Airbnb-Wohnungen fallen unter das Zweckentfremdungsverbot

Kurzzeitvermietungen von Wohnungen werden zunehmend beliebter und sind auf Social-Media-Plattformen wie TikTok und Instagram immer präsenter. Marktführer unter allen Vermittlungsplattformen ist Airbnb. Das US-amerikanische Unternehmen hat seinen Sitz im Silicon Valley. führt. In der Vergangenheit wurden Wohnungen in beliebten Städten oft nur noch tage- oder wochenweise an Touristen vermietet, da Vermieter dadurch mehr Rendite aus ihrer Immobilie generieren konnten. Eine fatale Entwicklung für die ansässige Bevölkerung, da sie keinen dauerhaften und bezahlbaren Wohnraum mehr fand.

Was ist eine Kurzzeitvermietung?

Von Kurzzeitvermietung spricht man, wenn eine Wohnung zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. Vorübergehender Gebrauch liegt nach allgemeiner Meinung insbesondere bei der Inanspruchnahme von Ferienwohnungen vor. Auch während zeitlich befristeter Berufstätigkeiten (Montage, Messe, Ausstellung, Gastprofessur) oder bestimmter Veranstaltungen (Festspiele, Wettkämpfe) ist dies der Fall.

Steht die Freiheit des Eigentums über allem?

Viele Immobilieneigentümer dürften daran festhalten, dass man mit dem Eigentum nach Belieben verfahren, es nach eigenem Belieben nutzen darf. Das Eigentum ist das stärkste dingliche Recht und dingliche Rechte wirken gegenüber jedermann und gewähren ihren Inhabern die unmittelbare Herrschaft über die Sache. Somit dürfte eine solche Vermietung möglich sein, oder nicht?

Wie ist die Wirkung auf lokale Mietwohnungsmärkte?

Die rechtlichen Regelungen für das Vermieten von Wohnungen werden zunehmend komplexer. Wohnungen, die nur kurzzeitig vermietet werden, vergrößern das Problem der Wohnungsknappheit. Durch das knappere Angebot steigen die Mietpreise. Daher bangen die Bewohner vieler Städte um das Schwinden von Wohnraum durch die vermehrte Umnutzung privater Wohnungen zu Ferienunterkünften.

Aus diesem Grund haben einige Bundesländer Gesetze gegen die „Zweckentfremdung“ erlassen. Darin ermächtigen sie ihre Gemeinden, per Satzung bestimmte Nutzungsarten von Wohnungen zu verbieten. Um den Wohnraum der Einwohner zu schützen, führten sodann einige deutsche Städte ein Zweckentfremdungsverbot ein, das unter anderem die Vermietung von Unterkünften an Touristen einschränkt. Damit wird in das Recht des Eigentümers eingegriffen, sodass eine uneingeschränkte Nutzung des Eigentums nicht ausnahmslos möglich ist.

Was genau Zweckentfremdung ist und wie Zweckentfremdung von Wohnraum in der Praxis behandelt wird, ist in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt. >> Zweckentfremdungsgesetz – Update und Überblick

Wie reagiert die Stadt Stuttgart?

Die Stadt Stuttgart hat das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum bis zum 31. Dezember 2025 verlängert. Eine Zweckentfremdung von Wohnraum liegt im Sinne der „Stuttgarter“-Satzung insbesondere vor, wenn diese zu mehr als über 50 Prozent Gesamtfläche, für mehr als 10 Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird, wobei eine solche Vermietung nur nach vorheriger Registrierung bei der Gemeinde überhaupt erfolgen darf. Sollte die Satzung nicht befolgt werden, muss mit einem Bußgeld von bis zu 100.000 Euro gerechnet werden.

In München droht sogar ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro. Auch andere Städte, wie Berlin, Düsseldorf, Bonn und Hamburg, regeln Zweckentfremdungsverbote.

Eine der ersten Fragen die man sich bei einer Vermietung von Wohnungen somit stellen sollte, ist, ob man die Wohnung auf die beabsichtigte Art und Weise überhaupt vermieten darf.

Da sich die rechtlichen Regelungen in den deutschen Städten unterscheiden, dürften eine Rechtsberatung und eine Nachfrage bei den örtlichen Gemeinden die Unklarheiten aus dem Weg räumen.

Autor: Stjepan Sirovina, Volljurist bei HFK Rechtsanwälte PartGmbB in Stuttgart