Diese Herausforderungen sind:
- Es gibt in Deutschland keine einheitliche Regelung zur Zweckentfremdung. Jedes Bundesland erlässt seine eigenen Vorschriften. Manche Länder haben noch gar kein entsprechendes Gesetz, z. B. Sachsen.
- Neben den Landesgesetzen existieren außerdem zahlreiche (Zweckentfremdungs-)Satzungen der Städte und Gemeinden.
- Die Bezeichnungen hierfür unterscheiden sich von Region zu Region. Mal heißen sie Zweckentfremdungsgesetz oder Wohnungsaufsichtsgesetz und mal Wohnraumschutzgesetz.
Überblick über die Regelungen und Bußgelder in den verschiedenen Bundesländern
Die folgende Tabelle gibt einen Einblick darüber, welche Bußgelder im Falle eines Verstoßes gegen das Zweckentfremdungsverbot verhängt werden können. In der letzten Spalte finden Sie Informationen zum aktuellen Stand der Entwicklungen.
| Bundesland | Städte mit Zweckentfremdungsverbot | Bußgeld bei Verstoß | Gesetzliche Entwicklungen |
| Bayern | München, Puchheim | bis zu 500.000 € | |
| Baden-Württemberg | Freiburg, Heidelberg, Konstanz, Stuttgart | je nach Verstoß 50.000 - 100.000 € | Verschärftes Zweckentfremdungsgesetz in Kraft getreten (Stand: 16.2.2021) |
| Berlin | bis zu 500.000 € | ||
| Brandenburg | (Potsdam) | bis zu 100.000 € | Satzung in Arbeit (Stand: 8.2.2021) |
| Bremen | Einzelne Stadtteile | bis zu 100.000 € | |
| Hamburg | bis zu 500.000 € | ||
| Mecklenburg-Vorpommern | Am 3.11.2020 hat das Landeskabinett dem Entwurf eines Zweckentfremdungsgesetzes zugestimmt. Dieser wird dem Landtag für das Gesetzgebungsverfahren zugeleitet. | ||
| Niedersachsen | Göttingen, Insel Norderney, Lüneburg | bis zu 100.000 € | Diskussion über neues Wohnraumschutzgesetz (Stand: 15.6.2020) |
| Nordrhein-Westfalen | Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Köln, Münster | bis zu 50.000 € | Verschärfungen geplant, sollen im Juli 21 in Kraft treten |
| Rheinland-Pfalz | bis zu 50.000 € | ||
| Sachsen | - | Mangels Landesregelung aktuell keine rechtliche Möglichkeit, eine Zweckentfremdung zu verhindern (Stand: 9.6.2020) | |
| Schleswig-Holstein | Schaffung eines Zweckentfremdungs- bzw. Wohnraumschutzgesetzes in Diskussion | ||
| Thüringen | bis zu 50.000 € |
Vermieter und Immobilieneigentümer müssen damit rechnen, dass Wohnraum auch in anderen Städten und Gemeinden knapper wird und deshalb weitere Zweckentfremdungsverbote erlassen oder vorhandene verschärft werden. Umgekehrt müssen die Gesetzgeber die Wohnraumsituation ständig im Blick haben und prüfen, ob da Zweckentfremdungsverbot noch gerechtfertigt ist.
Beispiele aus der aktuellen Rechtsprechung zur Zweckentfremdung
Außerdem befassen sich die Gerichte immer wieder mit Rechtsstreitigkeiten über das Zweckentfremdungsverbot, was wir an zwei Beispielen veranschaulichen wollen:
Städte dürfen ihre gesetzlichen Kompetenzen zur Regelung des Zweckentfremdungsverbots nicht überschreiten
Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (BayVGH) erklärte zum Beispiel eine Regelung aus der Münchener Zweckentfremdungssatzung für unrechtmäßig, die einen Immobilieneigentümer verpflichten, ein neues Mietshaus zu errichten, wenn er ein Mietshaus abreißt. Die Vorschrift verbot es dem Eigentümer, stattdessen Eigentumswohnungen zu schaffen. Das ging den obersten Verwaltungsrichtern zu weit: Die Stadt habe keine gesetzliche Kompetenz für eine solche Regelung. Das darf nur der Bund oder das Bundesland (BayVGH, Beschluss vom 20.1.2021, Az.: 12 N 20.1706).
Vorübergehende Vermietung einer Zweitwohnung als Ferienwohnung ist keine Zweckentfremdung
Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg entschied, dass die Eigentümer ihre Zweitwohnung vorübergehend als Ferienwohnung vermieten dürfen, wenn diese zeitweise leer steht (Beschluss vom 17.9.2020, 5 N 36/17).
Die Kläger nutzten ihr Einfamilienhaus lediglich am Wochenende, um sich dort zu erholen. Ihren Lebensmittelpunkt hatten sie dort jedoch nicht. Sie wollten das Haus als Feriendomizil vermieten, wenn sie sich dort nicht aufhielten. Laut OVG dürfen sie das auch. Ein Verstoß gegen das Berliner Zweckentfremdungsgesetz sei dies eben nicht, weil die Eigentümer lediglich zwischenzeitlich Räumlichkeiten an Feriengäste weitervermieten würden, die sonst als Wohnraum dienten. Eine solche Vermietung müsse genehmigt werden.
Es besteht eine Vermietungspflicht - auch bei Neubau
Auch wenn der Markt schwierig sein sollte und der Vermieter oder Projektentwickler nicht gleich Mieter bzw. Käufer finden sollte, gilt das Zweckentfremdungsverbot (ZwVbG). Der Vermieter bzw. Projektentwickler muss sich im ausreichenden Maße bemühen die Wohnungen ihrem Gebrauch zu zuführen. Eine Zwischennutzung sei zumutbar. Die wirtschatlichen Interesen privater Investoren bleiben hinter dem ZwVbG zurück. Das politische Ziel, die Wohnungsnot spürbar zu lindern, erhält durch dieses Urteil erneut Gewicht. VG Berlin, Urteil vom 31.05.2024, Az. 6 K 251/22
Weitere Informationen zum Thema Zweckentfremdungsgesetz.
weiterlesen:
Vorsicht bei Vermietung an Touristen (05/2015)
Berufsfreiheit und Eigentumsrecht von Vermietern kontra Zweckentfremdungsverbotsgesetz (06/2016)
Laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) wirkt das Zweckentfremdungsverbot in Berlin. Mit dem Verbot sei das Angebot an Wohnungen wieder gestiegen, wodurch die Mieten etwas gesunken seien. Die Studie stellte fest: Durch nur eine zusätzliche Airbnb-Unterkunft steigen die Angebotsmieten im direkten Umfeld um 13 Cent pro Quadratmeter im Durchschnitt.
UPDATE (05.11.21): Berlin verschärft die Regeln und erschwert die Zweckentfremung von Wohnungen
Anbieter von Ferienwohnungen sollen bei Vermietungsinseraten (auch und insbesondere auf Online-Portalen) eine gut sichtbare Registrierungsnummer angeben. Wer sich nicht an die neuen Regeln hält, muss mit Geldbußen von bis zu 250.000 Euro rechnen. Das gilt laut dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) seit dem 1.November 2021.
Martina Eisinger
