Vorsicht bei Vermietung an Touristen

Bevor eine Wohnung Feriengästen angeboten wird, müssen Mieter oder Eigentümer einiges klären: Ist der Vermieter einverstanden? Erlauben die Regeln der Eigentümergemeinschaft eine solche Nutzung? Ist in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde die Vermietung von Privatwohnungen an Feriengäste verboten oder ist dafür eine Genehmigung nötig?

Feriengäste als Untermieter?
Natürlich darf ein Mieter Gäste bei sich aufnehmen, so oft und so lange er will. Denn er ist Inhaber des Hausrechts in der Mietwohnung und darf darüber bestimmen, wer bei ihm ein- und ausgeht. Verlangt ein Mieter jedoch Geld dafür, dass sich jemand in seiner Wohnung aufhält, handelt es sich um eine Untervermietung. Und dafür muss der Mieter den Vermieter um Erlaubnis fragen. Ansonsten droht ihm im schlimmsten Fall sogar eine fristlose Kündigung (LG Berlin, Az. 67 S 360/14 und Az. 67 T 29/15). Doch selbst das Einverständnis zur Untervermietung ist für den Mieter kein „Freifahrtschein“. Denn nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. VIII ZR 210/13) umfasst die Erlaubnis zur Untervermietung nicht automatisch die Vermietung an Touristen. Daher sollten Mieter auf jeden Fall frühzeitig und offen mit ihrem Vermieter sprechen.

Eigentümergemeinschaft und Nachbarn
Wenn die Wohnung eines Mehrfamilienhauses an Feriengäste vermietet wird, kann es hilfreich sein, rechtzeitig das Gespräch mit den Nachbarn zu suchen. Denn manche Hausbewohner fühlen sich durch Urlauber belästigt. Verursachen beispielsweise feierfröhliche Feriengäste viel Lärm und Müll, können andere Mieter deshalb ihre Miete kürzen (BGH, Az. VIII ZR 155/11). Für Eigentümer gilt: Die Teilungserklärung prüfen! Auch hier fällte der Bundesgerichtshof ein wegweisendes Urteil (Az. V ZR 72/09): Solange die Teilungserklärung nichts anderes besagt und es auch seitens der Eigentümer keine anderen Vereinbarungen gibt, können Eigentumswohnungen an Feriengäste vermietet werden. Dies stellt keine unzulässige gewerbliche Nutzung dar. Die Eigentümerversammlung kann die Vermietung an Feriengäste nicht durch einfachen Beschluss untersagen. Dafür ist eine sogenannte Vereinbarung erforderlich, der alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen müssen.

Zweckentfremdung der Wohnung?
Doch selbst, wenn die Erlaubnis des Vermieters vorliegt beziehungsweise es im Rahmen der Eigentümergemeinschaft keine rechtlichen Hindernisse gibt, ist noch eine weitere Frage zu klären: Erlaubt die Stadt oder die Gemeinde die Vermietung einer Wohnung an Touristen? Seit einigen Jahren gehen die Behörden in Ballungsräumen wie Berlin, München und Hamburg gegen die sogenannte Zweckentfremdung von Wohnraum vor. Das heißt: Wer seine Wohnung nicht zu Wohnzwecken, sondern gewerblich nutzt, verstößt in manchen Städten oder Gemeinden gegen ein Zweckentfremdungsverbot. Solche Verbote werden in Form von Gemeindesatzungen erlassen. Sie sollen verhindern, dass in Gebieten mit Wohnungsknappheit Wohnungen für andere und einträglichere Zwecke genutzt werden. Richtet sich zum Beispiel ein Mieter in seiner Wohnung ein Kosmetikstudio ein, dann gilt dies als Zweckentfremdung – ebenso wie die Vermietung an Touristen. Bei einem Verstoß müssen untervermietende Mieter oder Eigentümer damit rechnen, dass die zuständige Behörde ein empfindliches Bußgeld verhängt. Für eine solche Ordnungswidrigkeit können bis zu 50.000 € fällig werden. Ob im Gemeindegebiet tatsächlich ein Wohnraummangel herrscht und daher eine Zweckentfremdungssatzung notwendig ist, beurteilen die Gemeinden selbst. Ausnahme bei der Vermietung einzelner Zimmer

Quelle: Michaela Zientek, D.A.S. Rechtsschutzversicherung

>> UPDATE: Zweckentfremdungsgesetz – Was gilt in welchem Bundesland