Viele Stuttgarter Mieter an der Belastungsgrenze

Der deutsche Immobilienmarkt boomt. Insbesondere in den Großstädten kennt die Entwicklung der Miet- und Kaufpreise nur eine Richtung – nach oben. Doch für viele Stuttgarter ist bei der Mietpreisentwicklung die Belastungsgrenze bereits erreicht. Jeder dritte Mieter gibt an, keinen finanziellen Spielraum für weitere Mietsteigerungen zu haben. Betroffen sind vor allem Ein-Personen-Haushalte (40 %), und auch bei Haushalten mit vier und mehr Personen zeigt sich diese Tendenz.

•	Jeder dritte Haushalt in Stuttgart kann keine Mietsteigerung mehr verkraften, Foto: pixelio.de/Ich-und-Du
• Jeder dritte Haushalt in Stuttgart kann keine Mietsteigerung mehr verkraften, Foto: pixelio.de/Ich-und-Du

Aber auch der Traum von den eigenen vier Wänden lässt sich in der schwäbischen Metropole, wo Immobilienbesitz besonders geschätzt wird, für viele Stuttgarter nicht realisieren. Aufgrund des begrenzten Angebots an Grundstücken, freien Wohnungen und Häusern sowie hoher Immobilienpreise wohnen lediglich vier von zehn Einwohnern ab 18 Jahren in Stuttgart in einer eigenen Immobilie (40 %). Damit liegt die Eigentumsquote in Stuttgart deutlich unter dem bundesdeutschen Durchschnitt (51 %). Bei der genutzten Wohnform entscheiden sich Immobilienbesitzer in Stuttgart meist für eine Eigentumswohnung: Mit 60 % ist dies die am häufigsten genutzte Wohnform der Eigentümer (Bundesdurchschnitt: 16 %). Nur 13 % der Eigentümer – das entspricht fünf Prozent aller Stuttgarter – besitzen ein freistehendes Einfamilienhaus. Das ist das Ergebnis einer repräsentativen Umfrage des Marktforschungsinstituts TNS Infratest in Stuttgart im Auftrag der Wüstenrot & Württembergische-Gruppe (W&W).

Trotz des insgesamt hohen Preisniveaus ist der Wunsch, in den kommenden zwei Jahren Eigentum zu erwerben, in Stuttgart mit 17 % deutlich stärker vorhanden als im Bundesdurchschnitt (6 %). Bei der Wahl ihrer bevorzugten Wohnsituation bleiben die Stuttgarter ihrer Stadt mehrheitlich treu. Etwas mehr als die Hälfte (52 %) der Einwohner ist nicht bereit, für ein geeignetes Wohnobjekt ihren jetzigen Wohnort zu wechseln. In diesem Punkt sind die Stuttgarter weniger flexibel als die Bundesbürger insgesamt (48 %). Sechs von zehn Befragten planen in den kommenden zwei Jahren keine Veränderung und möchten auch künftig am liebsten in ihrem derzeitigen Stadtbezirk wohnen. Würde ein Wechsel des Wohnobjekts anstehen, wäre für jeden dritten Stuttgarter sein derzeitiger Stadtbezirk auch die präferierte Lage für sein künftiges Wohnobjekt (31 %). Insbesondere die Bewohner der innerstädtischen Bezirke (39 %) sowie in den südlichen und östlichen Stadtteilen (38 %) präferieren als liebsten Wohnort genau den Stadtbezirk, in dem sie aktuell wohnen. Die Standorttreue ist  in den nördlichen und westlichen Vierteln (32 %) geringer ausgeprägt. Nur jeder vierte Stuttgarter sieht in der Ballungsregion außerhalb der Stadt Stuttgart mit Anbindung an den ÖPNV die bevorzugte Lage für sein liebstes Wohnobjekt. Und lediglich einer von zehn Stuttgartern würde am liebsten auf dem Land, außerhalb der Stadt oder der Ballungsregion Stuttgart oder etwa in einer anderen Region Deutschlands leben.

„Das geringe Immobilienangebot – sowohl bei Altbauten als auch bei Neubauprojekten – treibt in Stuttgart wie in vielen anderen großen Städten die Immobilien- und Mietpreise immer weiter nach oben. Der Markt wird auf absehbare Zeit eng bleiben, da immer mehr Menschen die Stadt als attraktives Wohnumfeld schätzen. Dies verdeutlicht auch das Ergebnis unserer Umfrage: Kaum ein Stuttgarter ist bereit, die Stadtgrenze für einen Wohnortwechsel zu überschreiten. Trotz des geringen Angebots. Die niedrigen Zinsen und hohe Wertsteigerungen machen den Kauf einer Immobilie auch in Stuttgart immer noch attraktiv – der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist ungebrochen“, sagt Günter Schönfeld, Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien GmbH.

Für jeden Dritten ist Belastungsgrenze bei den Mieten erreicht

Im Durchschnitt wendet derzeit jeder Stuttgarter ein Drittel seines  Haushaltsnettoeinkommens für die Miete inklusive Nebenkosten bzw. zur Finanzierung der Immobilie auf. Die prozentuale Belastung der Stuttgarter durch Miete oder Finanzierungskosten entspricht damit dem Wert, den die Deutschen im Durchschnitt für ihre Wohnung aufbringen müssen. Doch für viele Stuttgarter ist damit die Belastungsgrenze erreicht. Denn in den unteren Einkommensgruppen schlagen die Aufwendungen für die Miete tendenziell stärker zu Buche. Stuttgarter mit einem Haushaltsnettoeinkommen von weniger als 1.500 € müssen im Durchschnitt knapp die Hälfte (46 %) ihres zur Verfügung stehenden Geldes für das Wohnen aufwenden. Jeder dritte Mieter gab bei der Befragung an, keinen finanziellen Spielraum mehr für weitere Mietsteigerungen zu haben. Das betrifft vor allem Ein-Personen-Haushalte (40 %) und tendenziell auch Haushalte mit vier und mehr Personen. Insbesondere diejenigen Mieter, die in den nächsten zwei Jahren eine Veränderung ihrer Wohnsituation planen (40 %) gaben an, weitere Mietsteigerungen finanziell nicht mehr verkraften zu können. Motiv für den Wunsch nach einer Veränderung ihrer Wohnsituation ist für viele die Erwartung steigender Immobilienpreise (48 %).

Stuttgarter erwarten weiteren Preisanstieg bei Immobilien und Mieten

Anzeichen für eine Beruhigung bei der Entwicklung der Miet- oder Kaufpreise sehen die Stuttgarter überwiegend nicht: Mehr als drei Viertel der Befragten erwarten, dass die Immobilienpreise und damit auch die Mieten in Stuttgart in den kommenden fünf Jahren weiter steigen werden. Dabei gehen knapp vier von zehn Stuttgartern von einem moderaten Preisanstieg bei Immobilien bis zu zehn Prozent aus, 36 % rechnen hingegen mit deutlichen Preissteigerungen von mehr als zehn Prozent. Die Erwartung deutlich steigender Immobilienpreise ist bei Mietern (41 %) stärker ausgeprägt als bei Eigentümern (27 %). Nur sechs Prozent der Stuttgarter nimmt an, dass die Immobilienpreise in den nächsten fünf Jahren nicht weiter steigen oder sogar sinken.

„Unsere Umfrage zeigt eindrücklich, dass viele Mieter bereits an ihrer Belastungsgrenze sind – und gleichzeitig in den nächsten Jahren mit weiteren Mietsteigerungen rechnen. Eine schwierige, wenn nicht gar unlösbare Situation, besonders für junge Familien. Abhilfe kann nur ein größeres Wohnungsangebot, ob Miet- oder Eigentumsobjekte, schaffen“, sagt Alexander Heinzmann, Geschäftsführer der Wüstenrot Haus und Städtebau GmbH. Das Tochterunternehmen der W&W-Gruppe ist seit über 60 Jahren im Wohnbau tätig. „Die angespannte Wohnungsmarktsituation erfordert kreative Lösungen – innerstädtische Entwicklungsprojekte, etwa die Umnutzung von Bestandsgebäuden oder die Revitalisierung von Brachflächen bieten gerade in Städten großes Potenzial für die Schaffung neuen Wohnraums. Dieses gilt es auszuschöpfen – die Städtebauförderung von Bund und Ländern ist dabei von größter Bedeutung. Die finanzielle Unterstützung von Stadtumbau oder -erneuerungsprogrammen ermöglicht den Ausbau von Infrastruktur und Wohnnutzung, sichert die Zukunftsfähigkeit von Stadtteilen und kurbelt zudem weitere Investitionen in Form von Baumaßnahmen an. Und davon profitieren die Unternehmen und auch der Staat.“

Methodik: TNS Infratest hat im Zeitraum 4. bis 8. März 2013 im Auftrag der Wüstenrot & Württembergische AG insgesamt 500 Personen in den 23 Stadtbezirken Stuttgarts  telefonisch befragt. Die Befragung ist repräsentativ für die Bevölkerung in Stuttgart ab 18 Jahren.

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