Deutschland bleibt eine Nation der Mieter

Auf dem deutschen Immobilienmarkt sinken die durchschnittlichen Kaufpreise, während die Mieten steigen. Trotzdem ist die Miete im Schnitt meist finanziell vorteilhafter als der Kauf. Das belegt eine aktuelle Analyse von QUIS, Deutschlands größter Datenbank für den Wohnungsmarkt.  Nach den Daten, die QUIS jetzt ausgewertet hat, ist das Angebot an Mietwohnungen in Deutschland in den letzten Monaten zurückgegangen. Die durchschnittlichen Angebotsmieten seien von Oktober 2022 bis Oktober 2023 um durchschnittlich 5,6 Prozent gestiegen. Gleichzeitig seien die angebotenen Kaufpreise um fünf Prozent gesunken. Angesichts dieser gegenläufigen Preisentwicklung ging man bei QUIS der Frage nach, ob sich anstelle der hohen Mietkosten eine Investition in den Kauf der eigenen Wohnung lohnen würde.

Trotz sinkender Preise: Zins und Tilgung teurer als Miete

QUIS hat für sechs deutsche Großstädte die monatlichen Kosten für die Miete und den Kauf einer Wohnung gegenübergestellt. Untersucht wurden die Angebote auf den großen deutschen Online-Immobilienportalen vom 1. bis 11. Oktober 2023. Ausgangsbasis war eine 60-Quadratmeter-Wohnung mit zwei bis drei Zimmern in durchschnittlicher Wohnlage mit einem Baualter von 30 Jahren. Für den Kauf wurden folgende Parameter zugrunde gelegt: Zinssatz von 4,2 Prozent für zehn Jahre, Tilgung: 1 Prozent, Eigenkapital: 20 Prozent. 

Das Ergebnis: In allen untersuchen Städten sei die Miete einer Wohnung aktuell günstiger als der Kauf, wenn man die monatliche Belastung zugrunde legt. Am geringsten falle die durchschnittliche monatliche Ersparnis für eine Mietwohnung mit 110 Euro in Bielefeld aus. In Kassel sei der Unterschied zwischen den Kosten für die Miete und den Kauf mit durchschnittlich 169 Euro ebenfalls vergleichsweise gering. Auf der anderen Seite sei die monatliche Ersparnis bei der Wohnungsmiete mit 857 Euro in München am höchsten. In Prozent falle sie in Hamburg am größten aus: Hier würde der Kauf einer Immobilie im Schnitt 82 Prozent mehr kosten als die Miete. 

Keine Entlastung auf dem Mietwohnungsmarkt

Wie die Analyse belege, könne das wachsende Angebot von Immobilien zum Kauf den Mietwohnungsmarkt noch nicht entlasten. Dies wäre erst dann der Fall, wenn die Kaufpreise weiter sinken. Doch die monatliche Belastung zur Refinanzierung des Kaufs liege – unter anderem bedingt durch das Zinsniveau – immer noch über den Kosten für die Anmietung einer Wohnung am gleichen Standort.

Kauf bleibt deutlich teurer, selbst wenn Mieten um weitere 20 Prozent anziehen

Bereits Mitte November hatte der Kreditversicherer Allianz Trade in einer Immobilienmarktstudie die gleichen Preisentwicklungen festgestellt. Danach bleibe der Kauf deutlich teurer als die Miete, selbst wenn die Mieten um weitere 20 Prozent anziehen. Die Allianz Trade Studie berechnet die durchschnittliche monatliche Kreditbelastung eines privaten Haushalts für den Immobilienerwerb im Vergleich zu den durchschnittlichen Monatsmieten privater Haushalte in Deutschland zwischen 2011 und 2023. Selbst wenn die Mieten auf der Grundlage des Niveaus von 2023 auf die gesetzliche Höchstgrenze von 20 Prozent steigen würden, würde die Differenz zwischen einer durchschnittlichen monatlichen Kreditbelastung und einer durchschnittlichen monatlichen Miete immer noch 381 Euro betragen. Erst wenn zusätzlich zu den Mietpreissteigerungen die Immobilienpreise um 20 Prozent gegenüber 2022 sinken würden oder wenn stattdessen die Hypothekenzinsen zusätzlich zur Mieterhöhung auf 1,78 Prozent sinken würden, lohne sich der Hauskauf im Vergleich zur Miete, so Allianz Trade.

Dass die Angebotspreise für Häuser und Wohnungen ins Rutschen geraten, zeigt auch die jüngste Statistik des Portals „Kleinanzeigen“ (früher ebay). Demnach kostete im Oktober ein Haus in der Kategorie „Häuser zum Kauf” auf Kleinanzeigen durchschnittlich 465.636 Euro, im Oktober des Vorjahres lag der durchschnittlich inserierte Kaufpreis noch bei 614.262 Euro. Das entspreche einem Rückgang von 24,2 Prozent innerhalb eines Jahres. Im Oktober seien über Kleinanzeigen rund 130.000 Häuser in der Kategorie inseriert – ein Plus von rund 60 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat (ca. 80.000).

Wie berechnet sich der reale Wert einer Immobilie?

In den Jahren 2022 und 2023 hat die Europäische Zentralbank den Leitzins zehn Mal in Folge erhöht, um die Inflation zu bekämpfen. Heute sind die Hypothekenzinsen um den Faktor Vier höher als vor noch vor zwei Jahren. Auf dem Immobilienmarkt hat das auf Verkäuferseite zunächst zum Abwarten geführt. Verkäufer halten in der Regel an ihren persönlichen Preisvorstellungen fest, obwohl diese häufig deutlich über dem realen Wert, dem Verkehrswert der Immobilie, liegen.

Der Kaufpreis einer Immobilie gibt nicht unbedingt ihren objektiven Wert wieder. Hierbei handelt es sich um den Preis, den der Verkäufer für die Immobilie verlangt und den Käufer bereit sind zu zahlen. Der objektive Preis einer Immobilie richtet sich nach dem Verkehrswert. Dieser wird meist von einem Gutachter ermittelt.

Für die Ermittlung des Verkehrswertes gibt es drei Verfahren (Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall):                      

• Vergleichswertverfahren: Wie der Name vermuten lässt, wird der Wert einer Immobilie von dem Wert vergleichbarer Immobilien abgeleitet. Als Grundlage dienen in der Vergangenheit gezahlte Kaufpreise für ähnliche Immobilien. Der Vorteil: Das Verfahren berücksichtigt die aktuelle Marktsituation. Zum Vergleich werden Objekte in derselben Region mit ähnlichen Merkmalen wie Größe, Lage und Zustand herangezogen.

• Sachwertverfahren: Gibt es keine Vergleichsobjekte, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Maßgeblich sind dabei der Gebäudesachwert und der Bodenrichtwert. Der Sachwert ergibt sich aus den Herstellungskosten abzüglich der Wertminderung. Der Bodenrichtwert richtet sich nach den durchschnittlichen Verkaufspreisen umliegender, gleichwertiger Grundstücke.

• Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn nicht die Eigennutzung, sondern die Rendite im Vordergrund steht, etwa bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien. Hier sind der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen entscheidend. (Red.)