Rechtliche Entwicklung für 2021

Zweckentfremdungsgesetz – Update und Überblick

Bezahlbarer Wohnraum ist in deutschen Städten zur Mangelware geworden. 2006 hat der Bundesgesetzgeber deswegen ein Gesetz erlassen, das ein Zweckentfremdungsverbot beinhaltet und die Landesregierungen dazu ermächtigt, für Gemeinden, in denen Wohnraum besonders knapp ist, durch eine Rechtsverordnung festzulegen, „dass Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung […] zugeführt werden darf.“ Diese birgt einige Herausforderungen für Vermieter.

Die Versuchung die eigene (Altbau-) Wohnung unterzuvermieten ist groß. Doch es gibt einige Regeln zu beachten. Diese variieren von Bundeland zu Bundesland. FOTO: ADOBESTOCK/finecki
Die Versuchung die eigene (Altbau-) Wohnung unterzuvermieten ist groß. Doch es gibt einige Regeln zu beachten. Diese variieren von Bundeland zu Bundesland. FOTO: ADOBESTOCK/finecki

Diese Herausforderungen sind:

  • Es gibt in Deutschland keine einheitliche Regelung zur Zweckentfremdung. Jedes Bundesland erlässt seine eigenen Vorschriften. Manche Länder haben noch gar kein entsprechendes Gesetz, z. B. Sachsen.
  • Neben den Landesgesetzen existieren außerdem zahlreiche (Zweckentfremdungs-)Satzungen der Städte und Gemeinden.
  • Die Bezeichnungen hierfür unterscheiden sich von Region zu Region. Mal heißen sie Zweckentfremdungsgesetz oder Wohnungsaufsichtsgesetz und mal Wohnraumschutzgesetz.

Überblick über die Regelungen und Bußgelder in den verschiedenen Bundesländern

Die folgende Tabelle gibt einen Einblick darüber, welche Bußgelder im Falle eines Verstoßes gegen das Zweckentfremdungsverbot verhängt werden können. In der letzten Spalte finden Sie Informationen zum aktuellen Stand der Entwicklungen.

BundeslandStädte mit ZweckentfremdungsverbotBußgeld bei VerstoßGesetzliche Entwicklungen
BayernMünchen, Puchheimbis zu 500.000 € 
Baden-WürttembergFreiburg, Heidelberg, Konstanz, Stuttgartje nach Verstoß 50.000 - 100.000 €Verschärftes Zweckentfremdungsgesetz in Kraft getreten (Stand: 16.2.2021)
Berlin bis zu 500.000 € 
Brandenburg(Potsdam)bis zu 100.000 €Satzung in Arbeit (Stand: 8.2.2021)
BremenEinzelne Stadtteilebis zu 100.000 € 
Hamburg bis zu 500.000 € 
Mecklenburg-Vorpommern  Am 3.11.2020 hat das Landeskabinett dem Entwurf eines Zweckentfremdungsgesetzes zugestimmt. Dieser wird dem Landtag für das Gesetzgebungsverfahren zugeleitet.
NiedersachsenGöttingen, Insel Norderney, Lüneburgbis zu 100.000 €Diskussion über neues Wohnraumschutzgesetz (Stand: 15.6.2020)
Nordrhein-WestfalenBonn, Dortmund, Düsseldorf, Köln, Münsterbis zu 50.000 €Verschärfungen geplant, sollen im Juli 21 in Kraft treten
Rheinland-Pfalz bis zu 50.000 € 
Sachsen -Mangels Landesregelung aktuell keine rechtliche Möglichkeit, eine Zweckentfremdung zu verhindern (Stand: 9.6.2020)
Schleswig-Holstein  Schaffung eines Zweckentfremdungs- bzw. Wohnraumschutzgesetzes in Diskussion
Thüringen bis zu 50.000 € 

Vermieter und Immobilieneigentümer müssen damit rechnen, dass Wohnraum auch in anderen Städten und Gemeinden knapper wird und deshalb weitere Zweckentfremdungsverbote erlassen oder vorhandene verschärft werden. Umgekehrt müssen die Gesetzgeber die Wohnraumsituation ständig im Blick haben und prüfen, ob da Zweckentfremdungsverbot noch gerechtfertigt ist.

Zwei aktuelle Beispiele aus der Rechtsprechung zur Zweckentfremdung

Außerdem befassen sich die Gerichte immer wieder mit Rechtsstreitigkeiten über das Zweckentfremdungsverbot, was wir an zwei Beispielen veranschaulichen wollen:
Städte dürfen ihre gesetzlichen Kompetenzen zur Regelung des Zweckentfremdungsverbots nicht überschreiten
Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (BayVGH) erklärte zum Beispiel eine Regelung aus der Münchener Zweckentfremdungssatzung für unrechtmäßig, die einen Immobilieneigentümer verpflichten, ein neues Mietshaus zu errichten, wenn er ein Mietshaus abreißt. Die Vorschrift verbot es dem Eigentümer, stattdessen Eigentumswohnungen zu schaffen. Das ging den obersten Verwaltungsrichtern zu weit: Die Stadt habe keine gesetzliche Kompetenz für eine solche Regelung. Das darf nur der Bund oder das Bundesland (BayVGH, Beschluss vom 20.1.2021, Az.: 12 N 20.1706).

Vorübergehende Vermietung einer Zweitwohnung als Ferienwohnung ist keine Zweckentfremdung

Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg entschied, dass die Eigentümer ihre Zweitwohnung vorübergehend als Ferienwohnung vermieten dürfen, wenn diese zeitweise leer steht (Beschluss vom 17.9.2020, 5 N 36/17).

Die Kläger nutzten ihr Einfamilienhaus lediglich am Wochenende, um sich dort zu erholen. Ihren Lebensmittelpunkt hatten sie dort jedoch nicht. Sie wollten das Haus als Feriendomizil vermieten, wenn sie sich dort nicht aufhielten. Laut OVG dürfen sie das auch. Ein Verstoß gegen das Berliner Zweckentfremdungsgesetz sei dies eben nicht, weil die Eigentümer lediglich zwischenzeitlich Räumlichkeiten an Feriengäste weitervermieten würden, die sonst als Wohnraum dienten. Eine solche Vermietung müsse genehmigt werden.

Weitere Informationen zum Thema Zweckentfremdungsgesetz.

weiterlesen:
Vorsicht bei Vermietung an Touristen (05/2015)
Berufsfreiheit und Eigentumsrecht von Vermietern kontra Zweckentfremdungsverbotsgesetz (06/2016)

Laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) wirkt das Zweckentfremdungsverbot in Berlin. Mit dem Verbot sei das Angebot an Wohnungen wieder gestiegen, wodurch die Mieten etwas gesunken seien. Die Studie stellte fest: Durch nur eine zusätzliche Airbnb-Unterkunft steigen die Angebotsmieten im direkten Umfeld um 13 Cent pro Quadratmeter im Durchschnitt.

UPDATE (05.11.21): Berlin verschärft die Regeln und erschwert die Zweckentfremung von Wohnungen

Anbieter von Ferienwohnungen sollen bei Vermietungsinseraten (auch und insbesondere auf Online-Portalen) eine gut sichtbare Registrierungsnummer angeben. Wer sich nicht an die neuen Regeln hält, muss mit Geldbußen von bis zu 250.000 Euro rechnen. Das gilt laut dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) seit dem 1.November 2021.

 

 

 

Martina Eisinger

Redaktionelle Mitarbeiterin
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