Urteile deutscher Gerichte zum Thema Ferienwohnung in Wohnanlagen

Wohnungen für Feriengäste oder für Mieter?

21.03.2019

Besonders in großen Städten boomt das Geschäft mit der Vermietung von Wohnraum an Feriengäste und Touristen. Da manche Städten und Gemeinden der Meinung sind, immer mehr Wohnungen würden so dauerhaft mietwilligen Wohnungssuchenden entzogen, wurde das Zweckentfremdungsverbot eingeführt, zum Beispiel in Berlin. So wundert es nicht, dass es hier die meisten Streitfälle und Urteile zu diesem Thema gibt.

Die Fassade eines Altbau im Gründerzeitstil, auf einem Balkon ein roter Sonnenschirm
Hübsche Altbauwohnungen sind beliebt. Werden sie jedoch dauerhaft an Feriengäste vermietet, stehen sie "richtigen" Mietern nicht zur Verfügung. FOTO: AdobeStock/ finecki

Gerichte hatten darüber zu entscheiden, was genau den Eigentümern erlaubt und den Hausbewohnern noch zuzumuten ist und wo die Grenzen des Erträglichen überschritten werden. Die Nachbarn beschweren sich über den Lärm, den ankommende und abreisende Urlauber verursachen, über lange Partynächte und Verschmutzungen.

30 Wohnungen zur Beherbergung wechselnder Gäste sind zu viel

In einem allgemeinen Wohngebiet kann die Nutzung von Immobilien als Ferienwohnungen gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoßen. In einem Fall in Berlin-Pankow stellten die Behörden fest, dass 30 Wohnungen zur Beherbergung wechselnder Gäste dienten. Nachbarn hatten sich über nächtlichen Lärm, versehentliches Klingeln und andere Störungen beschwert. Das Verwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Aktenzeichen 13 L 274.13) untersagte die weitere Intensivnutzung in Gestalt von Ferienwohnungen. Die Eigentümerin hatte zwar eine derartige Vermietung bestritten, aber zahlreiche Indizien (Fantasienamen auf Klingenschildern, mehrsprachige Informationsblätter etc.) überzeugten die Richter vom Gegenteil.

Normale Vermietung als Einnahmequelle

Dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz des Landes Berlin zu Folge ist eine vorherige behördliche Genehmigung erforderlich. Und diese Genehmigung kann nicht im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes erwirkt werden, urteilte das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Aktenzeichen 10 S 34.15). Eine Antragstellerin hatte das unter Hinweis darauf versucht, dass die Vermietung als Ferienwohnung ihre einzige Einnahmequelle darstelle. Die Richter wiesen den Eilantrag trotzdem zurück. Es sei nicht ersichtlich, warum nicht auch eine „normale“ Vermietung zur Deckung ihrer Einnahmen in Frage komme.

Zuerst Abmahnen (>> Mustervorlage Abmahnung)

Ein Vermieter, der etwas gegen eine ungenehmigte Vermietung seines Objekts an airbnb-Gäste unternehmen will, sollte nicht unbedingt als erste Maßnahme eine (fristlose oder ordentliche) Kündigung wählen. Sinnvoller ist es, den Mieter zunächst abzumahnen und darauf hinzuweisen, dass diese Art der Nutzung nicht erwünscht ist. Darauf wies das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 154/16) einen Eigentümer hin. Zwar stelle diese Art der unerlaubten Gebrauchsüberlassung einen wichtigen Kündigungsgrund dar, doch müsse die Abmahnung vorgeschaltet werden.

Erlaubnis zur Untervermietung nicht überstrapazieren

Wer von seinem Vermieter eine Erlaubnis zur Untervermietung erhalten hat, der darf dies nicht so interpretieren, dass er auch in beliebigem Umfang Feriengäste bei sich einquartieren darf. Ein Vermieter hatte zugesagt, sein Mieter könne „ohne vorherige Überprüfung“ untervermieten, weil er selbst die Wohnung nur unregelmäßig nutze. Eine Abmahnung wegen der stattdessen untergebrachten Urlauber akzeptierte der Mieter nicht. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 210/13) stellte jedoch abschließend fest, dass eine Untervermietungserlaubnis nicht so weit auszulegen sei.

Zutritt des Eigentümers zur Beweisaufnahme unzulässig

Wenn der Eigentümer einer Immobilie seinem Mieter die unerlaubte Nutzung als Ferienwohnung nachweisen will, dann darf er sich zu diesem Zweck keinesfalls Zutritt zu der Immobilie verschaffen. Mit Hilfe der Hausverwaltung war er in die Wohnung gelangt und hatte Beweisfotos angefertigt. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 20/18) sah darin eine schwerwiegende Verletzung des Persönlichkeitsrechts des Mieters. Hinter diesem Übergriff stehe die mögliche Pflichtverletzung wegen einer Vermietung an Feriengäste zurück. Die vom Eigentümer angestrebte Kündigung sei wirkungslos.

Vermietung an Touristen innerhalb einer Wohneigentumsgemeinschaft

Was geschieht eigentlich, wenn eine Vermietung an Touristen innerhalb einer WEG weder durch die Teilungserklärung noch durch andere Vereinbarungen verboten ist? Dann kann nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (Aktenzeichen V ZR 72/09) diese Nutzung zulässig sein – und zwar „an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste“. Die Anlage bestand aus 92 Wohnungen. In ihrem Urteil merkten die Richter allerdings auch an, dass „vor allem in kleinen Anlagen oder dann, wenn die Nutzung zunimmt“ der Charakter einer Immobilie verändert werden kann. Die Gemeinschaft der Eigentümer könne derartiges „wirksam nur verhindern“, wenn sie es über Teilungserklärung oder Vereinbarung ausschließe.

Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

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