig sind. Die Rechtsanwälte ... und ... betrieben auch unstreitig im November 1996 weder allein noch gemeinsam mit den Rechtsanwälten ... eine Partnerschaft nach dem Partnerschaftsgesellschaftsgesetz vom 25. 7. 1994, so dass § 7 des genannten Gesetzes im Streitfall keine Anwendung finden kann. Schließlich finden auf den vorliegenden Fall die in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zur Haftung der Mitglieder einer Rechtsanwaltskanzlei keine Anwendung. Nach der Rechtsprechung des BGH (zuletzt BGH NJW 1999, 3040, 3041) nimmt ein im Rahmen einer Sozietät tätiger Rechtsanwalt das ihm angetragene Mandat regelmäßig auch im Namen der übrigen Sozietätsmitglieder an. Die in der hierzu ergangenen Rechtsprechung entschiedenen Sachverhalte betreffen allerdings ausschließlich die Frage nach der Haftung der in der Kanzlei bzw. Sozietät verbundenen Rechtsanwälte für ein Fehlverhalten des beauftragten Kollegen. Die Entscheidungen sind geprägt von dem Bestreben, die Haftung nicht nur auf den jeweils tätigen Rechtsanwalt zu begrenzen, sondern auch die übrigen Mitglieder der Sozietät mit einzubeziehen. Wegen der Besonderheiten des Rechtsverhältnisses zwischen Anwalt und Mandant, die zu der sehr weitgehenden Haftung für anwaltliches Fehlverhalten geführt haben, können sie daher auf die hier zu entscheidende Frage des Vertragsschlusses in anderen als Mandatsangelegenheiten keine Anwendung finde.

b) Zutreffend ist das Landgericht weiter auch von der bestehenden Bevollmächtigung und Vertretungsmacht des Zeugen ... durch die Beklagten ausgegangen, §§ 164 Abs. 1, 167 BGB.

Nach den vorstehenden Ausführungen waren die Beklagten und der Zeuge ... Vertragspartner des Klägers. Dieser benötigte daher zum Abschluss des Vertrages – auch – für die Beklagten nicht der Zustimmung bzw. Vollmachtserteilung durch die Rechtsanwälte ..., wie die Beklagten meinen. Soweit die Beklagten darüber hinaus die Beweiswürdigung des landgerichtlichen Urteils kritisieren, bleibt dies ebenfalls ohne Erfolg, insbesondere hat das Landgericht entgegen der von den Beklagten hierzu geäußerten Auffassung kein Beweisangebot übergangen.

Auf die in diesem Zusammenhang angesprochene Frage, wie oft die Parteien des Rechtsstreits sich getroffen und über die Modalitäten der Fortsetzung des Mietverhältnisses vor der Vertragsunterzeichnung gesprochen haben, kommt es dabei nicht entscheidend an. Auch die Beklagte zu 2. hat in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat bestätigt, dass mehrere diesbezügliche Gesprächstermine stattgefunden haben. Der Zeuge ... hat ausweislich des Protokolls über seine Vernehmung vom 9. 3. 2000 auf ausdrücklichen Vorhalt angegeben, dass er keine konkrete Erinnerung mehr daran habe, ob die Besprechung tatsächlich am fraglichen 17. 10. 1996 um 14 Uhr stattgefunden habe; er hat sich weiter dahin geäußert, dass es dies allenfalls aus dem Umstand schließe, dass er in seinem Kalender den Termin nicht gestrichen habe. Vor diesem Hintergrund kann es nicht darauf ankommen, ob der Beklagte zu 1. gegebenenfalls für den 17. 10. 1996 um 14 Uhr ebenfalls einen Besprechungstermin angesetzt hatte und ob dieser auch durchgeführt wurde. Denn dass in der Zeit vor der Unterzeichnung des Vertrages zumindest eine gemeinsame Besprechung zwischen den Parteien im Beisein des Zeugen ... stattgefunden hat, bei der es um die Ausweitung und Fortsetzung des zuvor bestehenden Mietverhältnisses ging, ist zwischen den Parteien weiterhin unstreitig. Der Verlauf und der Inhalt der Gespräche ist von dem Zeugen ... anschaulich dargelegt worden, so dass seiner Aussage in dem wesentlichen Streitpunkt gefolgt werden kann. Dass danach offenblieb, ob das Treffen unter Umständen statt um 14 Uhr auch zu einem anderen Zeitpunkt abgehalten wurde, ist demzufolge unerheblich. Der Zeuge ... kann sich in diesem Punkt schlicht geirrt haben. Er wollte aber auch ausweislich der protokollierten Aussage in diesem Punkt keine konkrete Erinnerung an die Uhrzeit zum Ausdruck bringen, sondern – wie schon gesagt – lediglich eine auf die Kalendernotiz gestützte Schlussfolgerung. Denkbar ist daher, dass die Besprechung am fraglichen Tag zu einem anderen Zeitpunkt stattgefunden hat. Daher bedurfte es der Vernehmung der von den Beklagten benannten Zeugen hierzu nicht.

Der Widerspruch zwischen den Angaben des Klägers und denen des Zeugen ..., den die Beklagten in der Berufung zusätzlich aufzeigen wollen, besteht nicht. Nach Darstellung eines Klägers hat es in der vorliegenden Angelegenheit 3 Termine in Leipzig gegeben. An dem ersten und zweiten Termin soll der Beklagte zu 1. teilgenommen haben. An die Daten, zu denen die Besprechungen stattgefunden haben, hatte der Kläger dagegen keine Erinnerung. Dem entspricht die Aussage des Zeugen ..., der allerdings von einem zweiten Gespräch nicht sprechen wollte, weil es dabei nach seiner Aussage ausschließlich um eine Diskussion zwischen dem Beklagten zu 2. und dem Kläger ging, die sich um die von Rechtanwalt ... privat genutzte Wohnung drehte; der Zeuge hat sich dabei nach seinen Angaben "ausgeklinkt", weshalb er dieses Treffen nicht als eine Besprechung werten wollte. Das überzeugt ebenfalls, wie auch die gesamte Aussage des Zeugen ..., so dass von deren Richtigkeit auszugehen ist.

Im Ergebnis ist somit für den Senat wie für das Landgericht die Aussage von Rechtsanwalt ... überzeugend. Sie ergibt im Übrigen vor dem Hintergrund der vom Kläger ebenfalls anschaulich geschilderten Interessenlage ein stimmiges Bild: Zunächst wurde geklärt, welche Wünsche die Beklagten im Hinblick auf den angemeldeten zusätzlichen Raumbedarf hatten; im Anschluss daran bewog der Kläger die damaligen Mieter der 2. Etage zur vorzeitigen Beendigung dieses Mietverhältnisses; schließlich wurde die Frage der Miethöhe besprochen, wobei auf der einen Seite der Kläger den Beklagten entgegenkam und statt bisher 4.000 DM für eine Etage künftig 5.800 DM für die doppelte Mietfläche auf 2 Etagen forderte, auf der anderen Seite die Beklagten dem Kläger entgegenkamen, nämlich hinsichtlich der von ihm gewünschten Laufzeit von 10 Jahren, die die Beklagten akzeptierten.

Der Senat ist nach alledem mit dem Landgericht davon überzeugt, dass die Beklagten dem ab 1. 1. 1997 bestehenden Vertrag über beide Etagen zustimmt und Rechtsanwalt ... insoweit Vollmacht zum Abschluss erteilt haben.

3. Die Entscheidung des Landgerichts würde aber den Angriffen der Berufung auch dann standhalten, wenn man der Aussage des Zeugen ... über die erfolgte Zustimmung der Beklagten nicht folgen könnte: Dann nämlich wäre zwar der Vertrag von ... ohne Vertretungsmacht geschlossen worden und damit zunächst schwebend unwirksam gewesen, § 177 Abs. 1 BGB. Da die Beklagten aber das in diesem Fall vollmachtloses Handeln von ... später genehmigt haben, wäre der Vertrag damit insgesamt wirksam geworden.

a) Die nachträgliche Zustimmung der Beklagten ist durch deren schlüssiges Verhalten erfolgt und vor allem in 2 tatsächlichen Umständen des Streitfalls zu sehen: Nach der insoweit auch von den Beklagten nicht in Zweifel gezogenen Aussage des Zeugen ... hat dieser die Vertragsurkunde nach Unterzeichnung durch ihn in die 2. Etage, in der die Beklagten arbeiteten, "heruntergegeben". In der Folge sprach der Beklagte zu 1. ... auf den Vertrag an; er bemängelte, dass danach die früheren Mietverträge, unter anderem über die 4. Etage, nicht als aufgehoben angesehen werden könnten, wie eigentlich vorgesehen. Dies führte zu dem klarstellenden Zusatz in Ziffer 3. der Zusatzvereinbarung vom 21. 11. 1996.

Daraus folgt, dass zumindest der Beklagte zu 1. vom Inhalt des Vertrages Kenntnis erhalten haben muss, also auch von der darin enthaltenen Regelung zur Laufzeit. Der Beklagten zu 1. hat offensichtlich jedoch weder den Vertragsschluss überhaupt noch dem Inhalt des Vertrages widersprochen und die Vereinbarung daher insgesamt durch schlüssiges Verhalten nachträglich genehmigt. Das ist auch für den Fall anzunehmen, dass der Beklagte zu 1. die fragliche Klausel über die Laufzeit des Vertrages nicht zur Kenntnis genommen haben sollte (Palandt/Heinrichs, BGB 9. Aufl., § 177 Rdnr. 6 m.N.). Auch dass der Kläger von diesem Umständen nicht erfuhr, ist unerheblich. Ebenso unerheblich ist weiter, dass die Genehmigung durch den Beklagten zu 1. nicht in der für den Vertragsschluss wegen § 566 Satz BGB erforderlichen Schriftform erteilt wurde (BGH NJW 1994, 1344).

Das selbe gilt im Ergebnis auch für die Beklagte zu 2. Sie wusste ebenso wie auch der Beklagte zu 1., dass der Vertrag über die zusätzliche Nutzung der 2. Etage zum Abschluss gekommen war. Diese Kenntnis war spätestens ab dem Zeitpunkt des Umzugs der Beklagten in die von den Vormietern geräumte 2. Etage gegeben. Das gilt auch für den Beklagten zu 1. Nach der Lebenserfahrung müssen zudem auch beide Beklagten davon Kenntnis gehabt haben, dass die ab Januar 1997 fällige und gegenüber dem früheren Rechtszustand erheblich erhöhte Miete von monatlich 5.800 DM zuzüglich Nebenkosten und Umsatzsteuer von den Konten der Kanzlei an den Kläger gezahlt wurde. Sie widersprachen dem nicht, worin ebenfalls eine Billigung des Verhaltnes von Rechtsanwalt ... und eine schlüssig erklärte Genehmigung des gegebenenfalls anzunehmenden vollmachtlosen Verhaltens des Zeugens zu sehen ist.

b) Unterstellt man somit einen Vertragsschluss durch Rechtsanwalt ... ohne vorherige Zustimmung der Beklagten, ist es nach den vorstehenden Ausführungen jedenfalls zu einer nachträglichen Genehmigung durch diese gekommen. Der Wirksamkeit der von den Beklagten schlüssig erteilten Genehmigung stand ferner auch nicht entgegen, dass den Beklagten möglicherweise die zeitliche Befristung des Vertrages verborgen geblieben ist (RGZ 101, 343, 344). Denn es wäre Sache der übrigen "Partner" der Kanzlei gewesen, den genauen Inhalt des Vertrages, dessen Abschluss unter den vorgenannten Umständen offenkundig zu ihrer Kenntnis gelangte, festzustellen, ehe sie durch ihr Verhaltne das Einverständnis mit dem Vertragsschluss zu erkennen gaben. Nach § 166 BGB ist dem Vertretenen, hier also den Beklagten, die Kenntnis des Vertreters, hier die des Zeugen ..., vom Inhalt des geschlossenen Vertrages als eigene zuzurechnen. Die Vorschrift findet auch bei der hier anzunehmenden nachträglichen Genehmigung vollmachtlosen Handelns Anwendung (BGH NJW 2000, 2272, 2273). Die Beklagten können sich mithin nicht darauf berufen, erst im Jahr 1998 von der Laufzeit des Vertrages Kenntnis erhalten zu haben.

4. Nach den §§ 566 Satz 1, 580 BGB muss ein Mietvertrag über Räume, der für längere Zeit als 1 Jahr geschlossen wird, schriftlich abgeschlossen werden. Dass der hier streitige Vertrag diesen Anforderungen nicht genügt, wird von den Beklagten nicht dargelegt, ist aber auch sonst nicht ersichtlich.

Der Vertrag vom 21. 11. 1996 trägt die Unterschriften des Klägers und des Zeugen ..., letzter als Vertreter sämtlicher Mieter. Das reicht für die Erfüllung der Voraussetzungen des § 126 Abs. 1, Abs. 2 BGB. Durch die Verwendung des Kanzleistempels kommt im Übrigen auch das notwendige Vertretungsverhältnis zum Ausdruck (Palandt/Heinrichs, BGB, 59. Aufl., § 126 Rdnr. 8). Die unstreitig erst nachträglich verfasste Zusatzvereinbarung vom 21. 11. 1996 enthält jedenfalls in Nr. 1 und Nr. 3 wesentliche Ergänzungen des Ursprungsvertrages, weshalb sie ebenfalls gemäß § 566 Satz 1 BGB formbedürftig ist. Die gesetzlichen Voraussetzungen sind jedoch auch in dieser Hinsicht erfüllt. Denn die Zusatzvereinbarung, die möglicherweise mit dem Hauptvertrag nicht verbunden ist, nimmt ausdrücklich Bezug auf den Vertrag vom 21. 11. 1996 und führt die Vertragsparteien auf. Das reicht aus, weil der Nachtrag im Übrigen auf den Hauptvertrag Bezug nimmt (vgl. hierzu grundlegend BGH NJW 1992, 2283, 2284 sowie nachfolgend BGH NJW 1998, 62), es handelt sich insoweit um eine bloße Ergänzung des Hauptvertrages.

Im Ergebnis ist somit der Vertrag vom 21. 11. 1996 einschließlich der Zusatzvereinbarung vom selben Tag wirksam zustandegekommen, so dass die Beklagten daran gebunden sind. Die Berufung muss daher ohne Erfolg bleiben.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO. Der Gebührenstreitwert entspricht nach Maßgabe von § 16 Abs. 1 GKG dem Jahresbetrag der vereinbarten Miete zuzüglich Umsatzsteuer, jedoch ohne die vereinbarte Vorauszahlung auf die Nebenkosten (vgl. BGH NJW-RR 1999, 1385).
 

Gericht: OLG DRESDEN
Aktenzeichen: 23 U 1032/00