Postbank Wohnatlas 2020

So alt sind die angebotenen Eigentumswohnungen

Energieeffizienter Neubau oder doch lieber Altbau mit Charme und Charakter? Beim Kauf einer Eigentumswohnung entscheidet in vielen Regionen Deutschlands in erster Linie das Angebot und weniger die Vorliebe der Kaufinteressenten.

Energieeffizienter Neubau oder doch lieber Altbau mit Charme und Charakter? Foto: Adobestock/Fotomek
Energieeffizienter Neubau oder doch lieber Altbau mit Charme und Charakter? Foto: Adobestock/Fotomek

In Ballungsräumen dominieren ältere Bauten, im Osten eher neuwertige Wohnungen. Im bundesweiten Schnitt verteilen sich die angebotenen Eigentumswohnungen recht gleichmäßig auf vier Bauwerksklassen:

  • Altbauten mit Baujahr vor 1970
  • Wohnungen mit Baufertigstellung zwischen 1970 und 1989
  • eher neuwertige Wohnungen aus den Jahren 1990 bis 2016
  • neue Objekte mit Erstbezug zwischen 2017 und 2019.

Insgesamt waren 26 Prozent der im vergangenen Jahr angebotenen Wohnungen mindestens 50 Jahre alt. 23 Prozent sind in den letzten drei Jahren fertiggestellt worden. Jeweils rund ein Fünftel der Angebote lag in einer der beiden Altersklassen dazwischen.

Regional sind die Unterschiede allerdings gewaltig. Das zeigt die Analyse des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für den Postbank Wohnatlas, für die Immobilienangebote in 401 kreisfreien Städten und Landkreisen untersucht wurden.

Wo Neubauten dominieren

Wer sich nach einer brandneuen Immobilie sehnt, möglichst sogar im Erstbezug, der hat im Südosten, im Westen von Rheinland-Pfalz und im Nordwesten Deutschlands eine gute Auswahl. So sind im bayerischen Landkreis Schwandorf knapp 60 Prozent der angebotenen Wohnungen erst in den vergangenen drei Jahren entstanden – der Spitzenwert unter allen kreisfreien Städten und Landkreisen. Aber auch in den rheinland-pfälzischen Kreisen Eifelkreis Bitburg-Prüm, Bernkastel-Wittlich, Rhein-Hunsrück-Kreis und Trier-Saarburg sind mehr als die Hälfte aller Wohnungsangebote Neubauten. In Bayern dominieren Neubauwohnungen in Neustadt an der Waldnaab, Kelheim und Forchheim das Angebot. Auch im Norden finden sich einzelne Regionen mit einem Neubau-Anteil von mehr als 50 Prozent. Dazu gehören die Kreise Vechta, Emsland und Ammerland in Niedersachsen.

Neuwertige Wohnungen als Alternative

Aber nicht in allen Regionen können Kaufinteressierte auf Neubau setzen. Mancherorts war die Bautätigkeit in den vergangenen drei Jahren so gering, dass der Markt geradezu leer ist. Das ist in vielen ostdeutschen Regionen und Teilen des Ruhrgebiets der Fall. Mehr Auswahl haben Käufer, wenn sie auch etwas ältere Baujahre in ihre Suche einbeziehen. Häuser, die ab 1990 gebaut wurden, über eine gute Bausubstanz verfügen und regelmäßig instandgehalten wurden, haben in der Regel nur geringen Renovierungsbedarf. Wer sich für eher neuwertige, maximal 30 Jahre alte Wohnungen interessiert, kann dann auch in vielen ostdeutschen Regionen fündig werden. Dort wurde in den Jahren nach der Wende kräftig gebaut. Das zeigt sich besonders rund um die Hauptstadt Berlin. So wurden in Brandenburg im Landkreis Oberhavel 75 Prozent der angebotenen Wohnung zwischen 1990 und 2016 gebaut. Im Landkreis Teltow-Fläming waren es knapp 70 Prozent, im Nachbarkreis Dahme-Spreewald rund 60 Prozent. Auch in den an Berlin angrenzenden Landkreisen Barnim und Oder-Spree überwogen Wohnungen dieser Altersklasse.

Großstädte: Viele Altbauten im Angebot

In vielen großen Städten bietet sich ein anderes Bild. Hier werden sehr viele Wohnungen mit Baujahr vor 1970 angeboten. Den größten Anteil an Objekten dieser Altersklasse verzeichnete im vergangenen Jahr die sächsische Stadt Chemnitz mit rund 64 Prozent. Aber auch in Berlin, Gelsenkirchen, Herne, Hagen, Wuppertal und Leipzig machten mindestens 50 Jahre alte Immobilien mehr als die Hälfte der Wohnungsangebote aus.

Welche Renovierungen stehen an bei alten Gebäude?

Kaufinteressierte kommen somit kaum an betagten Gebäuden vorbei und sollten sich daher intensiv mit der Frage auseinandersetzen, welche besonderen Herausforderungen ein solches Investment bedeuten kann. Welche Bausubstanz bringen mehr als 50 Jahre alte Wohnungen mit? Welche Renovierungen stehen an? Alle notwendigen Sanierungsmaßnahmen sollten bereits in die Planung der Finanzierung einbezogen werden, um finanzielle Engpässe zu vermeiden.

Der Kauf eines sanierungsbedürftigen Altbaus muss aber kein Nachteil sein. Häufig kann beim Erwerb gegenüber einem Neubau erheblich gespart werden. Denn nicht alle Sanierungsmaßnahmen müssen sofort umgesetzt werden, so können Eigentümer bestimmte Investitionen aufschieben und nach und nach erledigen.

In Köln, Stuttgart und Düsseldorf sind Neubauten rar

Beim Blick auf die besonders umkämpften Wohnungsmärkte der sieben größten deutschen Metropolen, den so genannten Big Seven, zeigt sich auch hier die Dominanz der älteren, mindestens 50 Jahre alten Immobilien. Besonders stark ausgeprägt ist sie neben Berlin in Stuttgart und Düsseldorf. In Hamburg und Köln wies etwa jede dritte angebotene Wohnung ein Baujahr vor 1970 aus. Ausnahmen bilden lediglich München und Frankfurt am Main.

Bei den Neubauten zeigt sich ein gegenläufiges Bild. Während in Hamburg etwa jede vierte, in Berlin jede fünfte angebotene Wohnung ein Neubau war, erzielten Stuttgart, Düsseldorf und Köln nur etwa halb so hohe Anteile. Lediglich in München und Frankfurt am Main konnten Interessenten im vergangenen Jahr aus einem größeren Angebot auswählen: In der bayerischen Landeshauptstadt wie auch in der Bankenmetropole lag der Anteil an Neubauwohnungen an allen Angeboten mit jeweils rund 27 Prozent sogar leicht über dem deutschlandweiten Durchschnitt.

Eher gering im Vergleich zum Bundesdurchschnitt ist in den Big Seven das Angebot an neuwertigen Wohnungen, die maximal 30 Jahre alt sind. Das könnte daran liegen, dass Wohnungen dieser Baujahre noch von den Ersteigentümern genutzt werden.

Quelle: Postbank

Siehe auch die Tabelle: Anteile einzelner Baualtersklassen an allen 2019 angebotenen Eigentumswohnungen.

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