Aus dem Tatbestand
Die Beklagte sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Mit Schreiben vom 25. November 2011 verlangte die vom klagenden Vermieter beauftragte Hausverwaltung von den Mietern die Zustimmung zu einer Erhöhung der seit dem Jahr 2006 unveränderten Miete um 31,08 € auf 252,37 € und verwies zur Begründung auf den Berliner Mietspiegel. Sie teilte dabei nicht ausdrücklich mit, dass sie für den Vermieter handelte. In dem Mieterhöhungsverlangen heißt es: „Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen [...]. Wir bitten deshalb um Zustimmung [...]“.
Dieses Schreiben erhielten die Beklagten zusammen mit einer von der Hausverwaltung erstellten Betriebskostenabrechnung vom 22. November 2011, in der sie bat, den Nachzahlungsbetrag auf das Konto des namentlich benannten Vermieters zu überweisen. Die beklagten Mieter sind der Auffassung, es liege kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vor, da aus dem Schreiben nicht hervorgehe, dass die Hausverwaltung im Namen der Klägerin gehandelt habe.
Aus den Entscheidungsgründen
Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Berlin haben die Position des klagenden Vermieters bestätigt.
Im Falle der Abgabe einer Mieterhöhungserklärung durch eine Hausverwaltung sei grundsätzlich davon auszugehen, dass die Erklärung zugunsten des Vermieters erfolge. Dies gelte jedenfalls dann, wenn mit der Erklärung einer Hausverwaltung zum Ausdruck gebracht werde, dass der Vermieter berechtigt sei, die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete zu verlangen und unstreitig die Hausverwaltung nicht Vermieterin sei. Denn es sei anerkannt, dass selbst bei einer Vermietung durch eine Hausverwaltung diese im Zweifel für den Eigentümer handele.
Vorliegend sei durch die Bezugnahme, dass „der Vermieter zur Erhöhung berechtigt“ sei, hinreichend klar zum Ausdruck gekommen, dass keine Eigenerklärung, sondern eine Erklärung im Namen des Vermieters erfolgt sei, zumal mit Rücksicht auf die Erklärung vom 22. November 2011 die Beklagten gewusst hätten, dass die Hausverwaltung auch bereits zuvor eine Erklärung seitens der Klägerin abgegeben habe. Aus der Formulierung am Ende des Schreibens: „Wir bitten deshalb um Zustimmung...“ folge nichts Gegenteiliges. Ein besonderes Schutzbedürfnis des Mieters stehe dem nicht entgegen.
Der BGH hat sich diesem Urteil angeschlossen. Zwar wird in der mietrechtlichen Literatur und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte teilweise die Auffassung vertreten, dass ein Mieterhöhungsverlangen, das durch einen Bevollmächtigten wie beispielsweise eine Hausverwaltung gestellt werde, nur wirksam sei, wenn die Stellvertretung ausdrücklich offen gelegt und der Vermieter darin namentlich benannt werde. Dies sei zum Schutz des Mieters gerechtfertigt, der in dem vom Gesetzgeber bewusst formalisiert gestalteten Mieterhöhungsverfahren Klarheit über den Erklärenden haben müsse. Nur so könne er binnen der Überlegungsfrist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB die Berechtigung des Erhöhungsverlangens prüfen. Mit dem Auftreten als Hausverwaltung sei zudem ohne weitere Umstände auch ein Eigengeschäft vereinbar.
Diese Auffassung teilt der BGH nicht, weil sie mit der gesetzlichen Regelung in § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach auch ein konkludentes Handeln in fremdem Namen genügt, nicht vereinbar ist. Es besteht auch kein Anlass, in Abweichung hiervon aus Gründen des Mieterschutzes für das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB eine ausdrückliche Offenlegung der Vertretung zu fordern. Die erforderliche Klarheit über den Vertragspartner bei einer Stellvertretung ist - wie bei jedem anderen Rechtsgeschäft - durch eine Auslegung der Erklärung und der sie begleitenden Umstände gemäß § 164 Abs. 1 BGB gewährleistet. Gibt eine Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieterin ist, im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab, ist aus diesen Umständen regelmäßig zu entnehmen, dass sie im Namen des Vermieters handelt.
Gericht: BGH
Aktenzeichen: VIII ZR 231/13
Urteil vom: 02.04.2014
Redaktion (allg.)
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