Aus den Entscheidungsgründen
Die zulässige Berufung, mit der sich der Beklagte – nach der
übereinstimmenden Teilerledigung hinsichtlich der Räumungsklage
– noch gegen die Verurteilung zur Zahlung rückständiger
Mietzinsen und gegen die Abweisung seines Widerklagebegehrens wendet,
hat teilweise Erfolg.
Die Klageforderung auf Zahlung restlicher Mietzinsen ermäßigt
sich auf 7.296,68 DM nebst 4 % Prozesszinsen. Der im Wege der Widerklage
geltend gemachte Bereicherungsanspruch auf Mietzinsrückzahlung ist
in Höhe von 6.716,16 DM zuzüglich 4 % Prozesszinsen begründet.
Das weitergehende Rechtsmittel war als unbegründet zurückzuweisen.
I.
Klageforderung (Mietrückstände)
Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der Beklagte von
der ursprünglich vereinbarten (Staffel-)Miete im Monat August 1998
und in der Zeit von September 1999 bis Mai 2000 Mietzinsen von insgesamt
9.588,90 DM nicht bezahlt hat. Dieser rechnerisch unstreitige Rückstand
verringert sich aber auf insgesamt 7.296,68 DM, weil die im Mietvertrag
mit 85 qm ausgewiesene Fläche der Gewerberäume erheblich von
der im Berufungsrechtszug vom gerichtlichen Sachverständigen ermittelten
wirklichen Fläche (= 66,60 qm) abweicht. Diese Flächenabweichung
zum Nachteil des Beklagten rechtfertigt eine entsprechende Mietminderung,
die die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses kraft gesetzlicher Regelung
gemäß § 537 BGB a.F. verringert hat.
Das Recht zur Mietzinsminderung konnte in § 11 des Mietvertrages vom
20. 12. 1996, der als Formularvertrag der Inhaltskontrolle nach dem AGB-Gesetz
unterliegt, nicht vollständig ausgeschlossen werden ,weil darin eine
unangemessene Benachteiligung des Beklagten i.S. von § 9 ABGB liegt (vgl.
Wolf-Eckert, Handbuch des gewerblichen Mietrechts, 7. Aufl., Rdnr. 390;
Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl.,
Kap. II Rdnr. 519 m.N.). Der Ausschluss des Minderungsrechts ist gegenüber
einem Unternehmer bei einer Geschäftsraummiete nach herrschender
Auffassung nur dann nicht zu beanstanden, wenn die Klausel lediglich den
Abzug vom Mietzins ausschließt und den Mieter hinsichtlich eines
Minderungsrechtes auf einen Bereicherungsanspruch verweist (vgl. BGH NJW-RR
1993, 519/520). Die vorliegende Regelung in § 11 des Vertrages schließt
aber jedes Recht auf Minderung schlechthin aus, weil sich die Mietzinsschuld
trotz Mangelhaftigkeit der Mietsache nicht mindert und auch überzahlte
Beträge nicht zurückverlangt werden können. Der Kläger
kann sich deshalb auch nicht auf einen vereinbarten Ausschluss des Minderungsrechtes
berufen.
Aufgrund der im Berufungsrechtszug festgestellten erheblichen Flächendifferenz
war der Mietzins aus dem Gesichtspunkt der Minderung nur in Höhe
eines um 21,7 % gekürzten Betrages geschuldet. Um das wirkliche Ausmaß
der streitigen Flächenabweichung zu ermitteln, hat der gerichtliche
Sachverständige ... in seinem schriftlichen Gutachten vom 27. 9.
2001 die vom Beklagten angemieteten Gewerberäume nachgemessen. Danach
beträgt die Mietfläche 66,60 qm. Das ist gegenüber der
im Vertrag vereinbarten Fläche von 85 qm eine Minderfläche von
18,4 qm = 21,7 %. Die Parteien haben das Aufmaß des Sachverständigen
und die sich daraus ergebende Flächenabweichung von 21,7 % nicht
angegriffen. Auch Flächendefizite können die Tauglichkeit einer
Mietsache zu dem vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise mindern,
dass sie einen Sachmangel im Sinne des § 537 BGB a.F. begründen.
Dabei geht der Senat in Übereinstimmung mit der in der Literatur
vorherrschenden Meinung (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl. § 537
Rdnr. 17 a unter Hinweis auf Kraemer NZM 1999, 165) davon aus, dass jedenfalls
in einer quantitativ erheblichen Minderfläche von Wohn- oder Gewerberaum
ein Sachmangel der Mietsache liegt, der eine Mietzinsminderung rechtfertigt.
Denn bei einer erheblichen Abweichung von der vertragsgemäßen
Fläche entspricht das Mietobjekt nicht mehr dem geschuldeten Zustand.
Die noch zulässige Maßtoleranz, die nach überwiegender
Auffassung bei ca. 10 % liegt (vgl. die Nachweise bei Kraemer a.a.O. S.
169), ist im vorliegenden Fall klar überschritten. Zwar hat der Beklagte
nicht konkret dargelegt, dass das Mietobjekt wegen der geringeren Gewerberaumfläche
für ihn nur eingeschränkt nutzbar gewesen sei. Darauf kommt
es aber auch nicht entscheidend an. Zwar hat das OLG Dresden, dem sich
das Landgericht angeschlossen hat, einen zur Mietzinsminderung führenden
Mangel erst dann bejaht, wenn zusätzlich die Gebrauchstauglichkeit
durch die vertragswidrige Flächendifferenz beeinträchtigt ist
(vgl. NJW-RR 1998, 512). Für § 537 BGB kommt es indes nicht auf eine
Beeinträchtigung des Mieters oder des von ihm tatsächlich ausgeübten
Gebrauchs an; vielmehr ist die Minderung der vereinbarten Gebrauchstauglichkeit
der Mietsache maßgebend. Ist daher eine Mietwohnung oder ein Gewerberaum
wesentlich kleiner als vereinbart, so ist bereits durch diesen Flächenmangel
die Tauglichkeit der Mietsache zur Ausübung des vertragsmäßigen
Gebrauchs auf der versprochenen Fläche ebenso wie der Nutzwert der
Mietsache beeinträchtigt (vgl. Kraemer, NZM 1999, 156 und 2000, 1121/1123;
zustimmend Palandt a.a.O. § 136 n.F. Rdnr. 22). Dies entspricht auch der
Rechtsprechung des BGH zum Kauf- und Werkvertragsrecht (§§ 459 Abs. 1,
633 BGB), wonach die Mindergröße schlechthin einen Mangel bedeutet,
der den Wert der betreffenden Wohnung entsprechend mindert (zuletzt BGH
NJW-RR 2000, 202).
Die erhebliche Flächenunterschreitung und damit die Abweichung von
der vereinbarten Sollbeschaffenheit führt gemäß § 537
Abs. 1, 472 BGB zu einer entsprechenden Herabsetzung des Mietzinses in
dem Verhältnis des Werts der Nutzung mit und ohne Mangel (vgl. §
472 Abs. 1 BGB). Die Höhe der danach berechtigten Mietzinsminderung
richtet sich grundsätzlich nach dem Prozentsatz der jeweiligen Flächenabweichung,
auch wenn ein bestimmter Quadratmetermietzins nicht ausdrücklich
vereinbart worden ist (vgl. Kramer NZM 1999, 156/161). Dabei ist die gesamte
Minderfläche bei der Berechnung der Minderung zu berücksichtigen,
auch wenn bei einer Abweichung der Gewerbefläche innerhalb der zulässigen
Toleranzgrenzen (bis ca. 10 %) noch nicht gemindert werden kann. Das volle
Minderungsrecht, sobald eine Minderfläche die Toleranzgrenze überschritten
hat, entspricht der gesetzlichen Regelung (vgl. §§ 459 Abs. 1 S. 2, 634
Abs. 3 BGB). Die vereinbarte Kaltmiete ist daher im Streitfall entsprechend
der Flächenabweichung in Höhe von 21,7 % zu kürzen. Der
vom Kläger auf der Grundlage der ursprünglich vereinbarten Monatsmieten
errechnete Mietzinsrückstand von 9.588,90 DM ermäßigt
sich daher auf 7.296,68 DM ...
Die Berufung hat danach Erfolg, soweit der Beklagte zur Zahlung rückständiger
Mieten von mehr als 7.296,68 DM verurteilt worden ist.
Weitergehendes Minderungsrecht des Beklagten wegen behaupteter sonstiger
Mängel hat das Landgericht mit zutreffender Begründung, auf
die der Senat nach eigener Überprüfung Bezug nimmt, verneint.
Soweit der Beklagte mit Gegenforderungen aus § 812 BGB wegen zuviel bezahlter
Mietzinsen aufgerechnet hat, scheitert diese Aufrechnung an der in § 11
Nr. 11 des Gewerberaummietvertrages wirksam vereinbarten Aufrechnungsbeschränkung,
soweit es sich nicht um unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte
Forderungen handelt (vgl. § 11 Nr. 3 AGB-Gesetz). Das vereinbarte Aufrechnungsverbot
gilt grundsätzlich auch über das Vertragsende hinaus weiter
(vgl. BGH WM 2000, 779; OLG Hamm NJW-RR 1994, 711).
II.
Widerklage
Soweit der Beklagte den Kläger – für den Fall, dass seine
Aufrechnung unzulässig ist – widerklagend auf Rückzahlung
zuviel geleisteter Mietzinsen in Anspruch nimmt, ist die Widerklage aus
ungerechtfertigter Bereicherung in Höhe von 6.716,16 DM nebst unstreitigen
Prozesszinsen begründet.
Die Überzahlung ergibt sich daraus, dass der Beklagte in der Zeit
von Januar 1997 bis August 1998 (32 Monate), während der die Miete
wegen der erheblichen Abweichung von der vertragsgemäßen Mietfläche
um 21,7 % gemindert war, in Unkenntnis des Flächenmangels monatliche
Zahlungen in Höhe der vollen Staffelmiete gezahlt hat. Danach ist
der Kläger gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 BGB zur Rückerstattung
überzahlter Mietzinsen in Höhe von insgesamt (...) 6.716,16
DM verpflichtet.
Die weitergehende Zahlungswiderklage hat das Landgericht zu Recht abgewiesen.
Keinen Erfolg hat die Berufung auch hinsichtlich der auf Feststellung
gerichteten Widerklage, die das Landgericht mit zutreffender Begründung
abgewiesen hat. Hinzukommt, dass das Mietverhältnis der Parteien
schon durch die fristlose Kündigung des Klägers vom 22. Mai
2000 wirksam beendet worden ist.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 91 a ZPO.
Dabei waren dem Beklagten die Prozesskosten aufzuerlegen, soweit die Parteien
nach der Räumung und Herausgabe des Mietobjekts den Rechtsstreit
hinsichtlich des Räumungsbegehrens im Termin vom 19. 6. 2001 übereinstimmend
für erledigt erklärt und insoweit widersprechende Kostenanträge
gestellt haben. Denn der Kläger konnte das Mietverhältnis §
554 BGB ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist am 22 .5. 2000 kündigen,
weil der Beklagte – ungeachtet des geminderten Mietzinses –
für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht
unerheblichen Teils des Mietzinses im Verzug war. Ein Zurückbehaltungsrecht,
das bei Vorhandensein erheblicher Mängel des Mietobjekts den Eintritt
des Verzuges hätte hindern können, stand dem Beklagten nicht
zu.
Die weiteren Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 708 Nr. 10, 713, 546
Abs. 2 ZPO.
Gericht: OLG KARLSRUHE
Aktenzeichen: 17 U 176/00
Redaktion (allg.)
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