Vorzeitige Kündigung

Aus dem Tatbestand

Der Kläger begehrt die Feststellung, dass das zwischen den
Parteien bestehende Mietverhältnis durch Benennung von Ersatzmietern
beendet worden ist.

Die Parteien schlossen am 15. Juli 1993 einen Mietvertrag über
eine 2-Zimmerwohnung im Anwesen ... mit Wirkung vom 15. Juli 1993
ab. Das Mietverhältnis war fest bis 30. Juni 1996 abgeschlossen.
Der Kläger kündigte das Mitverhältnis mit Schreiben
vom 13. April 1995 zum 31. Mai 1995. Der Beklagte hat die Wohnung
ab der zweiten Hälfte des Monats Januar 1996 weiter vermietet.
Der Beklagte widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 21.
April 1995, das u.a. folgenden Wortlaut hat:

"Mit Schreiben vom 13. 4. 1995 haben Sie Ihr Mietverhältnis
zum 31. 5. 1995 gekündigt. Gemäß Mietvertrag endet
Ihre Mitzeit jedoch erst zum 30. 6. 1996.

Das Sie einen Mietvertrag mit festgelegten Kündigungsfristen
abgeschlossen haben, müssen wir leider darauf bestehen, dass
die Laufzeit des Mietvertrages eingehalten wird.

Wie sind nur bereit, das Vertragsverhältnis im beidseitigen
Einvernehmen aufzulösen unter folgenden Bedingungen:

1. Sie vermitteln uns einen Mietinteressenten, zu den von uns neu
festzulegenden Mietkonditionen, mit dem ein rechtsgültiger
Mietvertrag abgeschlossen wird. Der Mietinteressent muss die gleichen
Eigenschaften und Voraussetzungen wie Sie haben. Mit Abschluss eines
neuen Mietvertrages werden Sie zu dem dann festzulegenden Termin
aus der Mietpflicht entlassen.

2. Bei Vertragsbeginn wurde Ihnen eine fachgerecht renovierte Wohnung
übergeben. Sie sind verpflichtet, bei Vertragsende die Wohnung
fachgerecht zu renovieren bzw. renovieren zu lassen (Renovierungsarbeiten
siehe Anlage).

Wie dürfen Sie bitten, sich kurzfristig wegen der Stellung
eines Mietinteressenten mit unserem Büro in Verbindung zu setzen.

Zum Zeichen Ihres Einverständnisses bitten wir Sie, die beigefügte
Kopie dieses Schreibens unterzeichnet von Ihnen, bis spätestens
zum 5. 5. 1995 - eingehend - an uns zurückzusenden.

Der Kläger benannte dem Beklagten 3 Ersatzmieter, wobei der
Kläger behauptet, die Ersatzmieter hätten die gleichen
Voraussetzungen wie er. Mit Schreiben vom 24. Aug. 1995 bot der
Kläger dem Beklagten eine Mietaufhebung zum 30. Sept. 1995
an. Der Beklagte lehnte die Mietaufhebung ab, weil die genannten
Nachmieter nicht aus dem EWG-Raum kommen. Der Kläger sandte
der Hausverwaltung des Beklagten, der Firma ... am 12. Sept. 1995
die Wohnungsschlüssel zurück, worauf diese mehrere Mängel
in der Wohnung feststellte. Der Kläger meint, aufgrund seines
beruflich bedingten Ortswechsels nach ..., wobei sein Arbeitgeber
seinen Umzug nach dort verlangt habe, hätte der Beklagte bei
der vorzeitigen Mietaufhebung mitwirken müssen.

Der Kläger beantragt, gegen den Beklagten wie folgt zu erkennen:

1) Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen
dem Kläger und dem Beklagten zum 31. 7. 1995 endete.

2) Hilfsweise wird festgestellt, dass das Mietverhältnis
zwischen den Parteien zum 31. 8. 1995 endete.

3) Hilfsweise wird festgestellt, dass das Mietverhältnis
zwischen den Parteien zum 30. 9. 1995 endete.

4) Hilfsweise wird festgestellt, dass das Mietverhältnis
zwischen den Parteien zum 31. 10. 1995 endete.

5) Hilfsweise wird festgestellt, dass das Mietverhältnis
zwischen den Parteien zum 30. 11. 1995 endet.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte meint, dass der Kläger das Mietverhältnis
ohne Angabe von Gründen gekündigt habe. Da sich der Kläger
nicht mit den Bedingungen im Schreiben vom 21. 4. 1995 einverstanden
erklärt habe, sei zwischen den Parteien keine Vereinbarung
hinsichtlich der Stellung von Ersatzmietern zustande gekommen. Der
Beklagte behauptet, die drei Mietinteressenten seien nicht akzeptabel
gewesen, von denen zwei arbeitslos seien, die keine Auskünfte
zu ihren Einkünften gegeben hätten. Der Kläger sei
kaufmännischer Leiter mit erhöhtem Einkommen und die Mietinteressenten
seien nicht mit ihm vergleichbar. Nur Zeugenbenennung ohne Darlegung
der persönlichen Verhältnisse der Mietinteressenten sei
Ausforschung. Der Beklagte mein, der Kläger hätte die
Wohnung untervermieten können. Dem Kläger sei es auch
zuzumuten, von ... nach ... zu pendeln. Mit Rücksicht auf die
nur noch kurze Laufzeit des Mietvertrages bis 30. Juni 1995 liege
für den Kläger kein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen
Aufhebung des Mietverhältnisses vor.

Im übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten
Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Klage ist unbegründet.

Denn das zwischen den Parteien bestandene Mietverhältnis ist
weder durch die unwirksame Kündigung des Klägers noch
durch die Benennung von Ersatzmietern, sondern erst in der zweiten
Hälfte des Monats Januar 1996 durch die Weitervermietung der
Wohnung durch den Beklagten beendet worden. Es ist davon auszugehen,
dass die Parteien zu diesem Zeitpunkt konkludent einen Aufhebungsvertrag
geschlossen haben. Denn allein durch die eigenmächtige Übersendung
der Wohnungsschlüssel mit Schreiben des Klägers vom 12.
September 1995 ist das Mietverhältnis nicht beendet worden.

Das am 15. Juli 1993 begonnene Mietverhältnis war nach § 1
Ziffer 6 des Mietvertrags bis zum 30. Juni 1996 fest abgeschlossen,
so dass es vorzeitig vom Kläger überhaupt nicht gekündigt
werden konnte. Die Kündigung des Klägers mit Schreiben
vom 13. April 1995 zum 31. Mai 1995 ist darüber hinaus auch
deshalb unwirksam, weil noch nicht einmal die 3-monatige Kündigungsfrist
nach § 4 des Mietvertrags eingehalten wurde. Der Beklagte hat in
seinem Schreiben vom 21. April 1995 an den Kläger zu Recht
darauf bestanden, dass die Laufzeit des Mietvertrags bis zum 30.
Juni 1996 eingehalten wird.

Eine Vereinbarung darüber, dass der Kläger durch die
Stellung von Ersatzmietern das Mietverhältnis vorzeitig beenden
darf, ist zwischen den Parteien nicht zustandegekommen, da der Kläger
das Angebot des Beklagten zum Abschluss eines Aufhebungsvertrags
im Schreiben vom 21. April 1995 nicht angenommen hat. Der Beklagte
konnte vom Kläger auf jeden Fall verlangen, dass dieser einen
Ersatzmieter gleicher Bonität stellt und die vorgeschlagene
Renovierungsklausel akzeptiert. Die krampfhaften Versuche des Klägers,
ohne Vereinbarung mit dem Beklagten eine vorzeitige Aufhebung des
Mietverhältnisses allein nach seiner eigenen Interessenslage
herbeizuführen, sind zum Scheitern verurteilt, wobei die 4
hilfsweise gestellten Klageanträge nur seine Unsicherheit indizieren.

Abgesehen davon, dass der Beklagte aufgrund der Ablehnung seines
Vertragsangebots vom 21. April 1995 gar nicht auf die vom Kläger
benannten Ersatzmieter einzugehen brauchte, war die einzige mit
Einkommen benannte Mietinteressentin ..., die mit ihrem Sohn und
dem Mitmieter ... in die ... 2-Zimmerwohnung einziehen wollte, für
den Beklagten nicht zumutbar. Denn der Beklagte hatte die Wohnung
an den Kläger als Einzelperson vermietet, so dass er unter
keinen Umständen den Einzug von 3 Personen dulden muss. Wo
hier die Vergleichbarkeit mit dem Kläger liegen soll, bleibt
ein Geheimnis. Darüber hinaus verdient die Mitinteressentin
... wesentlich weniger als der Kläger, so dass der Beklagte
auch aus finanziellen Gründen diese Ersatzmieterin ablehnen
durfte, zumal deren Sohn nicht Mietpartei werden sollte und dessen
Einkommen folglich außer Betracht zu bleiben hat. Die Vermögensverhältnisse
des mit der Mietinteressentin liierten ... hat dieser nicht offenbart,
weshalb er als aktzeptabler Ersatzmieter ebenfalls ausscheidet.
Dasselbe gilt für die vom Kläger ohne jede Darlegung ihrer
Einkommensverhältnisse benannten Mietinteressenten ... und
..., die auch dem Beklagten auf die Übersendung von Selbstauskunftsbögen
am 12. 6. 1995 keinerlei Auskünfte erteilt haben. Der Kläger
hat somit dem Beklagten überhaupt keinen zumutbaren und vertragsbereiten
Ersatzmieter angeboten.

Schließlich konnte der Kläger nicht eine vorzeitige
Aufhebung des Mietvertrags verlangen, weil er beruflich in ... tätig
ist, denn dem motorisierten Kläger ist es, wie auch anderen
Arbeitnehmern, zuzumuten, zwischen ... und ... zu pendeln, zumal
für den Kläger ein Festhalten am Vertrag aufgrund der
nur noch verhältnismäßig kurzen Laufzeit des Mietverhältnisses
bis zum 30. Juni 1996 zumutbar war (OLG Oldenburg, WM 82, 124; Landgericht
Hamburg, NDR 75, 493; Landgericht ..., NRD 78; 935; Landgericht
Flensburg, WM 76, 161). Letztendlich hätte der Kläger
die Wohnung in einer gesuchten Lage ohne weiteres untervermieten
können.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Ziffer 11, 711 ZPO.
 

Gericht: AG Bad Homburg
Aktenzeichen: 2 C 4297/95-10